PÜ BH 2019/109
PÜ BH 2019/109
2019.04.01.
I. A felek a közvetítő díjazása tekintetében a megbízási szerződés és a közvetítői szerződés diszpozitív szabályaitól egyező akarattal eltérhetnek.
II. A bíróság csak a kötelezett kérelmére mérsékelheti a túlzott mértékű kötbér összegét [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:1. § (3) bek., 6:59. § (2) bek., 6:188. §, 6:288. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes mint megbízott közvetítő és az I. rendű alperes mint megbízó 2016. január 26-án közvetítői szerződést kötöttek az I. rendű alperes és a házastársa, a II. rendű alperes közös tulajdonában álló perbeli ingatlan értékesítésére. Az ingatlan irányárát – amelyen a szerződés szerint a megbízott az ingatlant hirdetheti és a lehetséges szerződőknek ajánlhatja – 175 000 000 forintban, a megbízási díjat pedig az ingatlan bruttó vételárának 3,2%-ának megfelelő, általános forgalmi adóval növelt összegében határozták meg. A szerződés 11.1.a. pontja értelmében a megbízott a megbízási díjra akkor jogosult, amennyiben a megbízó az ingatlanra a megbízott által közvetített személlyel – vagyis azzal, aki a megbízott felé megtekintési tanúsítvány útján elismeri, hogy az ingatlan eladására irányuló lehetőségről a megbízottól szerzett tudomást – eladásra irányuló szerződést köt. A szerződés 11.4. pontja rögzítette, hogy a megbízott kikerülésének és egyben szerződésszegésnek számít minden olyan magatartás, amely a megbízott díjigénye korlátozására vagy kizárására irányul, például ha a megbízó a megbízottat a díjigényét megalapozó jogügyletről felróható módon nem tájékoztatja három munkanapon belül. Kikerülés esetében a megbízó a megbízási díjon felül kötbért is köteles fizetni a megbízottnak, és az alapkötbér a bruttó megbízási díjjal azonos összeg.
[2] A felperes ingatlanközvetítője 2016. január 27-én az alperesek ingatlanát egy kínai házaspárnak mutatta meg, akik vételi ajánlatot nem tettek. Ugyanezen személyek később, az O. Ingatlanközvetítő Iroda ingatlanközvetítői tevékenysége révén – az ingatlan újbóli megtekintése nélkül – 167 000 000 forint vételár ellenében az ingatlant megvásárolták. Az alperesek a szerződéskötésről a felperest nem tájékoztatták.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[3] A felperes keresetében 7 112 000 forint megbízási díj és 7 112 000 forint kötbér, valamint ezen összegek késedelmi kamatai egyetemleges megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.
[4] Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével 11 557 000 forint és késedelmi kamatai felperes javára való egyetemleges megfizetésére kötelezte az alpereseket, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A határozat indokolása szerint a felek között a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:288. §-a szerinti közvetítői szerződés jött létre, amelynek tartalmát szabadon határozhatták meg. Az elsőfokú bíróság a bizonyítás eredményét értékelve tényként állapította meg, hogy a vevők a felperestől szereztek tudomást az ingatlanról, azt a felperes ingatlanközvetítőjének jelenlétében tekintették meg először, s így a felperes által közvetített személyeknek minősültek. Jóllehet a vevők a vételi ajánlatukat nem a felperesen, hanem egy másik ingatlanközvetítői irodán keresztül tették, mégsem különíthető el, hogy az adásvételi szerződés megkötése melyikük tevékenységére vezethető vissza. A megbízási díj ezért külön-külön, a velük kötött szerződésben megállapított mértékben megilleti őket. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperes a megbízási szerződésben foglalt kötelezettségének eleget tett azzal, hogy az ingatlant a későbbi vevők felé kiközvetítette. Ehhez képest az, hogy a vevők a vételi ajánlatukat más irodánál tették meg, nem a felperesnek felróható. A felperes emiatt – a megbízási szerződésben meghatározott irányár figyelembevételével – a keresetben megjelölt összegű megbízási díjra jogosult.
[6] A kötbérigény tekintetében az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az alperesek a megbízási szerződésben foglalt kötelezettségük ellenére a felperest az adásvételről nem értesítették. Mivel azonban e szerződésszegés következménye legfeljebb az volt, hogy a felperes csak később szerzett tudomást a megbízási díj iránti igényét megalapozó szerződéskötésről, az elsőfokú bíróság a kötbér mértékét a Ptk. 6:188. §-a szerint az irányár 2%-ának megfelelő, általános forgalmi adóval növelt összegére, azaz 4 445 000 forintra mérsékelte, ezt meghaladóan a kötbér megfizetése iránti keresetet elutasította.
[7] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Mindenekelőtt utalt arra, hogy – az alperesek vitatásával szemben – a közvetítői szerződés a felek között a periratok szerinti írásbeli tartalommal jött létre. Kiemelte, hogy a laikus alperesek érdeke az volt, hogy az ingatlanukat az ingatlanközvetítés terén professzionális felperes azon a legkedvezőbb áron értékesítse elfogadható időn belül, mely árat a piac optimálisan kínál. A Ptk. 1:4. § (1) bekezdésére, a 6:292. § alapján alkalmazandó 6:272. §-ára és 6:273. §-ára, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) 64/A. § (2) bekezdésének c) pontjára is hivatkozással kifejtette, hogy az ingatlanközvetítőtől általában elvárt magatartás a vevő felkutatása, a vele való megfelelő kapcsolattartás és a vételár kialakításában való aktív közreműködés. Ezzel szemben a felperes ingatlanközvetítői az érdemi kommunikációs kapcsolatot – idegen nyelv megfelelő szintű ismerete híján – megteremteni az egyetlen kiközvetített potenciális vevővel nem tudták, ennek megvalósítása érdekében nem is cselekedtek; a közvetítői szerződésben megjelölt irányárat lényegében érdemi alku lehetőségét kizáróként írták le; a lehetséges vevőket vételi ajánlat megtételére nem sarkallták, és ilyet nem is közvetítettek az alperesek felé.
[8] A jogerős ítélet értelmében a felperes a szerződésben vállalt, a 10.1.c., 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban is megjelenő kötelezettségeinek nem tett eleget, és ezzel a 11.1.a. pontjának az a feltétele, amely megbízási díjra jogosítaná, nem valósult meg: a vevők az ingatlan 175 000 000 forint vételár alatti megvásárlásának lehetőségéről nem tőle szereztek tudomást. Az utóbb kialakult 167 000 000 forint összegű vételár a másik ingatlanközvetítő közvetítői tevékenységének eredménye volt. A kereset ezért – a megbízási díj és az annak függvényeként megjelenő kötbér tekintetében is – elutasítandó volt.
A felülvizsgálati kérelem
[9] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[10] A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
[11] A Kúria a Pp. 275. § (2) bekezdése alapján, a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a döntés érdemét érintően jogszabálysértő.
[12] Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy a felek a Ptk. 6:288. §-ában definiált közvetítői szerződést kötöttek, míg a másodfokú bíróság – az alperesek fellebbezésében foglaltakra tekintettel – helytállóan rögzítette, hogy a szerződés valamennyi fél között a periratok szerinti írásbeli tartalommal jött létre. Az utóbbi megállapításnak a felülvizsgálati eljárásban azért is volt jelentősége, mert bár az alperesek az érdemi ellenkérelmükben több okból – az álképviselő eljárása mellett tisztességtelenség, feltűnő értékaránytalanság és tévedés miatt – is a szerződés létre nem jöttét és érvénytelenségét állították, a fellebbezésükben kizárólag az álképviseletre hivatkoztak, ezért az elsőfokú eljárásban felhozott érvénytelenségi okok vizsgálata nemcsak a másodfokú eljárásnak, hanem – a Pp. 271. § (1) bekezdésének a) pontjára figyelemmel – a felülvizsgálati eljárásnak sem lehetett tárgya.
[13] A már hivatkozott Ptk. 6:288. §-a értelmében a közvetítő feladata, hogy a megbízója és harmadik személy közötti szerződés megkötését elősegítse, míg a megbízó díj fizetésére köteles. Az ingatlanközvetítés mint speciális közvetítői tevékenység alapvető szabályait a Lakástv. 64/A-64/D. §-ai tartalmazzák, meghatározva az ingatlanközvetítő feladatkörét és e tevékenység üzletszerű folytatásának feltételeit. A Lakástv. jogerős ítéletben felhívott 64/A. § (2) bekezdésének c) pontja arról rendelkezik, hogy az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével összefüggő feladatokat látja el. A közvetítő díjazása tekintetében a Ptk. 6:291. § (1) bekezdése kimondja, hogy a díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé. Ugyanakkor a szabályozásnak a felülvizsgálati kérelemben is említett diszpozitív jellegére tekintettel, a felperes által megsértett jogszabályhelyként megjelölt Ptk. 6:1. § (3) bekezdése és 6:59. § (2) bekezdése folytán a felek mind a díjazás fenti szabályától, mind a megbízási szerződésnek a Ptk. 6:292. §-a alapján alkalmazandó, a díjra való jogosultság feltételeit megállapító Ptk. 6:276. § (1) bekezdésétől egyező akarattal eltérhetnek. Éppen ezért annak eldöntésekor, hogy a felperes a közvetítői feladatait teljesítette-e, s így jogosult-e a keresetben követelt megbízási (közvetítői) díjra és – az ahhoz kapcsolódó – kötbérre, a közvetítői szerződés erre vonatkozó kikötéseire kellett figyelemmel lenni.
[14] A felek közvetítői szerződésének 10.1. pontja tartalmazza a felperes feladatainak felsorolását, és rögzíti, hogy a felperes azokat a szerződés teljesítése érdekében a „megbízó igénye szerint” köteles teljesíteni. E feladatok közül a másodfokú bíróság kiemelte a szerződés 10.1.c., 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban foglaltakat, és megállapította, hogy a felperes azokat nem teljesítette. A 10.1.c. pont szerint a felperes a lehetséges vevőket tájékoztatja az ingatlan megbízó által közölt részletes adatairól és információkról, és az ingatlanra köthető lehetséges jogügylet megbízó által elvárt feltételeiről. A 10.1.h. pont értelmében a felperes közreműködik az ingatlan eladására irányuló szerződés feltételeinek tárgyalásában, az ezzel kapcsolatos nyilatkozatok közvetítésében; a 10.1.j. pont alapján pedig a felperes átveszi és a megbízóhoz eljuttatja a vételi ajánlato(ka)t mindaddig, amíg a megbízó egyet el nem fogad. Lényeges azonban, hogy a szerződés 10.2. pontja szerint az, hogy a megbízó a megbízottól igénybe vehető valamely fenti szolgáltatást nem, vagy csak korlátozott mértékben veszi igénybe, a megbízottnak a szerződés szerinti díjigényét és díjának mértékét nem érinti.
[15] A közvetítői szerződés fentiekben idézett 10.1.c. pontja az ingatlan megbízó által közölt részletes adatairól, valamint a lehetséges jogügylet megbízó által elvárt feltételeiről szóló tájékoztatást követelt meg a felperestől. Az alperesek ingatlanát a felperes mutatta meg a későbbi vevőknek, a megtekintési tanúsítvány és a tanúvallomások szerint az ingatlan irányáráról tájékoztatta őket. Az ingatlan irányárát a közvetítői szerződés úgy definiálja, hogy az a megbízó által meghatározott ár/érték, melyen a megbízott az ingatlant hirdetheti és a lehetséges szerződőknek/érdeklődőknek ajánlhatja. Emiatt abból a másodfokú bíróság által értékelt tényből, hogy a vevők az ingatlan irányár alatti megvásárlásának lehetőségéről nem a felperestől szereztek tudomást, nem következik az, hogy a felperes által adott tájékoztatás nem volt megfelelő, s így a 10.1.c. pontban meghatározott feladatát nem teljesítette.
[16] A felperes a közvetítői szerződés 10.1.h. és 10.1.j. pontjaiban körülírt szolgáltatást valóban nem nyújtott az alpereseknek, de ennek oka az volt, hogy a vevők a vételi ajánlatukat egy másik ingatlanközvetítőn keresztül közölték az alperesekkel, és az adásvételi szerződést annak alapján kötötték meg. A felperes ezért az adásvételi szerződés feltételeinek tárgyalásában, az azzal kapcsolatos nyilatkozatok közvetítésében nem is működhetett közre, vételi ajánlatot az alperesekkel nem közölhetett, az alperesek ugyanis e szolgáltatásokra nem tartottak igényt. Mindez azonban a közvetítői szerződés már hivatkozott 10.2. pontja értelmében a felperes díjigényét nem érintette.
[17] A közvetítői szerződés 11.1.a. pontja a megbízási díjra való jogosultság egyik eseteként nevesíti azt, ha a megbízó az ingatlanra a megbízás hatálya alatt a megbízott által közvetített személlyel eladásra irányuló szerződést köt. A szerződési definíció szerint a megbízott által közvetített személynek minősül – egyebek mellett – az, aki írásban elismerte, hogy az ingatlan eladására irányuló lehetőségről a megbízottól szerzett tudomást. Minthogy ez az utóbbi feltétel – a fentebb írtak szerint – az alperesekkel szerződő vevők esetében fennállt, a felperes a megbízási díjra jogosulttá vált.
[18] A közvetítői szerződés 11.4.c. pontja szerint a megbízó kötbérfizetési kötelezettségét is megalapozó szerződésszegésnek (a megbízott kikerülésének) tekinthető, ha a megbízó a megbízottat a díjigényét megalapozó jogügyletről az annak megkötésétől számított legkésőbb 3 munkanapon belül felróható módon nem tájékoztatja. Ez a szerződésszegés – az alperesek által sem vitatottan – bekövetkezett. Az alpereseknek a kötbérkikötést is érintő érvénytelenségi kifogását az elsőfokú bíróság alaptalannak találta, és az érvényesség kérdése – a korábban ismertetettek szerint – a felülvizsgálati eljárásban már nem volt vizsgálható. A kötbérfizetési kötelezettség alóli kimentés körében értékelhető, a felróhatóság hiányára utaló tényállítása pedig az alpereseknek nem volt. Kérelmükre, a Ptk. 6:188. §-a alapján az elsőfokú bíróság a szerződésben meghatározott, a megbízási díjjal azonos összegű kötbért mérsékelte. Miután azonban az alperesek a fellebbezésükben eshetőlegesen az elsőfokú bíróság által megállapított marasztalási összegek, s így a kötbér összegének mérséklését is kérték, és a másodfokú bíróság az elsődleges fellebbezési kérelem megalapozottsága miatt a kötbér további mérséklésének indokoltságát nem vizsgálta, a felülvizsgálati eljárásban ebben a kérdésben is állást kellett foglalni.
[19] A Ptk. 6:188. §-a értelmében a bíróság csak a kötelezett kérelmére mérsékelheti a túlzott mértékű kötbér összegét. A kérelemhez kötöttségnek – a korábbi szabályozástól eltérő – kifejezett rögzítése azt is jelenti, hogy a bíróság kizárólag a kötelezett kérelmében megjelölt körülményeket vizsgálva dönthet a mérséklésről. Az alperesek a kötbér mérséklését a fellebbezésükben is arra hivatkozással kérték, hogy a kötbérrel szankcionált szerződésszegés, vagyis az értesítés elmaradása folytán a felperest kár nem érte. Az elsőfokú bíróság egyetértett azzal, hogy a szóban forgó szerződésszegés következménye legfeljebb az volt, hogy a felperes csak később szerzett tudomást a díjigényét megalapozó szerződéskötésről, s emiatt a keresetben követelt kötbér összegét 4 445 000 forintra mérsékelte. A Kúria ugyanakkor egyéb, az alperesek által hivatkozott körülmény hiányában a kötbér további mérséklését nem tartotta indokoltnak.
[20] Mindezek alapján az volt megállapítható, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt Ptk. 6:1. § (3) bekezdését és 6:59. § (2) bekezdését is sérti.
[21] A Kúria a kifejtettekre figyelemmel a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezett – a keresetnek helyt adó – részében helybenhagyta.
(Kúria Pfv. V. 20.103/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás