PÜ BH 2019/168
PÜ BH 2019/168
2019.06.01.
A fél kiskorúsága idején megkötött előszerződéshez akkor is szükséges a gyámhatósági hozzájárulás beszerzése, ha az annak alapján megkötendő végleges szerződéshez – a fél időközbeni nagykorúvá válása folytán – az már nem lenne szükséges [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 13. § (1) bek., 13/A. § (1) bek., 208. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes szülei – akik az alperes anyai nagyszülei – R. C. és R. I. Magyarországra költözésük folytán, lakhatásuk biztosítására ingatlant kívántak vásárolni Magyarországon. Az akkor még kiskorú alperes szülei 2000. november 15. napján 1 700 000 forintért megvásárolták a perbeli ingatlan 6/12 tulajdoni hányadát. Az ingatlan vevője a kiskorú alperes lett. 2001. május 3. napján az alperes és az ingatlan többi tulajdonostársa megosztották az ingatlanon fennálló közös tulajdont és az alperes tulajdonába így a 11715/2 helyrajzi szám alatti ingatlan került. Az ingatlanba R. C. és R. I. költöztek, akik kifizették az alperes szüleinek az ingatlan vételárát. 2002. november 16-án megállapodás jött létre a peres felek – a kiskorú alperest az édesanyja, aki a felperes testvére képviselte –, valamint R. C. és R. I. között, amelyben rögzítették, hogy az ingatlan vételárát R. C. és R. I. fizették ki és abban ők laknak. Megállapodtak, hogy amennyiben R. C. és R. I. elhalálozik és az alperes ezen időpontban eléri a nagykorúságot, akkor a tulajdonát képező 1/1 tulajdoni hányadból 1/2 tulajdoni hányadot a felek által megválasztott jogcímen átruház a felperes részére. Amennyiben ekkor a felperes már nem élne, úgy az alperes ezt a tulajdoni hányadot a törvényes örökösére, vagy örököseire köteles átruházni. Ha R. C. és R. I. korábban halálozna el, mint ahogy az alperes eléri a nagykorúságot, akkor az ingatlan tulajdonjoga a nagykorúsága eléréséig az alperes nevén marad, de 18. életévének betöltését követően, 30 napon belül köteles az ingatlan 1/2 részének az átruházására a felperes vagy az örökösei részére. Amennyiben viszont az alperes nagykorúságának betöltése időpontjában R. C. és R. I. még életben van, úgy az alperes az 1/2 tulajdoni hányadot átruházza a felperes vagy örököse részére. Megállapodtak abban is, hogy az 1/2 tulajdoni hányad átruházására a feltételek megvalósulása esetében ingyenesen kerül sor. Rögzítették, hogy az ingatlant R. C. és R. I. a haláluk időpontjáig jogosultak kizárólagosan használni. A szerződést ügyvéd készítette és jegyezte ellen. R. C. halálát követően, amikor az alperes már nagykorúvá vált, a felperes kérte a megállapodás szerinti tulajdoni hányad reá történő átruházását, amelytől az alperes elzárkózott.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes elsődleges keresetében szerződésszegéssel okozott kár jogcímén 3 000 000 forint megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Másodlagos keresetében a szerződés teljesítését, az ingatlan tulajdoni hányad ajándékozás jogcímén történő átruházását, harmadlagos keresetében pedig a szerződés alapján az alperes jognyilatkozatának a pótlását kérte.
[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte arra való hivatkozással, hogy a megállapodás érvényességéhez gyámhatósági hozzájárulás lett volna szükséges, illetve a szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult, mert annak megkötésekor az abban feltüntetett helyrajzi szám alatti ingatlan már nem létezett. Hivatkozott arra is, hogy a felek nem állapodtak meg abban, hogy milyen jogcímen kerülne sor a tulajdoni hányad átruházására.
Az első- és másodfokú közbenső ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletével megállapította, hogy az alperesnek a 2002. november 16. napján létrejött szerződés teljesítésének a megtagadásán alapuló kártérítési felelőssége a felperessel szemben fennáll. A közbenső ítélet indokolása szerint R. I. az adásvételi szerződés megkötését követően a férjével együtt döntött a megállapodás megkötéséről, annak tartalma szerint pedig az alperes – függetlenül attól, ha az egyik nagyszülő még él – a 18. életévének a betöltésével vállalta az ingatlan felének a felperes részére történő átruházását. Ez a megállapodás, a tartalma alapján, az ingatlan tulajdoni hányad átruházására irányuló előszerződésnek minősült, amelyet a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 208. § (1) és (6) bekezdése szerint kellett megítélni. A megállapodásban benne foglaltattak mindazon tartalmi elemek, amelyek egy ingatlanátruházási szerződés érvényességéhez szükségesek (XXV. számú PED). A szerződés érvényességéhez pedig, ha a vétel tárgya magából az okiratból nem állapítható meg minden kétséget kizáró bizonyossággal, az is elegendő, ha a felek előtt a szerződés tárgya nyilvánvalóan nem volt kétséges. A perbeli esetben az adásvételi szerződésből és a tulajdonjogot rendező okirat tartalmának egybevetéséből, valamint az egyéb adatokból kétséget kizáró módon megállapítható volt, hogy a kiskorú alperes az adásvételi szerződéssel a tulajdonába került ingatlan 1/2 tulajdoni hányadának az átruházására vállalt kötelezettséget. Ez az ingatlan megfelel annak, amely az ingatlanon fennállt közös tulajdon megszüntetését követően a tulajdonába került, ezért alaptalan volt a lehetetlen szolgáltatásra való hivatkozás. Nem volt megállapítható a megállapodás érvénytelensége a régi Ptk. 13. § (1) bekezdés c) pontja alapján sem, mert ingatlan tulajdonjogának az átruházása alatt csak azokat a jognyilatkozatokat lehet érteni, amelynek folytán a kiskorú ingatlantulajdona más személy tulajdonába került, a hivatkozott rendelkezés pedig kiterjesztően nem értelmezhető. Az előszerződésnek nem tárgya az ingatlan tulajdonjogának az átruházása, abban a felek csak arra vállaltak kötelezettséget, hogy a későbbi időpontban fognak egymással szerződést kötni. Az előszerződés megkötésével tehát a tulajdonjog átruházása nem történik meg, ezért a felek között az előszerződés a gyámhatóság jóváhagyásának hiányában is érvényesen létrejöhetett (BH 2007.153.). Hivatkozott továbbá az elsőfokú bíróság arra is, hogy a régi Ptk. 13/A. § (1) bekezdésében foglaltak sem értelmezhetőek kiterjesztően és bár a kiskorú alperes a törvényes képviselője útján arra vállalt kötelezettséget, hogy ellenérték nélkül ruházza át az ingatlan 1/2 részét, ezt már a nagykorúságának a betöltését követő időre, mint feltétel bekövetkezése esetére vállalta. A perbeli megállapodásnak nem volt tárgya az ingatlan ajándékozása, ezért az a gyámhatóság jóváhagyása nélkül is érvényes volt. Az alperes a megállapodásban foglaltak teljesítésétől azért zárkózott el, mert a felperes és a felperes ingatlanban lakó édesanyja között a kapcsolat nem jó. Erre vonatkozóan a megállapodás azonban semmiféle feltételt nem tartalmazott, ezért ez nem értékelhető olyan okként, amelynek alapján az alperes elzárkózhatna az ingatlanátruházási szerződés megkötésétől, így a megállapodásban foglaltak teljesítését jogos ok nélkül tagadta meg. A régi Ptk. 313. §-a szerint a felperes tehát választhatott a késedelem és a lehetetlenülés következményének az alkalmazása között, ezért az elsődleges keresete a jogalap tekintetében megalapozott volt.
[5] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét annak helyes indokai alapján hagyta helyben. A fellebbezésben foglaltakra tekintettel a másodfokú bíróság kiemelte, hogy az ingatlanvásárlás miatt kialakult családi viszály folytán döntöttek a felperes szülei a megállapodás megkötéséről, így nem merült fel annak jóerkölcsbe ütközése. A megállapodás valóban előszerződésnek minősült, amelyhez nem kellett gyámhatósági jóváhagyás, az alperes pedig nem tudta kellő okát adni, hogy miért zárkózik el az abban foglaltak teljesítésétől. Önmagában erre nem ad alapot az, hogy a megállapodás megkötését követően hogyan alakult a felperes és az édesanyja kapcsolata. Az alperes tehát nem tudott olyan körülményt felhozni, amely a régi Ptk. 208. § (5) bekezdésében foglaltak szerint a szerződés megkötése megtagadásának a lehetőségét eredményezte volna, illetve nem bizonyította azt sem, hogy annak teljesítésére ne lenne képes. A megállapodás egyébként is azért került megkötésre, mert a felperes szülei úgy döntöttek, hogy mindkét gyermeküket egyenlő arányban részesítik az ingatlanból.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A jogerős közbenső ítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság közbenső ítéletének a megváltoztatását és a kereset elutasítását.
[7] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős közbenső ítélet hatályában való fenntartására és az alperes perköltségben történő marasztalására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
[9] Az eljárt bíróságok a tényállást az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárták, azt lényegében helyesen állapították meg, de abból téves jogi következtetéseket vontak le, a jogerős közbenső ítélet ezért jogszabálysértő.
[10] Helyesen állapították meg az eljárt bíróságok, hogy a 2002. november 16-án létrejött megállapodás – annak tartalma alapján – a régi Ptk. 208. § (1) bekezdése szerinti, az ingatlantulajdoni hányad átruházására irányuló előszerződésnek minősült. Az előszerződésben az akkor még kiskorú alperes arra vállalt kötelezettséget, hogy a meghatározott későbbi időpontban, a nagykorúsága elérését követően, a felperessel szerződést köt, amellyel ellenérték nélkül, azaz ingyenesen átruházza rá a tulajdonát képező ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát. A jogerős közbenső ítélet indokolása szerint az eljárt bíróságok, elsődlegesen a Kúria BH 2007.153. szám alatt közzétett eseti döntése alapján jutottak arra a következtetésre, hogy a perbeli előszerződés gyámhatósági hozzájárulás hiányában is érvényesen létrejött. A BH 2007.153. számú eseti döntés alapjául szolgáló ügyben azonban a perbelitől lényeges körülmények tekintetében eltérő tényállás mellett került meghozatalra a hivatkozott tartalmú ítélet.
[11] Az akkor hatályos régi Ptk. 13. § (1) bekezdés c) pontja kimondta, hogy a kiskorú fél törvényes képviselője jognyilatkozatának az érvényességéhez a gyámhatóság hozzájárulása szükséges, ha az a kiskorú ingatlantulajdonának átruházására, vagy annak bármely módon való megterhelésére vonatkozik. Kimondta továbbá a régi Ptk. 13/A. § (1) bekezdése azt is, hogy a kiskorú még a gyámhatóság hozzájárulása mellett sem tehet érvényesen – egyebek mellett – olyan jognyilatkozatot, amellyel ajándékoz.
[12] A hivatkozott eseti döntéssel a Kúria értelemszerűen nem kívánt szembehelyezkedni ezekkel a régi Ptk. szerinti kötelező rendelkezésekkel, amikor azt mondta ki, hogy az ügyben az előszerződés érvényességéhez nem kellett a gyámhatósági hozzájárulás. Abban az ügyben megállapított tényállás szerint ugyanis az előszerződés alapján megkötendő végleges szerződéshez elengedhetetlenül szükséges volt a gyámhatósági hozzájárulás beszerzése, mivel a kiskorú peres félnek még a kiskorúsága idején kellett volna az előszerződés alapján az ingatlana tulajdonjogát átruháznia. (A 2002. december 11. napján megkötött adásvételi előszerződés szerint 2003. május 31. napjáig kellett megkötni a végleges szerződést, amikor a kiskorú eladó 8 éves lett volna.) Maga az adásvételi szerződés, azaz a jogügylet, ennek megfelelően tehát nem hozzájárulás nélkül köttetett volna és a Kúria erre való tekintettel az eseti döntésként közzétett határozatában csak arról döntött, hogy ugyanahhoz a jogügylethez – egy ingatlan tulajdonjogának az átruházásához – lehetséges ugyan, de nem szükséges kétszer a hozzájárulás beszerzése. Olyan eset azonban értelemszerűen ennek megfelelően sem lehetséges, hogy a kiskorú fél jogszabályban megjelölt jogügyletéhez egyáltalán ne kelljen a jogszabály által megkívánt gyámhatósági jóváhagyás.
[13] A perbeli esetben a kiskorú alperes a kiskorúsága idején tett olyan jognyilatkozatot, amelyhez a régi Ptk. hivatkozott rendelkezései szerint a gyámhatóság jóváhagyása lett volna szükséges, mert a végleges szerződés megkötésére – az előszerződésben foglaltaknak megfelelően – már a nagykorúsága idején került volna sor. Az előszerződés megkötése azt eredményezi, hogy a kiskorú alperes annak alapján a nagykorúvá válása idején köteles megkötni a végleges szerződést, a kötelezettsége alól pedig csak kivételesen, a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése szerinti esetekben szabadulhat. A végleges szerződéshez ez esetben – tekintettel arra, hogy az alperes akkor már nagykorú – nem kell a gyámhivatali jóváhagyás. Ilyen szerződéses konstrukció, azaz ilyen tartalmú előszerződés esetén azonban nem mellőzhető a gyámhatósági jóváhagyás, mert ellenkező esetben a kiskorúval kötött jogügylet létrejönne és úgy válna kötelezővé a nagykorúvá vált fél számára, hogy annak tekintetében a régi Ptk. szerint kötelező gyámhatósági jóváhagyásra nem került sor.
[14] Tévesen értelmezték tehát az eljárt bíróságok a BH 2007.153. számú eseti döntést, mert ha a fél kiskorúsága idején megkötött előszerződés alapján megkötendő végleges szerződéshez, a fél időközben bekövetkező nagykorúvá válása folytán már nem kell gyámhatósági hozzájárulás, akkor a még kiskorú féllel kötött előszerződéshez szükséges a jóváhagyás beszerzése. Az ettől eltérő döntés – az alperes felülvizsgálati kérelmében foglaltaknak megfelelően – valóban a régi Ptk. erre vonatkozó rendelkezéseinek a megkerülését, a gyámhatósági jóváhagyás jogintézményének a kiüresítését eredményezné.
[15] A kiskorú alperes azonban az előszerződés megkötésével, a törvényes képviselője útján, olyan kötelezettséget vállalt, amely még gyámhatósági jóváhagyással sem lett volna lehetséges, mert ingyenesen kötelezte magát a már tulajdonában álló ingatlan fele részének az átruházására. Az előszerződés ennek megfelelően az alperes nagykorúvá válásakor vagyonvesztést eredményezett volna a részére, ezért az előszerződés ez okból is érvénytelen, mert a még kiskorúként megkötött szerződés folytán, annak következményeként következett volna be ez az eredmény.
[16] Az előszerződés az érvénytelensége folytán jogokat és kötelezettségeket nem keletkeztethet. Nem teljesíthető ezért a felperes arra alapított másodlagos és harmadlagos kereseti kérelme sem, mert az érvénytelen előszerződés alapján a felperes nem követelhet sem teljesítést, sem az alperes jognyilatkozatának a pótlását. A Kúria ezért a régi Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős közbenső ítéletet hatályon kívül helyezte és a régi Pp. 253. § (2) bekezdése szerint az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét megváltoztatta és a keresetet teljes terjedelmében elutasította.
(Kúria Pfv. VI. 20.328/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás