PÜ BH 2018/283
PÜ BH 2018/283
2018.10.01.
Föld eladása esetén az adásvételi szerződést a tulajdonostárssal, mint más törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölni kell. Jogszabályi előírás hiányában az elsőbbségi elővásárlási jogot megalapozó tulajdonostársi jogállásról elég nyilatkozni [2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 21. § (1), (4) és (5) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli szántó ingatlanban a felperes 13314/148314, a III. rendű alperes 17350/148314 tulajdoni hányad tulajdonosa. A III. rendű alperes magyar állam tulajdonosi jogait gyakorló Nemzeti Földalapkezelő Szervezet a II. rendű alperessel 2015. május 8-án határozott, 2015. október 15-ig terjedő időre hasznosítási kötelezettség teljesítésére megbízási, 2015. augusztus 11-én 3 170 000 forint vételáron adásvételi szerződést kötött.
[2] A felperes a 2015. október 14-én benyújtott adásvételi szerződést elfogadó nyilatkozatában kijelentette, hogy az elővásárlási jogot a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 18. § (3) bekezdése alapján gyakorolja, a tulajdoni lap II. rész 12. sorszámú bejegyzése szerint tulajdonostárs. Rögzítette, hogy földműves, megjelölte a nyilvántartásba vételéről rendelkező határozatot. Vállalta, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Tulajdonosként adásvétel jogcímen 2016. március 2. hatállyal a II. rendű alperes lett bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[3] A felperes a keresetében azt kérte megállapítani, hogy a II-III. rendű alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az elővásárlási joga gyakorlásával tulajdonjogot szerzett, kérte azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.
[4] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. A III. rendű alperes szerint a felperes az elővásárlási jogát a Fftv. 13. § (4) bekezdés és 21. § (5) bekezdésében foglaltak megsértésével gyakorolta, az elővásárlási jognyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna.
Az első- és másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság az ítéletével megállapította, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata érvényes, az adásvételi szerződés közte és a III. rendű alperes között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg a II. rendű alperesnek 3 170 000 forintot, ennek igazolása esetére rendelkezett a változás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése érdekében. Indokolásában rögzítette, hogy a jogvita tárgya kizárólag az volt, hogy a felperes elővásárlási jognyilatkozata megfelel-e a Fftv. rendelkezéseinek, vagy a 21. § (9) bekezdése alapján olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Az nem vitatott, hogy a felperes a Fftv. 21. § (5) bekezdése szerint az elfogadó jognyilatkozatához nem csatolta az elővásárlási jogosultságát, tulajdonostársi minőségét bizonyító okiratot, és a 13. § (4) bekezdés szerint nem vállalta, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg. Az elsőfokú bíróság szerint az Fftv. 21. § (5) bekezdés utolsó mondatában hivatkozott végrehajtási rendelet hiányában az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok csatolásának a hiányát nem lehet a felperes terhére értékelni. Nem kellett a fennálló földhasználati jogviszony meghosszabbításával kapcsolatban sem nyilatkoznia, mert az alperesek között e jogviszony a megbízási szerződésük szerint megszűnt.
[6] A másodfokú bíróság a III. rendű alperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú ítélet az irányadó jogszabályi rendelkezések helyes értelmezésén alapul. A végrehajtási rendelet hiányában a felperesnek nem kellett igazolnia tulajdoni lappal a tulajdonostársi jogállását, illetve a földműves nyilvántartásba vételét sem, elég volt arról nyilatkoznia. Ha a III. rendű alperesnek efelől kétsége támad, módjában állt arról a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai alapján meggyőződni. A Fftv. 13. § (4) bekezdése alapján a felperesnek kötelezettséget sem kellett vállalnia, mert annak feltétele, hogy a föld harmadik személy használatában van, nem teljesült. Az alperesek közötti földhasználati jogviszony a szerződésük szerint nem csak a határozott idő lejártakor, hanem abban az esetben is megszűnik, ha változik a tulajdonos. Az adásvételi szerződés megkötésekor, 2015. augusztus 11-én így a megbízási szerződés megszűnt, a felperesnek nem volt nyilatkozattételi kötelezettsége a Fftv. 13. § (4) bekezdés a) és b) pontja alapján. A másodfokú bíróság is úgy ítélte meg, hogy a felperes az elővásárlási jogát a törvényi előírásoknak megfelelően gyakorolta.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[7] A III. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a keresetet elutasító határozat hozatalát kérte.
[8] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítéletet kérte hatályában fenntartani.
A Kúria döntése és jogi indokai
[9] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[10] Miután a Fftv. 18. § (3) bekezdése alapján a földműves tulajdonostárs felperes a perbeli esetben az elővásárlásra jogosultak sorrendjében minden más jogosultat megelőz, a Fftv. 21. § (5) bekezdése szerint az elfogadó jognyilatkozatában meg kellett jelölnie az elővásárlási jogosultsága jogalapját. A Kúria az eljárt bíróságokkal egyetértett abban, hogy az elfogadó jognyilatkozatához az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat csatolnia nem kellett. A „törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint” üres törvényi feltétel, jogalkotói mulasztás folytán nem teljesíthető. A Kúria jelen ügyben eljáró tanácsa is osztotta a Kúria Kfv.37.025/2016/6. számú, közigazgatási ügyben hozott határozatában kifejtett azon jogértelmezést, miszerint nincs olyan tételes jogszabály, amely meghatározná, mely okiratokat kell az elővásárlási jog alátámasztására csatolni a jogosultnak. A végrehajtási rendelet hiánya nem azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult köteles volna földműves minőségét, társtulajdonoskénti jogállását a földműves nyilvántartásba történő regisztrációról kiadott igazolással, valamint az ingatlan tulajdoni lapjával alátámasztani.
[11] A Kúria egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata megfelelt a Fftv. 21. § (5) bekezdésének. A jogerős ítélet indokolásában helyállóan kifejtetteken túl utal a Kúria arra, hogy a III. rendű alperes alappal nem állíthatja, hogy a felperes tulajdonostársi minőségéről nem lehetett tudomása. Tudnia kellett, hogy az elfogadó nyilatkozat arra jogosulttól érkezett. A Fftv. 21. § (1) bekezdése értelmében az adásvételi szerződést a tulajdonostárs felperessel, mint más törvényen – a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:81. § (1) bekezdésen – alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölnie kellett, mégpedig a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 17. § (2) bekezdése alapján postai úton kellett megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia. E kógens törvényi rendelkezésekből is következik, hogy a felperes más törvényen alapuló elsőbbségi elővásárlási jogát megalapozó körülményként, az általa gyakorolt jogra való jogosultságot megalapozó releváns tényként arról, hogy tulajdonostárs, elég volt nyilatkoznia.
[12] Az előzőekben kifejtettekre tekintettel megfelel a Fftv. 21. § (5) bekezdésébe foglalt törvényi követelményeknek a felperes elfogadó jognyilatkozatának azon tartalma, miszerint az elővásárlási jogot a Fftv. 18. § (3) bekezdése alapján gyakorolja, a tulajdoni lap II. rész 12. sorszámú bejegyzése szerint tulajdonostárs, földműves, a nyilvántartásba vételéről a Szentesi Járási Földhivatal határozata rendelkezett.
[13] A Fftv. 21. § (5) bekezdés utaló szabálya folytán az elfogadó jognyilatkozatnak abban az esetben kell tartalmaznia a 13. § (4) bekezdésében előírt nyilatkozatot, az a) és b) pont szerinti kötelezettségvállalást, ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van. Az elővásárlási jog jogosultja elfogadó nyilatkozatot a vele közölt vételi ajánlat, adásvételi szerződés tartalma alapján, aszerint tesz. A kifüggesztett adásvételi szerződés még csak nem is utal arra, hogy a szerződés tárgyát képező föld harmadik, a szerződő alpereseken kívüli személy, vagy a vevő II. rendű alperes használatában van. Miután a vevőt birtokbavételre jogosítja a szerződés 8. pontja, a használatára még következtetni sem lehet. A szerződéses rendelkezések nem rögzítik a szerződés tárgyára vonatkozó egyedi jellemzőket, blanketta jellegűek. Ezért a felperesnek az elfogadó jognyilatkozatában nem kellett kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, a Fftv. 13. § (1) bekezdésében foglalt kötelezettségeket pedig vállalta.
[14] Az Fftv. 21. § (8) bekezdése alapján az eladó III. rendű alperest a felperes elfogadó jognyilatkozata kötötte. Az, hogy a Fftv. 21. § (9) bekezdése alapján úgy tekintette, hogy a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta, az elővásárlási jog megsértését, ennek anyagi jogi jogkövetkezményeként a II. rendű alperessel kötött adásvételi szerződés anyagi jogi hatálytalanságát eredményezte. Mindebből következően az eljárt bíróságok jogszabálysértés nélkül jutottak arra a jogkövetkeztetésre, hogy az Fftv. 22. § (2) bekezdése alapján az adásvételi szerződés szerinti vevő, a II. rendű alperes helyébe az első helyen elővásárlásra jogosult felperes lépett, mert megfelelő formában, tartalommal és határidőben tett elfogadó nyilatkozatot.
[15] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.120/2017.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás