PÜ BH 2019/167
PÜ BH 2019/167
2019.06.01.
I. A társasházi törvény rendelkezése, amely szerint a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása a közgyűlés kizárólagos döntési jogkörébe tartozik, nem zárja ki a tulajdonostársnak a társasházi épület közös tulajdonú részei állagának megóvására vonatkozó jogosultságát.
II. A tulajdonos a közös tulajdonú épület állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges költségeit – a törvényi feltételek teljesülése esetén – a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben a társasházzal szemben fennálló közösköltség-tartozásába beszámíthatja [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:76. §, 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 28. § (1) bek., 4/A. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperest a tulajdonában álló templom épületrész a felperes társasház 10/100-át meghaladó mértékben jogosítja, illetve kötelezi a tulajdonosi jogok gyakorlására, illetve a kötelezettségek teljesítésére. A közös tulajdonú tetőszerkezet állapotára és a szükséges javítási munkálatok felmérésére az alperes 2014 októbere és 2015 decembere között 4 szakvéleményt készíttetett, melyekért mindösszesen 1 130 000 forint + áfa összegű szakértői díjat fizetett ki. A szakvélemények megállapítása szerint 9 hónapon belül a közös tulajdonú tető teljes felújítása szükséges, a tetőszerkezet faanyagvédelmi szempontból veszélyes, a felújítás elhalasztása esetén ideiglenes fóliatakarást kell felhelyezni. A szakértők megállapításairól az alperes tájékoztatta a közös képviselőt és a közös költségbe történő beszámíthatóság esetén a szükséges munkálatok saját költségen történő elvégzését is felajánlotta. A közös képviselő a 2014. október 18-i válaszlevelében az állagmegóvás szükségességét nem vitatta, rámutatott azonban, hogy a 2014. évi költségvetés arra nem nyújt fedezetet, és a 2015. augusztus 10-i elektronikus levelében is fedezethiányra hivatkozott. Az alperes tulajdonában álló épületrész 2015 nyarán a tetőszerkezet hibái miatt beázott, a károsodások kijavítására az alperes 1 131 510 forint + áfa összeget fizetett ki, további 2 675 954 forint + áfa összeget pedig az általa 2016. január 14-én kötött vállalkozási szerződés alapján, a tetőszerkezet állagmegóvási munkálataira, ugyanakkor 2014. május 1. és 2016. december 31. között nem teljesítette a közös-költség fizetési kötelezettségét, ezáltal 8 716 062 forint összegű tartozást halmozott fel a felperessel szemben.
A felperes keresete, az alperes védekezése
[2] A felperes keresetében 8 716 062 forint összegű közösköltség tartozás megfizetésére kérte az alperes kötelezését.
[3] Az alperes nem vitatta sem a követelés jogalapját, sem annak összegét, azonban a szakértői vélemények beszerzésével, az ingatlanában keletkezett kár helyreállításával és a közös tető javításával felmerült, mindösszesen 4 937 464 forint + áfa összegű követelése erejéig a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:76. §-a és 6:560. § (1) bekezdése alapján beszámítással élt.
[4] A felperes alaptalannak tartotta a beszámítási kifogást, egyebek mellett azért, mert az alperes a Ptk. előírása ellenére elmulasztotta a tulajdonostársak előzetes értesítését a munkálatok elvégezéséről, amely miatt az alperes megtérítésre nem tarthat igényt.
Az első- és a másodfokú ítélet
[5] Az elsőfokú bíróság mind a keresetet, mind a beszámítási kifogást alaposnak találta, ezért az alperest a beszámítást követően különbözetként mutatkozó 3 778 598 forint és középarányos kamatai megfizetésére kötelezte. Rámutatott, hogy az alperes által megrendelt szakvélemények a tető károsodásának megállapításához és a javítási munkálatok meghatározásához szükségesek voltak, az elvégeztetett munkálatok pedig a közös tulajdon állagát óvták, ezért a szakértői díjak, illetve a vállalkozói díj megtérítésére a Ptk. 5:76. §-a értelmében a felperes köteles. Az eljárás adatai szerint az alperes a munkálatok elvégzése előtt a tulajdonostársakat megfelelően tájékoztatta, de az értesítés elmaradása sem vezet a térítési igény elvesztéséhez. Az alperesi tulajdonú épületrész beázása a perben kirendelt szakértő véleménye szerint a tető felújításának, illetve rendszeres karbantartásának hiányára vezethető vissza, ezért a helyreállítási költségeket az alperes a Ptk. 6:560. § (1) bekezdése alapján a felperesre háríthatja. A Ptk. alapján jogszerűen beszámított összeg levonása után fennmaradó közösköltség-tartozást kell az alperesnek kiegyenlítenie.
[6] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatva az elsőfokú bíróság ítéletét az alperes fizetési kötelezettségét 4 908 598 forintra felemelte, a beszámítási kifogás részét képező 1 130 000 forint szakértői díjat a perköltségben számolta el, ennek megfelelően módosította a peres felek perköltségfizetési kötelezettségét, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. További indokai mellett az elsőfokú bírósággal egyezően rámutatott, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek felújításáról a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 28. § (1) bekezdés b) és c) pontjai alapján ugyan a közgyűlésnek kell határoznia, mivel azonban a Tht. nem szabályozza azt az esetet, amikor a tulajdonostárs közgyűlési felhatalmazás nélkül végzi el a közös tulajdon halaszthatatlan állagmegóvását, a felmerülő követelést a Tht. 4/A. §-a értelmében mögöttes szabályként a Ptk. 5:76. §-a alapján kell megítélni, ezért a felújítási munkálatokkal felmerült kiadásait az alperes a felperes követelésébe beszámíthatta. Az alperesi ingatlanban keletkezett kár megtérítését illetően egyetértett az elsőfokú bíróság indokaival.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[7] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperes annak részbeni megváltoztatását és a keresettel érvényesített teljes (azaz a beszámítási kifogásra tekintettel elutasított 3 807 464 forint összegű) közös költség megfizetését kérte. Hangsúlyozta: a társasház gazdálkodása kötött, a közgyűlés el nem vonható, kizárólagos hatáskörben dönt a Ptk. rendelkezéseihez képest speciális Tht. 28. § (1) bekezdés b) és c) pontjai alapján a közös tulajdonú épületrészek állagának megóvásáról és a közös képviselő is csak akkor végeztetheti el a munkálatokat, ha annak fedezete a társasház rendelkezésére áll. A kifejtettek alapján téves a jogerős ítéletben foglalt jogértelmezés, amely szerint a Tht. nem szabályozza az állag megóvásához szükséges munkálatok elvégzését, a törvény ugyanis kógens jelleggel vonja meg annak kereteit és a döntéshozatali fórumaként a társasház közgyűlését nevezi meg. A költségek viseléséről tehát nem a tulajdonos dönt, hanem a Tht. 28. § (1) bekezdés c) pontja alapján a közgyűlés. Utalt arra: a jogerős ítélet rendelkezésére figyelemmel több tulajdonostárs is beszámítással élt a közösköltség-fizetési kötelezettséggel szemben, ezért a meghatározott célra fordítandó követeléssel szembeni beszámítási tilalmat elhagyó hatályos Ptk.-szabályozásra tekintettel a társasházak érdekeit szem előtt tartó jogalkalmazói gyakorlat kialakítása szükséges.
[8] Az alperes rámutatott, hogy a felperes nem hivatkozott érdemi jogszabálysértésre, jóllehet a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 272. § (2) bekezdése értelmében ez a felülvizsgálat elengedhetetlen kelléke. Felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult: fenntartotta a perbeli előadását, mely szerint a közös tulajdont érintő munkálatok elvégzéséhez nem szükséges a közgyűlés hozzájárulása, a felperes ugyanakkor nem volt elzárva a közgyűlés összehívásától, azonban nem élt ezzel a lehetőséggel, nem végeztette el a halaszthatatlan állagmegóvást és nem hárította el az ingatlanban keletkezett kárt sem, e körülmények pedig felülvizsgálati hivatkozását a Ptk. 1:4. § (2) bekezdésébe ütközővé is teszik.
A Kúria döntése és jogi indokai
[9] A felperes felülvizsgálati kérelme nem alapos.
[10] A Kúria elsődlegesen az alperes eljárási kifogását – a régi Pp. 272. § (2) bekezdésében előírt tartalmi hiányt – illetően mutat rá arra, hogy a felperes egyértelműen megjelölte a felülvizsgálat alapjául szolgáló jogszabálysértést: a Ptk. 5:76. §-a, mint „általános” jogszabályi rendelkezés jogsértő alkalmazását állította a „speciális” Tht. 28. § (1) bekezdés c) pontjával szemben. A lex specialis derogat legi generali elve alapján ugyanis a speciális jogszabályi rendelkezés (Tht.) lerontja – kizárja – az általános Ptk.-rendelkezés alkalmazását, ez pedig az adott esetben annyit jelentene, hogy a felperes követelésével szemben az alperes annak ellenére nem élhetne beszámítással – legfeljebb a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint –, hogy azt kizáró szabályt a hatályos Ptk. már nem tartalmaz. Ez az álláspont tehát legalábbis a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését eredményezné, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai ugyanis – az eljárt bíróságok helyes indokai szerint – eltérő megtérítési igényt alapoznak meg, mint a jogerős ítélet alapjául szolgáló Ptk. 5:76. §. Mindezek alapján a régi Pp. 273. § (1) bekezdés alkalmazásának, a felülvizsgálati kérelem hivatalból történő elutasításának nem volt helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelemben foglaltakat érdemben vizsgálta.
[11] Az érdemi vizsgálat a régi Pp. 275. § (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem által megvont keretek között folyhatott, ezért annak nem volt része a szakértői díjakkal kapcsolatos követelés, kizárólag a bíróságok által a Ptk. 5:76. §-a és a 6:560. § (1) bekezdése alapján elszámolt összeg jogi megítélése.
[12] Helytállóan mutatott rá a felperes felülvizsgálati érvelésében arra, hogy a társasház gazdálkodása bizonyos értelemben kötött: a társasház a Tht. 47-48. §-ai alapján, a közgyűlés által elfogadott éves elszámolások és költségvetések keretei között működik. Ezek a keretek ugyanakkor elsősorban a társasház szervezeti működésére mutatnak, a relatíve elkülönült jogalanyiság ugyanis – a 6 „albetétet” meg nem haladó, úgynevezett „kis társasházak” kivételével – önálló, az egyes tulajdonosoktól elkülönült szervezeti működést indokol. Az alperes által érvényesített költségek azonban a tulajdonjog, pontosabban a tulajdonjog tárgyának védelméhez kapcsolódnak, amelyek valamennyi közös tulajdoni forma, így a társasháztulajdon mint speciális közös tulajdoni forma esetében is azonosak: a közösségi döntéshozatal viszonylagos nehézkessége és a közvetlenül érintett tulajdonos érdekeltsége miatt, az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkák esetére a jog elismeri a közös tulajdon tárgyának javítási, állagmegóvási költségeit megelőlegező tulajdonos megtérítési igényét a tulajdonosi közösséggel szemben.
[13] Helyes a másodfokú bíróság álláspontja, miszerint a Tht. 4/A. §-a egyértelműsíti a két törvény viszonyát: a Ptk. rendelkezéseit a Tht. eltérő rendelkezése hiányában kell alkalmazni a társasházi jogviszonyokra. A kifejtettek szerint azonban a Tht. felperes által hivatkozott 28. §-a nem ilyen „eltérő” (a Ptk. alkalmazását kizáró), hanem a társasház szervezeti működésére vonatkozó rendelkezés, amely a Ptk. szabályait választó úgynevezett „kis társasházak” esetében nem is érvényesül. Az eltérő szabályozási tárgy miatt tehát a Tht. 28. §-a nem konkurál a jogerős ítélet alapjául szolgáló Ptk. 5:76. §-ával, e jogszabályhelyek nem állnak az „általános-speciális” viszonyában sem: az eljárt bíróságok helytállóan alkalmazták a Ptk. 5:76. §-ában foglaltakat, és – hatályos kizáró rendelkezés hiányában – az annak alapján fennálló alperesi pénzkövetelés Ptk. 6:49. § (1) bekezdése szerinti beszámíthatóságáról is helyesen foglaltak állást.
[14] A felülvizsgálati kérelemben kifejtettek kapcsán utal arra a Kúria, hogy a hatályos jogszabályi környezetben a Ptk. 6:50. § (2) bekezdésében foglaltak követése szabhat törvényi korlátot a tulajdonos beszámítási jogának. Megjegyzi ugyanakkor, hogy a közös tulajdonú épületrész javítását megelőlegező tulajdonostárs csak a saját tulajdoni hányadát meghaladó megtérítésre jogosult, ez alól – éppen a Ptk. szabályai alapján – a társasháztulajdon sem kivétel, erre vonatkozó felperesi kérelem hiányában azonban az alperes megtérítési igényét nem korlátozhatta. Indokai-ra is kiterjedően helytálló volt a jogerős ítélet az alperes ingatlanában keletkezett kár megtérítése tekintetében, ezzel kapcsolatos felülvizsgálati érvelést a felperes nem fejtett ki.
[15] Az ismertetett indokok miatt a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20.554/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás