PÜ BH 2017/56
PÜ BH 2017/56
2017.02.01.
Az építőközösségből kizárt tag jogaira továbbra is az építőközösségi szabályok vonatkoznak, jogait kizárólag a tulajdoni hányadára vonatkozó vételi jog gyakorlásával kapcsolatban érvényesítheti [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 578/D. § (1) és (2) bek., 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 8. § (1) bek.].
A felülvizsgálati kérelem szempontjából irányadó tényállás
[1] A perrel érintett társasház felépítése érdekében 2005. szeptember 22-én létrejött építőközösség 2009. május 5-én kelt határozatával kizárta a felperest a tagjai közül, és mivel a felperes a vételi jog gyakorlására jogosult kijelölésére vonatkozó jogosítványával nem élt, korábbi sikertelen kijelölést követően 2016. február 1-jén a II. rendű alperest jelölte ki a vételi jog gyakorlására.
A kereset és az ellenkérelem
[2] A felperes – a kizárási határozat eredménytelen megtámadása után – a jelen pert megindító keresetével az alperes tulajdonostársakkal, építőközösségi tagokkal, valamint a VI. rendű alperes jelzálogjogosulttal szemben az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését és a társasházzá alakítást kérelmezte, a társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 8. § (1) bekezdése alapján.
[3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a felperes tulajdonos, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) rendelkezései szerint azonban az építőközösségből való kizárására tekintettel csak a tulajdoni hányadára vonatkozó vételi jog gyakorlásával kapcsolatban lehetnek igényei.
Az első- és a másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítélete indokolásában rámutatott: az építőközösségi tagok között az érvényes szerződés változatlanul fennáll, ezért a régi Ptk. 578/D. § (2) bekezdése értelmében a felperesnek mint kizárt tagnak csak a vételi jog gyakorlásával kapcsolatban lehetnek igényei.
[5] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság helybenhagyó ítélete indokolásában a fellebbezésben foglaltakra tekintettel kiemelte: a felperes az építőközösségből való kizárása kapcsán nem élt a vételi jog gyakorlására jogosult kijelölésének lehetőségével, új tag kijelölésére ezért az általános elévülési időn belül a tagok többsége jogosult. Az elévülés a felperes által a kizárási határozat érvénytelensége iránt indított pert megszüntető határozat hozatala időpontjában, 2011. szeptember 21-én kezdődött, a jelen eljárás 2013. május 24-én történt megindításáig az elévülési idő nem telt el, a vételi jog gyakorlásának ezért nincs akadálya.
[6] Rámutatott a másodfokú bíróság, hogy az építőközösség nem szűnt meg, mert ahhoz az építkezés befejezése mellett a tulajdoni viszonyok rendezése is szükséges, amelyre az adott esetben még nem került sor. A tulajdonközösség megszüntetésére az építőközösségi szerződésben foglaltak az irányadók, ezért helyesen foglalt állást az elsőfokú bíróság, hogy a perbeli esetben a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó Ptk.-rendelkezések nem alkalmazhatók, a felperesnek csak a régi Ptk. 578/D. § (2) bekezdése alapján, a vételi jog gyakorlásával kapcsolatban lehetnek igényei.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[7] A jogerős ítélet ellen a keresetének helyt adó ítélet hozatala, másodlagosan az első- vagy a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel. Arra hivatkozott, hogy az építőközösségből történő kizárása ellenére a tulajdonjog megilleti, a Ptk. alapján ebbe a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó jog is beletartozik, amellyel az építkezés befejezése után kialakuló tulajdoni viszonyok rendezése a célja. Az építőközösség által a vételi jog gyakorlására 2010-ben kijelölt tulajdonostárs, B. H. a vételi jogát nem gyakorolta, vételi joga a régi Ptk. 375. § (2) bekezdése értelmében meg is szűnt, B. H. egyébként „elállt” a vételi jogától. Ebben a helyzetben nézete szerint az lett volna a helyes eljárás, ha az építőközösség újból felhívja, hogy tulajdoni illetőségét az általa kiválasztott új tagra ruházza át, a többi tulajdonostárs vételi jogát újból csak ezt követően gyakorolhatta volna. Sérelmezte, hogy sem az építőközösségből kizáró határozat, sem a vételi jog gyakorlására kijelölő határozat nem jelölte meg a vételárat, a másodfokú bíróság pedig „kínálgatta” tulajdoni hányadát a tulajdonosoknak, míg végül – az építőközösség kijelölése nélkül – jelentkezett egy társtulajdonos, aki máig nem élt a vételi jogával. Bejelentette: a keletkező veszteség miatt nem kívánja kifizetni az ingatlan terheit, azt az általa megvásárolni kívánt új lakásra terhelteti majd át. A jogerős ítélet álláspontja szerint a régi Ptk. 117. § (3) bekezdését, a 375. § (2) bekezdését, az 578/D. §-át és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §-ában foglaltakat sérti.
[8] Az I-III. rendű alperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Hangsúlyozták: a jogerős ítélet nem tartalmaz olyan megállapítást, hogy a felperes nem tulajdonos, csupán a Ptk. irányadó rendelkezését alkalmazva mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy a felperes mint kizárt tag esetében a közös tulajdon megszüntetésének szabályai nem alkalmazhatók. A vételi jog gyakorlásával kapcsolatos felperesi előadások a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset elbírálása szempontjából irrelevánsak, csakúgy, mint az ingatlan tehermentesítésére vonatkozó nyilatkozata.
[9] Előadták, hogy a vételi jog gyakorlására utóbb kijelölt tulajdonostárs a vételi jogát 2016. február 1-jén gyakorolta, a teljes vételárat – 7 200 000 forintot – ügyvédi letétbe helyezte, jelenleg a felperes bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatának kiadása iránti per előkészítése folyik, mivel a felperes a nyilatkozat kiadására irányuló felhívás átvételét megtagadta. Mindezek alapján valójában a felperes az, aki a jogvita elhúzódását előidézte.
[10] A felperes észrevételeiben azt hangsúlyozta, hogy a vételi jog gyakorlására elsőként kijelölt tulajdonostársnak legkésőbb a kizárás elleni kereset tárgyában indított pert megszüntető végzés jogerőre emelkedésekor élnie kellett volna a vételi jogával. Nézete szerint a Ptk. rendelkezéseinek nem lehet célja, hogy a kizárt tagot éveken át bizonytalanságban hagyja, amelynek a jelen esetben a teljes anyagi ellehetetlenülése lett a következménye. Utalt a régi Ptk. 375. § (2) bekezdésére, amely a határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével történő megszűnését mondja ki, mert álláspontja szerint lehetetlen, hogy a törvény e rendelkezésre is figyelemmel ötéves elévülési időt tenne lehetővé. Hangsúlyozta, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti pert a tulajdonviszonyok rendezése érdekében indította, a vételi joggal kapcsolatos újabb nyilatkozatok megtételére pedig a törvényszék kifejezett felhívása alapján került sor, ezért az alperesek nem hivatkozhatnak arra, hogy a per tárgya nem a vételi jog volt. A vételi jog gyakorlására utóbb kijelölt tulajdonos által letétbe helyezett vételárösszeget méltánytalanul alacsonynak tartotta, mivel az ingatlanok forgalmi értéke megítélése szerint legalább 20 millió forint, és bár a vételi jog jogosultja valóban kizáráskori értéken vásárolhatja meg az ingatlant, de nem hét év eltelte után. Megjegyezte: az ingatlanok kizáráskori forgalmi értékének megállapítására nem került sor, a tulajdonostárs önkényesen jelölte meg az általa letétbe helyezett vételár összegét. Visszautasította, hogy a magatartása a vételi jog meghiúsítására irányul.
A Kúria döntése és jogi indokai
[11] A felperes felülvizsgálati kérelme nem alapos.
[12] A felperes a felülvizsgálati kérelmében anyagi jogi szabály, a régi Ptk.-nak a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezései téves alkalmazását rótta fel az eljárt bíróságoknak. A Kúria a felperes felülvizsgálati érvelésével kapcsolatban rámutat, hogy mind az első-, mind a másodfokú bíróság helyesen alkalmazta a hivatkozott jogszabályi rendelkezést, jogi álláspontját kellően megindokolta, a felperes ugyanis tévesen hivatkozott arra, hogy a tulajdonosi jogosítványok részeként megilleti a közös tulajdon megszüntetése kérelmezésének joga.
[13] A tulajdonjog az általa megszerzett hányadrész szerint megilleti a felperest, az általános szabályokhoz képest speciális építőközösségi szabályok azonban még a tagok rendelkezési jogát is jelentősen korlátozzák a közös tulajdon általános formáihoz képest, az építőközösségből kizárt tag jogai pedig a régi Ptk. 578/D. §-a értelmében ennél is szűkebbek. Másfelől a tag ingatlanhoz fűződő jogai a kizárással nem „fordulnak át”, annak következtében nem válnak alkalmazhatóvá a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályok. Amíg az építőközösség fennáll, a kizárt tag jogi helyzetére e speciális rendelkezések az irányadók, a kizárt tag tulajdonos, de tulajdonjogának gyakorlása a speciális építőközösségi szabályok szerint korlátozott. Az eljárt bíróságok ezért helytállóan mondták ki: a felperes kizárólag a vételi jog gyakorlásán keresztül, a vételi jog alapján megvásárolni kívánt tulajdoni hányad eladójaként érvényesítheti az ingatlannal kapcsolatos jogait. Ezek a speciális szabályok nem tartalmaznak olyan rendelkezést sem, hogy az építőközösség által kijelölt személy vételének meghiúsulása esetén a vevőkijelölés joga „visszaszáll” a kizárt tagra: amennyiben a kizárt tag a rá irányadó harmincnapos törvényi határidőt [régi Ptk. 578/D. § (2) bekezdés] elmulasztja, a vevőkijelölés joga az építőközösséget illeti meg, a volt tag jogosultsága utóbb akkor sem „éled fel”, ha valamely okból a vétel nem realizálódik.
[14] Megjegyzi a Kúria: a másodfokú bíróság ítéletének indokolásában említett általános elévülési idő nem a vételi jog gyakorlására kijelölt jogosultra, hanem a kijelölési jogot gyakorló építőközösségre vonatkozik. A vételi jog gyakorlásával kapcsolatos esetleges késedelem, és az azzal összefüggésben, a kizáráskori vételár „inflálódásából” keletkező esetleges kár a késedelemért felelős személlyel szemben a kárfelelősség szabályai szerint érvényesíthető, ilyen igény azonban nem képezte a jelen per tárgyát, arról az eljárt bíróságok ezért nem is dönthettek.
[15] A kifejtettek értelmében az eljárt bíróságok jogszabálysértés nélkül, helyes indokok alapján utasították el a keresetet, a Kúria ezért a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20.206/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás