PÜ BH 2017/336
PÜ BH 2017/336
2017.10.01.
Jogszerűtlen a bérbeadó részéről a helyiségbérleti szerződés felmondása, ha az annak alapjául szolgáló, általa súlyosnak minősített kifogásolt magatartásról a Lakástörvényben szabályozott nyolcnapos határidőt meghaladóan szerzett tudomást [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 214. § (1) bek.; 1993. évi LXXVIII. tv. (Lakás tv.) 25. § (1) bek.].
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[1] A felperes 2014. december 11. napján előterjesztett keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felek között létrejött bérleti szerződés 2014. december 1. napján közölt felmondása érvénytelen. Előadta, hogy mint bérlő 2008. augusztus 21. napján határozott időre, 2018. június 3. napjáig tartó helyiségbérleti szerződést kötött az alperessel a perbeli üzlethelyiségre. A szerződésben megállapodtak, hogy az üzlethelyiségen belüli karbantartási és berendezésfelújítási feladatokat a felperes saját költségén elvégzi, az átalakításhoz, korszerűsítéshez azonban a bérbeadóval kötött megállapodás szükséges. A szerződést 2008. október 17-én módosították, melynek értelmében a felperes jogosulttá vált az üzlethelyiséget az M. Kereskedelmi és Vendéglátó Kft. részére albérletbe adni. Az albérletbe adás megtörtént, az albérlő az üzlethelyiségben éttermet üzemeltet. 2012. október 14. napján az albérlő képviselője értesítette, hogy az üzlethelyiségbe ismeretlen tettesek behatoltak, a bejárati ajtó üvegét betörték, az üzletből különböző értéktárgyakat tulajdonítottak el. Ennek kapcsán a felperes felmérte, hogy a nyílászárók a szerződéskötés óta olyan mértékben hibásodtak meg, hogy azok sem a minőségi, sem a biztonságtechnikai követelményeknek nem felelnek meg, azok azonnali karbantartása, illetve felújítása szükséges. Erről az alperest 2012. november 26. napján tájékoztatta azzal, hogy a felújítást saját költségen elvégzi, kérte a tulajdonos hozzájárulását. Az alperes arról tájékoztatta, hogy a munka megkezdése előtt az Építéshatósági Csoport felé bejelentési és a tervtanács véleményének beszerzése iránti kötelezettség terheli a felperest, és csak ezt követően adhatja ki a tulajdonosi hozzájárulást. A felperes felkérésére eljárt szakértő közlése szerint a nyílászárók azonnali felújítása szükséges, és ez olyan munkálat, amire a felperes köteles, bérbeadói hozzájárulást nem igényel, mert nem minősül sem átalakításnak, sem korszerűsítésnek. Ezt követően a helyiség bejárati ajtajának és kirakati üvegének teljes felújítását saját költségen – még 2013. január 22. napja előtt – elvégezte. Az alperes 2013. január 22. napján, majd 2014. február 10. napján ellenőrizte az üzlethelyiség rendeltetésszerű használatát, és ekkor észlelte a nyílászárók felújítását. A felvett jegyzőkönyv rendellenességet nem tartalmazott. Ezt követően 2014. október 30. napjával keltezett, de december 1. napján kézbesített iratban a bérleti szerződést 2014. november 30. napjára felmondta felperesi szerződésszegésre hivatkozva, mert a vasszerkezetű bejárati ajtó és kirakat cseréje az önkormányzat hozzájárulása nélkül történt, és ez súlyos szerződésszegésnek minősül. A szerződésre is irányadó a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 13. § (1) bekezdése értelmében a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó. A szerződés 12. pontja szerint a karbantartási, berendezésfelújítási munkákat a felperes köteles elvégezni. Állította, hogy az azonnali intézkedést igénylő esetben nemcsak jogosult, de köteles is a hiba elhárítására. A városrendezési és építési szabályzat szerinti bejelentési és engedélyezési kötelezettség az üzlethelyiség bejárati ajtajának és ablakának felújítása körében szükségszerűen felmerülő hibák elhárítására nem vonatkozik. A felperes nem tanúsított felróható szerződésszegő magatartást. A felmondás a Lakás tv. 25. § (2) bekezdése értelmében érvénytelen. Az alperes a felmondást megelőzően írásbeli felhívást nem teljesített, és a felmondást csak a felhívásban megjelölt határidő eredménytelen eltelte után lett volna jogosult közölni. A Lakás tv. 25. § (4) bekezdésére történő felmondási hivatkozás alaptalan, mert ha a hiba elhárítását a felperes részéről súlyos szerződésszegésnek tekinti, azt nem 2014. december 1. napján kézbesített felmondásban kellett volna a tudomására hozni, hanem a 2014. február 10-i ellenőrzés után nyolc napon belül. Mivel az ellenőrzés után nyolc napon belül kifogást nem közölt, felmondást nem gyakorolt, úgy kell tekinteni, hogy ráutaló magatartással hozzájárult a nyílászárók felújításához. A megállapítási kereset jogszabályi feltételeinek teljesítése körében előadta, hogy az albérlővel kötött szerződésének nem tud eleget tenni a felmondás esetén, ami kártérítés lehetőségét vetíti előre.
[2] Az alperes védekezésére vitatta a felmondás szabályszerű kézbesítését. Kétségbe vonta a 2014. október 27-i helyszíni ellenőrzés tényét, mert a jegyzőkönyvön az aláírása nem szerepel szemben a februári ellenőrzési jegyzőkönyvvel, és korábban meg sem küldték a részére. Az alperest jogszabály szerint szavatosság terheli azért, hogy a bérlemény alkalmas a rendeltetésszerű használatra, és a nyílászárók olyan állapotban voltak, hogy miattuk állandó volt beázás.
[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a 2012. december 14. napján kelt iratban tájékoztatta a felperest, hogy a nyílászárók cseréjét megelőzően szükséges a hatósági engedélyek beszerzése, tervdokumentáció készítése és annak alperes általi jóváhagyása. Ezzel összefüggésben tájékoztatta a városrendezési és építési szabályzatában [3/2006. (III. 2.) rendelet] szereplő előírásokról. A 2014. október 27-i helyszíni szemléről felvett jegyzőkönyv tartalmazza, hogy a felperes az utcafrontra nyíló vasszerkezetű bejárati ajtó és a kirakati nyílászárók cseréjét engedély nélkül végezte el. Emiatt történt, hogy 2014. október 30. napján kelt irattal 2014. november 30. napjára felmondta a szerződést utalva annak 12. és 17. pontjára. Állította, hogy az elvégzett munka átalakításnak és korszerűsítésnek minősül, amihez engedélyeztetési eljárást kellett volna lefolytatni, amit a felperes nem tett meg, a munkálatok a szerződésben írtak megszegésével történtek, így az alperes jogosult volt a felmondásra. A felperes az önkormányzati rendelet 12. § (1) bekezdését sértette meg. Azért is minősül a felperes magatartása súlyos szerződésszegésnek, mert az alperes előzetesen felhívta a figyelmét a szükséges eljárásra, és ennek tudatában mellőzte azt. Jogszabályi kioktatás és alperesi hozzájárulás hiányában végezte el a felperes az utcafrontra nyíló vasszerkezetű bejárati ajtó és kirakati nyílászárók cseréjét. Állította, hogy felmondása a Pp. 99. § (2) bekezdése szerint 2014. november 12. napjával kézbesítettnek minősül. A felperes által hivatkozott betörésről nem tudott, arról nem kapott értesítést, nem jelezte a betört, illetve megrongált nyílászárók tényét. A 2014. október 27-i jegyzőkönyv szerint a felperes az ellenőrzést végző személynek előzetesen letagadta a munkálatok elvégzését. Az üzlethelyiség kiemelt területen van, ezért a külső kép engedély nélküli megváltoztatása súlyos szerződésszegésnek minősül. Az eredeti állapot helyreállítása lehetetlenné vált. Nem volt kötelezettsége a felperest a helyszíni ellenőrzésről előzetesen értesíteni.
[4] Viszontkeresetében a felperes kötelezését kérte, hogy az ingatlant ingóságaitól kiürítve haladéktalanul hagyja el, és adja az alperes birtokába, minthogy jogcím nélkül birtokolja. E kérelmét a régi Ptk. 112. §-ára, 193. § (1), 433. § (2) bekezdésére alapította.
[5] Felperes a viszontkereset elutasítását kérte, mert a felmondás érvénytelen, van jogalapja a birtoklásra.
Az első- és másodfokú ítélet
[6] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperesnek a perbeli bérleményre vonatkozó 2014. október 30. napján kelt felmondása érvénytelen. A viszontkeresetet elutasította.
[7] Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a felek között határozott idejű bérleti szerződés jött létre nem lakás céljára szolgáló helyiségre. Megállapította, hogy az alperes 2014. október 30. napján kelt felmondása érvénytelen, figyelemmel a helyiségbérletre is alkalmazandó Lakás tv. szabályozására. Az alperes a felmondási okot felperesi szerződésszegésben jelölte meg, mivel nem kérte be a tulajdonostól a szükséges hozzájárulást a helyiség ajtajának és kirakatának cseréjéhez. A portálcserét hozzájárulás nélkül végezte el, bár ezt megelőzte az alperes bejelentése – ami a betörésre nem utalt –, hogy a bejárati ajtó és kirakatüveg elavult, emellett egyéb hivatkozások is szerepeltek a felperes 2012. november 26-i iratában. Ez az irat nem utalt olyan munkák elvégzésére, amelyek bármilyen veszélyt jeleznének, illetve indokolnák a sürgős kivitelezést. Ezt követően adta az alperes a tájékoztatást a követendő eljárásról. Az alperes megbízásából eljárt K. P. tanúvallomásából, de a felek előadásából, továbbá a csatolt jegyzőkönyvekből is megállapítható volt, hogy az alperes 2013. január 22. napján és 2014 februárjában ellenőrzést tartott a bérleményben, és nem tapasztalt rendellenességet. Mindezek ellenére az alperes csak a 2014. október 30. napján kelt irattal mondta fel a bérleti szerződést 2014. november 30. napjára a tulajdonosi hozzájárulás be nem szerzése miatti súlyos szerződésszegő magatartásra alapítva. A Lakás tv. 25. § (4) bekezdése a felmondás idején 2014. október 30-án már nem volt hatályban, így nem volt alkalmazandó, hogy előzetesen írásbeli felszólítás szükséges, hogy ha kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül kellett közölni. Az a felmondás, amelyet hatályon kívül helyezett jogszabályhelyre alapítanak, vagyis arra, hogy az alperesnek nem volt szükséges sem előzetesen írásban felszólítani a felperest, illetve a kifogásolt magatartás olyan súlyos volt, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem volt elvárható, e szabályozás hatályon kívül helyezése folytán a felmondás érvénytelen. Ha a felmondás időpontjában a jogszabályi rendelkezés nem lett volna hatályon kívül helyezve, az alperes felmondása abban az esetben sem érvényes, hiszen nyolcnapos határidőre lett volna szükség a felmondás közlését megelőzően. Mindezekre tekintettel a keresetnek helyt adott a jogszabálysértő felmondás miatt, és a felmondás érvénytelensége okán alaptalan az alperes viszontkeresete a helyiség kiürítésére.
[8] Az alperes fellebbezésében elsődlegesen a kereset elutasítását, a viszontkereset teljesítését, másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte.
[9] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[10] A másodfokú bíróság rögzítette, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást feltárta, érdemi döntése helytálló, levont következtetéseivel és jogi indokaival azonban csak részben értett egyet. Az elsőfokú bíróság nem sértette meg a Pp. 215. §-ában foglalt rendelkezéseket, a felperes kereseti kérelmén nem terjeszkedett túl. Az, hogy a kérelem a felmondás érvénytelenségének megállapítására irányult, és az elsőfokú bíróság a felperes által hivatkozottól eltérő jogi indokolással adott helyt a kérelemnek, nem minősül eljárási szabálysértésnek. Az állandó bírói gyakorlat szerint a keresethez való kötöttség nem jelent jogcímhez kötöttséget, a kérelmet a jogvita alapjául szolgáló jogviszony tartalma alapján kell elbírálni (EBH 2006.1422.). A bíróságot érdemi döntése meghozatala során nem csupán a fél jogszabályi hivatkozása, de még az általa megjelölt jogcím sem köti. Tévesnek és értelmezhetetlennek minősítette a fellebbezési érvelést az ítélet érvénytelenségéről.
[11] Nem osztotta az elsőfokú bíróság jogi indokait abban a tekintetben, hogy a felmondás azért érvénytelen, mert az annak alapját képező jogszabályi rendelkezést hatályon kívül helyezték. A jogvita elbírálása során a szerződéskötés időpontjában hatályos anyagi jogszabály volt az irányadó, mind a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. törvény 12. § (2) bekezdése, mind a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 15. § (2) bekezdése alapján. Az alperes által gyakorolt felmondás időpontjában a Lakás tv. 2014. március 14. napjáig hatályos 25. § (4) bekezdésének rendelkezései alkalmazhatók voltak, vagyis az alperes jogosult volt a szerződést előzetes felszólítás nélkül felmondani. E törvényi rendelkezés 2. fordulata is alkalmazandó, tehát az írásbeli felmondást az alperesnek a súlyosan kifogásolt magatartás tudomására jutásától számított nyolc napon belül kellett volna közölnie. Az alperes előadása szerint a felperes szerződésszegéséről 2014. október 27. napján szerzett tudomást. Ezért a 2014. október 30-i felmondásnak 2014. november 3. napjáig kellett volna a felpereshez megérkeznie. Miután a felmondás közlését tartalmazó postai küldemény a felperestől „nem kereste” megjelöléssel érkezett vissza, rögzíthető, hogy a felmondó irat nem hatályosult. Az alperesnek a Pp. 99. § (2) bekezdésében foglalt kézbesítési vélelem szabályaira történő hivatkozása téves, hiszen ez a jogszabályhely kizárólag a bírósági iratok kézbesítésével kapcsolatos vélelem bekövetkezésének feltételeit rendezi. A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 79. § (2) bekezdésének a kézbesítési vélelem beállását megállapító rendelkezéseit csak a hatósági iratok kézbesítésével összefüggésben lehet alkalmazni. Az alperes azonban polgári jogviszonyban nem hatóságként jár el, hanem szerződő félként. Bérbeadóként tett nyilatkozatára a szerződéskötés időpontjára tekintettel a régi Ptk. 214. § (1) bekezdése volt irányadó, és eszerint a nyilatkozat abban az esetben hatályosul, ha az a másik félhez megérkezik. Minthogy a felmondás 2014. december 1. napján annak felperesi átvételével hatályosult, érvénytelen az alperes felmondása.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[12] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését és az eljárt bíróságok új eljárásra kötelezését kérte. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét úgy hagyta helyben, hogy teljesen eltérő jogi álláspontra helyezkedett. Az elsőfokú bíróság a téves jogi indokolása következtében mellőzött számos alperesi és felperesi bizonyítékot, a tanúk által előadottakat. Nem volt figyelemmel arra, hogy a megváltoztatott jogi indokolás következtében az elsőfokú bíróság által mellőzött bizonyítékokról is rendelkeznie kell. A másodfokú bíróság ítéletében nem utalt azokra az okokra, amelyek miatt valamely tényt nem talált bizonyítottnak, vagy amelyek miatt a felajánlott bizonyítást mellőzte, így határozata a Pp. 221. § (1) bekezdésébe ütközik. A másodfokú bíróság további bizonyítási eljárást is lefolytathatott volna, vagy eltérő jogi álláspontja miatt az elsőfokú bíróság által mellőzött bizonyítékok pontosítására vagy kiegészítésére is felhívhatta volna a feleket. E körben sérült a Pp. 239. és 249. §-a. A peres felek által előadott, azonban az elsőfokú bíróság által mellőzött bizonyíték figyelmen kívül hagyása folytán megalapozatlan és jogszerűtlen a jogerős döntés. A másodfokú bíróság akkor járt volna el jogszerűen, ha figyelembe veszi az alperes 3/2006. (III. 2.) számú rendeletét, annak 3. számú mellékletét, mely szerint a perbeli ingatlan a városkép szempontjából kiemelt területen helyezkedik el, így a portál cseréjét megelőzően településképi bejelentési kötelezettsége lett volna a felperesnek, valamint tervdokumentációt kellett volna készítenie, és azt az alperessel jóváhagyatnia. Figyelembe kellett volna venni, hogy a felperes által becsatolt postai panasz, az arra adott válasz egyértelműen igazolja, hogy a kézbesítéssel összefüggésben nem történt szabálytalanság, a postai küldeményt 2014. október 31. és november 7. napján megpróbálták a felperesnek kézbesíteni, aki azt nem vette át. Értékelni kellett volna B. I. tanúvallomását, mely szerint az ajtókereten kívül a portálon nem volt sérülés, a kirakatban egyéb üvegbetörés, és végül figyelembe kellett volna venni azt a többször hivatkozott tényt, miszerint a felmondásban nemcsak a Lakás tv.-re, hanem a szerződés 12. pontjára is hivatkozott az alperes. A jogerős döntés ellentétes a Legfelsőbb Bíróság 2005.1215. számú elvi határozatával. Eszerint a lakásbérleti jog felmondása és az azt megelőző felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy ha azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja. Az alperesi felmondás tehát alakilag és tartalmilag is megfelelt a jogszabályoknak alkalmas volt a joghatás kiváltására, vagyis érvényesnek minősült. A másodfokú bíróság jogszabályellenesen rögzítette határozatában, hogy a felmondó nyilatkozat azért nem hatályosult, mert nem érkezett meg a másik félhez. Az elsőfokú bíróság ítélete azért jogellenes, mert tévesen megállapított jogszabályi hatályra alapozta a döntése indokolását, míg a másodfokú bíróság ítéletének indokolása ellentétes a Lakás tv. 25. §-ában foglaltakkal.
[13] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte, mert az a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat nem sértette meg, a bizonyítékokat okszerűen és jogszerűen mérlegelte, a Lakás tv. 25. §-át és a Ptk. 214. § (1) bekezdését helyesen értelmezve állapította meg, hogy a felmondás nem volt jogszerű.
A Kúria döntése és jogi indokai
[14] A felülvizsgálati kérelem a jogerős ítélet jogszabálysértését abban határozta meg, hogy az eljárási szabályok megsértésének eredményeként jutott arra a következtetésre, miszerint a felmondás érvénytelen. A Kúria a jogerős ítéletet ebben a keretben vizsgálta felül. A jogerős ítélet felülvizsgálatára a Pp. 270. § (2) bekezdése értelmében csak jogszabálysértés miatt van mód.
[15] A felülvizsgálati kérelem a következők szerint nem alapos.
[16] A Kúria rögzíti, hogy a releváns tényállás szerint a felperes a bérlemény bejárati ajtajának és kirakatának cseréjét a 2012 októberében történt megrongálás és az alpereshez intézett 2012. november 26. napján kelt kérelmére adott 2012. december 14-i keltezésű választ követően, de 2013. január 8. napjáig bezárólag elvégezte. Ezt követően az alperes megbízásából 2013. január 22., majd 2014. február 10. napján bérlemény-ellenőrzést végeztek, melyről felvett jegyzőkönyvek rendellenességet, kifogást nem rögzítettek.
[17] A Pp. 275. § (3) bekezdése szerint ha a felülvizsgálni kért határozat a jogszabályoknak megfelel, vagy olyan eljárási szabálysértés történt, amelynek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása nem volt, a Kúria a megtámadott határozatot hatályában fenntartja. A felülvizsgálati kérelemben meghatározott eljárási szabálysértések – még megvalósulásuk esetén sem – hatnak ki lényegesen az ügy érdemi elbírálására, mert az alperes által közölt felmondás a következők miatt nem felel meg a jogszabályi előírásnak.
[18] Eltérve mind az elsőfokú, mind a másodfokú bíróság által tett megállapításoktól, a Kúria rámutat, hogy a felperesi nem szerződésszerű magatartásról, az alperesi hozzájárulás nélkül elvégzett portálcseréről az alperesi tudomásszerzés időpontja 2013. január 22., de legkésőbb 2014. február 10. napja. Megjegyzendő ezen magatartás megállapításához nem is kellett a bérleménybe bejutni, hiszen a portálcsere az utcáról nézve is egyértelműen megállapítható. Ha tehát a tudomásszerzés legkésőbbi időpontja 2014. február 10. napja, úgy a Lakás tv. 25. §-ának szerződéskötéskor hatályos (4) bekezdése, illetve a felmondáskor hatályos (3) bekezdése szerinti nyolcnapos határidő az alperesre nézve legkedvezőbb számítás szerint is 2014. február 10. napjától számítandó. Az alperes 2014. október 27. napján megtartott szemléje a jogosultságokat nem élesztette fel. Mivel pedig az alperes felmondása a törvényi előírásnak nem felelt meg, mert a tudomásszerzéstől számított törvényi határidőt elmulasztotta, ahhoz joghatás nem fűződik, a felmondás a bérleti szerződést nem szüntette meg.
[19] Bár ezen okfejtésre tekintettel már nincs jelentősége, a Kúria rámutat, hogy téves volt a jogerős ítélet levezetése, miszerint a felmondás azáltal hatályosult, hogy a felperes 2014. december 1. napján átvette. Az alperes a felmondást a felperes részére postai úton kézbesítette, és azt a posta 2014. november 7., majd november 15. napján kísérelte meg kézbesíteni. A régi Ptk. 214. § (1) bekezdése szerint a szerződési nyilatkozat, ha azt szóban vagy szóbeli üzenettel tették, a másik fél tudomásszerzésével válik hatályossá; az írásban vagy távirati úton közölt nyilatkozat hatályosságához pedig az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék. A felmondás azáltal válik közöltté, hogy a másik félhez megérkezik. A vétív tanúsága szerint a küldeményt a felperes 2014. november 15. napjáig vehette volna át – amit nem tett meg –, de ettől függetlenül ez a nap minősül a „hozzá megérkezés” napjának.
[20] Mivel a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem volt jogszabálysértő, azt a Kúria a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. V. 21.231/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás