PÜ BH 2018/14
PÜ BH 2018/14
2018.01.01.
Érvénytelenek azok a szerződések, amelyekben az alperesek a felperes és más személyek elővásárlási jogának a kijátszása végett először az ingatlan tulajdoni hányadára csereszerződést kötöttek, majd az eladó az így tulajdonossá vált vevő részére eladja a fennmaradt tulajdoni illetőséget [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 200. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 10. § (1) bekezdés d) pontja alapján elővásárlási joggal rendelkező felperes, 2013. szeptember 26-án ajánlatot tett az I. rendű alperesnek a B. külterületi 0431/9 helyrajzi számú szántó művelési ágú ingatlan 2 000 000 forint vételáron történő megvásárlására. Az ajánlatot az I. rendű alperes elfogadta és az a helyi jegyző által 2013. október 3. napjától 2013. december 3. napjáig kifüggesztésre került. A kifüggesztés ideje alatt az ajánlatra a perben nem álló K. J., valamint a II. rendű alperes és a II. rendű alperes perben nem álló házastársa elfogadó nyilatkozatot tettek, amelyek azonban nem voltak érvényesek. A Nemzeti Földalap Kezelő Szervezet is megkapta az ajánlatot, de az elővásárlási jogával nem kívánt élni.
Az I. rendű alperes ezt követően 2013. december 10-én az ingatlant 2 000 000 forint vételáron eladta a II. rendű alperesnek és házastársának, akiknek a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal elutasította. Ezt követően a 2014. február 20. napján megkötött csereszerződéssel az I. rendű alperes elcserélt a perbeli ingatlanból 1000/91640 tulajdoni hányadot a B. külterületi 0412/46 helyrajzi szám alatti ingatlan II. rendű alperes tulajdonában álló tulajdoni illetőségéből 1000/91082 tulajdoni hányadra. A szerződés megkötését követően 5 nap elteltével az I. rendű alperes eladta a perbeli ingatlan további 90640/91640 tulajdoni hányadát a II. rendű alperesnek 1 978 000 forint vételáron. A szerződések alapján a II. rendű alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes ezen időszakban több alkalommal eredménytelenül kísérelte meg, hogy az elfogadott ajánlat alapján a szerződést az I. rendű alperessel megkösse, mivel attól az I. rendű alperes elzárkózott.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A felperes pontosított keresetében kérte annak a megállapítását, hogy az alperes által a perbeli ingatlanra megkötött szerződések vele szemben hatálytalanok, vagy azok az elővásárlási jog kijátszására való irányultságuk és így a jóerkölcsbe ütközésük és a jogszabály megkerülésére irányuló voltuk miatt semmisek. Kérte annak a megállapítását, hogy az adásvételi szerződés az általa adott és az I. rendű alperes részéről elfogadott ajánlatnak megfelelően közte és az I. rendű alperes között jött létre, kérte továbbá a vételár részéről történt megfizetésének igazolását követően a tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba és a II. rendű alperes kötelezését ennek tűrésére.
[3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték jogügyletük jogszerű voltára hivatkozással.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a perbeli ingatlanra az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között jött létre a felperes által tett és az I. rendű alperes által elfogadott vételi ajánlat alapján. Megállapította továbbá, hogy az alperesek közt létrejött csereszerződés és adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és megkereste a földhivatalt a II. rendű alperes bejegyzett tulajdonjoga törlésére, a felperes tulajdonjogának a bejegyzésére és kötelezte a II. rendű alperest ennek tűrésére. Kötelezte a II. rendű alperest az ingatlan felperes részére történt birtokba adására és a földhivatal megkeresését olyan módon foganatosította, hogy a bejegyzést a vételár kifizetésének igazolását követően tegye meg.
Az ítélet indokolása szerint a felperes mint egyedüli elővásárlásra jogosult részéről érkezett vételi ajánlat elfogadásával az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között létrejött. Ennek folytán az I. rendű alperes által megkötött további adásvételi szerződések a felperessel szemben már hatálytalanok voltak. A közölt vételi ajánlat ezt követően már nem volt visszavonható, a II. rendű alperes pedig jóhiszemű jogszerzésre a jogszabályon alapuló elővásárlásra jogosult felperessel szemben nem hivatkozhatott. Az adásvételi szerződés, a termőföldre vonatkozó elővásárlási és haszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II.18.) Kormányrendelet 4. §-a alapján, jogszabály erejénél fogva a felperes és az I. rendű alperes között már létrejött, így az elsőfokú bíróság rendelkezett a felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről. Az alperesek későbbi szerződései a felperes elővásárlási joga kijátszására irányultak, tudatosan jártak el rosszhiszeműen az alperesek akkor, amikor az I. rendű alperes a felperes szerződéskötést sürgető felhívásainak figyelmen kívül hagyásával ugyanerre az ingatlanra csere-, majd adásvételi szerződést kötött. Az alperesek rosszhiszeműsége tekintetében további bizonyítás felvétele szükségtelen volt, ezért nem kellett meghallgatni a szerződéseket készítő ügyvédet, a felperes pedig nem késett el az igényérvényesítésével, mert 2013. december 18-án már felhívta az I. rendű alperest a szerződés megkötésére.
[5] A II. rendű alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal hagyta helyben, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a rendelkező részéből mellőzte a hatálytalanságot megállapító rendelkezést. Kiegészítette a földhivatal megkeresését a felperes címével, továbbá kötelezte a II. rendű alperest a bejegyzett tulajdonjoga törlésének a tűrésére is.
A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság kifejtette, hogy a felperes a közte és az I. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződés alapján kötelmi jogi igényt szerzett az ingatlanra, a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, ennek akadályát pedig az alperesek által kötött szerződések és a II. rendű alperes tulajdonjogának a bejegyzése képezte. Amennyiben az alperesek szerződéseinek az érvénytelensége megállapításra kerül, megnyílik a felperes részére a lehetőség a tulajdonjog megszerzésére, így a felperesnek fennállt a jogi érdeke a harmadik személy alperesek által kötött szerződések érvénytelenségének a megállapítása iránti kereset előterjesztésére [a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 234. § (1) bekezdés, az érvénytelenségi perekben felmerülő egyes eljárásjogi kérdésekről szóló 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 10.a) pont]
A 2/2010. PK vélemény 4.b) pontja szerint a a másodfokú eljárásban is lehetett észlelni hivatalból semmisségi okot, a bíróság pedig a fél által tévesen megjelölt jogcímhez nincs kötve, így ha a fél által előadott tények más jogcímet alapoznak meg, a jogviszonyt a bíróságnak akkor is a jogszabályoknak megfelelően kell minősítenie. Mindez, ennek megfelelően tehát nem jelent a kereseten való túlterjeszkedést. A megállapított tényállás és az alperesek szerződéseinek tartalma, egymásra épülése és az alperesek nyilatkozatainak az ellentmondásossága alapján az a következtetés volt levonható, hogy az alperesek célja a perbeli ingatlan kizárólagos tulajdonának a II. rendű alperesre történő átruházása volt. Az alperesek közti csereszerződés ezért a régi Ptk. 207. § (6) bekezdése szerint színlelt, mert a felek szándéka azzal arra irányult, hogy a II. rendű alperest az ingatlan társtulajdonosává tegyék az ingatlan további, teljes tulajdoni hányadának a megszerzése érdekében. A csereszerződéssel tehát az alperesek adásvételt lepleztek, amivel megakadályozták a felperes tulajdonjogának a bejegyzését. Ennek megfelelően helyesen foglalt állást az elsőfokú bíróság arról, hogy a II. rendű alperes nem volt jóhiszemű jogszerző és helyesen mellőzte az ügyvéd tanú meghallgatását is.
A színlelt szerződés semmis, az adásvétel leplezett, így a perbeli esetben három adásvételi szerződés jött létre, ezért azok egymáshoz való viszonyát kellett vizsgálni. A felperes – I. rendű alperes által elfogadott – ajánlata joghatályos, annak tekintetében szabályszerűen lefolytatták a kifüggesztési eljárást is, joghatás kiváltására alkalmas elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozat pedig nem érkezett. A kifüggesztett ajánlathoz az I. rendű alperes is kötve volt. Mindezek alapján tehát az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között az elfogadott 2013. szeptember 26-ai ajánlatnak megfelelően létrejött, így a felperes alappal kérheti a tulajdonjoga bejegyzését. Az alperesek közti csere, majd adásvételi szerződések tekintetében a felek a kifüggesztési eljárást mellőzték, azok a felperes jogainak a sérelmével járnak, így a felperes vonatkozásában hatálytalanok. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. § (4) bekezdése a jóhiszemű jogszerzőt védi, a II. rendű alperes viszont a rosszhiszeműsége folytán a törvényi védelemre nem jogosul. A felperest igényérvényesítési késedelem nem terhelte, hiszen rövid időn belül már felhívta az I. rendű alperest a szerződés megkötésére, majd ennek eredménytelensége folytán a bírósághoz fordult. Teljesítőképességgel is rendelkezett, azt felhívásra igazolta is, ennek ellenkezőjére pedig az I. rendű alperes csak minden alapot nélkülözően hivatkozott, mindezek alapján tehát nem volt akadálya a felperes kereseti kérelme teljesítésének.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A jogerős ítélettel szemben a II. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és utasítsa el a keresetet.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a perbeli esetben négy szerződés jött létre, amelyek közül az alperesek között létrejött két szerződés esetén történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzés. Az elsőfokú bíróság a szerződéseknek a felperessel szembeni hatálytalanságára hivatkozva adott helyt a keresetnek, míg a másodfokú bíróság a csereszerződés színleltségére alapozta a döntését. A másodfokú bíróság ítéletét azonban peradatok nem támasztották alá, az ellentétes a felek közötti jogviszonyra irányadó jogszabályokkal és figyelmen kívül hagyta a 2/2010. PK vélemény egyes rendelkezéseit.
Előadta a II. rendű alperes, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd meghallgatása kizárta volna azt, hogy a II. rendű alperes rosszhiszeműsége egyáltalán felmerüljön. Tévesen került megállapításra a csereszerződés színlelt volta, figyelemmel arra, hogy a felperes vételi ajánlatának elfogadása óta ekkor már 6 hónap telt el, a II. rendű alperes ügyleti szándéka azóta változhatott, a színleltség pedig csak valamennyi fél színlelése esetén állapítható meg. A II. rendű alperes feltárta az ügyletkötésre őt motiváló célt, a kút megszerzését, míg a cserébe kapott ingatlant az I. rendű alperes hobbitelekként kívánta hasznosítani. A szoros időbeliségből messzemenő következtetéseket nem lehet levonni, hiszen a II. rendű alperes elmondta a szerződéskötésének motivációját és azt, hogy aszerint nem tartott igényt az egész ingatlanra.
Kiemelte, hogy a másodfokú bíróság által is hivatkozott PK vélemény szerint a semmisségi ok hivatalból történő észlelése folytán a szükséges tájékoztatást meg kellett volna adni a felek részére. Eltérő semmiségi ok esetén már más tényállási elemek bizonyítása szükséges, ezért ez a fegyveregyenlőség elvének a biztosítása érdekében nem volt így elfogadható. Hivatkozott arra is, hogy a másodlagos kereseti kérelem tekintetében elmaradt a Pp. 3. § (3) bekezdése szerinti felhívás, holott ennek megtörténte esetén a II. rendű alperes tudta volna igazolni az ingatlanvásárlással kapcsolatos motivációját.
A másodfokú bíróság az érvénytelenségi keresetnek adott csak helyt, de abban a felperes nem kérte az érvénytelenség jogkövetkezményének a levonását. A 2/2010. PK vélemény 1. és 2. pontja szerint azonban az ilyen keresetet el kellett volna utasítani, mert nincs helye csak a megállapítás iránti kereset előadásának. Megjegyezte még, hogy a jogerős ítélet az I. rendű alperes jogalap nélküli gazdagodásához vezet, a felperes pedig elmulasztotta a per megindításakor az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 8. pontja szerinti kötelezettségét.
[7] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására és a II. rendű alperes perköltségben történő marasztalására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[9] Az eljárt bíróságok a tényállást az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárták, az helyesen került megállapításra és a másodfokú bíróság abból helytálló jogi következtetéseket vont le, a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
[10] Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság a jogerős ítéletben, hogy a felperes ajánlatának az elfogadásával a felperes és az I. rendű alperes között érvényes adásvételi szerződés jött létre az ingatlanra, amelynek folytán a felperesnek kötelmi jogi igénye keletkezett arra, hogy a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezt követően az I. rendű alperes egy további adásvételi szerződést kötött a II. rendű alperessel és házastársával a teljes ingatlanra, de annak alapján a tulajdonosváltozás az ingatlan-nyilvántartásba nem volt bejegyezhető, így ennek az ügyben már különösebb jelentősége nem volt. Kötött azonban ezt követően az I. rendű alperes egy csereszerződést az ingatlan egy részére a II. rendű alperessel, majd a fennmaradó részt egy újabb adásvételi szerződéssel eladta a részére.
[11] Helyesen került megállapításra mindezek alapján az, hogy az I-II. rendű alperesek között létrejött csereszerződés a régi Ptk. 207. § (6) bekezdése szerint színlelt, az adásvételt leplezett. Ez a szerződés az I- II. rendű alperesek közt az ingatlan további részére megkötött adásvételi szerződéssel együtt kizárólag azt a célt szolgálta, hogy a II. rendű alperes a felperes és a többi elővásárlásra jogosult jogának kijátszásával – a jogszabályi rendelkezéseket megkerülve – megszerezze a teljes ingatlan tulajdonjogát.
[12] Ebben a körben a II. rendű alperes a bizonyítékoknak a jogerős ítéletbe foglalt mérlegelését támadta. Erre azonban a Kúria kialakult gyakorlatának megfelelően a felülvizsgálati eljárásban csak kivételes esetben van mód, akkor, ha a jogerős ítélet megalapozatlan, a tényállás feltáratlan, vagy az a mérlegelés körébe vont bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen, iratellenes vagy logikai ellentmondásokat tartalmazó értékelésén alapul. Ez a perbeli esetben nem volt megállapítható, így nem volt mód a bizonyítási eljárás eredményének a felülmérlegelésére. Aggálytalanul került ugyanis megállapításra a jogerős ítéletben ilyen módon az I. és II. rendű alperesek szerződéskötéseinek a motívuma, amit egyértelműen alátámasztott az a tény, hogy az I. rendű alperes ezt megelőzően megkísérelte a teljes ingatlan értékesítését a II. rendű alperes és a házastársa részére, de kísérletük nem járt eredménnyel. Az I-II. rendű alperesek a próbálkozásuk meghiúsulását követően tettek újabb kísérletet az ingatlan átruházására, amelynek során – tanulva az előző szerződésük sorsából – először egy csereszerződést kötöttek annak érdekében, hogy a II. rendű alperes az ingatlan részbeni tulajdonosává váljon és ezt követően az elővásárlásra jogosultak már ne élhessenek vele szemben a jogaikkal. A jogerős ítéletben kifejtetteknek megfelelően az I-II. rendű alperesek nem tudtak semmilyen észszerű magyarázatot adni arra, hogy a II. rendű alperes miért akart a korábbi, a teljes ingatlanra kiterjedő vételi szándéka után egyszer csak egy résztulajdont megszerezni az ingatlanból, majd miért döntött 5 nap elteltével mégis úgy, hogy a teljes ingatlant megvásárolja. Az I. rendű alperes sem tudta indokát adni annak, hogy megromlott egészségi állapota miatt miért volt okszerű a részéről az, hogy hobbikert létesítése céljából a lakóhelyétől távol, egy ingatlanon tulajdoni hányadot szerez ahelyett, hogy az ingatlanát eladta volna. Az ezekkel az aggályokkal kapcsolatos magyarázatok eleve, már a tényállítások tekintetében is elfogadhatatlanok voltak, így szükségtelen lett volna e tekintetben további bizonyítási eljárás lefolytatása.
[13] Mindezek alapján tehát az I-II. rendű alpereseknek a színlelt csereszerződés és az ezt követő adásvételi szerződés megkötésével az volt a célja, hogy megkerüljék az elővásárlási jogra vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket, így a szerződésük a régi Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján semmis. (Ilyen következtetésre jutott a Kúria, lényegében azonos tényállás alapján a Pfv.VI.21.548/2016/4. számú ügyben is.)
[14] A felperes kereseti kérelme ezeknek a szerződéseknek a semmisségére, vagy azok vele szembeni hatálytalanságának a megállapítására irányult és a felperes a szerződések semmisségét a jóerkölcsbe ütközés, valamint a jogszabály megkerülésére irányuló szándékra alapította. A szerződések semmissége ennek megfelelően nem hivatalból történő észlelés útján, hanem a kereseti kérelem alapján volt megállapítható, mert a felperes keresete is erre irányult, így az ügyben az I-II. rendű alpereseknek mindvégig ezzel szemben kellett védekezniük, nem merülhetett fel így az 1/2005. (VI. 15.) PK véleményben foglaltak megsértése.
[15] A felperes által is hivatkozott 2/2010. PK vélemény 10.a) pontja szerint a felperes akkor jogosult harmadik személyként az I-II. rendű alperesek szerződésének a semmisségére hivatkozni, ha igazolja a védendő jogi érdekének a fennállását. A másodfokú bíróság ennek megfelelően helyesen állapította meg, hogy a felperes védendő jogi érdeke fennállt, mert az I-II. rendű alperesek szerződései érvénytelenségének a megállapítása esetén a korábbi adásvételi szerződés folytán ő jogosult a tulajdonjogát bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, de fennáll az a jogi érdekeltsége azért is, mert az ingatlanra az I. rendű alperest megelőző elővásárlási joggal rendelkezik, azaz a szerződésükkel az I-II. rendű alperesek az őt megillető elővásárlási jogot is megsértették, megkerülték. A bíróságnak ennek megfelelően kellett érdemben vizsgálni a szerződések semmisségét.
[16] A harmadik személy felperes azonban a hivatkozott PK vélemény 10.b) pontja szerint az érvénytelenség jogkövetkezményének a levonását csak annyiban és olyan mértékben kérhette, amennyiben ezt a jogi érdeke ténylegesen indokolta, megalapozta. A felperes ennek megfelelően nem kérte és nem is kérhette az érvénytelenség egyéb jogkövetkezményeinek a levonását, csak azt, hogy a II. rendű alperes bejegyzett tulajdonjogát töröljék az ingatlan-nyilvántartásból és az ő joga kerüljön bejegyzésre. Az I-II. rendű alperesek ezt követően egymás között rendezhetik a további vitás kérdéseiket. A másodfokú bíróság döntése mindezek alapján mindenben megfelelt a hivatkozott 2/2010. PK véleményben foglaltaknak, csak a II. rendű alperes értelmezte azt tévesen, hiszen az 1. és 2. pont nem szerződő fél, harmadik személy esetében csak a 10. ponttal együtt értelmezhető, az irányadó 10. pontot viszont meg sem említette a felülvizsgálati kérelmében.
[17] Nincs jelentősége a jogvita elbírálása szempontjából a hat hónap elteltének, mert az időmúlásra csak az I-II. rendű alperesek magatartása miatt került sor, az I. rendű alperes volt ugyanis az, aki elzárkózott a szerződéskötéstől és további szerződéseket kötött a II. rendű alperessel és a házastársával, majd a II. rendű alperessel. Az alperesek tehát erre a magatartásukra előnyök szerzése végett a régi Ptk. 4. § (4) bekezdése alapján nem hivatkozhattak.
[18] A felperes tehát harmadik személyként a fennálló jogi érdekeltsége folytán kérhette az I-II. rendű alperesek szerződései érvénytelenségének a megállapítását. Tekintettel arra, hogy a szerződések érvénytelenek voltak, a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően a tulajdonjoga bejegyezhető volt az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes a II. rendű alperest megelőző elővásárlási joggal rendelkezett, újabb, az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot azonban már nem kellett tennie, mert ezt a nyilatkozatát már 2013. szeptember 26-án megtette.
[19] A Kúria ennek megfelelően a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.134/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás