PK ÍH 2019/21.
PK ÍH 2019/21.
2019.03.01.
A földek eladása esetén az elővásárlásra jogosult menthető okból nem érvényesíti az elővásárlási jog megsértése miatti igényét mindaddig, amíg nem válik számára nyilvánvalóvá, hogy a törvényes határidőn belül előterjesztett elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát a másik fél nem fogadta el, és nem vele köti meg az adásvételi szerződést.
Ha az elévülési határidő 3 hónapnál rövidebb, nem lehet ennél hosszabb a nyugvás megszűnése utáni igényérvényesítési idő sem [Ptk. 6:223. § (2) bekezdés, 6:24. § (1), (2) bekezdés; 2013. évi CXXII. tv. 18. § (1) bekezdés].
Az I. r. alperes kizárólagos tulajdonát képezte a Nemzeti Földalapba tartozó Városföld külterület 0118. hrsz. alatt nyilvántartott 35 ha 2444 nm területű ingatlan, amelyre az I. r alperes 2016. június 29. napján adásvételi szerződést kötött a II. r. alperessel 56 500 000 Ft vételár mellett. A II. r. alperes a vételárat a szerződés záradékolásának napját követő 90 napon belül vállalta megfizetni. A szerződés 20. pontjában rögzítésre került, hogy a II. r. alperes a 2013. évi CXXII. tv. (a továbbiakban: Fftv.) 18. § (1) bekezdés e) pontjában meghatározott ranghelyen elővásárlásra jogosult, az Fftv. 18. § (4) bekezdés b) pontja alapján fiatal földművesnek minősül.
Az adásvételi szerződés kifüggesztésre került az illetékes települési önkormányzat hirdetőtábláján, majd a felperes 2016. szeptember 2-án nyilatkozott az adásvételi szerződés teljes körű elfogadásáról azzal, hogy elővásárlási jogosultsága az Fftv. 18. § (1) bekezdés d) pontján alapul.
Az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjára az ingatlanügyi hatóság 2016. december 1. napján kelt 60.778/2016. számú határozatával az alábbi jogok kerültek széljegyzésre: qqElidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése iránti kérelem Magyar Állam, tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem R. A., visszavásárlási jog bejegyzése iránti kérelem Magyar Államwq.
A felperes részére 2017. február 13. napján került kézbesítésre a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet 2017. február 2. napján kelt tájékoztatása, amely szerint a 60 napos jogvesztő határidőn belül benyújtott adásvételi szerződést elfogadó jognyilatkozata – amelyben elővásárlási jogát helyben lakó földművesként gyakorolja – nem tartalmazza a részarány-tulajdonra vonatkozó kötelező nyilatkozatot, emiatt az elővásárlói nyilatkozata érvényesként nem vehető figyelembe.
A felperes a bírósághoz 2017. március 20. napján érkezett keresetlevelében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2016. június 29. napján létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az általa tett elfogadó nyilatkozat alapján az adásvételi szerződés közte és az I. r. alperes között jött létre. Kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartáson történő átvezetése végett. Keresete indokaként előadta, az Fftv. 18. § (1) bekezdés b) pontja alapján elővásárlási joga megelőzi a II. r. alperes 18. § (1) bekezdés e) pontján alapuló elővásárlási jogát, érvényes elfogadó nyilatkozatot tett, csatolta az elővásárlási joga gyakorlásához szükséges igazolásokat. Hangsúlyozta, a részaránytulajdonra vonatkozó nyilatkozattételi kötelezettségről kizárólag az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 68/C. §-a rendelkezik, annak vizsgálata az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik, így azt az NFA nem jogosult vizsgálni.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Elsődleges védekezésük szerint a felperes elmulasztotta az elővásárlási joga megsértéséből eredő igényének az érvényesítésére nyitva álló 30 napos keresetindítási határidőt, elővásárlási joga sérelméről ugyanis már az NFA tájékoztató levelének kézhezvételekor, azaz 2017. február 13. napján tudomást szerzett. Az I. r. alperes ezenfelül kiemelte, a felperes elfogadó nyilatkozata nem tartalmazza a jegyző igazolását, nevezetesen, hogy a nyilatkozatot az elővásárlásra jogosult adta át, kifogásolta továbbá, hogy a nyilatkozatot nem személyesen a jegyző vette át, és hogy a felperes az elfogadó nyilatkozatában nem közölte, rendelkezik-e részarány-tulajdonnal. Hiányolta a felperes teljesítőképességének igazolását.
A II. r. alperes a fentiek mellett pergátló kifogást terjesztett elő, álláspontja szerint jelen esetben marasztalásra irányuló kereset nem terjeszthető elő, kizárólag megállapítás kérhető. Hangsúlyozta, a felperes elővásárlási nyilatkozatát nem a törvény által előírt biztonsági papíron terjesztette elő, így az az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául nem szolgálhat. Hiányolta a lakcímkártya bemutatását, mint speciális törvényi feltételt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az alperesek elsődleges védekezésére tekintettel azt vizsgálta, hogy a felperes a keresetindítási határidőt elmulasztotta-e. Egyetértett az alperesek álláspontjával abban, hogy a felperesnek a közhiteles, mindenki számára nyilvános ingatlan-nyilvántartási adatokból, a 2016. december 1. napjától feljegyzett széljegyből, de legkésőbb a részére 2017. február 13-án kézbesített, az I. r. alperes képviselőjétől származó tájékoztatásból értesülnie kellett arról, hogy elővásárlási nyilatkozata nem vehető figyelembe. Kiemelte, a keresetindításra nyitva álló, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:223. § (2) bekezdése szerinti 30 napos határidő elévülési jellegű, s miután a felperes az elévülés nyugvására vonatkozó menthető okot nem adott elő, a keresetindítási határidő elmulasztásával az elővásárlási jogára alapított igénye elévült.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezést terjesztett elő, amelyben az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetének helyt adó döntés meghozatalát kérte. Hangsúlyozta, a perbeli esetben a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos igényérvényesítési határidő nem irányadó, mivel a Ptk. általános szabályához képest az Fftv. és az átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. tv. speciális szabályokat tartalmaznak, amelyek kizárják a Ptk. fenti rendelkezésének alkalmazását. Érvelése szerint a keresetindításra a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezések közül kizárólag a három éves objektív keresetindítási határidő lehet irányadó, nem is értelmezhető a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos igényérvényesítési határidő, miután az alperesek között már létrejött adásvételi szerződésre tett elfogadó nyilatkozatot. Kifejtette, ettől eltérő álláspont elfogadása esetén az elévülés az NFA 2017. február 2-án kelt levelének kézhezvételéig nyugodott, ekkor értesült ugyanis elővásárlási joga figyelmen kívül hagyásáról, annak indokairól, így a Ptk. 6:24. § (2) bekezdése szerint ettől számított 3 hónapon belül érvényesíthette igényét. Ehhez képest pedig a 2017. március 20. napján benyújtott kereseti kérelme nem késett el.
Az I. és II. r. alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Fenntartották álláspontjukat, hogy a felperes legkésőbb az általa 2017. február 13. napján átvett levélből értesült arról, hogy elővásárlási nyilatkozata nem hatályosult, ehhez képest keresetlevelét az arra nyitva álló 30 napos határidőn túl terjesztette elő, amely elkésett. Vitatták, hogy e tekintetben a földforgalmi törvény rendelkezései a Ptk. szabályainak alkalmazását kizárnák.
A felperes fellebbezése alaptalan.
A felperes jelen pert az elővásárlási jogának megsértése miatti jogsérelme orvoslása érdekében indította. A felek között a perbeli jogvita arra a jogkérdésre éleződött ki, hogy a felperesi érdeksérelem miatt érvényesíthető igény elévült-e. Az ítélőtábla egyetért az elsőfokú bírósággal abban, hogy a perindítást megelőzően az elévülés bekövetkezett, az elsőfokú ítélet ezt érintő indokainak alábbi pontosítása, illetve kiegészítése mellett.
Az Fftv. a hatálya alá tartozó földek eladásához kapcsolódó elővásárlási jogra vonatkozóan speciális szabályokat tartalmaz, az elővásárlási jog megsértése miatti igényérvényesítés határidejéről azonban nem rendelkezik, így arra a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében írtak az irányadók. E szerint a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül érvényesítheti a hatálytalanságból eredő igényeket. E határidő elévülési jellegű, ami egyértelműen következik abból is, hogy a hivatkozott rendelkezés második mondata az igényérvényesítésre három éves jogvesztő határidőt is meghatároz. Ez egyben azt is jelenti, hogy a 30 napos igényérvényesítési, azaz a keresetindítási határidőre alkalmazandók az elévülés nyugvására vonatkozó rendelkezések. A Ptk. 6:24. § (1) bekezdése értelmében, ha a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, az elévülés nyugszik. A jelen ügyben a felperes 2016. szeptember 2. napján terjesztette elő az elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó elfogadó nyilatkozatát, így vagy ezen a napon, vagy már ezt megelőzően értesült az elővásárlási jogát sértő alperesek közötti szerződésről. A felperes azonban mindaddig menthető okból nem érvényesítette az igényét, amíg nem vált számára nyilvánvalóvá, hogy a törvényes határidőn belül előterjesztett elővásárlási jogának gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát az I. r. alperes nem fogadta el, és nem vele köti meg az adásvételi szerződést, illetve amíg nem vált bizonyossá számára az, hogy az I. r. alperes a II. r. alperessel mint vevővel kötött adásvételi szerződést látja el olyan tartalmú záradékkal, miszerint a II. r. alperest elővásárlási ranghelyén a kifüggesztési eljárás során szabályos elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult nem előzte meg, vagy nem kötött olyan harmadik személlyel adásvételi szerződést, aki a felperest megelőző ranghelyű elővásárlási joggal rendelkezett. Mindaddig, amíg a felperes nem jutott ezen információk hitelt érdemlő birtokába, a keresetindításra nyitva álló határidő nyugodott [Ptk. 6:24. § (1) bekezdés]. Tény, hogy az ingatlanügyi hatóság 2016. december 1. napján kelt határozatával széljegyzésre kerültek az ott megjelölt jogok az I. r. alperes javára, így az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzése iránti kérelem, valamint a visszavásárlási jog bejegyzése iránti kérelem, míg a II. r. alperes javára a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem. Kétségtelen az is, hogy a felperes az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján elviekben tudomást szerezhetett arról, hogy az ő elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát az I. r. alperes nem fogadta el, és a II. r. alperessel kötött szerződést látta el a tulajdonjog bejegyzésére alapot adó záradékkal, az azonban nem volt elvárható a felperestől, hogy folyamatosan figyelemmel kísérje az ingatlan-nyilvántartás adatait, így önmagában a fenti kérelmek ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezése nem elegendő annak megállapításához, hogy a felperes tudomást szerzett elővásárlási joga sérelméről. Lényeges ugyanakkor, hogy a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet 2017. február 2. napján kelt tájékoztatását a felperes 2017. február 13. napján kézhez vette, ebből viszont már hitelt érdemlően tudomást szerezhetett arról, hogy az I. r. alperes az elővásárlói nyilatkozatát nem vette figyelembe, így ezen a napon megszűnt az a menthető ok, ami miatt a felperes követelését nem tudta érvényesíteni, s ezzel megszűnt az elévülési idő nyugvása is.
A Ptk. 6:24. § (2) bekezdése szerint, ha az elévülés nyugszik, az akadály megszűnésétől számított egy éves – egy éves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén 3 hónapos – határidőn belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az elévülési idő eltelt, vagy abból egy évnél – egy éves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén 3 hónapnál – kevesebb van hátra. Az idézett törvényi rendelkezést szó szerint értelmezve abból az következne, hogy a 3 hónapnál rövidebb elévülési idő esetén az elévülési idő nyugvásának megszűnését követően a jogosultnak az eredeti igényérvényesítési határidőhöz képest hosszabb idő állna rendelkezésére ahhoz, hogy követelésével bírósághoz forduljon. A 3 hónapnál rövidebb elévülési határidő meghatározása ugyanakkor arra utal, hogy a jogalkotói akarat egy bizonytalan jogi helyzet gyors lezárására irányult, a jogalkotó célja az volt, hogy egy esetleges vitás helyzet észszerű időn belül megoldódjon. Ilyen esetben az eredeti elévülési határidőnél nem lehet hosszabb a nyugvás megszűnése utáni igényérvényesítési időtartam, mert az ellentétben állna a jogalkotói szándékkal. A menthető ok megszűnése után még nyitva álló határidőnek ilyenkor az eredeti határidőhöz kell igazodnia (BDT 2018.3863.). Ez az értelmezés áll összhangban az Alaptörvény 28. cikkében támasztott józan megfontolás követelményével is.
Minderre figyelemmel a perbeli esetben a felperesnek az igényérvényesítési határidő nyugvásának megszűnésétől, azaz 2017. február 13. napjától számított 30 nap állt rendelkezésére ahhoz, hogy az elővásárlási jogának sérelmére alapítottan az alperesek között létrejött szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényének érvényesítése érdekében bírósághoz forduljon. A felperes azonban ezen határidőn belül nem indította meg a pert, keresetlevelét csak a 30 napos határidő 2017. március 16. napján történt letelte után, 2017. március 20. napján terjesztette elő.
Minderre tekintettel az elsőfokú bíróság – bár részben eltérő indokokkal – helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy az elővásárlási jogosult felperest ért érdeksérelem miatt az igényérvényesítés bírói úton nem lehetséges az elévülési idő eltelte miatt [Ptk. 6:23. § (1) bekezdés].
A kifejtettekre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezéssel érintett részét helybenhagyta.
(Szegedi Ítélőtábla Pf.II.20.055/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás