PK ÍH 2017/15.
PK ÍH 2017/15.
2017.03.01.
Az adásvételi szerződésben alapított haszonélvezeti jog jogosultjainak tényleges birtoklása hozzászámítható az elbirtokolásra hivatkozó fél elbirtoklási idejéhez, ha a haszonélvezők jogukat a szerződéskötéskor állagvevőként eljárt elbirtoklótól származtatják [régi Ptk. 121. §, 122. §].
A perbeli B. IV. kerületi lakásingatlant a tulajdoni lap megnyitásával 1998. december 17. napján tüntették fel az ingatlan-nyilvántartásban, annak személyenként 1/2 hányadára eredeti felvétel címén az I-II. rendű alperesek tulajdonjogát jegyezték be. A nyilvántartott tulajdonosok nem tartották birtokban a lakást, oda 1993. július 15-én a III. rendű alperes költözött be, aki az 1993. július 1-jén megkötött csereszerződéssel a B. III. kerület, F. út alatti ingatlana 3/4 tulajdoni hányadát adta cserébe az I. rendű alperesnek a perbeli lakás 1/1 tulajdoni hányadáért. A III. rendű alperes az 1996. május 24-én megkötött csereszerződéssel az ingatlant a IV-V. rendű alperesek tulajdonába adta, akik 1996. június 2-án költöztek be a lakásba. A IV-V. rendű alperesek az 1996. november 12-én megkötött adásvételi szerződéssel az ingatlant átruházták az I-II. rendű felperesekre. A vételár kifizetése után, 1997. január 10-én a felperesek nagyszülei költöztek be az ingatlanba, akik javára a felperesek holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítottak. A nagyszülők halálukig az ingatlanban laktak, azt követően a felperesek másik hozzátartozója költözött a lakásba, amit változatlanul a felperesek tartanak birtokban.
Az I-II. rendű felperesek keresetükben annak tűrésére kérték kötelezni az I-VII. rendű alpereseket, hogy a perbeli ingatlan személyenként 1/2 hányadára bejegyezzék tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Az I. rendű alperes tulajdoni hányadát érintően elsődlegesen adásvétel, másodlagosan elbirtoklás jogcímén kérték a bejegyzést, míg a II. rendű alperes tekintetében kizárólag elbirtoklásra hivatkoztak.
Az I-II. rendű alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hivatkoztak arra, hogy a perbeli lakásra a III. alperes, majd a IV-V. rendű alperesek érvénytelen szerződéseket kötöttek, a felperesek rosszhiszeműek.
A VI. és a VII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő, nyilatkozatot nem tettek.
Az elsőfokú bíróság a – 2011. február 23-án elhunyt – III. rendű alperessel szemben előterjesztett keresetlevelet idézés kibocsátása nélkül elutasította, míg az I-II. rendű felperesek és a IV-V. rendű alperesek között megszüntette a pert.
Az elsőfokú bíróság ítéletével annak tűrésére kötelezte az I-II., a VI. és a VII. rendű alpereseket, hogy a perbeli ingatlan személyenként 1/2 tulajdoni hányadára elbirtoklás címén bejegyezzék az I-II. rendű felperesek tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Ezt meghaladóan elutasította a keresetet. A bejegyzés foganatosítása érdekében megkereste az eljárásra illetékes földhivatalt. Döntésének jogi indokolása szerint adásvétel címén nem volt lehetőség az I-II. rendű felperesek tulajdonjogának a bejegyzésére, mivel a VI. rendű alperest megillető jelzálogjog, valamint a jelzálogjogot biztosító elidegenítési és terhelési tilalom már a felperesek által kötött szerződés időpontjában is terhelte az ingatlant. Kifejtette, hogy a meghallgatott tanúk vallomása és a lakásszövetkezet igazolása bizonyította, hogy az I-II. rendű felperesek nagyszülei 1997 óta laktak az ingatlanban, melynek közös költségét és közüzemi költségeit ők fizették, és a lakáson belül nagy értékű beruházást is végrehajtottak, amikor a két szint közé betegszállító liftet építettek be. A haszonélvezők elbirtoklását az I-II. rendű felperesek javára vette figyelembe, mivel a haszonélvezők is őket tekintették az ingatlan tulajdonosainak. A felperesek voltak azok, akik a haszonélvezők halála után változatlanul birtokban tartották, illetve sajátjukként használták és hasznosították a lakást. Az 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 122. §-a alapján a felperesi jogelődök, a III-V. rendű alperesek elbirtoklási idejét is hozzászámította a felperesek elbirtoklási idejéhez, mivel az általuk megkötött szerződések kétségkívül alátámasztották, hogy ők is sajátjukként használták az ingatlant. A régi Ptk. 121. § (1) bekezdésében meghatározott 15 éves elbirtoklási idő 2008. július 15. napján eltelt, akkor az I-II. rendű felperesek tulajdonszerzése a törvény erejénél fogva bekövetkezett. Az I-II. rendű alperesek azt maguk sem állították, hogy a tulajdonszerzés bekövetkezése előtt megszakították az elbirtoklást, a 2012. február 27-i keltezésű felszólítás pedig erre azért nem volt alkalmas, mert ekkor a felperesek tulajdonszerzése már bekövetkezett.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a II. rendű alperes jelentett be fellebbezést, melyben elsődlegesen annak megváltoztatását és a kereset elutasítását, másodlagosan a hatályon kívül helyezését kérte. Vitatta, hogy a perbeli ingatlan és a III. rendű alperesnek cserébe adott ingatlan azonossága megállapítható, mivel a szerződésben és a tulajdoni lapon feltüntetett adatok eltérnek egymástól. Rámutatott, hogy az I. rendű alperes nem ruházhatta át az ingatlan egészének a tulajdonjogát, mivel csak 1/2 részben volt társtulajdonos. Vélekedése szerint a felperesek csak hivatkoztak rá, de nem bizonyították, hogy 15 éven át szakadatlanul birtokolták az ingatlant. Ez az elsőfokú bíróság ítéletében sem került megállapításra, hiszen abban nincsen feltüntetve az elbirtoklás kezdő és befejező időpontja. Álláspontja szerint a III. rendű alperes nem tekinthette sajátjának az ingatlant, mivel a lakáshasználatot ő engedélyezte a III. rendű alperes részére abból a célból, hogy külföldi tartózkodása alatt felügyeljen a lakásra, illetve beteg gyermekével ott tartózkodhasson. Az erre vonatkozó tények előadására azonban nem volt lehetősége, mivel az elsőfokú bíróság jogszabálysértően mellőzte a személyes meghallgatását.
Az I-II. rendű felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítéletének a helyes indokain alapuló helybenhagyására irányult. Rámutattak, hogy az elsőfokú bíróság egyértelműen megállapította az elbirtoklás kezdő időpontját, amely egybe esik a III. rendű alperes birtokba lépésével, amit a csereszerződésben 1993. július 15. napjában határoztak meg. Azt pedig okirati bizonyítékok – köztük a lakásfenntartó szövetkezet igazolása – támasztják alá, hogy a közbenső szerzések idején jogelődeik birtoklása folyamatos volt. Megerősítették, hogy az elbirtoklási idő nem szakadt meg, és kétségbe vonták, hogy a II. rendű alperes felkereste édesanyjukat az ingatlannal kapcsolatos tények tisztázása érdekében. Álláspontjuk szerint az elsőfokú bíróság nem sértette meg az eljárási szabályokat, hiszen a személyes megjelenés kötelezettségével idézte meg a II. rendű alperest a 2013. október 17-ei folytatólagos tárgyalásra, amelyen a II. rendű alperes nem jelent meg, és távolmaradását a későbbiekben sem mentette ki. Kifejtették, hogy az ingatlan beazonosítását az adateltérések nem teszik kétségessé, ugyanis a lakás kétszintes, amelyhez utólag csatolták hozzá a lakásfenntartó szövetkezet tulajdonát képező hobbiszobát. Hangsúlyozták, hogy a II. rendű alperes nem bizonyította, hogy ő engedélyezte a III. rendű alperes számára a lakás 1/2 részének a szívességi használatát.
A VI. rendű alperes a perből való elbocsátását kérte arra hivatkozással, hogy 2012. január 11. napján kiadta a törlési engedélyt a javára bejegyzett jelzálogjogra, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalomra kiterjedően.
Az elsőfokú bíróság ítéletének – fellebbezés hiányában – jogerőre emelkedett az a rendelkezése, amely szerint az I-II. rendű felperesek elbirtoklás címén megszerezték az I. rendű alperes 1/2 ingatlanilletőségének a tulajdonjogát [Pp. 228. § (4) bekezdés]. Ezt a rendelkezést a Fővárosi Ítélőtábla felülbírálata nem érintette.
A II. rendű alperes fellebbezése megalapozatlan.
A Pp. 253. § (1) bekezdése értelmében a Fővárosi Ítélőtábla az érdemi felülbírálatot megelőzően azt vizsgálta, hogy indokoltnak mutatkozik-e az elsőfokú bíróság ítéletének a Pp. 252. § (2)–(3) bekezdésein alapuló hatályon kívül helyezése. A II. rendű alperes súlyos eljárási szabálysértésre hivatkozással érvelt a hatályon kívül helyezés mellett, ami vélekedése szerint abban áll, hogy az elsőfokú bíróság elmulasztotta a személyes meghallgatását, így nem derítette fel a védekezése alapjául szolgáló tényállást, ezzel elzárta attól, hogy a jogelődök tekintetében a birtoklás sajátkénti módját megcáfolja. Ezt az érvelést azonban ellentmond a periratoknak. A II. rendű alperes maga is jelen volt a 2013. április 25-én megtartott tárgyaláson, amikor ügyvédje indítványára az elsőfokú bíróság a személyes megjelenés kötelezettségével megidézte a következő folytatólagos tárgyalásra. A szabályszerű idézés ellenére a II. rendű alperes a 2013. október 17-ei tárgyaláson nem jelent meg, és távolmaradását sem akkor, sem a későbbiekben nem mentette ki.
Ettől függetlenül a II. rendű alperes személyes meghallgatása nélkül sem volt elzárva attól, hogy jogi képviselője útján ismertesse a védekezése alapjául szolgáló tényállást. A II. rendű alperes jogi képviselője azonban sem írásbeli beadványaiban, sem tárgyalási nyilatkozataiban nem ismertette a védekezés lényegét képező szívességi használat ténybeli alapját. Az elsőfokú eljárás során egyáltalán nem tett említést arról, hogy egy kölcsönszerződéshez kapcsolódóan a III. rendű alperessel kötött megállapodás részeként, illetve gyermeke betegségének az okán járult hozzá ahhoz, hogy a III. rendű alperes használhassa az ingatlanilletőségét. A III. rendű alperes szívességi lakáshasználatára vonatkozó tényállítások nélkül az elsőfokú bíróság nem volt abban a helyzetben, hogy részletesebben – az elő nem adott tényekre kiterjedően – vizsgálja a védekezés megalapozottságát. Ebben a tekintetben a fellebbezésben előadott új tények a Pp. 235. § (1) bekezdése értelmében nem vehetőek figyelembe, mivel a II. rendű alperes nem volt elzárva attól, hogy ezekre a tényekre vonatkozóan már az elsőfokú eljárás során nyilatkozatot tegyen. A kifejtettek szerint a II. rendű alperes alaptalanul hivatkozott arra, hogy az elsőfokú bíróság súlyos eljárási hibát vétett. Ilyet a Fővárosi Ítélőtábla sem észlelt, mivel az általa feltárt eljárási hibák mindegyike orvosolható volt a fellebbezési eljárás keretein belül, így nem adott okot az elsőfokú bíróság ítéletének a hatályon kívül helyezésére [Pp. 252. § (2) bekezdés].
Az elsőfokú bíróság kisebb súllyal ugyan, de megsértette az eljárási szabályokat azzal, hogy az ingatlan egészére kiterjedő tulajdonjogi bejegyzés tűrésére való kötelezés mellett, ezt meghaladóan a kereset elutasításáról is rendelkezett. Ítéletének indokolásából kitűnően az elutasító rendelkezés az I. rendű alperes tulajdoni hányadát érintően az adásvétel jogcímén történő bejegyzésre vonatkozott. A bejegyzés jogcímét illetően az I-II. rendű felperesek eshetőleges kérelmet terjesztettek elő: elsődlegesen adásvétel, míg ennek alaptalansága esetén, másodlagosan elbirtoklás címén kérték tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. Ez azt jelenti, hogy – a bejegyzés jogcímének a vagylagos megjelölésétől függetlenül – valójában egyetlen kereseti kérelmet érvényesítettek, amely az ingatlan egészére kiterjedően tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének a tűrésére irányult. Ennek a keresetnek az elsőfokú bíróság teljes egészében helyt adott, hiszen az ingatlan 1/1 hányadára, azaz az I-II. rendű alperesek 1/2-1/2 részére kiterjedően elrendelte az I-II. rendű felperesek tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. A vagylagosan megjelölt bejegyzési jogcímek közül az elbirtoklást találta megalapozottnak, de az elsődlegesen megjelölt jogcím megalapozatlansága nem vonta maga után a kereset részbeni elutasítását, hiszen a bejegyzés tűrésére irányuló kötelezés az I. rendű alperes tulajdoni hányadára is kiterjedt. Az érdemi döntés tartalmára figyelemmel az elsőfokú bíróság szükségtelenül rendelkezett a kereset részbeni elutasításáról, mivel az az ítélet indokolási – és nem a rendelkező – részébe tartozik, hogy adásvétel címén nem volt teljesíthető a bejegyzés. Ennek az eljárási szabálytalanságnak a kiküszöbölése végett a Fővárosi Ítélőtábla mellőzte az elsőfokú bíróság ítéletének a rendelkező részéből a kereset elutasítására vonatkozó rendelkezést.
A kifejtettek szerint nem volt ok az elsőfokú bíróság ítéletének a hatályon kívül helyezésére, ezért a Fővárosi Ítélőtábla az ügy érdemében hozta meg a döntését. A felülbírálat során az I. rendű alperest érintő rendelkezést, illetve az adásvétel jogcímére alapított tulajdonjogi bejegyzés megalapozatlanságát nem kellett vizsgálnia, mivel azt a fellebbezés nem érintette.
Az elsőfokú bíróság hiánytalanul felderítette a tényállást, arra alapított érdemi döntésével a Fővárosi Ítélőtábla lényegében egyetértett, annak csupán a megfogalmazását pontosította, míg a jogi indokolást a fellebbezésre tekintettel egészítette ki a következőkkel.
A II. rendű alperes először a fellebbezésben vonta kétségbe a perbeli ingatlan egyezőségét azzal a lakással, amelynek 1/2 része a tulajdonaként van nyilvántartva. Ez a kifogása azonban ellentmondásos nyilatkozatai miatt nem értelmezhető, hiszen a fellebbezésében előadott új tényekből kitűnően azt nem vonta kétségbe, miszerint azt engedte meg az III. rendű alperesnek, hogy a perbeli ingatlanban lakjon. A kölcsönügyletet is a perbeli ingatlanért adott F. utcai ingatlanhoz kötötte, ami ugyancsak arra utal, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok eltérése ellenére előtte sem kétséges az I-II. rendű felperesek által birtokolt és az 1/2 részben tulajdonaként nyilvántartott ingatlan azonossága. A lakás kétszintes elhelyezkedése pedig magyarázatul szolgál arra, hogy azt a tulajdoni lapon első emeletiként tüntették fel, míg a becsatolt szerződésekben földszinti lakásként jelölték meg. A becsatolt szerződésektől eltérően nyilvántartott alapterületi és lakásszerkezeti adatokhoz nem fűződik közhitelesség, ha azok eltérnek a valóságtól, úgy az érdekeltek bármikor kérhetik a kijavításukat [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 14. §, 25. § (1) bekezdés és 27. § (1) bekezdés]. Miután egyértelmű, hogy a II. rendű alperes védekezése az I-II. rendű felperesek által ténylegesen birtokban tartott ingatlanra vonatkozik, megállapítható, hogy az ingatlan azonosítása megfelelő volt.
Az I-II. rendű felperesek kizárólag elbirtoklás jogcímén érvényesítettek tulajdonjogi keresetet a II. rendű alperessel szemben, melyben – saját birtoklásuk és a jogelődeik birtoklásának az egybeszámításával – az elbirtoklás kezdő időpontját 1993. július 15. napjában határozták meg. Ebből kiindulva az elsőfokú bíróság helyesen járt el, amikor a régi Ptk. 121. § (1) bekezdése és a 122. §-a alapján azt vizsgálta, hogy az I-II. rendű felpereseknek sikerült-e bizonyítaniuk, hogy jogelődeikkel együtt több mint 15 éven át szakadatlanul sajátjukként birtokolták a perbeli ingatlant.
Az elbirtoklás kezdő időpontját a Pp. 196. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott alakiságoknak megfelelő, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt, 1993. július 1-jei szerződés bizonyítja, hiszen annak 5. pontja szerint a felek úgy állapodtak meg, hogy a III. rendű alperes „1993. július 15-étől kezdődően” birtokba veszi a csere címén megszerzett ingatlant. A II. rendű alperes kétségbe vonta, hogy a birtokbavétel a szerződésben megjelölt időpontban megtörtént, ezért az okirattal szemben őt terhelte a bizonyítási kötelezettség. A II. rendű alperes azonban nem jelölte meg a birtokbavétel általa valósnak tartott időpontját, holott – nyilatkozataiból kitűnően – nem cáfolta, hogy a III. rendű alperes beköltözött a lakásba, hiszen azzal érvelt, hogy a szívességi lakáshasználatot ő engedélyezte a III. rendű alperes részére. A szívességi lakáshasználatra vonatkozó szerződés tartalmát és létrejöttének a körülményeit sem ismertette, így bizonyítottság hiányában védekezése nem volt alkalmas az okirati bizonyíték megdöntésére. Ebből következően az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a III. rendű alperes 1993. július 15-én a csere címén szerzett lakás egészét birtokba vette.
A jogelődök, illetve az I-II. rendű felperesek által kötött 1993. július 1-jei és 1996. május 24-ei csereszerződések, valamint az 1996. november 12-ei adásvételi szerződés bizonyítékul szolgál az ingatlan sajátkénti birtoklására is. A szerződések mindegyike tartalmazza ugyanis azt a nyilatkozatot, miszerint a cserélő felek, azaz a III-V. rendű alperesek, valamint a vevők, azaz az I-II. rendű felperesek az ingatlan egészének a tulajdonjogát megszerzik. A szerződések megkötésének az időpontjában a lakás még nem volt ingatlan-nyilvántartásba véve, vagyis nem léteztek olyan közhiteles adatok, amelyekből tájékozódni lehetett volna az ingatlan tulajdoni állásáról. Ebben a helyzetben az I-II. rendű felperesek és jogelődeik az általuk megkötött szerződések alapján alappal tekinthették magukat az ingatlan tulajdonosának. Erre a tudati állapotra visszahatóan nyilvánvalóan nem lehetett hatással az ingatlan utólagos nyilvántartásba vétele. Az I-II. rendű felperesek és jogelődeik a külvilág előtt is tulajdonosként léptek fel, amit alátámaszt, hogy a lakásszövetkezetben őket tekintették az ingatlan tulajdonosának, és a lakás fenntartási és rezsiköltségeit is ők fizették.
Az I-II. rendű felperesek is alappal bízhattak birtoklásuk véglegességében, hiszen az adásvételi szerződésből eredő vevői kötelezettségeiknek maradéktalanul eleget tettek a vételár hiánytalan megfizetésével. Az I-II. rendű felperesek tekintetében a birtoklást halálukig a nagyszülők valósították meg, akik – amint azt az elsőfokú bíróság helytállóan kifejtette – haszonélvezőként az I-II. rendű felperesektől mint tulajdonosoktól származtatták a használathoz fűződő jogukat. Mindebből az elsőfokú bíróság helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy a sajátkénti birtoklásnak mind a szubjektív, mind az objektív feltételei teljesültek.
A kifejtettek szerint nem volt akadálya az I-II. rendű felperesek és jogelődeik elbirtoklási ideje egybeszámításának, amit az elsőfokú bíróság elvégzett, és – a fellebbezésben előadottaktól eltérően – dátumszerűen is meghatározott. Arra is helyesen mutatott rá az elsőfokú bíróság, hogy a 15 éves elbirtoklási idő 2008. július 15-i elteltét megelőzően a II. rendű alperes nem végzett olyan jogcselekményt, amely a régi Ptk. 124. § (1) bekezdése szerint alkalmas lett volna az elbirtoklás megszakítására. A 2012. február 27-ei írásbeli felszólítás időpontjában ugyanis az I-II. rendű felperesek tulajdonszerzése már bekövetkezett, vagyis az elbirtoklás akkor már nem volt folyamatban, így a felszólításhoz nem fűződik elbirtoklást megszakító joghatás.
Az I-II. rendű felperesek tulajdonszerzése az ingatlan-nyilvántartáson kívül, a 15 éves elbirtoklási idő elteltekor a törvény erejénél fogva következett be, ezért a régi Ptk. 116. § (1) bekezdése szerint megalapozottan igényelték tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetését. Mindezekre figyelemmel – a rendelkező rész megfogalmazásának a pontosítása mellett – a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét azzal hagyta helyben, hogy mellőzte a kereset részbeni elutasítására vonatkozó rendelkezést.
(Fővárosi Ítélőtábla 7.Pf.20.842/2014/5.
A fenti jogerős ítéletet a Kúria Pfv.I.20.988/2015/8. számú ítéletével hatályában fenntartotta.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás