PÜ BH 2018/173
PÜ BH 2018/173
2018.06.01.
2013. december 15. és 2014. február 28. között termőföld eladása esetén az elővásárlásra jogosultak sorrendjére az 1994. évi LV. törvény (Tft.) 10. §-át, az értelmező rendelkezésekre a 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) rendelkezéseit kell alkalmazni [2013. évi CXXII. tv. 70. § (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A II-IV. rendű alperesek 1/4-1/4-1/2 tulajdoni – a IV. rendű alperes esetében az V. rendű alperes haszonélvezeti jogával terhelt – illetőségre, a III. rendű alperes úgyis, mint a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 10. § (1) bekezdés d) pont alapján elővásárlásra jogosult, 1 500 000 forint vételáron vételi ajánlatot tettek az I. rendű alperes m.-i 0729/2 és 0731/2 hrsz.-ú szántó ingatlanaira. A 2014. február 13-án kifüggesztett vételi ajánlatra a felperes, mint a Tft. 10. § (1) bekezdés c) pont alapján elővásárlásra jogosult, helyben lakó szomszéd, családi gazdálkodó 2014. április 11-én az ajánlatot elfogadó jognyilatkozatot tett. A felperes nyilvántartásba vett családi gazdálkodó, családi gazdaság vezetője. A 2013. november 27-én kötött adásvételi szerződés alapján a szomszédos m.-i 0732/3 hrsz.-ú erdő ingatlant birtokba vette, a tulajdonjoga 2015. április 24-én nyert bejegyzést a széljegyzés, 2013. december 19. napjával. Az I. rendű alperes 2014. július 16-án az adásvételi szerződést a II-V. rendű alperesekkel kötötte meg.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A felperes a 2014. április 30-án benyújtott keresetében kérte annak a megállapítását, hogy a vételi ajánlatot elfogadó jognyilatkozatával a szerződés közte és az eladó I. rendű alperes között létrejött. A keresetét kiterjesztette annak a megállapítására is, hogy az alperesek 2014. július 16-án kötött adásvételi szerződése vele szemben hatálytalan.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy az alperesek 2014. július 16-án a jelen pertől függő hatállyal kötött adásvételi és haszonélvezeti jogot alapító szerződése a felperessel szemben hatálytalan; a felperes 2014. április 11-én tett elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozata folytán az m.-i 0729/2 és 0731/2 hrsz.-ú ingatlanokra az adásvételi szerződés közte és az I. rendű alperes között a kifüggesztett vételi ajánlatba foglalt szerződési feltételekkel létrejött. Megállapította a felperes szerzőképességét, a perfeljegyzés törlése és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése érdekében megkereste az illetékes földhivatalt. A II-V. rendű alperest mindezek tűrésére kötelezte. Az 1 500 000 forint vételár letétet kiutalta az I. rendű alperes részére. Az elsőfokú bíróság az ítélete indokolásában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 70. § (3) bekezdése, az 5. § 9. és 10. pontja, a Tft. 10. § (1) és (2) bekezdése, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 373. § (3) bekezdése felhívásával megállapította, hogy a felperes helyben lakó szomszéd, az elővásárlási joga a vételi ajánlatot tevő III. rendű alperesét megelőzi. A 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 1., 7. és 9. pontja felhívásával úgy foglalt állást, hogy a felperes mindkét ingatlanra hatályos elfogadó nyilatkozatot tett. Haszonélvezetet csak tulajdonos engedhet, annak egyidejű alapításával tett vételi ajánlat az elővásárlási jog kijátszására irányult. A felperes tehermentes tulajdonjogot szerzett. Az elsőfokú bíróság a Ket. 83. § (4)–(5) és a Pp. 195. § (6)–(7) bekezdése alapján vizsgálta, a Tft. 3. § (1) bekezdés i) pontja, a 326/2001. (XII. 30.) Korm. rendelet 1. § (2), a 4. § (2) bekezdése felhívásával megállapította, hogy a felperes 2014. április 11-én családi gazdálkodó volt. A nyilvántartásba vételétől addig eltelt idő miatt a Korm. rendelet 5. melléklete szerinti számítás nem végezhető el.
[5] A másodfokú bíróság a jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helyes indokai alapján helybenhagyta. Indokolásában azt hangsúlyozta, hogy az elővásárlási jogot a joggyakorlás időpontjában kell vizsgálni. A családi gazdálkodás tárgyévi bevétele a nyilvántartásba vétel és az elfogadó nyilatkozat közötti időszakra tekintettel nem volt vizsgálható. Releváns csak az volt, hogy a felperes nyilvántartásba bejegyzett családi gazdálkodóként nyilatkozott, és e minősége azt követő közigazgatási eljárás eredményeképpen sem lett törölve.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A II-V. rendű alperesek a felülvizsgálati kérelmükben a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre kiterjedő hatállyal történő hatályon kívül helyezését és elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra kötelezését kérték. Elsődleges kérelmük kapcsán a Tft. 10. § (1) bekezdés és a (2) bekezdés a) pontja megsértésére hivatkoztak amiatt, hogy a felperes nem családi gazdálkodó. Indokaik szerint a bírósági jogalkalmazás sérti a Ptk. 2. § (1), az 5. § (2), a 373. § (2) bekezdését és az Alaptörvény 28. cikkét. A Tft. célja szerint az elővásárlási jog kedvezményezettjei a mezőgazdasághoz élethivatásszerűen kötődő személyek. A másodlagos felülvizsgálati kérelem indokai szerint bizonyítás lefolytatása szükséges arra vonatkozóan, hogy a felperes a per alatt megfelelt-e a Korm. rendelet 5. mellékletében foglaltaknak, élethivatásszerűen foglalkozik-e mezőgazdasági tevékenységgel. Ha a felperest a megjelölt jogcímen nem illeti meg az elővásárlási jog, úgy a pert kereshetőségi joga hiányában a Pp. 157. § a) pontja alapján meg kell szüntetni. Az ügy érdemére kiható eljárási jogi jogszabálysértésként a Pp. 3. § (1), (3) bekezdése, a 157. § a) pontja, a 163. § (2), a 164. § (1), (5), a 177. § (1) bekezdése, anyagi jogi jogsértésként a Tft. 3. § (1) bekezdés i) 2. pontja, Korm. rendelet 5. melléklet 2. b) pontja megsértését jelölték meg.
[7] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását indítványozta. Kiemelte, hogy az alperesek a felülvizsgálat tárgyává kizárólag a családi gazdálkodói minőség hiányát tették, nem vitatott a jogerős ítélet megállapítása, miszerint a felperes helyben lakó szomszéd, az elővásárlási joga a megjelölt Tft. 10. § (1) bekezdés c) pontja szerinti jogcímen fennáll. Ez esetben pedig nem releváns az, hogy a családi gazdálkodó-e, mert a vételi ajánlatot tett III. rendű alperes csak a rangsor következő ranghelyén jogosult elővásárlásra. Ezért a jogerős ítélet a családi gazdálkodói minőség vizsgálata nélkül is megalapozott. Ugyanakkor a felperes nyilvántartásba bejegyzett családi gazdálkodó.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos, a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.
[9] A Földforgalmi törvény elsőfokú bíróság által helyesen felhívott 70. § (3) bekezdése alapján az elővásárlási jog gyakorlása céljából 2014. február 28-ig közölt (kifüggesztett) vételi ajánlatokra az ajánlat közlésének időpontjában hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni. A jelen perben az alkalmazandó jog megállapítása szempontjából ezért releváns a vételi ajánlat kifüggesztésének az időpontja: 2014. február 13. [Tft. 10. § (6) bekezdés].
[10] A 2013. december 15. és 2014. február 28. között termőföld eladása esetére az elővásárlási jogot részben a Földforgalmi törvény, részben a Tft. szabályozta.
[11] A Földforgalmi törvénynek az elővásárlásra jogosultak sorrendjét és az elővásárlási jog gyakorlását szabályozó 18-22. §-ai 2014. március 1-jén léptek hatályba, e naptól hatálytalan a Tft. 10. §-a [a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 126. § (1) bekezdés e) pont]. Tehát a perben a az elővásárlásra jogosultak sorrendjére, és az elővásárlási jog gyakorlására a Tft. 10. § 2014. február 13-án hatályos (1) bekezdése alkalmazandó, annak c) és d) pontja szerint a sorrendben a helyben lakó szomszéd elővásárlási joga a helyben lakót megelőzi.
[12] A releváns időpontban, 2014. február 13-án a Tft. értelmező rendelkezéseket is tartalmazó 1-3. §-ai már nem voltak hatályban, 2013. december 15-től hatályon kívül helyezte a 2013. évi CCXII. törvény 126. § (1) bekezdés a) pontja. A 326/2001. (XII. 30.) Korm. rendelet [a családi gazdaságok létrehozásáról, nyilvántartásba vételéről, működtetéséről, valamint kiemelt támogatásukról] 1. § (1) bekezdése szerint a hatálya a Tft. 3. §-ában meghatározott családi gazdaságra, családi gazdálkodóra és a gazdálkodó család-tagjaira terjed ki, a (2) bekezdés a rendelet alkalmazásában határozza meg azt, hogy mi minősül élethivatásszerűen végzett mezőgazdasági tevékenységnek, írja elő a jövedelemarány számításához az 5. számú melléklet alkalmazását. Miután a perbeli jogvitában a Földforgalmi törvény 70. § (3) bekezdése alapján a Tft. 3. §-ának az alkalmazása kizárt, e hatálytalan törvényi rendelkezés végrehajtását szolgáló rendeleti szabályozás sem irányadó.
[13] A helyben lakó szomszéd fogalmára irányadó Földforgalmi törvény 2014. február 13-án hatályos 5. § 9. és 10. pontja szerint „helyben lakó: az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adás-vételi [...] szerződés tárgyát képező föld fekszik; helyben lakó szomszéd: az a helyben lakó, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos az adás-vételi [...] szerződés tárgyát képező földdel”.
[14] A jogerős ítélet indokolásától eltérően a felperes szomszédi minősége a szomszédos föld nem vitatott használata alapján volt megállapítható. A Kúria utal az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről nyilvánított 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 6. pontjára, amelynek értelmében akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás, az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik.
[15] A kifejtettekre figyelemmel a „helyben lakó” III. rendű alperessel szemben a „helyben lakó szomszéd” felperes az elővásárlási jogát jogszerűen gyakorolta. Az adásvétel tárgyát képező földekkel szomszédos földet használó felperes a kifüggesztett vételi ajánlatra határidőben, alakiságában és tartalmában is megfelelő elfogadó nyilatkozatot tett, a teljesítőképességét is igazolta. A felperes és a III. rendű alperes az elővásárlásra jogosultak nem azonos csoportjába tartoznak, a Tft. 10. § (2) bekezdés rendelkezése, a felperes családi gazdálkodói minőségének nincs jelentősége. Miután az állagvevő III. rendű alperes vételi ajánlata nem hatályosult, tulajdonjogot nem szerzett, így az attól függő – a Ptk. 157-165. §-aiban a használati jogok között szabályozott – haszonélvezeti jogot alapító szerződés sem hatályosult.
[16] A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet – részben eltérő jogi indokolással – hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.058/2017.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás