PÜ BH 2018/309
PÜ BH 2018/309
2018.11.01.
I. A tulajdonos az elővásárlásra jogosult jogát még nem sérti meg azzal, hogy a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal szerződést köt és azt közli az elővásárlásra jogosulttal. Az ilyen szerződés közlése a tulajdonos által tett, ajánlati kötöttségét eredményező eladási ajánlatnak minősül.
II. A hatálytalanságból eredő igények érvényesítésére szabott harmincnapos határidő akkor nyílik meg, amikor az elővásárlásra jogosultnak ilyen igénye keletkezik: a perbeli esetben akkor, amikor az elővásárlásra jogosult felperes tudomást szerzett az elővásárlási joga megsértéséről vagyis arról, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyva az alperesek az általuk kötött szerződést teljesítik. Ekkor keletkezett ugyanis az alperesek által kötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságából eredő, csak perben érvényesíthető igénye [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:222. §, 6:223. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az eladó I-III. rendű alperesek a perbeli 5750/10 000 tulajdoni hányadukra 2016. március 21-én adásvételi szerződést kötöttek a IV. rendű alperessel. A tulajdonostársak elővásárlási joggyakorlásától tették függővé a szerződés hatálybalépését, amelyet követően 8 banki munkanapon belül volt esedékes a 92 000 000 forint vételár is. A vételár kiegyenlítéséig az eladók a tulajdonjogukat fenntartották, ekkor vállalták a bejegyzési engedély kiadását és az ingatlan birtokba adását.
[2] Az okiratszerkesztő ügyvéd az elővásárlásra jogosult felperesnek az ingatlan-nyilvántartásban rögzített címére eredetben, részére történő továbbítás érdekében a perbeli jogi képviselőjének másolatban is megküldte a szerződést, valamint a IV. rendű alperes helyett és nevében eljárt ügyvéd 86 250 000 forint vételármaximumot tartalmazó meghatalmazását. A nyilatkozata megtételére 15 nap határidőt szabott.
[3] A felperes 2016. március 31-én a jogi képviselőjétől vette át a szerződést és mindkettőjük által aláírt levélben kérte a IV. rendű alperes szerződéses vételárra vonatkozó nyilatkozatának a megküldését. Arra az esetre, ha a szerződéses vételár elfogadása igazolt, úgy nyilatkozott, hogy él az elővásárlási jogával. Mindezt a 2016. április 11-én keltezett levelében megismételte. 2016. május 9-én a felperes megkapta a kért okiratokat – a szerződés eredeti példányát és a IV. rendű alperes ügyleti képviselőjének meghatalmazását –, a jogi képviselője e-mailben közölte az I-III. rendű alperesekkel, hogy hatályba lépett a bejelentése, mely szerint él az elővásárlási jogával.
[4] Az I-III. rendű alperesek külön levélben április végén, illetve május elején felszólították a IV. rendű alperest a vételár megfizetésére, miután a szerződésük hatályba lépett, mert a felperes az elővásárlási jogát jogellenesen gyakorolta, a bejelentésekor nem tett eleget a fizetési kötelezettségének. A felperessel az okiratszerkesztő ügyvéd 2016. május 20-án azt közölte, hogy az alperesek a szerződésüket teljesítették és azt bejegyzés érdekében benyújtották. 2016. június 9-én a IV. rendű alperes javára megtörtént a tulajdonváltozás átvezetése az ingatlan-nyilvántartáson és birtoka lépett.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[5] A felperes a 2016. június 16-án előterjesztett keresetében elsődlegesen az alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságát, közte és az I-III. rendű alperesek közötti létrejöttét, másodlagosan az érvénytelenségét kérte megállapítani. Az elsődleges kérelme kiterjedt a tulajdonjoga bejegyzésére, a IV. rendű alperes tulajdonjogának a törlésére és birtokba adásra kötelezésére. 2016. június 13-án a vételárat az I-III. rendű alperes javára a bankszámláján zároltatta.
[6] Az I., II. és a IV. rendű alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte, a III. rendű alperes azt nem ellenezte.
Az első- és másodfokú ítélet
[7] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Az indokolásában a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (2) bekezdés felhívásával úgy foglalt állást, hogy a felperes a keresetindítási határidőt elmulasztotta. Jogi álláspontja szerint a rendelkezés nem tesz különbséget az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata ellenére az ajánlattevővel kötött adásvételi szerződéssel és az ajánlat közlésének elmulasztásával okozott sérelem között. Az elővásárlásra jogosult mindkét esetben a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti a hatálytalanságból eredő igényeket. Az, hogy az eladók az általuk függő hatállyal 2013. március 21-én kötött szerződést küldték meg az elővásárlásra jogosult felperesnek, megfelelt a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésnek. A felperes a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől, 2016. március 31-től számított harminc napon túl, elkésetten terjesztette elő az elsődleges kereseti kérelmét, amely azért is alaptalan, mert az elfogadó nyilatkozatát feltételhez, a IV. rendű alperes szerződéses vételárat elfogadó nyilatkozatának a megküldéséhez kötötte. A másodlagos kereseti kérelmet a Ptk. 6:108. § (2) bekezdés és a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 123. § alapján utasította el.
[8] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, megállapította az adásvételi szerződés felperessel szembeni hatálytalanságát, a felperes és az I-III. rendű alperes közötti létrejöttét; rendelkezett a felperes javára a vételár kifizetésének igazolását követően a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése érdekében; a IV. rendű alperest birtokba adásra kötelezte. Indokolása szerint az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállásból eltérő jogkövetkeztetést vont le a Ptk. 6:226. § (3), a 6:221. § (1), a 6:222. § (1), a 6:223. § (1)–(2) bekezdése, a 6:21. §, a 6:24. § (1)–(2), a 6:5. § (2) bekezdése alapján. A jogi álláspontja szerint abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult már az ajánlat vele történő hatályos közlése előtt tudomást szerez az adásvételi szerződés megkötéséről, vagy az ajánlat közlésére a már megkötött adásvételi szerződést tartalmazó okirat jogosult számára való megküldésével kerül sor, akkor a jogosult mindaddig menthető okból nem tudja érvényesíteni az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényeit, amíg tudomást nem szerez az elővásárlási jogának megsértéséről. Ezért a határidő a jogosult elővásárlási jog megsértéséről való tudomásszerzéséig nyugszik. Az elővásárlási jog megsértéséről való tudomásszerzéstől számított 3 hónap áll a jogosult rendelkezésére, hogy érvényesítse az adásvételi szerződés hatálytalanságából eredő igényeit. A felperes legkorábban 2016. május 17-én szerezhetett tudomást elővásárlási jogának megsértéséről, amikor az okiratszerkesztő ügyvéd benyújtotta a földhivatalhoz az adásvételi szerződést a IV. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése céljából. Ehhez az időponthoz képest a felperes 3 hónapon belül a bíróság előtt érvényesítette az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényeit, így az igényérvényesítésre rendelkezésére álló határidőt nem mulasztotta el.
[9] A felperes a jogi képviselőjétől szerzett tudomást az adásvételi szerződés megkötéséről és a tartalmáról. A jogi képviselője azonban nem rendelkezett az ajánlat átvételére kiterjedő meghatalmazással. Ezért az ajánlat megérkezése hozzá nem tekinthető úgy, hogy megérkezett a felpereshez is, az ajánlat jogi képviselőhöz történő megérkezése a felperessel szemben nem tette hatályossá az ajánlatot. Nem vált hatályossá az ajánlat azáltal sem, hogy arról a felperes teljes terjedelemben tudomást szerzett, mert a tudomásszerzés nem azonos a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében előírt, az ajánlat hatályosulását eredményező címzett közléssel. Az ajánlat tartalmának megismerése után a felperes 2016. március 31-én és 2016. április 11-én feltételhez kötött elfogadó nyilatkozatot tett.
[10] Az eladási ajánlat 2016. május 9-én érkezett meg a felpereshez, vele szemben ezen a napon vált hatályossá, és ezen a napon kezdődött meg az ajánlat elfogadására engedett 15 nap határidő. A felperes az I-III. rendű alpereseknek 2016. május 9-én küldött elektronikus levélben úgy nyilatkozott, hogy „a korábbi nyilatkozata, amely szerint él az elővásárlási jogával, hatályba lépett, ekként a szerződés is hatályba lépett.” Egyértelműen kifejezésre juttatta, hogy már feltétel nélkül elfogadja az ajánlatot, gyakorolni kívánja az elővásárlási jogát. Mindezekre figyelemmel a felperes határidőn belül, szabályszerűen gyakorolta az elővásárlási jogát, ennek következtében az adásvételi szerződés a Ptk. 6:222. § (4) bekezdés alapján az I-III. rendű alperesek mint eladók és közte mint vevő között jött létre. Ennek ellenére az alperesek az adásvételi szerződést egymás közt hatályossá váltnak tekintették. Az I-III. rendű alperesek a IV. rendű alperesnek adtak bejegyzési engedélyt, a felperes elővásárlási joga megsértésével „hatályosították” az adásvételi szerződést, ezért az a Ptk. 6:223. § (1) bekezdés értelmében a felperessel szemben hatálytalan. A felperes eredményes igényérvényesítésének a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében előírt másik feltétele is megvalósult azzal, hogy a perben igazolta a teljesítőképességét. Mivel az adásvételi szerződés az I-III. rendű alperesek mint eladók és a felperes mint vevő között jött létre, a felperes tarthat igényt tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére és az ingatlan birtoklására.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] A IV. rendű alperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára kötelezését kérte.
[12] A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[13] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[14] A Kúria egyetértett a másodfokú bíróság érdemi döntésével, azonban annak jogi indokait csak részben osztotta. A jogerős ítélet helyesen foglalt állást úgy, hogy a felperes az elővásárlási jogát szabályszerűen gyakorolta, a joga megsértéséből fakadó igényét határidőben érvényesítette, az adásvételi szerződés közte és az I-III. rendű alperes között jött létre.
[15] A Kúria álláspontja szerint az alperesek a felperes elővásárlási jogát még nem sértették meg azzal, hogy 2016. március 21-én az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatától függő hatállyal szerződést kötöttek és a tulajdonosok azt közölték az elővásárlásra jogosulttal azzal a felhívással, hogy nyilatkozzon: élni kíván-e a jogával. Az 1/2014. PJE határozat folytán a 2/2009. PK vélemény 2. pontja alapján a Ptk. alkalmazásakor is irányadónak kell tekinteni azt a jogalkalmazási elvet, hogy ha a tulajdonos a szerződést közli az elővásárlásra jogosulttal, a szerződés közlését kell a tulajdonos eladási ajánlata teljes terjedelemben történt közlésének tekinteni. Ez következik a Ptk. rendelkezéséből is, hiszen a 6:222. § (2) bekezdése alapján az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül. A Kúria utal a Ptk. törvényjavaslat előterjesztői indokolására is, amely szerint az ajánlat közlésével olyan helyzet áll elő, mintha a tulajdonos eladási ajánlatot tett volna a harmadik személytől származó ajánlatnak megfelelő tartalommal. Az eladó által tett ajánlat – az általános szerződési szabályoknak megfelelően – ajánlati kötöttséget eredményez. Az elővásárlási jog gyakorlása úgy történhet, hogy a jogosult a vele közölt ajánlat alapján keletkezett ajánlati kötöttség időtartama alatt elfogadó nyilatkozatot tesz.
[16] A Kúria nem értett egyet a másodfokú bíróság azon jogértelmezésével, hogy e szerződéskötésről való tudomásszerzéssel, 2016. március 31-én megnyílt a felperes számára az igényérvényesítés a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében szabott határideje, amely nyomban nyugodott is. A Kúria visszautal a jogerős ítélet azon helyes indokaira, mely szerint az igényérvényesítési határidő nem kezdődhet korábban (a Kúria szerint egy időben sem), mint az elővásárlási jog gyakorlásának a határideje. Az elővásárlásra jogosultnak a tulajdonoshoz intézett elfogadó nyilatkozatát a Ptk. 6:222. § (1), (3) és (4) bekezdéséből következően az ajánlati kötöttség ideje alatt kell megtennie. A szerződés megküldése a tulajdonos számára az ajánlati kötöttségének, az elővásárlási jogosult számára az elfogadó nyilatkozata megtételére megnyíló határidő kezdő időpontja. A szerződésben az elővásárlásra jogosult nyilatkozatától függő hatály [a Ptk. 6:119. § (1) bekezdése értelmében a teljesítés követelését kizáró hatálytalanság] kikötése, a szerződés elővásárlásra jogosulttal történő közlése egyaránt azt a tulajdonosi szándékot takarja, hogy eleget kíván tenni az elővásárlási jogból fakadó törvényi kötelezettségének, az elővásárlásra jogosultat a joga gyakorlásától nem kívánja megfosztani.
[17] A Kúria nem értett egyet a jogerős ítélet azon indokaival sem, miszerint az ajánlat jogi képviselőhöz történő megérkezése március 31-én nem tekinthető úgy, mintha az ajánlat a felpereshez is megérkezett volna, azaz nem hatályosult. A felperes aznap keltezett, jogi képviselőjével együtt aláírt elfogadó jognyilatkozata annak tanúsítása, hogy jóváhagyta az eljárását, az eladási ajánlat általa történt átvételét vele történt közlésnek tekinti. Ezért a Ptk. 6:5. § (2) bekezdése alapján a tulajdonosok eladási ajánlata mint jognyilatkozat március 31-én hatályossá vált, ennyiben alapos a felülvizsgálati kérelem.
[18] A felperes az elővásárlási joga érvényesítéseként a jogát március 31-én, majd április 11-én elfogadó nyilatkozat megtételével gyakorolta, a nyilatkozatok tartalma pedig nem hagy kétséget aziránt, hogy 92 000 000 forint vételárra vonatkoztak. A felperes azonban, ahogyan arra nemcsak a felülvizsgálati kérelmében, hanem már a keresetlevelében is hivatkozott, a vele közölt iratok alapján az eladási ajánlati vételárat – a tulajdonosok által elfogadhatónak tartott vételi ajánlat részeként – alappal tekintette kétségesnek. A IV. rendű alperes ügyleti képviselőjének meghatalmazása ugyanis alacsonyabb vételáron való szerződéskötésre vonatkozott, így alappal merülhetett fel a jogkör túllépése, nyilvánvaló álképviselet kérdése.
[19] Az eladó tulajdonosok május 9-én megküldték a felperesnek az eredeti szerződéses okiratot és az abban feltüntetett vételárra vonatkozóan a vételi ajánlatot tett IV. rendű alperes ügyleti képviselőjének a meghatalmazását. A felperes által az I-III. rendű alpereseknek még aznap küldött elektronikus levél tartalma szerint az elővásárlási jogát gyakoroló korábbi nyilatkozatának csupán megerősítése, a fizetési készségének a kifejezése. Mivel nem ez a nyilatkozat tekintendő az elővásárlási jog gyakorlásának, nincs jelentősége annak, hogy az elektronikus levél – fokozott biztonságú aláírás hiányában – nem minősül írásbeli formában tett jognyilatkozatnak.
[20] A Ptk. 6:223. § (2) bekezdése szerint a hatálytalanságból eredő igények érvényesítésére szabott harmincnapos határidőt a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől kell számítani. Ezt a perbeli esetben az alperesek által kötött és hatályos, azaz teljesíthető szerződés jelentette [Ptk. 6:119. § (1) bek.]. A felperes az okiratszerkesztő ügyvéd 2016. május 17-én kelt leveléből 2016. május 20-án szerzett tudomást arról, hogy az I-III. rendű alperesek megsértették az elővásárlási jogát, mert az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyva az alperesek az általuk kötött szerződést teljesítik.
A felperes az ettől számított harminc napon belül érvényesíthette a szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényét. Ekkor keletkezett ugyanis az alperesek által kötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságából eredő, csak perben érvényesíthető igénye, bíróság által orvosolható jogsérelme. Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján ugyanis a tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó a javára bejegyzési engedélyt ad [3/2007. KPJE, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (6) bekezdés].
[21] A Kúriának a fent kifejtett, a másodfokú bíróságtól részben eltérő jogi álláspontjára tekintettel a felülvizsgálati kérelemnek az igényérvényesítésre szabott 30 napos anyagi jogi határidő elévülési jellege kapcsán kifejtett érveit értékelni nem kellett.
[22] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.896/2017.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás