PÜ BH 2018/333
PÜ BH 2018/333
2018.12.01.
Ha valaki jogszerűen a földtulajdonos engedélyével építkezik idegen földre, de a felek az építkezés jogkövetkezményeit megállapodással nem rendezik, a ráépítés szabályai szerint igényt tarthat az építkezés folytán előállott gazdagodás megtérítésére. A jogszerűen építkező jóhiszemű ráépítő nem eshet hátrányosabb megítélés alá, mint az, aki jogosulatlanul építkezik idegen ingatlanon [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 137. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli ingatlan a magyar állam alperes tulajdona, az ingatlan vagyonkezelője az egyik minisztérium, amely a tulajdonosi jogokat gyakorolja.
[2] A felperes jogelődje 1979-ben az 1975. április 10-én kiállított építési engedély alapján a telekingatlanon egy épületet létesített. Az építési engedély tartalmazta azt a kikötést, hogy a megépült létesítményt használatba venni a vagyonkezelő felügyelőségének engedélyével szabad.
[3] A felperes az elkészült épületet birtokba vette és azt követően használta. A 2003. január 1-jétől 2003. december 31-ig terjedő időszakra az ingatlan kezelőjével bérleti szerződést kötött.
[4] Utóbb a kezelő nyilvános árverés útján értékesíteni kívánta az ingatlant 19 000 000 forint értékben. A nyilvános pályázat szerint az épület horgásztanya funkcióra épült, bontott anyagból, a sportegyesület és tagjai támogatásával. Az épület az építési engedély alapján kizárólag a nyári idényben használható, állandó tartózkodásra nem alkalmas.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[5] A felperes módosított keresetében elsődlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás címén megszerezte. További kereseti kérelmei között – ötödlegesen – azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest az épület felépítése folytán előállt gazdagodás megfizetésére 16 100 000 forint összegben.
[6] Az elbirtoklással kapcsolatban előadta, hogy ő és a jogelődje az ingatlant nem vitásan 1949 óta kizárólagosan és a sajátjaként birtokolja, és ezt a birtoklását véglegesnek tekinti. Előadta, hogy ha nem sajátjaként tekintene az ingatlanra, akkor jogelődje nem épített volna arra 1979-ben saját erőből és saját anyagi eszközök felhasználásával egy felépítményt és nem alakított volna ki egy természetvédelmi tanösvényt sem.
[7] Az ötödleges kereseti kérelmével összefüggésben arra hivatkozott, hogy a felépítményt a saját finanszírozásában hozta létre, továbbá, hogy az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja.
[8] Az alperes kérte a kereset elutasítását.
[9] Arra hivatkozott, hogy az elbirtoklás törvényi feltételei nem állnak fenn. Utalt rá, hogy 1991. június 9-e előtt állami tulajdonban álló ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás címét eleve nem lehetett megszerezni. Hivatkozott arra is, hogy a felperesnek és jogelődjének a birtoklásra és használatra volt jogcíme, ami az elbirtoklást szintén kizárja.
[10] Vitatta, hogy a felperes jogelődje a saját finanszírozásában, saját anyaggal építette a felépítményt, illetve hogy az építkezés teljes költségét ő viselte. Előadása szerint az építkezés sem jogilag, sem műszakilag nem tekinthető befejezettnek, a felperes használatbavételi engedélyt az eljárás során nem csatolt.
[11] Előadta, hogy a felperes mint bérlő beruházásaira nem a ráépítés szabályai, hanem a bérleti szerződés tartalma az irányadó, a felek közötti bérleti jogviszony folytán a felperes kizárólag az ingatlan használatára volt jogosult, ezen nem változtat az a tény, hogy építési engedéllyel is rendelkezett. Hivatkozott arra is, hogy a jogalap nélküli gazdagodással összefüggő igény elévült.
Az első- és másodfokú ítélet
[12] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította.
[13] Rámutatott a következőkre. A rendelkezésre álló adatok alapján a felperes sajátjakénti ingatlanhasználata nem valósult meg, az építkezés megkezdése előtt és azt követően is tudatában volt annak, hogy az ingatlan tulajdonosa a magyar állam alperes. Az ingatlan kezelőjének engedélyével történt a használat és az építkezés, ami szerinte önmagában is kizárja a sajátjakénti használatot. Utalt rá, hogy a birtoklásra feljogosító jogcím alapjául szolgáló jogviszony megszűntéig megakadályozza az elbirtoklás bekövetkeztét. Utalt arra is, hogy az alperes által csatolt bérleti szerződés alapján is megállapítható volt, hogy a felperes 2003-ban bérlőként használta az ingatlant.
[14] A jogalap nélküli gazdagodással kapcsolatban az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a magyar állam képviseletében eljáró szervezet engedélyezte a felperes részére a perbeli felépítmény létrehozását, ezért a felperes nem tekinthető jogosulatlan építkezőnek, de ráépítőnek sem. Miután a felperes egyéb jogcímet kereseti kérelme alapjául nem jelölt meg, de egyéb irányú igényére vonatkozóan tényállást sem terjesztett elő, és a bíróságnak az anyagi jogi igény tekintetében tájékoztatási kötelezettsége nincs, a keresetet e körben is alaptalannak találta.
[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét annak főtárgya tekintetében helybenhagyta.
[16] A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást abban, hogy az elbirtoklás szubjektív feltételei hiányoztak. Szerinte is helytállóan hivatkozott arra az alperes, hogy a felperes 2003. december 31-ig bérleti szerződéssel rendelkezett. A 2003. április 22-én kelt bérleti szerződés tartalmát is egyértelműnek ítélte meg, szerinte az a teljes ingatlan bérletére vonatkozott.
[17] Az ötödleges kereseti kérelem kapcsán megállapította, hogy a felperes a keresetét a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 137. § (1) bekezdésére alapította, ennek megfelelő tényállításokat tett, ennek alapján kérte a gazdagodás megtérítésére kötelezni az alperest. A felperes jogelődje azonban a csatolt építési engedélyre tekintettel jogosult volt az építkezésre, illetve ráépítést nem valósíthatott meg, ezt a fennálló használati jogcíme is kizárta.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[18] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen kérte annak hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát. Másodlagos kérelme arra irányult, hogy a Kúria a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróságot utasítsa új eljárásra és új határozat hozatalára.
[19] Arra hivatkozott, hogy utóbb az állami tulajdonban álló ingatlant is el lehetett birtokolni, az elbirtokláshoz szükséges idő pedig eltelt. Ő azt sajátjaként és kizárólagosan birtokolta, ezt nem zárta ki az, hogy az ingatlanban engedély alapján építkezett.
[20] Szerinte az elsőfokú bíróság által hivatkozott bérleti szerződés csak a 2003. január 1-jétől 2003. december 31-ig terjedő időszakra vonatkozott, és annak tárgya nem az ingatlan, hanem a közművezeték volt.
[21] Hivatkozott arra is, hogy a gazdagodás körében a tényállást megfelelően előadta, ezért az ügyben eljáró bíróságoknak végső esetben ezen a címen mindenképpen kötelezni kellett volna az alperest az építkezéssel összefüggésben bekövetkezett gazdagodás megfizetésére. Állította, hogy a jogerős ítélet a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 3. §-ába, 7. §-ába és a 206. §-ába ütközik.
[22] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartását célozta.
A Kúria döntése és jogi indokai
[23] A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
[24] A régi Ptk. 121. § (1) bekezdése szerint elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot a sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja. Ha az ingatlan birtokosának a birtoklásra a tulajdonostól vagy más személytől származtatott jogcíme van, a sajátjakénti birtoklás fogalmilag kizárt.
[25] A felperes jogelődje az állami tulajdonban álló ingatlanban az illetékes állami szerv engedélye alapján építkezett. Az ingatlan használata engedélyezésének módjával kapcsolatos okirat a perben ugyan nem állt a rendelkezésre, de nem vitatható, hogy a használat átengedésének hiányában az ingatlan akkori kezelője nem járult volna hozzá a perbeli épület létesítéséhez. Az 1991. évet megelőzően tehát az állami ingatlanok elbirtoklását kizáró törvényi rendelkezésre és arra figyelemmel, hogy a felperes jogelődje a használatra jogcímmel rendelkezett, az elbirtoklás lehetősége jogilag kizárt volt.
[26] Tény, hogy 1991. évet követően az állami tulajdonban álló ingatlan tulajdonjoga elbirtoklás útján megszerezhető volt. Figyelembe kellett venni azonban, hogy a perben nem merült fel adat arra vonatkozóan, hogy az alperes az ingatlan használatát a felperestől megvonta. A felperes utóbb az ingatlan kezelőjével kötött megállapodás alapján, bérleti szerződés keretében birtokolta 2003. december 31-ig az ingatlant, így a szerződés megszűnését követően az igényérvényesítésig az elbirtoklási idő nem telt el.
[27] A Kúria utal rá, hogy az alperes a bérleti szerződés létrejöttét okirattal igazolta, amiből – szemben a felperes állításával – tényként volt megállapítható, hogy a szerződés tárgya a perbeli ingatlan használata volt. Ezért jogszerűen járt el a másodfokú bíróság, amikor a régi Pp. 253. § (2) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság ítéletét az elbirtoklást érintő részében helybenhagyta.
[28] A Kúria utal arra is, hogy a felperes felülvizsgálati kérelmében a keresetének helyt adó határozat meghozatalát kérte, azonban az eredetileg eshetőlegesen előterjesztett kereseti kérelmei kapcsán a jogerős ítéletnek ténylegesen csak az elbirtoklásra alapított igényt és a jogalap nélküli gazdagodásra alapított igényt (az elsődleges és ötödleges kereseti kérelmeit) érintő rendelkezéseit támadta, és ezekkel kapcsolatban fejtette ki jogi álláspontját.
[29] A jogalap nélküli gazdagodás megtérítésére irányuló igény kapcsán a felperes a felülvizsgálati tárgyaláson arra hivatkozott, hogy azt a jogalap nélküli gazdagodásnak a kötelmi jogi szabályaira alapítja. Ez a nyilatkozat azonban a felülvizsgálati kérelem megváltoztatásának minősül, amire a Pp. 273. § (5) bekezdése alapján már nem volt lehetőség; a kérelem elbírálására a felülvizsgálati kérelemben eredetileg előterjesztett nyilatkozat alapján került sor.
[30] A régi Ptk. 137. § (1) bekezdése kimondja, hogy ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban a gazdagodást a ráépítőnek megfizetni.
[31] Az adott esetben az tényként volt megállapítható, hogy a felperes jogelődje az ingatlan kezelőjének az engedélye alapján építkezett a perbeli ingatlanban, anélkül, hogy a felek az építkezés folytán bekövetkezett változás jogi következményeiben (tulajdonszerzés, bontási kötelezettség a használati jog megszűnését követően stb.) megállapodtak volna. Ehhez képest a Kúria rámutat: a régi Ptk. 137. § (1) bekezdésében foglaltak helyes értelmezése szerint, ha valaki jogszerűen a földtulajdonos engedélyével építkezik idegen földre, de nincs olyan megállapodás, amely az építkezés jogi sorsát rendezné, a ráépítés szabályai szerint igényt tarthat az építkezés folytán előállott gazdagodás megtérítésére. A jogszerűen építkező jóhiszemű személy ugyanis nem eshet hátrányosabb megítélés alá, mint az, aki jogosulatlanul – adott esetben rosszhiszeműen – építkezik idegen ingatlanban.
[32] Jogszabályt sértett az elsőfokú bíróság, amikor úgy ítélte meg, hogy a felperes az ingatlan jogszerű használata és az építkezéshez szükséges engedély folytán a ráépítés szabályai szerint nem tarthat igényt az építkezésével előállott értéknövekedés mint az alperes oldalán jelentkező gazdagodás megtérítésére. Ezért a régi Ptk. 137. § (1) bekezdésébe ütköző módon járt el, amikor nem vizsgálta, hogy az építkezés folytán bekövetkezett-e, és ha igen, milyen mértékű értéknövekedés.
[33] A másodfokú bíróság szintén jogszabálysértően járt el, amikor az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta. A Kúria ezért a régi Ptk. 137. § (1) bekezdésébe ütköző jogerős ítéletet a felperesnek a ráépítésre alapított gazdagodás megfizetésére irányuló keresetet elutasító részében hatályon kívül helyezte és ebben a körben az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[34] A Kúria a régi Pp. 275. § (5) bekezdése alapján a következőket hagyta meg az elsőfokú bíróságnak.
[35] A lefolytatott bizonyítás eddigi adatai alapján az állapítható meg, hogy a felperes saját erőforrásból építkezett a perbeli ingatlanban. Önmagában az a tény, hogy az építkezéshez mástól is támogatást kapott vagy az építkezésnél társadalmi munkában mások is közreműködtek, nem jelenti azt, hogy mások is ráépítőnek minősülnek. Másrészről az is tényként volt megállapítható, hogy az építkezés befejezését követően több mint tíz év telt el, így – bontási kötelezettség hiányában – az építkezés a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján jogilag és műszakilag is befejezettnek minősül.
[36] Ezért, ha ebben a körben további bizonyítás szükségessége nem merül fel, akkor az elsőfokú bíróságnak fel kell hívnia a felperest, hogy – szakkérdés lévén – nyilatkozzon: kíván-e szakértői bizonyításra irányuló indítványt előterjeszteni, és a nyilatkozata függvényében szakértői véleményt kell beszerezni annak megállapítására, hogy az építkezés folytán a perbeli ingatlanban bekövetkezett-e valamilyen értéknövekedés.
(Kúria Pfv. I. 22.161/2017.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás