PÜ BH 2018/78
PÜ BH 2018/78
2018.03.01.
A fedezetelvonó szerződés relatív hatálytalansága azt jelenti, hogy az ilyen ügylet az azt kötő felek viszonylatában érvényes, és mindenkivel szemben hatályos, kivéve a követelés jogosultját. Az árverési vevő a közös tulajdon megszüntetése során a megkötött tartási szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől függetlenül az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentesen szerezheti meg. Ennek következtében az elérhető magasabb árhoz igazodik a tulajdonostársat megillető vételárhányad is [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 203. § (1)–(2) bek., 1994. évi LIII. tv. (Vht.) 137. § (1) bek. c) pont].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes és az I. rendű alperes 1992-től 2002-ig élettársak voltak, a felperes az élettársi kapcsolat megszűnése után elköltözött a volt közös, az I. rendű alperes tulajdonaként nyilvántartott lakás ingatlanból (a továbbiakban: ingatlan).
[2] Az élettársi közös vagyon megosztása iránt indított perben a bíróság részítéletével megállapította, hogy a felperes az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát élettársi vagyonközösség jogcímén megszerezte. Az illetékes ingatlanügyi hatóság 2008. szeptember 22-én a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.
[3] Az alperesek 2004-ben ismerkedtek meg, a II. rendű alperes 2008. év végén beköltözött az ingatlanba és az alperesek élettársi kapcsolatba léptek. Az I. rendű alperes egészségi állapota 2006-ban megrendült, mozgáskorlátozott, de rokkantsági ellátásban nem részesül. Az élettársak napi megélhetési költségeit az élettársi kapcsolat létesítésétől a II. rendű alperes biztosította, ehhez 2014. évtől az I. rendű alperes a részmunkaidős foglalkoztatására figyelemmel szerény mértékben hozzájárul.
[4] Az élettársi közös vagyon megosztása iránti per a felperes tulajdonjogának bejegyzése után a közös tulajdon megszüntetése, az ingatlan kiürítése, valamint a használati díj iránti kereset tárgyában folytatódott. A per alatt, 2011. március 25-én az alperesek tartási szerződést kötöttek egymással, amellyel az I. rendű alperes havi 40 000 forint értékű természetbeni tartása ellenében a II. rendű alperesre átruházta az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát. A szerződéses kötelezettségek biztosítására az I. rendű alperes javára tartási jogot kötöttek ki és ezzel egyidejűleg holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítottak. A jogváltozások ingatlan-nyilvántartási bejegyzése 2011. március 28-án megtörtént. A felperes erre tekintettel az élettársi közös vagyon megosztása iránti perben keresetét a II. rendű alperesre is kiterjesztette és az ingatlan közös tulajdonának megszüntetését vele szemben kérte.
[5] A bíróság a 2012. március 27-én hozott ítéletével elrendelte az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetését. Az ingatlan legkisebb árverési vételárát 8 400 000 forintban állapította meg és azt a tulajdoni hányadok arányában osztotta fel a felperes és a II. rendű alperes között. Az I. rendű alperest ennek tűrésére kötelezte. Kimondta, hogy az árverést az önálló bírósági végrehajtó a bírósági végrehajtás szabályai szerint folytatja le. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a közös tulajdon megszüntetése az I. rendű alperes haszonélvezeti jogának megszüntetésére nem terjed ki, így az árverési értékesítéssel nem sérül a kikötött haszonélvezeti jog. Az alperesek között létrejött tartási szerződés biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tartási jog pedig csak az alperesek közötti jogviszonyban releváns, a II. rendű alperesnek a szerződésben vállalt kötelezettségeit a közös tulajdon megszüntetésétől függetlenül teljesíteni kell. Az alperesek a perbeli ingatlanból való kiköltözést nem vállalták, ezért az elsőfokú bíróság a lakott állapotban történő árverési értékesítésről rendelkezett. A legkisebb árverési vételárat pedig a szakértői véleményben megállapított és a felek egyező nyilatkozata szerint az alperesek általi lakottság ellenére is a 8 400 000 forint beköltözhető forgalmi érték alapulvételével állapította meg. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését helybenhagyta. Hangsúlyozta, hogy az I. rendű alperes a haszonélvezeti jogáról nem mondott le, az ingatlanból való kiköltözést nem vállalta, ezért a haszonélvezeti joga a II. rendű alperes tulajdoni illetőségén egy sikeres árverési értékesítés esetén is fennmarad és az ingatlant továbbra is használhatja.
[6] A felperes a 2013. június 3-án előterjesztett keresetében a tartási szerződés fedezetelvonó jellegét állította, ezért részbeni hatálytalanságának megállapítását kérte. Fedezetelvonó rendelkezésként a haszonélvezeti jog alapítását és a tartási jog kikötését jelölte meg. A hatálytalanság jogkövetkezményeként az I-II. rendű alpereseket annak tűrésére kérte kötelezni, hogy az árverési vevő – közös értékesítés esetén a szerződéses vevő – az ingatlant haszonélvezeti és tartási jogtól mentesen szerezze meg. Hivatkozása szerint a tartási szerződés a haszonélvezeti és a tartási jogok nélkül is érvényesen megköthető, e jogok azonban gyakorlatilag ellehetetlenítik az ingatlan értékesítését. A II. rendű alperes a tartási szerződés megkötésekor tudott a közös tulajdon megszüntetése iránti perről, így arról is, hogy annak eredményeként az árverési értékesítés elrendelésére is sor kerülhet. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan bármilyen megterhelése valamennyi tulajdonos ingatlannal kapcsolatos igényét is érinti. Az alperesek rosszhiszeműségét a hozzátartozói viszonyra – az élettársi kapcsolatra – tekintettel vélelmezni kell.
[7] Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
[8] A Kúria a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem alapján a keresetet elutasító jogerős ítéletet az elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára utasította.
[9] Végzése indokolásában a BH 1993.739. szám alatt megjelent eseti döntésben foglaltakra hivatkozással hangsúlyozta, hogy az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetése esetén az ingatlan egésze képezi valamennyi tulajdonostárs igényének kielégítési alapját és a bíróság az ingatlan egészét illetően határozza meg az árverési feltételeket, amely az osztatlan közös tulajdon azon jellegadó sajátosságán alapul, hogy valamennyi tulajdonos egy időben az ingatlan valamennyi elemének és annak minden részének tulajdonosa, az őt megillető hányadrészek szerinti arányban. Ebből következően a közös tulajdon tárgyainak olyan jellegű megterhelése, amely az árverést nehezíti, sikerét hátrányosan befolyásolja, valamennyi tulajdonosra kihat. A BH 2000.449. szám alatt közzétett eseti döntésben utalással kiemelte, hogy az ingatlanra vonatkozó jogszerzés akkor nem fedezetelvonó, ha a közös tulajdon a szerződéskötés után is, változatlan feltételekkel megszüntethető. Az adott esetben az I. rendű alperes javára a tartási szerződés alapján bejegyzett és a közös tulajdon megszüntetése után is fennmaradó jogok az árverés sikerét külön bizonyítás nélkül is belátható módon hátrányosan befolyásolják és az ingatlan értékét is csökkentik. Az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 203. §-ának jogosulti oldalon megkövetelt feltételei: a kielégítésre váró igény állapotú alanyi jog – a közös tulajdon megszüntetése iránti igény – és az ahhoz képest az utóbb keletkezett, az alperesek által kötött szerződés, fennállnak. Így az alperesek közötti szerződés fedezetelvonó is lehet. A Ptk. 203. § (1) bekezdésében, illetőleg a (2) bekezdésében foglalt feltételek tekintetében a rendelkezésre álló peradatokból nem lehet állást foglalni abban a kérdésben, hogy a hozzátartozói viszonyra figyelemmel vélelmezni kell az alperesek rosszhiszeműségét, vagy az ügylet ingyenességét, a vélelem fennállása esetén az alpereseknek a vélelem alóli kimentés bizonyítására is lehetőséget kell adni.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[10] A megismételt eljárásban a felperes keresetét fenntartotta. Kérte annak megállapítását, hogy az alperesek között 2011. március 25. napján kötött tartási szerződésnek a haszonélvezeti jog alapítására és a tartási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó része az ő vonatkozásában hatálytalan. Ennek jogkövetkezményeként a bíróság az alpereseket annak tűrésére kötelezze, hogy a közös tulajdon megszüntetése során az árverési vevő, vagy közös értékesítés esetén a szerződéses vevő az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentes állapotban szerezze meg.
[11] Az alperesek a kereset elutasítására irányuló ellenkérelmükben arra hivatkoztak, hogy a tartási szerződés megkötését az I. rendű alperes ellátása, betegsége és anyagi helyzete indokolta, jövedelemmel csak a II. rendű alperes rendelkezik, ebből biztosítja a szerződésben kikötött szolgáltatás teljesítését.
Az első- és másodfokú ítélet
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperesek között 2011. március 25-én kötött tartási szerződésnek az I. rendű alperest illető haszonélvezeti jog fenntartására és a tartási jog bejegyzésére vonatkozó része a felperes irányában hatálytalan. Kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy a közös tulajdon megszüntetése során az árverési vevő, vagy a közös értékesítés esetén a szerződéses vevő az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentes állapotban szerezze meg.
[13] Ítélete indokolásában utalt az 1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 2-5. pontjaiban kifejtett szempontokra. A szerződésből származó ingyenes előnnyel, illetőleg a szerző fél rosszhiszeműségével kapcsolatos törvényi feltételek tekintetében lefolytatott bizonyítási eljárás adatainak mérlegelése alapján megállapította, hogy az alperesek szerződése visszterhes, a II. rendű alperes pedig saját jövedelmének terhére teljesíti a szerződésben foglalt kötelezettségeit. Az alperesek elismerték, hogy a II. rendű alperes is tudott a közös tulajdon megszüntetése iránti felperesi igényről és egyezően adták elő, hogy élettársi kapcsolatuk 2008. év végétől fennállt. A Ptk. 203. § (2) bekezdése szerint a hozzátartozók közötti szerződés esetében a rosszhiszeműséget vélelmezni kell, amely vélelmet az alperesek nem döntötték meg.
[14] Az alperesek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az alpereseket annak tűrésére kötelezte, hogy a közös tulajdon megszüntetése során az árverési vevő, vagy közös értékesítés esetén a szerződéses vevő az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentes állapotban szerezze meg, amennyiben az árverési vevő vagy a szerződéses vevő maga a felperes.
[15] A másodfokú bíróság ítélete indokolásában hangsúlyozta, hogy a fedezetelvonó szerződés törvényi feltételei fennállnak. A Kúria a hatályon kívül helyező végzésében kifejtette, hogy azok a körülmények, amelyek a felperes részéről direkt bizonyítást igényelnek, a perben rendelkezésre állnak. A további feltételeket illetően az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az alperesek visszterhes szerződést kötöttek, és a hozzátartozói kapcsolatra tekintettel fennálló, a rosszhiszeműségre vonatkozó törvényi vélelmet nem döntötték meg. Erre tekintettel az alperesek tartási szerződésének az I. rendű alperes javára haszonélvezeti jogot és tartási jogot kikötő rendelkezései a felperes irányában hatálytalanok. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a relatív hatálytalanságból következően azonban a hatálytalanság jogkövetkezményei is csak ebben a körben vonhatók le. Azáltal, hogy az elsőfokú bíróság a felperes tűrésre kötelezés iránti kereseti kérelmének egészében helyt adott, lényegében a relatív hatálytalanságot abszolutizálta, mivel bármely árverési vagy szerződéses vevő tehermentes tulajdonszerzéséről rendelkezett. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 137. § (1) bekezdés c) pontja értelmében a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát más egyéb jogok mellett az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog terhelheti. Az ingatlanárveréssel a felperes és a II. rendű alperes tulajdonközössége megszűnik, de az I. rendű alperes bejegyzett haszonélvezeti joga fennmarad. A relatív hatálytalanság jogkövetkezményének levonásakor ezért a Vht. idézett rendelkezését és a Ptk. 203. §-át együttesen kell értelmezni és alkalmazni. Ennek megfelelően a relatív hatálytalanság jogkövetkezményét csak a felperes és a II. rendű alperes tulajdonostársi jogviszonyában lehet levonni. Az árverési vevő vagy a szerződéses vevő és a II. rendű alperes jogviszonyában a hatálytalanság törvényi előfeltétele nem áll fenn, ezért az elsőfokú bíróság által alkalmazott jogkövetkezménynek abban az esetben lehet helye, ha az ingatlan árverési értékesítése során a felperes is árverezik és ennek során maga válik árverési vevővé.
A felülvizsgálati kérelem
[16] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Megsértett jogszabályhelyként a Ptk. 147. §-át, a 148. § (3) bekezdését, a 203. § (1) és (2) bekezdését, továbbá a Pp. 275. § (5) bekezdését jelölte meg.
[17] A felülvizsgálati kérelem indokai szerint a másodfokú bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperes tűrésre kötelezés iránti kereseti kérelmének helytadásával az elsőfokú bíróság lényegében a relatív hatálytalanságot abszolutizálta, amely nem felel meg a Ptk. 203. §-ában és más jogszabályban foglaltaknak. Ezzel szemben a felperes csak arra nem volt jogosult, hogy a relatív hatálytalanság jogkövetkezményeként az eredeti állapot helyreállítását kérje, mert ez a Ptk. 237. § (1) bekezdése értelmében a szerződés érvénytelenségéhez kapcsolódik.
[18] A felperes a relatív hatálytalanság miatt jogosult volt olyan kereseti kérelem előterjesztésére, hogy a bíróság az alpereseket annak tűrésére kötelezze: az ingatlant olyan feltételekkel árverezzék, mintha ők az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát nem terhelték volna meg holtig tartó haszonélvezeti jog alapításával, valamint a tartási jog bejegyzésével. Utalt a BH 1993.739. szám alatt közzétett eseti döntésben foglaltakra és hangsúlyozta, hogy a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a Kúria hatályon kívül helyező végzésében foglalt utasításokat, amelyek rá nézve kötelezőek voltak.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
[20] A Ptk. 203. § (1) bekezdése szerint az a szerződés, amellyel harmadik személy igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonták, e harmadik személy irányában hatálytalan, ha a másik fél rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. A (2) bekezdés kimondja, hogy a hozzátartozóval kötött ilyen szerződés esetén a rosszhiszeműséget, illetve az ingyenességet vélelmezni kell. A harmadik személy (a továbbiakban: jogosult) kielégítési alapjának elvonása jellemzően a kötelezett vagyonába tartozó dolog tulajdonjogának átruházásával valósul meg, de megállapítható az ügylet (a továbbiakban: szerződés) fedezetelvonó jellege akkor is, ha a kötelezett tulajdonában álló vagyontárgyat a fedezetelvonás szándékával megterhelik. A szerződés fedezetelvonó jellegének és ebből következően a relatív hatálytalanság megállapításának feltétele, hogy a szerződés megkötésének időpontjában a jogosultnak a kötelezettel szemben követelése álljon fenn, amelynek a fedezetét a kötelezett el akarja vonni. A kötelezettől jogot szerző személlyel (a továbbiakban: szerző féllel) szemben történő perindításkor további feltétel, hogy a jogosultnak a kötelezettel fennálló jogviszonyából származó követelése az igény állapotába kerüljön, azaz bírósági úton kikényszeríthető legyen. A szerződés fedezetelvonó jellege megállapításához nem elegendő, ha a szerződés a jogosult igényének kielégítési alapját részben, vagy egészben elvonja, hanem az is törvényi feltétel, hogy a szerződéskötés során a kötelezettel szerződő szerző fél rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. A szerződés ingyenességének ténye – az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén – önmagában alapul szolgál a fedezetelvonó jelleg, és ebből következően a szerződés relatív hatálytalanságának megállapításához. A visszterhesen szerző fél esetében a szerződés fedezetelvonó jellege megállapítható, ha a szerző fél rosszhiszemű volt. Rosszhiszemű a szerző fél általában akkor, ha a szerződéskötéskor tudott, vagy tudnia kellett a kötelezettet terhelő követelésről és arról, hogy a szerződéssel a jogosult kielégítési alapját elvonják, vagyis a szerződés teljesítése következtében a követelés behajthatatlanná válik [1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 2-3., 5. pontja].
[21] A Kúria a hatályon kívül helyező végzésének indokolásában megállapította, hogy az alperesek között létrejött tartási szerződés fedezetelvonó jellegének megállapításához a jogosult felperes oldalán szükséges feltételek fennállnak. Így a kielégítésre váró igény állapotú alanyi jog – a közös tulajdon megszüntetése iránti igény – és az ahhoz képest utóbb keletkezett, az alperesek által kötött szerződés alapján az I. rendű alperes javára bejegyzett és az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése után is fennmaradó, az árverés sikerét hátrányosan befolyásoló és az ingatlan értékét is csökkentő jogok. Az pedig a felülvizsgálati eljárásban már nem volt vitás, hogy az alperesek között létrejött szerződés hatálytalanságának megállapításához szükséges további feltétel is teljesült. A hozzátartozói kapcsolatban álló alperesek ugyan visszterhes tartási szerződést kötöttek, de a II. rendű alperes rosszhiszeműségéhez fűződő törvényi vélelem nem dőlt meg. A szerződés megkötésekor a II. rendű alperes előtt is ismert volt a közös tulajdon megszüntetése iránti felperesi igény és a közös tulajdon megszüntetési módjaként az árverési értékesítés. Mindezek alapján jutottak az eljárt bíróságok arra a felülvizsgálattal nem támadott jogi következtetésre, hogy az alperesek tartási szerződése a felperessel szemben a Ptk. 203. §-a alapján hatálytalan (relatív hatálytalanság).
[22] A fedezetelvonó szerződés relatív hatálytalansága azt jelenti, hogy az ilyen ügylet az azt kötő felek között érvényes, mindenkivel szemben hatályos, csak a követelés jogosultja irányában hatálytalan. Ennek jogkövetkezménye pedig a másodfokú bíróság álláspontjától eltérően az, hogy a tartási szerződésnek megfelelő ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül az árverési vevő, vagy a közös értékesítés esetén a szerződéses vevő a közös tulajdon megszüntetése során az ingatlan tulajdonjogát haszonélvezeti és tartási jogtól mentes állapotban szerezheti meg az erre vonatkozó tűrésre kötelezés alapján. Ennek következtében pedig az elérhető magasabb eladási árhoz igazodik a felperest megillető vételárhányad is.
[23] A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott, az anyagi jog szabályát sértő rendelkezéseit a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
(Kúria Pfv. II. 21.732/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás