PÜ BH 2017/90
PÜ BH 2017/90
2017.03.01.
Az adásvételi szerződés felbontásával a vevő I. rendű alperes az eladó felperessel szembeni kötelmi jogviszonyban vesztette el az ingatlan feletti rendelkezési jogát, ezért az ingatlan ezt követő jelzáloggal való megterhelésével szerződésszegést követett el a felperessel szemben, de a jogszerző III. rendű alperes jogszerzése ez okból nem lesz érvénytelen. Az I. rendű alperes szerződésszegése és a felperes ebből eredő érdeksérelme miatt az alperesek jelzálogszerződése jóerkölcsbe ütközés címén sem lesz érvénytelen [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 200. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 5. § (3) bek., 62. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes 2008 évben kölcsönöket vett fel az I. rendű alperestől, amelyeket nem tudott visszafizetni, ezért 2009. február 12-én összesen 66 300 000 forint vételár fejében eladta az I. rendű alperes részére a perbeli S., 4650/32, 4650/34 és 4650/35 helyrajzi szám alatti ingatlanokat. Az I. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes és az I. rendű alperes a 2009. február 24. napján megkötött szerződésekkel a vételár visszafizetésének feltüntetése mellett felbontották az adásvételi szerződéseket, de tekintettel arra, hogy a kölcsönöket, amelyeknek fedezetéül az adásvételi szerződések szolgáltak, a felperes nem fizette vissza, az I. rendű alperes megtagadta a hozzájárulását a felperes tulajdonjoga bejegyzéséhez. A II. rendű alperes 2006. február 14-én 100 000 000 forint kölcsönt nyújtott – fedezet nélkül – az I. rendű alperesnek. Az I. rendű alperes 2010. április 6-án jelzálogjogot alapított a perbeli ingatlanokra 100 000 000 forint és járulékai erejéig a II. rendű alperes javára. Ekkor az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett tények között a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmének és tulajdonjog-bejegyzése és eredeti állapot helyreállítása iránti kérelmének az elutasítása, továbbá egy perfeljegyzés szerepelt. A perfeljegyzés alapjául szolgáló pert az ingatlanok felperest megelőző tulajdonosa indította a felperessel szemben, de a keresete jogerősen elutasításra került.
A peres eljárás során meghozott jogerős részítéletével a bíróság pótolta a perbeli ingatlanok vonatkozásában az I. rendű alperesnek a felperes tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatait és kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. rendű alperesnek 70 590 000 forint és járulékai kölcsöntartozást.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A felperes a perben fennmaradt keresetében kérte az alperesek között létrejött jelzálogjogot alapító szerződés érvénytelenségének a megállapítását és az ingatlanokra bejegyzett jelzálogjog törlését. Keresetét elsődlegesen arra alapította, hogy a szerződések lehetetlen szolgáltatásra irányultak, másodlagosan pedig azok jóerkölcsbe ütközése miatt kérte a szerződések érvénytelenségének a megállapítását. E tekintetben kifejtette, hogy álláspontja szerint társadalmilag nem elfogadott, hogy az I. rendű alperes az ingatlanok megterhelésével meghiúsítja az ingatlanok visszaadása iránti kötelezettségvállalását, az alperesek magatartása nem felelt meg a rendeltetésszerű joggyakorlás elvének, a II. rendű alperes pedig nem volt jóhiszemű.
[3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a régi Ptk. 117. § (1) és (3) bekezdése értelmében a tulajdonjog átruházására irányuló szerződés a tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nélkül tulajdon-átruházást nem eredményez. Az I. rendű alperes tulajdonjoga az adásvételi szerződés alapján bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a szerződéseket felbontó szerződések pedig bár visszamenőleges hatállyal szüntették meg a tulajdonjog átruházásra vonatkozó kötelezettségvállalást, nem tették azt meg nem történtté. Az adásvételi szerződéseket megelőző állapot helyreállítására csak később került sor, addig az időpontig az ingatlanok tulajdonosa a bejegyzett I. rendű alperes volt, aki jogosult volt azokkal rendelkezni és így azokat megterhelni.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a szerződés akkor ütközne jóerkölcsbe, ha a felek abban kifejtett közös akarata, vagy a megvalósításának módja állna szemben a társadalom általános értékítéletével. Nem elegendő azonban a szerződés ez okból való semmisségének a megállapításához az, ha csak az egyik fél szándéka, vagy célja ítélhető el erkölcsileg. Az I. rendű alperes azért terhelte meg az ingatlanokat a felbontó szerződések megkötése után, mert a felperes nem fizette vissza az adósságát és ezzel kívánta megakadályozni, hogy a felperes tehermentes ingatlanokhoz jusson. Az I. rendű alperesnek ez a magatartása ellentétes az általános társadalmi értékítélettel, így a jóerkölcsbe ütközés e tekintetben megállapítható. A II. rendű alperes azonban nem tudott erről és részéről semmilyen erkölcsileg elítélendő szándék, cél nem állt fenn. Az ingatlanok tulajdoni lapjából sem kellett volna tudomást szereznie a felperes igényéről, illetve az I. rendű alperes szándékáról, annak pedig nincsen jelentősége, hogy az ingatlanok értéke hogyan viszonyult a II. rendű alperes követeléséhez és annak sem, hogy az I. rendű alperes ingatlanai közül miért éppen ezekre alapítottak jelzálogjogot. Az alperesek között létrejött kétoldalú szerződés nem ítélhető meg kizárólag az egyik fél magatartása alapján, az pedig nem nyert bizonyítást az eljárás során, hogy a II. rendű alperes akár az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. § (3) bekezdése szerint rosszhiszeműnek minősült volna, de ennek a perben érvényesített kereseti kérelmek szempontjából nem is volt jelentősége.
[5] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A másodfokú bíróság a jogerős ítélet indokolásában kifejtette, hogy az alperesek közötti kölcsönszerződés érvénytelenségére való utalást az érvénytelenség megállapítására irányuló kereset hiányában nem vehette figyelembe, így csak a biztosítéki szerződés érvénytelenségét lehetett vizsgálni.
Egyetértett a másodfokú bíróság azzal, hogy nem nyert bizonyítást az az állítás, amely szerint a II. rendű alperes tudott volna az I. rendű alperes motivációjáról, vagy azt a kellő körültekintés hiánya miatt nem ismerte fel. Ahhoz, hogy a szerződés jóerkölcsbe ütközés miatti érvénytelensége megállapítható legyen, mindkét félnek tudnia kellett volna arról, hogy a szerződés tiltott cél elérését szolgálja, vagy mindkét fél számára nyilvánvaló kellett volna legyen a szerződés erkölcstelensége, etikátlansága. Az alperesek szerződésének a jóerkölcsbe ütközése azonban annak a tárgya alapján nem állapítható meg, hiszen az által az I. rendű alperes ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonát képező ingatlanok kerültek megterhelésre, a II. rendű alperes ebből eredő igénye pedig akár bírói úton is kikényszeríthető lenne. Az I. rendű alperes magatartása tehát minősülhet a közte és a felperes között létrejött szerződés szempontjából szerződésszegésnek, de önmagában az ingatlanok megterhelése folytán a zálogszerződés érvénytelensége még nem állapítható meg. A II. rendű alperes oldalán nem állt fenn egyéb olyan körülmény sem, amelyre figyelemmel megállapítható lett volna a szerződés jóerkölcsbe ütköző jellege. A részéről erkölcsileg elítélhető szándék, cél nem valósult meg, így a szerződés nem volt nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző. A törlési kereset csak az érvénytelenségi kereset megalapozottsága esetén lett volna alapos, a jóerkölcsbe ütközés pedig nem az Inytv. 5. § (3) bekezdése szerinti jóhiszeműség hiányán alapul.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és adjon helyt a keresetének.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a 3/2010. (XII. 6.) PK vélemény 4. pontja alapján téves volt a másodfokú bíróság azon álláspontja, amely szerint a törlési kereset csak a szerződés érvénytelensége esetén lehetett volna alapos. A PK-vélemény szerint ugyanis az eredeti jogosult és a további jogszerzők között nincs szerződéses kapcsolat, a közvetlenül szerző bejegyzésének az érvénytelensége esetén az eredeti jogosult a tulajdonjoga alapján lép fel a további jogszerzőkkel szemben, a közvetlenül szerző bejegyzésének az érvénytelensége esetén pedig az azon alapuló további bejegyzések is megdőlnek. A II. rendű alperes tudomással bírt arról, hogy az I. rendű alperes a felperessel kötött szerződések alapján már nem rendelkezhet az ingatlanokkal, ezért az az eljárása, hogy az ingatlanokat megterhelte, jóerkölcsbe ütközött és rosszhiszeműnek minősült.
[7] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte, hogy a Kúria a jogerős ítéletet tartsa fenn hatályában és marasztalja a felperest a perköltségben.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[9] Az eljárt bíróságok az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetéseket vontak le, a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
[10] A jogvita eldöntése az abszolút hatályú dologi jogok és a relatív szerkezetű kötelmi jogok közötti különbségeken alapult. A felperes és az I. rendű alperes között a perbeli ingatlanokra érvényes adásvételi szerződések jöttek létre, azok érvénytelenségét a felperes sem állította. Ennek megfelelően az I. rendű alperes az érvényes szerződéseken alapuló, érvényes ingatlan-nyilvántartási bejegyzések folytán vált az ingatlanok tulajdonosává. Az I. rendű alperest ebből eredően, mint az ingatlanok bejegyzett tulajdonosát kifelé, tehát mindenkivel szemben megillette az ingatlanok feletti rendelkezési jog és ez a joga fennállt egészen a tulajdonjoga törléséig. Fennállt tehát akkor is, amikor a II. rendű alperessel kötött szerződéssel az ingatlanokat megterhelte és az alperesek között létrejött jelzálogjogot alapító szerződés ennek megfelelően nem irányult lehetetlen szolgáltatásra.
[11] A felperes és az I. rendű alperes között az ingatlanok vonatkozásában az adásvételi szerződések felbontásával még csak egy kötelmi jogi jogviszony jött létre. Ennek alapján az I. rendű alperes csak a felperessel szembeni – relatív szerkezetű – kötelmi jogviszonyában veszítette el az ingatlanok feletti rendelkezési jogát, a felperes pedig kötelmi jogi jogosultságot szerzett arra, hogy tulajdonjogát bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. Az adásvételi szerződések az újabb, felbontó szerződésekkel a megkötésük időpontjáig visszamenő hatállyal szűntek meg ugyan, de ez még nem jelentette azt, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogának a bejegyzése érvénytelen és így törölhető lett volna, csak annyit, hogy a felbontó szerződés alapján, ahogyan ez a kötelmi jogi jogcímek alapján történik, a rangsorban következő helyen az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetővé válik a felperes tulajdonjoga. Addig azonban amíg a felperes tulajdonjogának a bejegyzése – konstitutív hatállyal – a felbontó szerződések alapján nem történik meg, az ingatlan az I. rendű alperes tulajdonában áll. [A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 117. § (3) bekezdés.] A II. rendű alperes ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartási tulajdonostól, tehát attól a személytől szerezte a jogosultságát, akit akkor még az ingatlanon fennálló, dologi jogon alapuló, rendelkezési jog kifelé, tehát a II. rendű alperes felé is megilletett.
[12] Az a tény, hogy erre az után került sor, amikor az I. rendű alperes a felperessel fennálló kötelmi jogviszony folytán a vele való relatív szerkezetű jogviszonyban a rendelkezési jogát elvesztette, azt eredményezi, hogy az I. rendű alperes a felperessel szemben szerződésszegést – az adásvételi szerződést felbontó szerződés megszegését – valósította meg. A szerződésszegésnek nem jogkövetkezménye az alperesek közötti szerződés érvénytelensége, a II. rendű alperes pedig ennek megfelelően attól függetlenül érvényesen szerzett jogosultságot, hogy tudott-e esetlegesen az I. rendű alperes szerződésszegő magatartásáról.
[13] A kifejtettek alapján az ügyben akkor lett volna irányadó a felperes által hivatkozott, az érvénytelenség és a törlési per kapcsolatáról szóló 3/2010. (XII. 6.) PK vélemény, ha az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése – a felperes és az I. rendű alperes közötti adásvételi szerződés érvénytelensége folytán vagy más okból – érvénytelen. Ez esetben indíthatott volna a felperes törlési pert az ügyben és lett volna jelentősége adott esetben a II. rendű alperes jó- vagy rosszhiszeműségének.
[14] Az alperesek által kötött szerződés jóerkölcsbe ütköző semmissége tekintetében a felperes lényegében arra alapozta a keresetét, hogy az I. rendű alperes vele szemben szerződésszegést követett el és erről a II. rendű alperes is tudott. A felperesnek ez a hivatkozása is alaptalan, mert önmagában egy szerződésszegés, a felperes relatív hatályú érdeksérelme még nem teszi az alperesek által kötött szerződést, illetve annak tartalmát a társadalmi közfelfogással ellentétben állóvá, társadalmilag elítélendővé. A II. rendű alperes szempontjából az ingatlan-nyilvántartási állapot nem tért el a valós állapottól, ő az ingatlannal akkor rendelkezni jogosult, bejegyzett tulajdonostól szerzett, akinek a tulajdonjoga érvényesen volt bejegyezve.
[15] A II. rendű alperes, miután az I. rendű alperessel kötött szerződésének az érvénytelensége nem volt megállapítható, érvényesen szerzett jogot, az bejegyzésre is került az ingatlan-nyilvántartásba, így az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzőnek minősült még akkor is, ha bizonyítható lett volna, hogy tudomással bírt az I. rendű alperes szerződésszegéséről. A II. rendű alperes javára szóló bejegyzés tehát nem volt érvénytelen sem az előző bejegyzés – az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése – érvénytelensége folytán, amelyen az ő jogosultságának a bejegyzése alapult, sem az általa kötött szerződés érvénytelensége folytán, ezért az az Inytv. 62. § (1) bekezdés aa) pontja alapján nem volt törölhető.
[16] Az alperesek között létrejött jelzálogot alapító szerződés mindezek szerint nem érvénytelen és nem érvénytelen a II. rendű alperes javára szóló jogosultság ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése sem, ezért a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 22.317/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás