PÜ BH 2017/260
PÜ BH 2017/260
2017.08.01.
I. A társasházi tulajdonosnak nincs kereshetőségi joga a közös képviselővel kötött megbízási szerződés semmissége megállapítására, e jogot a szerződést kötő társasház gyakorolhatja.
II. A közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása a közös képviselővel kötött megbízási szerződés megszűnését eredményezi, a társasház azonban a közös képviselőt újból megválasztó közgyűlési határozattal a megbízás folytonosságát helyreállíthatja [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 200. § (2) bek., 234. § (1) bek., 481. § d) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A két lépcsőházból álló I. rendű alperes társasház tulajdonostársai a 2007. június 21-én tartott közgyűlésen az 5. számú határozattal választották közös képviselővé a II. rendű alperest, akivel a társasház 2007. július 1-jén megbízási szerződést kötött, amelyet a társasház részéről a számvizsgáló bizottság elnöke és tagjai írtak alá. Ezt követően a 2010. március 12-én a 27. számú épület mint önálló gazdálkodási egység számára tartott részközgyűlésen a tulajdonosok – további határozatok mellett – a II. rendű alperes cégét: a III. rendű alperest választották meg közös képviselőnek azzal, hogy a cég részéről a társasház képviseletében továbbra is a II. rendű alperes jár el. A felek között a megbízási szerződés 2010. március 31-én jött létre. A 25. számú épület mint önálló gazdálkodási egység és a III. rendű alperes közötti megbízási szerződés lényegében azonos tartalommal, a III. rendű alperesnek az ott tartott részközgyűlésen történő megválasztását követően, 2010. május 27-én jött létre. A közös képviseletben a 2014. november 3-án tartott közgyűlés hozott újabb változást, amely egy Kft.-t választott közös képviselővé. A társasház képviseleti és kezelői feladatai ellátásának körében a cég részéről meghatalmazott járt el.
Az első- és a másodfokú ítélet
[2] A 27. számú lépcsőházban lakó felperes tulajdonostárs keresete alapján a bíróságok jogerősen megállapították a 2010. március 12-i részközgyűlésen hozott határozatok érvénytelenségét. Az ugyancsak a per tárgyát képező megbízási szerződések érvénytelensége tekintetében pedig a másodfokú bíróság részítéletével hatályon kívül helyezte az elsőfokú bíróság ítéletét és az elsőfokú bíróságot ebben a keretben a per újabb tárgyalására, újabb határozat hozatalára utasította.
[3] Az elsőfokú bíróság – a jogerős részítélet előbbiekben említett rendelkezésének megfelelően megismételt eljárásában – ítéletével elutasította az I. rendű alperes társasház által a II. és a III. rendű alperes közös képviselővel 2007. július 1-jén, 2010. március 12-én és 2010. május 27-én kötött megbízási szerződések semmissége iránti keresetet.
[4] Az elsőfokú bíróság a felperes kifogása alapján vizsgálta az I. rendű alperes társasház perbeli képviseletét, azonban azt mindenben szabályszerűnek találta. A per érdemében (a megismételt eljárás tárgyát képező megbízási szerződések érvényessége körében) azt állapította meg, hogy a felperesnek nincsen kereshetőségi joga: a szerződés megtámadására elsődlegesen a szerződő felek jogosultak és kárigényt is csak a társasház érvényesíthetne a közös képviselővel szemben. Mindezek alapján a megállapítási kereset Pp. 123. §-ában előírt feltételeinek vizsgálatát már nem tartotta szükségesnek, ezért az ezzel kapcsolatban a felperes által indítványozott bizonyítást mellőzte. Kereshetőségi jog hiányában az alperes elévülési kifogásának sem volt jogi jelentősége, ezért érdemben azzal sem foglalkozott.
[5] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét és indokolásában rámutatott: amíg ítélet ki nem mondja a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségét, a közös képviselő a társasház perbeli képviseletére ügyvédi meghatalmazást adhat, a közös képviselő személyében bekövetkező változások nem eredményezik a korábbi jogi képviselet megszűnését. Tévesnek tartotta ugyanakkor, hogy a Kft. részéről eljáró meghatalmazott jogosult volt perbeli képviseletre szóló meghatalmazást adni: meghatalmazást csak a cég ügyvezetője adhatott.
[6] A per tárgyát képező megbízási szerződések érvénytelensége tekintetében a másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság álláspontjával: a felperesnek nincs kereshetőségi joga a szerződések érvénytelenségének megállapítására. Mindazonáltal – az elsőfokú bíróság álláspontjától eltérően – szükségesnek tartotta a megállapítási kereset Pp.-ben előírt feltételeinek vizsgálatát, figyelemmel arra, hogy a felperes a keresetét kifejezetten megállapítási keresetként terjesztette elő, az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonását nem kérte.
[7] A másodfokú bíróság e feltételek vizsgálata körében azt állapította meg, hogy a felperesnek nincsen olyan érdeke, amely csak a Pp. 123. §-a szerinti megállapítással védhető meg, jogait ugyanis a társasház és a közös képviselő közötti megbízási szerződés esetleges érvénytelensége nem érinti. A felperes jogainak védelmét a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 42. § (1) bekezdése szerinti érvénytelenségi kereset előterjesztésével biztosította: keresete alapján a bíróság jogerős részítélettel megállapította az általa kifogásolt elszámolást, illetve költségvetést elfogadó határozat érvénytelenségét. A közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségének jogkövetkezményeit – a megbízási szerződésre is kiható módon – a megbízó társasháznak kell levonnia és a társasház képviselője jogosult dönteni a korábbi közös képviselet elleni esetleges kárigény érvényesítéséről is. A kifejtettek miatt nem alapozza meg a felperes kereshetőségi jogát az a hivatkozás sem, hogy kártérítéssel kíván élni a közös képviselő eljárásával kapcsolatban: erről és a megbízó társasház elleni kárigényről is a közgyűlés jogosult dönteni, bíróság előtt ugyancsak megtámadható határozattal.
Mindezek alapján (mivel a kereshetőségi jog hiánya önmagában a kereset elutasítását eredményezte) szükségtelenként mellőzte az elsőfokú bíróság ítéletéből a mindezeken túlmutató indokokat.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[8] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperes annak hatályon kívül helyezése mellett elsődlegesen a keresetnek helyt adó döntés meghozatalát, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására utasítását kérte.
Hangsúlyozta: 2010-ben közgyűlési határozat nem keletkezett, ugyanis sem a 2010. március 12-i, sem a 2010. május 27-i gyűlés nem volt közgyűlés, de még részközgyűlésnek sem volt tekinthető, ezt egyik fél sem állította a perben. Kifogásolta azt a ténymegállapítást is, hogy 2015. december 16-án a közgyűlés a Kft.-t felmentette és a III. rendű alperest megválasztotta közös képviselőnek: mivel a felperes e közgyűlési határozatot is támadja, a tényállásnak erre a körülményre is ki kellett volna térnie. A Kft. részéről eljáró meghatalmazott eljárási jogosultságát megalapozó, közjegyző által hitelesített okirat eredeti példányát a nevezett bemutatni nem tudta, a jogerős ítélet indokolása viszont nem tartalmazza, hogy ennek ellenére mi alapján tekintette érvényesnek a meghatalmazást, illetve hol és mikor került sor az eredeti okirat bemutatására. Egyetértett ugyanakkor a másodfokú bíróság megállapításával abban, hogy a közjegyző előtt aláírt meghatalmazás sem lett volna elegendő arra, hogy a nevezett munkavállaló ügyvédi meghatalmazást adjon. Hangsúlyozta: az ítéletek tényállás- és indokolásbeli pontatlanságai más perekben történő igényérvényesítését is akadályozhatják.
[9] Sérelmezte, hogy sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem részesítette a Pp. 3. § (3) bekezdése szerinti tájékoztatásban, amely eljárási szabálysértés önmagában a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését indokolja.
[10] Álláspontja szerint kifejezetten iratellenes megállapítása a másodfokú ítéletnek, hogy a II. rendű alperesnek 2004-től folyamatosan volt vállalkozói igazolványa, a perben ugyanis bizonyítást nyert, hogy a II. rendű alperes csak később szerezte meg a társasházkezelői képesítést, jóllehet ez a végzettség 2002-től kötelező volt. A jogerős ítélet e megállapítása a Pp. 206. §-ában foglalt, a bizonyítékok értékelésére vonatkozó kötelezettséget sérti. Sérelmezte, hogy nem tárták fel a bíróságok, volt-e bármilyen szervezeti és működési szabályzat, amely a megbízási szerződések mellékletét képezte vagy sem. Azt is kifogásolta, hogy az alperes korábbi jogi képviselője a fellebbezési szakban „átadta” a képviseletet, mert megbízási szerződése erre nem jogosította és az új jogi képviselő korábban a II. rendű alperes képviselője volt, ezáltal valójában ellenérdekeltje az I. rendű alperesnek.
[11] Érveit összefoglalva előadta, hogy a bíróságok a rendelkezésre álló okiratokat iratellenesen értékelték, ezzel megsértették a Pp. 206. §-át, valamint a 221. § szerinti indokolási kötelezettségüket is. A jogerős ítélet nem merítette ki a kereseti kérelmet, megsértve a Pp. 213. §-ában foglaltakat, a felperes által indítványozott felfüggesztés mellőzésével pedig további érdeksérelmet okoztak.
[12] A kereshetőségi jognak az eljárt bíróságok által követett korlátozott értelmezését ugyancsak jogszabálysértőnek tartotta, álláspontja szerint ugyanis tulajdonjogából eredően jogosult a megbízási szerződés érvényességét vitatni. A bíróság által hivatkozott Tht. 42. § (1) bekezdése alapján a tulajdonközösséggel szemben érdemi lépéseket nem tud tenni a szerződések érvénytelensége tárgyában, a társasház az eltelt időben sem tűzte napirendre a kérdést, mint ahogy egyéb javaslatait is rendszeresen visszautasítja.
[13] A II-III. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[14] A felülvizsgálati kérelem a következők miatt nem alapos.
[15] Azzal a felperesi hivatkozással kapcsolatban, hogy a 2010. március 12-i „gyűlés” nem volt közgyűlés, a Kúria utal arra, hogy ennek az állításnak a cáfolatát maga a felperes szolgáltatta, keresetében ugyanis maga kérte a közgyűlés határozatai érvénytelenségének a megállapítását. Kérelmének a másodfokú bíróság részítéletével eleget is tett. A közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségének kimondása a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 481. § d) pontja alapján a 2010. március 12-i, illetve a 2010. május 27-i megbízási szerződés megszűnésére vezetne. A per adatai szerint azonban a 2013. január 30-i közgyűlésen a III. rendű alperest újból közös képviselővé választották, a III. rendű alperes köztes időben közös képviselőként végzett tevékenységét a társasház jóváhagyta, ezáltal a megbízási jogviszony folytonosságát is helyreállította.
[16] A megbízási szerződések érvénytelenségének megállapítására irányuló felperesi kérelemmel kapcsolatban a Kúria egyetértett a jogerős ítéletben kifejtett állásponttal: a felperesnek nincs kereshetőségi joga a közös képviselővel kötött megbízási szerződések érvénytelenségének megállapítására. E tekintetben helytállóak az eljárt bíróságok indokai, melyeket a Kúria a következőkkel egészít ki: arra helytállóan hivatkozott a felperes, hogy tulajdonosi jogaiból fakad a közös képviselettel kapcsolatos kérdések figyelemmel kísérése, a társasház mint speciális közös tulajdoni forma esetén azonban e jogosultságát is csak a többi tulajdonossal együttműködve gyakorolhatja. Ez a helyzet a közös tulajdonnak a tulajdonjogból egyébként levezethető jogosultságokat korlátozó hatásából ered. A felperes nem érvényesítheti a megbízási szerződés érvénytelensége iránti igényét önállóan, a többi tulajdonostól függetlenül, ezért helytállóan foglaltak állást az eljárt bíróságok akként, hogy a felperesnek nincs kereshetőségi joga a megbízási szerződések érvénytelenségének vitatatására, ilyen jogosultsággal csak a szerződést kötő társasház rendelkezik. Ezt a következtetést erősíti az is, hogy a közös képviselő is a társasházközösség egészét, és nem az egyes tulajdonosokat képviseli, így a vele szembeni fellépésre is a közösség egésze jogosult.
[17] A Pp. 3. § (3) bekezdésére történő hivatkozás konkrétumok: az elmaradt tájékoztatás mibenlétének és annak az érdemi döntéssel való összefüggése megjelölésének hiányában nem vezethet a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésére. Ugyanígy a Pp. 206. §-ának felhívása sem, mivel a sérelmezett ténymegállapításnak az érdemi döntés szempontjából nincs jogi relevanciája: a kereset elutasításának oka nem a közös képviselő képesítésével kapcsolatos okiratok értékelése volt. Ugyanezen ok miatt nem volt eredményes a Pp. 221. § megsértésére történő hivatkozás sem.
[18] A felperes nem jelölte meg, hogy álláspontja szerint mely kereseti kérelme maradt elbírálatlanul, s mivel e hivatkozását a per adatai nem támasztották alá, ezzel kapcsolatos jogszabálysértés sem volt megállapítható.
Végül az I. rendű alperes perbeli képviselete és annak esetleges összeférhetetlensége az I. rendű alperesre tartozó kérdés, az I. rendű alperes azonban ezzel összefüggő kifogást nem jelzett, az I-II. rendű alperesek között az esetleges érdekellentét lehetősége sem merült fel, ezért az ezzel kapcsolatos kifogás sem eredményezhette a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését.
[19] A kifejtettek alapján a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.065/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás