PK ÍH 2018/142.
PK ÍH 2018/142.
2018.12.01.
Az elővásárlásra jogosult a teljesítőképessége igazolására a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg köteles; nem elegendő, ha a felperes a keresetlevél benyújtását követően, de még a perindítás hatályainak beállta előtt pótolja a teljesítőképesség igazolását. Mindez akkor is irányadó, ha az igényét a törvényi határidő előtt érvényesíti, mert a keresetlevélben ekkor is eleget kell tennie a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében foglalt valamennyi feltételnek.
[Alkalmazott jogszabályok: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 21. §; a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:223. § (2) bekezdése.]
Az I. rendű alperes kizárólagos tulajdonát képezte a T. külterületi, szántó és nádas művelési ágú ingatlan 1/1 tulajdoni hányada, melynek eladás útján történő hasznosítására az I. rendű alperes árverést írt ki. A 2016. március 22. napján lebonyolított nyilvános árverésen a nyertes árverező a II. rendű alperes volt, erre tekintettel az I. és a II. rendű alperes 2016. május 12. napján adásvételi szerződést kötöttek, amelyben a II. rendű alperes megvásárolta az ingatlant minden tartozékával együtt 64 750 000 forint vételár ellenében azzal, hogy a vételárat a II. rendű alperes legkésőbb a szerződés záradékolásának napját követő 90. napon köteles teljesíteni. Az adásvételi szerződést 2016. május 19. napján kifüggesztették az önkormányzati hivatal hirdetőtábláján.
2016. július 15. napján a felperes teljes körű elfogadó nyilatkozatot tett, amelyben kijelentette, hogy az I. és a II. rendű alperesek között létrejött adásvételi szerződést megismerte, az abban foglaltakat teljeskörűen – a kialakult vételáron – elfogadja. Kijelentette, hogy elővásárlási joga a 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi törvény) 18. § (1) bekezdés e) pontja alapján áll fenn, de a (4) bekezdés a) pontjában meghatározott ranghely figyelembevételét is kérte. Egyebek mellett nyilatkozott arról, hogy a tulajdonában álló földterület nagysága a szerződés tárgyát képező földterület nagyságával együtt nem haladja meg a 300 hektárt, illetve a jelen ingatlan megszerzésével nem lépi túl a fenti törvényben rögzített földszerzési és birtok maximumot. Az elfogadó nyilatkozat hátoldalán az önkormányzati hivatal jegyzője igazolta, hogy az elővásárlási nyilatkozat az elővásárlásra jogosulttól származik, azt személyesen nyújtotta be négy példányban.
2017. január 27. napján a felperest ügyvéd értesítette e-mailben arról, hogy az adásvételi szerződést 2017. február 1. napján kötik meg, egyidejűleg tájékoztatta az árveréses úton vásárolt földterület elővásárlói szerződéskötés vonatkozásában felmerülő költségekről.
2017. január 30. napján a felperes átutalta a II. rendű alperes részére a szerződés megkötésével, a kifüggesztési eljárás és a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási eljárás lebonyolításával összefüggésben felmerülő ügyvédi költség és hatósági eljárási díj, valamint a pénzügyi intézmény javára alapított jelzálogjoggal, terhelési tilalommal kapcsolatos eljárással, a biztosítéki jogok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével és feljegyzésével összefüggésben felmerülő ügyvédi költség és hatósági eljárási díj összegét. Ezen összeget a II. rendű alperes 2017. február 3. napján a felperes részére visszautalta.
2017. január 31. napján az ügyvéd telefonon közölte a felperessel, hogy a nyertes mégsem ő lett, ezért ne menjen szerződést kötni.
A II. rendű alperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén 2017. február 23. napján bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba; míg a III. rendű alperes javára 64 750 000 forint keretösszeg erejéig jelzálogjog, illetve ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre 2017. március 27. napján, a jelen per kimenetelétől függő hatállyal.
A felperes az elsőfokú bírósághoz 2017. február 24. napján benyújtott keresetlevelében az általa tett elővásárlási jognyilatkozatra tekintettel annak megállapítását kérte, hogy az I. és II. rendű alperesek között a perbeli ingatlanra vonatkozóan létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az eladási ajánlat elfogadásával a szerződés közte és az I. rendű alperes között jött létre az I. és II. rendű alperesek között köttetett szerződésben foglalt tartalommal. Kérte megkeresni a földhivatalt a tulajdonjoga bejegyzése érdekében.
Hivatkozott arra, hogy a perbeli földterület vonatkozásában az elővásárlási jog gyakorlására jogosult volt, elővásárlási jogát határidőben gyakorolta, a jegyző az elővásárlással kapcsolatos nyilatkozatára a jogszabályban foglalt záradékot felvezette, nem esik tulajdonszerzési korlátozás hatálya alá, az irányadó jogszabályok szerinti jogosultsági feltételeknek megfelel.
Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a felperes kereseti kérelme elkésett, emellett a felperes az elfogadó jognyilatkozatában elmulasztott nyilatkozni arról, hogy rendelkezik-e részarány-tulajdonnal, így a jognyilatkozata hatálytalan, figyelemmel az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (továbbiakban: Inytv.vhr) 68/C. §-ában foglaltakra.
A II. rendű alperes ugyancsak kérte a keresetet elutasítani. Hivatkozása szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:223. §-ában meghatározott konjunktív feltételeket a felperes nem teljesítette, mert nem tett elfogadó nyilatkozatot, csupán arra hivatkozott, hogy a korábban megtett elfogadó nyilatkozatot fenntartja. Ezen túlmenően elmulasztotta a kereset előterjesztésével egyidejűleg a teljesítőképességét igazolni. Utalt továbbá arra is, hogy az elfogadó nyilatkozatban a felperes nem nyilatkozik arról, hogy részarány-tulajdonnal rendelkezik-e, ezért az elfogadó nyilatkozat nem felel meg a jogszabályi követelményeknek.
A III. rendű alperes a kereset teljesítését nem ellenezte abban az esetben, ha az annak történő helytadás esetén az ingatlan vételárából elsősorban a III. rendű alperest megillető tartozásokat kell megfizetni, és a banki terheket biztosító földhivatali bejegyzések csak a tartozások igazolt kiegyenlítését követően törölhetőek. Minden más esetben kérte, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogai változatlanul fenntartásra kerüljenek.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az I. és II. rendű alperesek között 2016. május 12. napján megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között jött létre. Rendelkezett az ítélet jogerőre emelkedését követően a vételár megfizetésének igazolása után a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának bejegyzése iránt. A III. rendű alperest az ítélet tűrésére kötelezte.
Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felperes a perbeli ingatlan vonatkozásában elővásárlásra jogosult a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdés e) pontja alapján, valamint a (4) bekezdés a) pontja alapján.
A Földforgalmi törvény 21. § rögzíti az elfogadó nyilatkozattal szembeni tartalmi és formai követelményeket, a törvény elfogadó jognyilatkozat megtételéről szóló 21. § (3)–(7) bekezdései nem követelik meg a részarány-tulajdonról való nyilatkozat megtételét.
Az Inytv.vhr. 68/C. §-ára utalva kifejtette, hogy a részarány-tulajdonra vonatkozó nyilatkozat nem az elővásárlási jognyilatkozat kötelező tartalmi kelléke, erről a felperesnek az adásvételi szerződés megkötése során is lehetősége van nyilatkozni. Az elővásárlási jognyilatkozatot ezért nem lehet érvénytelennek tekinteni, arra hivatkozva, hogy a felperes nem nyilatkozott a részarány-tulajdonról.
Rögzítette, hogy a felperes az elővásárlási joga megsértéséről 2017. január 31. napján az ügyvéd telefonhívásából értesült. A keresetlevél 2017. február 24. napján érkezett a bíróságra, ebben a felperes a korábban tett elővásárlási jog-nyilatkozatát fenntartotta, azaz az eladó vételi ajánlatát elfogadta, a 2017. március 3. napján érkezett 4. sorszám alatti beadványában banki hitelígérvénnyel igazolta a teljesítőképességét. Megállapította, hogy ekként a felperes a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése szerinti határidőben terjesztette elő és az igényérvényesítésével egyidejűleg megtette az ajánlatot elfogadó nyilatkozatát, valamint a teljesítőképességét is igazolta.
Kimondta, hogy a felperes mint elővásárlásra jogosult határidőn belül tett elfogadó jognyilatkozata köti az I. rendű alperest a Földforgalmi törvény 21. § (8) bekezdése alapján, ezért az I. rendű alperes az elővásárlási jogból eredő kötelezettségei megszegésével kötött szerződést a II. rendű alperessel, a szerződés a felperessel szemben hatálytalan a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján.
Az I. rendű alperes fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte. Állította, hogy az elsőfokú bíróság a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésének, valamint az Inytv.vhr. 68/C. §-ának megsértésével hozta meg ítéletét. Az ítélet ellentmondásos, hiszen megállapítja, hogy a felperes keresetlevele a bírósághoz 2017. február 24. napján érkezett, teljesítőképességét pedig 2017. március 3. napján igazolta, ennek ellenére azt is kimondja, hogy a felperes az igényérvényesítéssel egyidejűleg igazolta teljesítőképességét is. Kifejtette, hogy a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése az igényérvényesítés feltételéül két konjunktív feltételt támaszt és ezek tekintetében egyidejűséget ír elő, mely ugyanabban az időben történő, egyidejű eseményt feltételez. A Ptk. által támasztott két konjunktív feltétel egyidejűleg nem teljesült, mivel a felperes teljesítőképességének igazolását nem az ajánlatot elfogadó nyilatkozatával együtt nyújtotta be, azt egyébként is elkésetten, 30 napon túl terjesztette elő.
A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. A II-III. rendű alperesek fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztettek elő.
A fellebbezést az ítélőtábla alaposnak találta.
Az elsőfokú bíróság eljárása során eljárási szabálysértés nem történt, az elsőfokú bíróság az irányadó tényállást helytállóan állapította meg, az abból levont jogi következtetésével ugyanakkor az ítélőtábla nem értett egyet.
Az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy az elővásárlási jognyilatkozatnak nem kötelező tartalmi kelléke a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 68/C. §-a szerinti részarány-tulajdonról való nyilatkozat, erről a felperes az adásvételi szerződés megkötése során is nyilatkozhat. A Földforgalmi törvény 21. § (5)–(8) bekezdései meghatározzák az elfogadó nyilatkozattal szembeni formai és tartalmi követelményeket, kizárólag ezen rendelkezésekben írtak megsértése esetén tekinthető úgy a Földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése szerint, mintha elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Az I. rendű alperes által hivatkozott Inytv.vhr. 68/C. §-a csupán az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges feltételként állítja a szerző fél arra vonatkozó nyilatkozatát, hogy rendelkezik-e részarány-tulajdonnal, erről nem az elfogadó nyilatkozatnak, hanem a föld tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződésnek vagy más, legalább teljes bizonyító erejű magánokiratnak kell rendelkeznie. Ezen nyilatkozat elmulasztása tehát nem jár a Földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdésében írt jogkövetkezménnyel.
A felperes az elfogadó nyilatkozatban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonában álló részarány-tulajdon összesített aranykorona értéke mennyiségének huszada és már a tulajdonában és haszonélvezetében álló, továbbá megszerzésre kerülő földterület hektárban kifejezett térmértékének együttes összege nem több mint 300 ha, mely az Inytv.vhr. 68/C. §-a alapján azt is jelenti, hogy rendelkezik részarány-tulajdonnal.
Az ítélőtábla egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a felperes által benyújtott banki hitelígérvény a teljesítőképesség igazolására megfelelő. Az I. és II. rendű alperesek által kötött szerződés értelmében a vevő is jogosult volt arra, hogy a vételárat pénzintézet által folyósított kölcsönből teljesítse, ez tehát nem volt kizárható a felperes, mint elővásárlási jog jogosultja vonatkozásában sem. A pénzintézet által kiállított hitelígérvény pedig kellő módon bizonyítja, hogy az adásvételi szerződés megkötése esetén a vételár összegéig a pénzügyi intézmény a szükséges összeget a felperes rendelkezésére bocsátja.
Tévedett ugyanakkor az elsőfokú bíróság, amikor úgy ítélte meg, hogy a felperes a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében foglalt feltételeket teljesítette.
A felperest illető elővásárlási jog nem alanyi jog, hanem egy, a jogszabály által meghatározott határidőn belül, meghatározott feltételek teljesítésével gyakorolható egyoldalú hatalmasság, mely lehetőséget biztosít arra, hogy más jogalanyok által kötött szerződéses jogviszonyba a jogosult beavatkozzék, ezzel áthágva a tulajdonos rendelkezési jogát. Az egyoldalú hatalmasság gyakorlásának feltétele az, hogy a jogosult elővásárlási jogát a megszabott határidőn belül, az előírt alakiságok maradéktalan betartása mellett a szükséges feltételek igazolása útján gyakorolja. E körben hiánypótlásnak, az alakiságok és tartalmi elemek utólagos pótlásának nincs helye.
Az elővásárlásra jogosultat nem csupán jogok illetik meg, az őt megillető elővásárlási jog révén vevővé válhat, akinek vételár-fizetési kötelezettsége van, ezért nem mellőzhető az eladó és az ajánlattevő érdekeinek a figyelembevétele is. Az elővásárlásra jogosult és az eladó között nem új szerződés jön létre, hanem az időközben a teljesítés szakaszába lépett szerződés szabja meg a felek jogait és kötelezettségeit. Erre is tekintettel rendelkezik a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése akként, hogy az elővásárlásra jogosult az igényérvényesítéssel egyidejűleg köteles a teljesítőképességét is igazolni. Az elővásárlásra jogosultnak tehát az igénye érvényesítésekor készen kell állnia arra, hogy a szerződést teljesítse, igényét csak azzal a feltétellel érvényesítheti, ha az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz és igazolja teljesítőképességét.
Ezen teljesítőképesség igazolására a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg köteles az elővásárlásra jogosult a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írt egyidejűség követelményéből eredően. E körben sincs helye a perben a hiányok pótlásának, illetőleg nincs helye a mulasztás kimentésének sem. A Ptk. egyértelmű és szigorú korlátot állít, a teljesítőképesség igazolását az igényérvényesítéssel, azaz a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg várja el, amennyiben erre a kereset előterjesztésével egyidejűleg nem kerül sor, nincs annak jelentősége, hogy ezen hiányt a felperes a per mely szakaszában pótolja. Nem elegendő tehát, ha a felperes a keresetlevél benyújtását követően, de még a perindítás hatályainak beállta előtt pótolja a teljesítőképesség igazolását, hiszen az ebben az esetben egyidejűnek nem tekinthető, így a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írt két konjunktív feltétel egyike hiányzik. Hasonlóképpen foglalt állást a Fővárosi Ítélőtábla a Pf.20.518/2017/6., illetőleg Pf.20.054/2017/5. számú eseti döntéseiben is.
A felperes által felhívott, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényhez kapcsolódó, a PK. 9. számú állásfoglalásban megjelenő joggyakorlat valóban nem kívánta meg a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg a teljesítőképesség igazolását, azonban a 2013. évi V. törvény éppen az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szándék megalapozottságának és komolyságának érdekében a korábbitól eltérően szigorú feltételt, időbeli korlátot állít a teljesítőképesség igazolására.
Az elővásárlási jogra, annak gyakorlására vonatkozó általános szabályokat a Ptk. 6:221-6:222. §-ai tartalmazzák, ehhez képest az elővásárlási jog gyakorlására valóban speciális rendelkezéseket állapít meg a Földforgalmi törvény. Azonban az elővásárlási jog megsértésének következményére, az elővásárlási jog megsértéséből eredő igények érvényesítésére a Földforgalmi törvény speciális rendelkezést ugyanakkor nem tartalmaz, így e körben a Ptk. 6:223. § irányadó.
A felperes által is hivatkozottan a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében az igényérvényesítésre írt határidő a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számít. Ez a Földforgalmi törvénnyel összefüggésben akként értelmezendő, hogy a 30 napos igényérvényesítési határidő azon naptól számítandó, amikor a Földforgalmi törvényben meghatározott elővásárlási jogosult tudomást szerez arról, hogy bár elővásárlási jogát bejelentette, a tulajdonos az adásvételi szerződést a nyilatkozat figyelmen kívül hagyása mellett mással kívánja megkötni. Az I. rendű alperes írásban erről csak 2017. március 16. napján kelten tájékoztatta a felperest, azonban szóbeli tájékoztatás az I. rendű alperes jogi képviselője által – felperes által sem vitatottan – 2017. január 31. napján megtörtént. A felperes ekkor még valóban nem tudhatta ennek indokát, nem tudhatta azt sem, hogy hány egyéb elővásárlásra jogosult élt jogával és tett szintén elfogadó nyilatkozatot, illetőleg, hogy az I. rendű alperes pontosan kivel kívánja a szerződést megkötni. A felperes ennek ellenére akként határozott, hogy az elővásárlási jog megsértéséből eredő igényét az írásbeli értesítés kézhezvételét megelőzően, a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írt határidő előtt érvényesíteni kívánja, ennek jogi akadálya nem volt. Amennyiben viszont az elővásárlásra jogosult úgy dönt, hogy igényét – az erre nyitva álló határidő előtt – érvényesíti és a keresetlevelet benyújtja, úgy a keresetlevélben eleget kell tennie a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében foglalt valamennyi feltételnek.
A PK. 9. számú állásfoglalás valóban mérlegelési lehetőséget biztosított a bíróságnak a körben, hogy az elővásárlásra jogosult teljesítőképességét megfelelően igazolta-e, az igazolás módja az ítélőtábla szerint is megfelelt, azonban a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése a teljesítés igazolás határidejét mérlegelés engedélyezése nélkül, eltérést nem engedő módon határozza meg a keresetlevél benyújtásának időpontjában. Az egyidejűség, ahogy arra az I. rendű alperes helytállóan rámutatott, azt jelenti, hogy a teljesítés igazolásának, így adott esetben a banki hitelígérvénynek a keresetlevél mellékleteként kell becsatolásra kerülni, később becsatolt teljesítésigazolás elkésett, az nem vehető figyelembe.
Mindezekre tekintettel az ítélőtábla a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (1952. évi Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, a felperes keresetét elutasította.
(Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.060/2018/7.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás