PÜ BH 2017/333
PÜ BH 2017/333
2017.10.01.
I. A speciális jogszabály rendelkezése nem eredményezheti az érintett jogintézmény fogalmi kereteit meghatározó általános jogszabályi rendelkezés mellőzését.
II. A jogviszony felszámolására vonatkozó megállapodás kizárja a szerződés lehetetlenülésére vonatkozó diszpozitív törvényi szabályok alkalmazását [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 5. § (1) és (3) bek., 295. §, 319. §, 320. §, 321. § (1) bek.; 1991. évi XLIX. tv. (Csődtv.) 47. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26. § (8) bek., 52. § (1) bek., 62. § (1) bek. c)-d) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A IX. rendű alperes eladó az I-VIII. rendű alperes vevőkkel a 2009-ben saját beruházásában készülő lakóépület lakásainak átruházására adásvételi szerződéseket kötött, amely szerződések alapján a földhivatal a vevők javára a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényét jegyezte fel a perbeli ingatlan 1144/10000 tulajdoni hányadára. Az I-VII. rendű alperesek az őket terhelő vételárat részben, a VIII. rendű alperes teljes egészében kiegyenlítették, azonban a IX. rendű alperes az építkezést megközelítőleg 40%-os készültségi fok elérésénél abbahagyta, 2011. szeptember 22-én pedig elrendelték a felszámolását. A felszámoló 2011. november 25-én a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Csődtv.) 47. § (1) bekezdése alapján az adásvételi szerződések felmondását közölte az I-VIII. rendű alperesekkel és a földhivataltól a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte. A földhivatal a felszámoló kérelmét a szerződő felek (az I-VIII. rendű alperesek) elálláshoz, illetve törléshez való hozzájárulásának hiánya miatt elutasította. A felszámoló felhívására az I-VIII. rendű alperesek az adásvételi szerződés alapján általuk megfizetett vételár erejéig, a VIII. rendű alperes ezt meghaladóan a szerződés szerinti kötbér és a foglaló kétszeres összege erejéig, elsődlegesen azonban az ingatlan birtokba, illetve tulajdonba adását kérve a felszámolási eljárásban hitelezői igényt jelentettek be.
[2] A felszámoló az ingatlannak a IX. rendű alperes tulajdonát képező 9794/10000 tulajdoni hányadát – a per tárgyát képező 1144/10000 tulajdoni hányadra is kiterjedően – 2012. május 25-én a perben nem álló gazdasági társaság részére értékesítette, ám a földhivatal a vevő tulajdonjogát az ingatlannak csak az I-VIII. rendű alperesek javára szóló feljegyzésekkel terhelt részét meghaladó tulajdoni hányadára jegyezte be. A felperes ezt követően, a 2013. június 12-én kelt adásvételi szerződéssel vásárolta meg a 9794/10000 tulajdoni hányadot a gazdasági társaságtól. Tulajdonjogát a földhivatal ugyancsak a feljegyzésekkel nem érintett tulajdoni hányadra jegyezte be. Mind a felperes, mind a közvetlen jogelődje javára szóló tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az eladók ügyvédi letétbe helyezték, az ingatlan feljegyzésekkel érintett tulajdoni hányadának bejegyezett tulajdonosa jelenleg is a IX. rendű alperes. A felperes és jogelődei tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárását a földhivatal a jelen per jogerős befejezéséig felfüggesztette.
[3] A X. és a XIII-XIV. rendű alperesek az ingatlan további tulajdonosai, a XV. rendű alperes vételi jog, a XVI. rendű alperes jelzálogjog, a XVII. rendű alperes pedig végrehajtási jog jogosultja.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[4] A felperes keresetében elsődlegesen az I-VIII. rendű alperesek javára feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének törlését kérte az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján, míg másodlagos kérelme az I-VIII. rendű alperesek törlési engedélyének ítélettel történő pótlására és a földhivatalnak az Inytv. 26. § (8) bekezdése alapján, a feljegyzések törlésére vonatkozó megkeresésére irányult. A felperes másodlagos kérelmét elsődlegesen a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 295. §-ára, másodlagosan annak 5. § (1) és (3) bekezdéseire alapította. Elsődleges keresetét arra alapította, hogy a felszámoló a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján az I-VIII. rendű alperesekkel kötött adásvételi szerződések felmondására jogosult volt, felmondására tekintettel a szerződések a régi Ptk. 321. § (1) bekezdése értelmében ex nunc hatállyal megszűntek, így a vevők javára feljegyzett tények jogalapjukat vesztették. Hivatkozott arra: a feljegyzések ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem voltak törölhetők. A másodlagos kereseti kérelme körében előadta, hogy az adásvételi szerződés megszűnésével a szerződéses és a törvényben előírt együttműködési kötelezettség szerint eljárva az I-VIII. rendű alperesek kötelesek a törléshez szükséges jognyilatkozat kiadására. A régi Ptk. 5. § (1) és (3) bekezdése körében a teljes vételár kifizetésére, és az eladó által megadott bejegyzési engedélyre tekintettel tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését különös méltánylást érdemlő magánérdekének tekintette.
[5] Az I-VII. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a IX. rendű alperes által kötött adásvételi szerződéshez kapcsolódó tehermentesítést a IX. rendű alperesnek kell elvégeznie. Előadták: a felperessel létrejött megállapodásuk szerint a törlési engedély kiadásának feltétele az általuk a IX. rendű alperesnek kifizetett vételár-részleteket felperes által történő megtérítése. A bejegyzési engedélyeket a megállapodásnak megfelelően ügyvédi letétbe helyezték. Hangsúlyozták, hogy a felperes már a pályázatában is elkülönítette az I-VIII. rendű alpereseknek visszafizetendő összeget és az eladóval a pályázati feltételeknél alacsonyabb vételárban állapodott meg azzal, hogy az adásvételt követően az I-VIII. rendű alperesek által befizetett vételár-részleteket részükre visszatéríti, a felperes azonban az adásvétel létrejötte után kifizetést nem teljesített és alperesenként csupán 100 000 forint megtérítését vállalta.
[6] A VIII. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a IX. rendű alperesnek – részben kötbérkövetelése beszámításával – a teljes vételárat kiegyenlítette, erre figyelemmel a IX. rendű alperes a 2011. március 7-i okiratban hozzájárult tulajdonjoga bejegyzéséhez, és bár azt a földhivatalhoz benyújtotta, a földhivatal a bejegyzési kérelmét nem teljesítette. Hangsúlyozta, hogy a felperes nem jogosult törlési per indítására, arra kizárólag a jelenleg is tulajdonosként feltüntetett IX. rendű alperes lenne jogosult. Nézete szerint a IX. rendű alperes azonnali hatályú felmondása vele szemben érvénytelen is volt, mert a tulajdonjog csak a vételár teljes kiegyenlítéséig tartható fenn, esetében viszont a vételár teljes kifizetése után, azaz érvénytelenül került sor a szerződés felmondására.
[7] A X. rendű alperes az I-VIII. rendű alperesek előadásához csatlakozva a kereset elutasítását kérték, míg a XIV-XV. rendű alperesek annak teljesítését nem ellenezték. A IX., XIII., XVI. és XVII. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
Az első- és a másodfokú ítélet
[8] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Ítélete indokolásában rámutatott: a IX. rendű alperes felszámolója a Csődtv. 47. § (1) bekezdése alapján nem felmondással élt, hanem elállt a szerződéstől, adásvételi szerződés esetében ugyanis a szerződés felmondása nem értelmezhető jogi kategória, ezért a felszámoló nyilatkozatát – tartalma szerint – elállásnak kellett tekinteni. A szerződéstől való elállásra azonban, tekintve, hogy az I-VII. rendű alperes vevők a vételárat részben, a VIII. rendű alperes pedig teljes egészében kifizette, nem volt jogosult, nyilatkozata semmisségét hivatalból kell figyelembe venni. Utalt a régi Ptk. 320. § (3) bekezdésének rendelkezésére, amely kifejezetten kizárja a fél elállási jogát, ha az ellenszolgáltatást nem vagy csak tetemesen csökkent értékben tudja visszaadni.
[9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a per főtárgya tekintetében helybenhagyó ítélete indokolásában hangsúlyozta, hogy az I-VIII. rendű alperes vevők és a IX. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződések nem tartós jogviszonyok, ezért felmondással nem, kizárólag a megkötésükre visszamenőlegesen, elállással szüntethetők meg. Az adott esetben a Csődtv. 47. § (1) bekezdése speciális rendelkezését is alkalmazni kellett, amely szerint elállásra a felszámolónak csak akkor van lehetősége, ha a felek szolgáltatást még nem teljesítettek. Tekintve, hogy az adott esetben az I-VII. rendű alperesek a vételár egy részét, a VIII. rendű alperes annak egészét kiegyenlítette, elállásnak sincs helye; utóbbi esetben az elállásnak a Csődtv. tilalma mellett a szerződés teljesítéssel történt megszűnése is akadályát jelentette. A másodlagos kereseti kérelem kapcsán a másodfokú bíróság rámutatott: jognyilatkozat pótlására a régi Ptk. 295. §-a alapján szerződésbe foglalt kötelezettségvállalás hiányában nincs lehetőség, a régi Ptk. 5. § (3) bekezdésében foglalt feltételek közül pedig a felperes különös méltánylást érdemlő magánérdekének sérelme legalábbis kétséges. Utalt arra: az alperesek nem tudták bizonyítani a felperes kötelezettségvállalását az általuk teljesített vételárrészletek 90%-ának megtérítésére, az azonban kitűnt a per adataiból, hogy a felperes és a jogelődje közötti adásvételi szerződés megkötése előtt a felek tárgyaltak az alperesek helyzetének rendezéséről és ez a szempont a vételár összegét is befolyásolta.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[10] A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes annak megváltoztatását és a keresetének helyt adó ítélet hozatalát kérte, mert álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a régi Ptk. 365. § (1) bekezdését, a Csődtv. 47. § (1) bekezdését, az Alaptörvény 28. cikkét, az Alaptörvényben megfogalmazott jogbiztonság követelményét, valamint a „lex specialis derogat legi generali” elvét.
[11] A VIII. rendű alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[12] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők miatt nem alapos.
[13] A felülvizsgálati kérelemben kifejtettek alapján a Kúria elsődlegesen kiemeli, hogy sem az eljárt bíróságok nem alkalmazták tévesen a jogszabályokat, sem a Csődtv. mint speciális jogszabály nem ellentétes – nem lehet ellentétes – a Ptk. általános, az adott jogintézmények fogalmi kereteit meghatározó szabályaival. A Ptk. a szerződések egyoldalú nyilatkozattal történő megszüntetésének két esetét ismeri: a felmondást és az elállást (régi Ptk. 319-321. §); utóbbi a szerződést a megkötésének időpontjára visszamenőlegesen felbontja, míg a felmondás a szerződést a jövőre nézve szünteti meg.
[14] Az elsőfokú bíróság helytállóan utalt a Ptk.-nak az elállással kapcsolatos kizáró szabályára [régi Ptk. 320. § (3) bekezdés], az ex tunc hatályú felbontás ugyanis csak abban az esetben lehetséges, ha a szerződő felek a már teljesített szolgáltatásokkal elszámolnak, így kizárja az elállást, ha a fél az általa kapott szolgáltatást nem vagy csak számottevő értékcsökkenés mellett tudja visszaszolgáltatni. A Ptk. e szabályával teljes összhangban zárja ki a Csődtv., mint speciális jogszabály az elállás jogának gyakorlását arra az esetre, ha a felek valamelyike a szerződés alapján szolgáltatást teljesített. Azt a szabályt ugyanakkor, hogy felmondásnak kizárólag az ún. tartós jogviszonyok esetén van helye, szükségtelen a speciális jogszabályban (Csődtv.-ben) kimondani. Egyszeri aktussal megvalósuló teljesítések esetén – tulajdonátruházás, haszonélvezeti jog alapítása stb. – ugyanis fogalmilag kizárt a szerződés felmondása: akkor sincs a jövőre nézve megszüntethető jogviszony, ha az ellenszolgáltatás teljesítése, a vételár kifizetése esetlegesen részletekben, az adásvétel tárgyát képező ingatlan felépítése pedig több ütemben történik.
[15] A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok – a felperes állításával ellentétben – nem „válogattak” a Ptk. és a Csődtv. rendelkezései között: a felmondás gyakorlását a tulajdonátruházás egyszeri jogi aktussal megvalósuló, „nem tartós” jogviszonyt alapító jellege, míg az elállást a Csődtv.-nek az általános szabályokhoz illeszkedő, a csődeljárás sajátosságaira figyelemmel megfogalmazott, azt kiegészítő speciális rendelkezései alapján zárták ki. Meg kell jegyezni ugyanakkor, hogy a speciális rendelkezések alkalmazásánál az általános rendelkezésekre is figyelemmel kell lenni, mert utóbbiak minden olyan esetben érvényesülnek, amikor – ahogy a jelen esetben is – a speciális rendelkezés kifejezetten eltérő szabályt nem ad. Mindazonáltal az adott esetben a speciális (Csődtv.) és az általános (Ptk.) rendelkezések viszonya is sajátos: a Ptk. adja a felmondás és az elállás jogintézményi megfogalmazását, melyeket a Csődtv. az eljárás sajátosságainak megfelelően csupán kiegészít, azonban nem változtathat a jogintézmény alapvető keretein. Ennek megfelelően helytállóan utalt arra a felperes, hogy a felszámoló akkor is jogosult felmondásra és elállásra a Csődtv. szabályai alapján, amikor azt a szerződő felek számára jogszabály vagy a szerződés rendelkezései nem teszik lehetővé, azonban ekkor sem szakíthat az alapvető jogintézményi keretekkel: felszámolási eljárásban sincsen lehetőség arra, hogy a felszámolás alatt álló cég által kötött adásvételi szerződést a felszámoló felmondással szüntessen meg. Nem változtat ezen az sem, hogy az adott esetben maga a szerződés is speciális, vállalkozási elemeket is tartalmazó adásvétel, a szolgáltatás jellege ugyanis nem módosul: a felek ugyanúgy egyszeri juttatásra kötelesek, mint az adásvétel „tiszta” típusa esetén.
[16] A kifejtettek értelmében a bíróságok a IX. rendű alperes felszámolójának jognyilatkozatát helyesen ítélték meg: az I-VIII. rendű alperesek teljesítésére figyelemmel a szerződéstől való elállásnak nem volt helye, a felmondás pedig a szerződés jellege miatt kizárt. Megjegyzi a Kúria, hogy ellentétes tartalmú döntésre a felperes maga sem hivatkozott, az ismert eseti döntések pedig a kifejtettekkel egyező tartalmú érvelést tartalmaznak (EBH 1999.124.; BH 1997.142; 2000.415).
[17] A felperes ugyanakkor azzal is érvelt, hogy az elállás vagy felmondás érvényességétől függetlenül, a IX. rendű alperes tulajdoni hányadának átruházására és arra figyelemmel, hogy a beruházást – az alperesekkel kötött szerződés tekintetében bekövetkező jogutódlás nélkül – a felperes fejezte be, az I-VIII. rendű alperesekkel kötött szerződések lehetetlenülés folytán megszűntek, így a feljegyzések törlésének az Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pontja alapján nincs akadálya. A felperes e hivatkozása olyan értelemben tényszerű, hogy az I-IX. rendű alperesek egyike sem állította a felperes jogutódlását, legalábbis nem az adásvételi szerződéseik teljesítése vonatkozásában – ezt a felperes, illetve közvetlen jogelődei által a IX. rendű alperes teljes tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződések sem támasztják alá. Abban az értelemben azonban a felperes mégis jogutód, hogy a perbeli, feljegyzésekkel terhelt ingatlanhányadot e teherrel szerezte, és az általa kötött adásvételi szerződésnek (a másodfokú bíróság helytálló, felülvizsgálattal sem támadott megállapítása szerint) tárgya volt az I-VIII. rendű alperesek „kártalanítása”, teljesítésük valamilyen módon történő kompenzálása – ennek figyelembevételével történt a felperes által fizetendő vételár meghatározása is. Ez a megállapodás a per eldöntése szempontjából sem jelentőség nélküli: kizárja a felperes által hivatkozott lehetetlenülés diszpozitív törvényi szabályainak, ez okból az Inytv. 62. § (1) bekezdésében foglaltaknak az alkalmazását, a felek ugyanis kifejezetten megállapodtak a feljegyzett tények törlésének feltételeiről. A megállapodást – melynek részletes tartalmát nem, tényét azonban sikerült megállapítani a perben – a felperes teljesítés nélkül, egyoldalúan nem teheti félre, és nem térhet át a lehetetlenülés törvényi szabályaira, az e célból előterjesztett keresete sem lehet eredményes: az I-VIII. rendű alperesek helyzetének rendezésére vonatkozó megállapodása köti őt.
[18] A kifejtettekből következik az is, hogy a másodlagos kereseti kérelemként előterjesztett jognyilatkozat pótlásának sincs helye: az alperesek a szerződéses érdekeik megállapodásnak megfelelő kielégítése nélkül nem kötelesek a javukra feljegyzett tények törléséhez szükséges jognyilatkozat kiadására. Végezetül a hitelezői igénybejelentés kapcsán is helytállóan foglaltak állást az eljárt bíróságok: kifejezett joglemondás hiányában az igénybejelentés nem jelenti a szerződéses érdekek szerződés szerinti kielégítéséről történő lemondást is.
[19] Mindezekre tekintettel a Kúria az érdemben helyes jogerős ítéletet a kifejtettek szerinti, részben eltérő indokok alapján a Pp. 275. § (3) bekezdése értelmében hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.276/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás