PK ÍH 2018/61.
PK ÍH 2018/61.
2018.06.01.
A Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontján alapuló elővásárlási jog fennállásának igazolásához nem elég csupán a földműves nyilatkozata, miszerint a földvásárlás célja ökológiai gazdálkodás folytatása. A tulajdonszerzési célzat akkor állapítható meg, ha az e címen elővásárlási jogát gyakorolni kívánó személynek igazolhatóan reális lehetősége van arra, hogy a megszerezni kívánt területen hosszabb időszakra szólóan folytatni tud ökológiai gazdálkodást [Alkalmazott jogszabályok: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 18. § (2) bekezdés b) pontja, 21. § (5) bekezdése].
Az I. rendű alperes kizárólagos tulajdonát képezte két külterületi, szántó művelési ágú ingatlan.
Az ingatlanokat az I. rendű alperes képviseletében eljáró Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (NFA) árverésen kívánta értékesíteni. A 2015. december 11-én tartott árverésen az egyik ingatlanra a legmagasabb összegű vételárat a II. rendű alperes, a másik ingatlanra a III. rendű alperes tette. A két ingatlanra 2016. március 10-én ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéseket kötött az I. rendű alperes képviselője a II. rendű alperessel 54 350 000 forint illetve a III. rendű alperessel 114 300 000 forint vételárért. Mindkét szerződésben rögzítették, hogy az adott ingatlant haszonbérleti jog terheli, mindkét ingatlan esetében 2033. október 15. napjáig. A szerződés értelmében a vevő a vételárat legkésőbb a szerződés záradékolásának napját követő 90 napon belül volt köteles kiegyenlíteni. A szerződésben rögzítették, hogy az eladó azt az elővásárlásra jogosultakkal hirdetmény útján közli.
A hirdetményt a település önkormányzatának épületében függesztették ki.
Az elővásárlási jogra jogosultak nyilatkozattételére rendelkezésre álló határidő 2016. május 17-én járt le. E napon a felperes mindkét ingatlanra vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tett, amelyben nyilatkozott arról, hogy elővásárlási jogával élni kíván, vállalja az adásvételi szerződésben rögzített vételár megfizetését, mert elővásárlási jogosultsága a vevőt megelőzően áll fenn, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 5. § 7/a) pontja szerint földművesnek minősül. A nyilatkozatban kijelentette, hogy „elővásárlási jogát a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontja alapján gyakorolja olyan földművesként, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredet megjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása vagy ökológiai gazdálkodás folytatása”.
A felperes a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozathoz csatolta a „kötelezettségvállalás” című, a B. Kft.-nek adott nyilatkozatát arról, hogy amennyiben az ingatlanokra az általa megkötött adásvételi szerződések életbe lépnek, az adott területet bejelenti az ökológiai gazdálkodás ellenőrzési rendszerébe; ha a tulajdonjog megszerzése és a birtokbavétel egymástól elválik, a birtokbavétel időpontjáról is értesítést ad. A felperes csatolta továbbá azt az okiratot, amellyel tanúsította, hogy földművelőként őt nyilvántartásba vették.
Az NFA a felperes írásbeli megkeresésére 2016. augusztus 5-i keltezéssel azt a tájékoztatást adta, hogy mindkét ingatlanra vonatkozóan az eredeti vevő jogosultsága áll fenn, ugyanis a felperes nem teljesítette a Földforgalmi törvény által megkívánt azon feltételt, hogy az ökológiai termelésre utaló kifejezés használatára jogosító ökológiai gazdálkodói tanúsítvánnyal rendelkezne, illetve az elfogadó nyilatkozata azért nem vehető figyelembe, mert az elővásárlási joggal érintett területeken a föld használatát harmadik személy számára az adásvételi szerződés megkötését követő legalább 3 évre biztosító földhasználati jogviszony áll fenn.
A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy mindkét adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződések közte és az I. rendű alperes között jöttek létre. Annak tűrésére kérte kötelezni az alpereseket, hogy az ingatlan-nyilvántartásba az ő kizárólagos tulajdonjogát jegyezzék be, ennek érdekében kérte megkeresni a földhivatalt. Azzal érvelt, hogy az érdeklődésére az NFA által küldött értesítésből szerzett tudomást arról, hogy elővásárlási jogát a perbeli ingatlanokra az I. rendű alperes nem ismeri el. Az el nem ismerés indokaként megjelölt okokat azonban csak a 2013. évi CCXII. törvény által a Földforgalmi törvénybe iktatott 18/A. § tartalmazta, ám az az elővásárlási joga gyakorlásáról szóló nyilatkozat megtételekor még nem volt hatályban, így ezek az indokok a joga gyakorlása elutasításának indokául nem szolgálhatnak. Utalt arra, hogy az ökológiai gazdálkodásra vonatkozó tanúsítványt beszerezte és azt a peres eljárás során az iratokhoz becsatolta. Álláspontja szerint az ökológiai gazdálkodásra vonatkozó kötelezettségvállalást tartalmazó okirat elégséges az elővásárlási joga megalapozott voltának igazolására. Előbb vitatta, hogy a vételár megfizetésére való képességét köteles lenne igazolni, utóbb azonban a vételár 10%-ának megfelelő összeget ügyvédi letétbe helyezte, s az eljárás során a vételár további 90%-ára vonatkozó pénzintézet által kiállított hitelígérvényt is becsatolta.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította. Hangsúlyozta, hogy a felperes a nyilatkozatában megjelölte a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontját, annak szövegét idézve, s ebből kitűnik, hogy elővásárlási joga a biogazdálkodási tevékenységen alapul. Kifejtette, hogy a Földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdése előírja, hogy az elfogadó nyilatkozathoz a törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is. Tényként állapította meg, hogy ilyen végrehajtási rendelet az ítélet hozataláig nem született, azonban az ökológiai gazdálkodási követelmények tanúsítására vonatkozó 34/2013. (V. 14.) VM rendelet megfogalmazta követelményeket a felperes által a nyilatkozata mellékleteként becsatolt „kötelezettségvállalás” című okirat kielégíti. A Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) módosításáról rendelkező, 2016. június 22-től hatályos 2016. évi LXI. törvény (Módtv.2.) által a Fétv.-be iktatott 18/A. § miniszteri indokolására utalva hangsúlyozta, hogy a módosítás egyik indoka az volt, hogy meg kellett alkotni azokat a technikai rendelkezéseket, amelyek meggátolják az ökológiai gazdálkodásra történő hivatkozás visszaélésszerű gyakorlása lehetőségét, s ezért írja elő azt a követelményt, hogy az elővásárlási jog gyakorlásakor igazolni kell az ökológiai gazdálkodói tanúsítvány meglétét. Ezen rendelkezést a Fétv. 110/C. §-a értelmében a Módtv.2. hatálybalépését követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban is alkalmazni kell, és az alperesek által kötött adásvételi szerződésekre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási eljárás e módosító rendelkezés hatálybalépését követően indult. A felperes elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozata megtételekor hatályos Földforgalmi törvény 18. §-a, illetve 21. § (5) bekezdése értelmében pedig az ökológiai gazdálkodásra hivatkozó joggyakorlás akkor nem tekinthető visszaélésszerűnek, ha a megvásárolt termőföldön az ökológiai gazdálkodás feltételeit a tulajdonos néhány éven belül megteremti és az ökológiai gazdálkodást megkezdi. Az adott esetben azonban mindkét perbeli ingatlanon 2033. október 15-ig fennálló használati jogviszony akadályozza a felperes ez irányú törekvését. Erre tekintettel pedig az NFA felperes részére küldött tájékoztatása törvényes, az akkor hatályos jogszabályoknak megfelelő volt. Kitért arra is, hogy a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) elővásárlási jogra vonatkozó szabályai értelmében a jogot gyakorló teljesítőképességét köteles igazolni, az adott esetben ezt a felperes a peres eljárás során megtette. Tekintettel azonban arra, hogy „az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozata nem felelt meg a Földforgalmi törvényben írt alaki- és tartalmi feltételeknek”, a Földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése értelmében úgy kellett tekinteni, hogy elővásárlási jogát nem gyakorolta, ezért a kereset elutasításának volt helye.
Az ítélettel szemben a felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben kérte az elsőfokú bíróság határozatának megváltoztatását, keresetének megfelelő határozat hozatalát és az alperesek költségben való marasztalását. Másodlagosan indítványozta az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság utasítását a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára. Álláspontja szerint az ítélet indokolásából nem állapítható meg kétséget kizáróan a kereset elutasításának az oka. Amennyiben ennek indoka az, hogy „elővásárlási jogát visszaélésszerűen gyakorolta”, hangsúlyozta, hogy az ítélet a Módtv.2. miniszteri indokolására utal, az azonban nem jogforrás, másrészt később lépett hatályba a módosító törvény, mint ahogyan ő az elővásárlási joga gyakorlásáról szóló nyilatkozatát megtette, így a később hatályba lépett jogszabály visszamenőleges hatállyal nem alkalmazható a jogvita elbírálására. Rámutatott, hogy a Módtv.2.-t a 2017. évi CLXXIX. törvény hatályon kívül is helyezte, amiből arra a következtetésre jutott, hogy az elsőfokú bíróság tévesen alkalmazott jogszabályt. Álláspontja alátámasztása okából hangsúlyozta, hogy semmiképpen sem állapítható meg, hogy elővásárlási jogát visszaélésszerűen gyakorolta volna, ilyen terminológia a Földforgalmi törvényben nem is fordul elő, ezzel szemben a törvény kógensen meghatározza az elővásárlási jog sorrendiségét, amelyre figyelemmel megállapítható, hogy ő megelőzi mindkét ingatlan szerződés szerinti vevőjét. Megítélése szerint nem állapítható meg egyértelműen, hogy az elsőfokú ítélet szerint az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozata miért nem felel meg a Földforgalmi törvényben írt alaki és tartalmi feltételeknek.
Valamennyi alperes fellebbezési kérelmet terjesztett elő, s mindhárman a törvényszék ítéletének helybenhagyását kérték.
A fellebbezést az ítélőtábla nem találta alaposnak.
Az elsőfokú bíróság eljárása során nem követett el olyan lényeges eljárási szabálysértést, mely indokolttá tenné ítélete hatályon kívül helyezését, ilyet maga a fellebbező sem nevesített, ezért a másodlagos fellebbezési kérelem nem foghatott helyt, az ítélet érdemi felülbírálatának akadálya nem volt.
Az elsőfokú bíróság a tényállást helytállóan állapította meg, érdemben helyes döntést hozott, annak indokolását az ítélőtábla az alábbiak szerint helyesbítette, illetve egészítette ki:
Az elővásárlási jog nem alanyi jog, hanem egy, a jogszabály által meghatározott határidőn belül, meghatározott feltételek teljesítésével gyakorolható egyoldalú hatalmasság, mely lehetőséget biztosít arra, hogy más jogalanyok által kötött szerződéses jogviszonyba a jogosult beavatkozzék, ezzel áthágva a tulajdonos rendelkezési jogát. Az egyoldalú hatalmasság gyakorlásának feltétele az, hogy a jogosult elővásárlási jogát a megszabott határidőn belül, az előírt alakiságok maradéktalan betartása mellett a szükséges feltételek igazolása útján gyakorolja. E körben hiánypótlásnak, az alakiságok és tartalmi elemek utólagos pótlásának nincs helye.
A felperes az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatában az elővásárlási joga alapjaként a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontját idézte, s nyilatkozatához azt a „kötelezettségvállalás” című okiratot csatolta, melyből kitűnően biogazdálkodást kíván folytatni a megszerzendő földterületeken. A Módtv.2. a Fétv.-t módosítva, abba beiktatta a 18/A. §-t, s ez a rendelkezés 2016. június 22-én lépett hatályba. A szakasz (1) bekezdése akként szól, hogy „ha a tulajdonszerzés célja a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontja szerinti ökológiai gazdálkodás folytatása, igazolni kell, hogy az elővásárlásra jogosult termelőként az ökológiai termelésre utaló kifejezés használatára jogosító ökológiai gazdálkodói tanúsítvánnyal rendelkezik”. A felperes az elővásárlási joga gyakorlásáról szóló nyilatkozatot 2016. május 17-én, tehát e törvényi rendelkezés hatálybalépése előtt tette meg, így a jogszabály visszaható hatályának tilalmára figyelemmel e rendelkezés a perbeli jogvita elbírálása során nem volt alkalmazható. A Fétv. 110/C. §-a értelmében a 18/A. §-t a 2016. június 22-e után indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell alkalmazni. Az adott eljárás azonban nem ingatlan-nyilvántartási eljárás, ezért az előzőekben idézett előírás e perben nem releváns. A Földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdése utolsó mondata ugyanakkor úgy szól, hogy „az elfogadó jognyilatkozathoz – az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint – csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is”. Amint azt az elsőfokú bíróság helytállóan megjegyezte, a Földforgalmi törvénynek végrehajtási rendelete nincs, azonban ez nem jelenti azt, hogy a törvény fenti kógens rendelkezésében meghatározott igazolási kötelezettségnek az elővásárlási jogosult nem köteles eleget tenni, csupán az következik ebből, hogy az ott írt adatok igazolására bármely, erre alkalmas okirat felhasználható. Az elsőfokú bíróság által felhívott 34/2013. (V. 14.) VM rendelet a mezőgazdasági termékek és élelmiszerek ökológiai gazdálkodási követelmények szerinti tanúsításáról, előállításáról, forgalmazásáról, jelöléséről és ellenőrzésének eljárásrendjéről szóló jogszabály, melynek a megjelölt 10., 11. és 12. §-a valóban a tanúsítási rendszerről szól, ám a 11. § (1) bekezdése azt írja elő, hogy a tanúsító szervezet a gazdasági szereplő részére tanúsítványt állít ki. Erre figyelemmel pedig a felperes által a jognyilatkozatához csatolt „kötelezettségvállalás” nem elégséges tartalmú okirat annak bizonyítására, hogy a felperes ökológiai gazdálkodást folytat, ezt a követelményt csak az általa a peres eljárás során későbbiekben csatolt tanúsítvány elégíti ki. A tanúsítványt azonban a felperesnek a jognyilatkozata mellékleteként kellett volna becsatolni ahhoz, hogy a Földforgalmi törvényben írt követelményeknek megfeleljen, az előzőekben írtak szerint az eljárás során e tekintetben hiánypótlásnak helye nincs, a később csatolt okirat figyelembe nem vehető. A Földforgalmi törvény a tulajdonos – állami tulajdonú földek esetén az NFA – kötelezettségévé teszi, hogy az elővásárlásra jogosult és az eredeti vevő elővásárlási jogának ranghelyét is megállapítsa, majd a felállított sorrend alapján válasszon, hogy az adásvételi szerződés kivel jött létre. A vizsgálat megalapozott elvégzése érdekében a Földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdése alapján az elővásárlási jog gyakorlója köteles a jogosultságát megalapozó körülményeket igazolni. Amennyiben ezt nem teszi meg, úgy a Földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése alapján úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogával nem élt.
A Fétv. 18/A. §-a (2) bekezdése kimondta, hogy a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontja alapján tett, az adásvételi szerződésre vonatkozó elfogadó nyilatkozat akkor vehető figyelembe, ha az elővásárlási joggal érintett földön nem áll fenn a föld használatát harmadik személy számára az adásvételi szerződés megkötését követő legalább 3 évre biztosító földhasználati jogviszony. Az előbb kifejtettekre figyelemmel a visszaható hatály tilalmára tekintettel e rendelkezés ugyancsak nem volt alkalmazható a perbeli jogvita elbírálása során, ám ez nem jelenti azt, hogy a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontján alapuló elővásárlási jog fennállásának igazolásához elég lenne csupán a földműves nyilatkozata, miszerint a földvásárlás célja ökológiai gazdálkodás folytatása. Vita esetén a bíróságnak kell eldöntenie, hogy valóban fennáll-e ez a célzat, ez pedig akkor állapítható meg, ha az e címen elővásárlási jogát gyakorolni kívánó személynek reális lehetősége van arra, hogy a megszerezni kívánt területen hosszabb időszakra szólóan folytatni tud ökológiai gazdálkodást. A jelen esetben azonban ez nem történhet meg, mert mindkét perbeli ingatlanon 2033. október 15-ig haszonbérleti szerződés van érvényben. Erre figyelemmel pedig az ökológiai gazdálkodás folytatása, mint a tulajdonszerzés célja, nem valósulhat meg, ez pedig azt jelenti, hogy a felperesnek nem állt fenn a Földforgalmi törvény 18. § (2) bekezdés b) pontján alapuló elővásárlási joga.
A felperes sem a jognyilatkozat megtételekor, sem a keresetlevél benyújtásakor nem igazolta teljesítőképességét. A fentiekben írtak szerint az elővásárlási jog a jogosultat megillető egyoldalú hatalmasság, azonban az alapján az elővásárlásra jogosultat nem csupán jogok illetik meg, az őt megillető elővásárlási jog révén vevővé válhat, akinek vételár-fizetési kötelezettsége van. Az elővásárlásra jogosult és az eladó között nem új szerződés jön létre, hanem az időközben a teljesítés szakaszába lépett szerződés szabja meg a felek jogait és kötelezettségeit. Erre is tekintettel rendelkezik a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése akként, hogy az elővásárlásra jogosult az igényérvényesítéssel egyidejűleg köteles a teljesítőképességét is igazolni. Az elővásárlásra jogosultnak tehát az igénye érvényesítésekor készen kell állnia arra, hogy a szerződést teljesítse, igényét csak azzal a feltétellel érvényesítheti, ha az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tett és igazolja teljesítőképességét. Ezen teljesítőképesség igazolására a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg köteles az elővásárlásra jogosult a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írt egyidejűség követelményéből eredően. E körben sincs helye a perben a hiányok pótlásának és nincs helye a mulasztás kimentésének sem. A Ptk. egyértelmű és szigorú korlátot állít, a teljesítőképesség igazolását az igényérvényesítéssel, azaz a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg várja el. Amennyiben erre a kereset előterjesztésével egyidejűleg nem kerül sor, nincs annak jelentősége, hogy ezen hiányt a felperes a per mely szakában pótolja. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényhez kapcsolódó, a PK 9. számú állásfoglalásban megjelenő joggyakorlat valóban nem kívánta meg a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg a teljesítőképesség igazolását, azonban a Ptk. éppen az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szándék megalapozottságának és komolyságának érdekében a korábbitól eltérően szigorú feltételt, időbeli korlátot állít a teljesítőképesség igazolására. A felperes nem a keresetlevele mellékleteként csatolta be a teljesítőképessége meglétét tanúsító okiratokat, a később becsatolt teljesítésigazolás azonban elkésett, az nem vehető figyelembe.
Mindezekre tekintettel az ítélőtábla azt állapította meg, hogy az elsőfokú bíróság ítélete érdemben helyes, ezért azt a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
(Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.084/2018/9.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás