PÜ BH 2019/269
PÜ BH 2019/269
2019.10.01.
A szerződésszegésre – arra hogy a vételi jog gyakorlására szerződésszegő módon került sor – alapított igény kötelmi jellegű és ezért az elévül [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 375. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az I. rendű felperes a 2008. december 11. napján megkötött kölcsönszerződéssel 5 500 000 forint kölcsönt vett fel az I. rendű alperestől. A kölcsön biztosítására a felek óvadéki szerződést kötöttek, valamint jelzálogjogot alapítottak a felperesek közös tulajdonában álló, perbeli ingatlanra. A szerződés biztosítására a felperesek ugyanezen a napon – 5 év időtartamra – vételi jogot is alapítottak az I. rendű alperes javára a perbeli ingatlanra. Ebben a szerződésben az ingatlan hitelbiztosítéki értékét 19 200 000 forintban határozták meg azzal, hogy erre való tekintettel az I. rendű alperes a vételi jogot 13 440 000 forint vételáron gyakorolhatja, a vételi jog gyakorlására pedig jogosult maga helyett más személyt megjelölni. A köl-csönszerződés alapján az I. rendű alperes az I. rendű felperes rendelkezései folytán a kölcsönösszegből átutalásokat és kifizetéseket teljesített. A kölcsön törlesztésének elmaradása miatt az I. rendű alperes több esetben, eredménytelenül hívta fel a felpereseket a tartozásuk megfizetésére, majd 2010. június 30. napján a kölcsönt felmondta és felhívta az adósokat a tartozás egyösszegű megfizetésére. A fizetés elmaradása folytán a 2010. október 20. napján kelt nyilatkozattal az I. rendű alperes kijelölte a vételi jog gyakorlására a II. rendű alperest, aki a kijelölést elfogadta. Az opciós vételárat az ingatlan azóta bekövetkezett értékemelkedése folytán 14 980 000 forintban határozták meg és a II. rendű alperes megfizetett 3 400 000 forintot egy összegben, majd átutalt további 12 600 000 forintot az I. rendű alperesnek. Az I. rendű alperes ugyanezen a napon, tehát 2010. október 20-án tájékoztatta a felpereseket arról, hogy élt a vételi jogával, vevőként pedig a II. rendű alperest jelölte ki. A II. rendű alperes is tájékoztatta a felpereseket ezen a napon a vételi jog gyakorlásáról és felhívta őket az ingatlan birtokba adására. A vételi jog gyakorlása alapján a földhivatal 2010. október 21. napján bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba a II. rendű alperes javára a tulajdonjogot.
A kereseti kérelem és az alperesek védekezése
[2] A 2016. november 26-án beérkezett keresetükben a felperesek kérték annak a megállapítását, hogy a vételi jogi gyakorlásával a perbeli ingatlanra érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Kérték az eredeti állapot helyreállítását, a II. rendű alperes tulajdonjogának a törlését és a tulajdonjoguk visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Előadták, hogy a kölcsönösszeg nem került teljes egészében folyósításra, az I. rendű alperes késedelme folytán pedig a felperesek nem eshettek késedelembe. A II. rendű alperes az opciós vételárat nem fizette meg, beszámítási nyilatkozatot nem tett, az opciós szerződésben foglalt feltételek nem teljesültek, így az adásvételi szerződés nem jöhetett létre, de hivatkoztak arra is, hogy hiányzott a felperesek által adott, a tulajdonjog változás bejegyzéséhez szükséges engedély.
[3] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. A II. rendű alperes hivatkozott arra is, hogy jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot az ingatlanon, a felperesek követelése pedig elévült.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felek az opciós jogot alapító szerződésben úgy rendelkeztek, hogy az adásvételi szerződést a jogosult egyoldalú, címzett jognyilatkozata hozza létre. A szerződés teljesítését oly módon szabályozták, hogy a vételár annak megfizetésével, vagy a tulajdonosok tartozásának a beszámításával kerül kiegyenlítésre. Ez a körülmény ebben a jogvitában nem vizsgálható, mert az opciós jog alapján a szerződés a jogosult egyoldalú nyilatkozatával már létrejött. Az a körülmény, hogy a nyilatkozat megtételére nem a felszólító levél kézhezvételétől számított 30 munkanapon belül került sor, szerződésszegő magatartásnak minősülhet ugyan, de ennek a jogkövetkezményét a felek a szerződésben nem szabályozták. Az, ha a vételár megfizetése vagy a beszámítása nem történt meg, szintén szerződésszegést jelent ugyan, de a szerződés létrejöttét nem érinti, csak elszámolási jogviszonyt hoz létre a tulajdonosok és az alperesek viszonylatában. Vizsgálni kellett azonban az alperesek hivatkozása folytán a felperesek követelésének az elévülését is. A vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat felperesek részére történt megküldésével a szerződés létre nem jöttére való hivatkozással kapcsolatos igény esedékessé vált. Ezt követően az elévülési idő eltelt, így a perbeli igény nem csak a jogalapjának hiánya miatt, hanem az elévültsége folytán sem volt érvényesíthető (BH 2012.242.). A felmondás érvényessége és az opciós szerződés alapján az adásvétel érvényessége közt nincs összefüggés, mert az opciós szerződés nem szabta a vételi jog gyakorolásának a feltételül a kölcsönszerződés felmondását. A felmondás érvénytelensége körében tehát elszámolási viszony keletkezett, de e tekintetben bizonyítási eljárás lefolytatása – figyelemmel a per tárgyára – szükségtelen lett volna. A felmondásról való értesítés óta is eltelt az 5 év, így az ezzel kapcsolatos igény is elévült. A vételi jog gyakorlása esetén nem szükséges a bejegyzési engedély csatolása, de ez okból sem a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége, hanem csak maga a bejegyzés lett volna vizsgálható, amelyre viszont közigazgatási eljárás keretében lett volna lehetőség.
[5] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítéletben a másodfokú bíróság kifejtette, hogy a 2010. október 20-i értesítések a felperesektől „nem kereste” jelzéssel érkeztek vissza. Az a körülmény, hogy a felperesek ezeket a nyilatkozatokat a szerződésben megjelölt címükön ténylegesen nem vették át, az elévülés nyugvása körében lett volna értékelhető, de erre a felperesek nem hivatkoztak. Kifejtette a másodfokú bíróság, hogy a szerződés létre nem jöttére nem lehet határidő nélkül hivatkozni, mert a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 234. §-a ezt kifejezetten a szerződés érvénytelensége tekintetében szabályozza így. A régi Ptk. 115. § (1) bekezdése szerint a tulajdoni igények valóban nem évülnek el, de a felperesek a keresetet nem a tulajdonjogukra, hanem arra alapították, hogy az opciós szerződés alapján a vételi jog gyakorolásával az adásvételi szerződés nem jött létre. A felperesek, figyelemmel a BH 2007.118. számú eseti döntésre is, tévesen hivatkoztak arra, hogy ezen igényük tulajdoni igény lenne, mert ilyen igénynek csak a régi Ptk. 115. § (2) és (3) bekezdésében meghatározott követeléseket lehet tekinteni. A felperesek keresete tehát nem a tulajdonjogukon, hanem az általuk kötött opciós szerződésen alapult, azaz kötelmi jellegűnek minősült. Ennek folytán tehát helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a követelés tekintetében a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat felperesek részére történő megküldésével az elévülési határidő megkezdődött, majd az az 5 év elteltével eltelt, így a már elévült igény bírósági úton nem érvényesíthető.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A jogerős ítélettel szemben a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását és a keresetüknek helyt adó ítélet meghozatalát.
[7] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[9] Az eljárt bíróságok a tényállást az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárták, azt helyesen állapították meg és helyesek az abból levont jogi következtetéseik is, azokkal és azok indokaival lényegét tekintve a Kúria is egyetértett, a jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
[10] A felperesek helyesen hivatkoztak arra, hogy a BH 2007.118. számú eseti döntés szerint a vevő adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog bejegyzés iránti igénye elévülő kötelmi jogi igény, amely igény azonban nem azonos a felperesek által ebben a perben előterjesztettekkel. A keresetük viszont nem felelt meg az általuk hivatkozott azon esetnek sem, amikor nincsen adásvételi szerződés, mert az okirat például hamisított volt és így az adásvételre vonatkozó konszenzus nem jött létre.
[11] A felperesek és az I. rendű alperes közt kölcsönszerződés és annak biztosítására – egyebek mellett – vételi jogot biztosító szerződés jött létre. A vételi jogot alapító szerződéssel a felperesek az I. rendű alperes jogosult részére a régi Ptk. 375. § (1) bekezdése szerint vételi jogot engedélyeztek, ami azt eredményezte, hogy a jogosult az ingatlant egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatta. Ez a szerződés, azaz a vételi jogot biztosító szerződés a felperesek által sem vitatottan érvényesen létrejött. Ennek megfelelően a perbeli esetben az adásvételi szerződés a jogosult egyoldalú nyilatkozatával már szintén létrejött és a tulajdonjog változás bejegyezhetővé vált annak alapján az ingatlan-nyilvántartásba. Az elsőfokú bíróság által kifejtetteknek megfelelően a felperesek részéről külön, a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozat már nem volt szükséges, mivel azt a vételi jogot biztosító szerződés 1. pontjában már megadták.
[12] A felperesek és a jog gyakorlására kijelölt II. rendű alperes között ennek megfelelően az adásvételi szerződés az egyoldalú nyilatkozattal már létrejött, így a felperesek keresete arra vonatkozóan, hogy adásvételi szerződés nem jött létre, megalapozatlan, illetve téves. A vételi jog gyakorlásának a vételi jogot alapító szerződés értelmében az volt a feltétele, hogy azt a felszólító levél kézbesítésétől számított 30 napon belül gyakorolják. A jog gyakorlását tehát a felek nem kötötték a kölcsönszerződés érvényes felmondásához, de még a kölcsöntartozás beszámíthatóságához sem, mert a beszámításra is csak „esetlegesen” volt lehetőség, illetve kötelezettség. Nem volt ennek megfelelően megállapítható a kölcsönszerződés esetleges hatálytalansága sem, de mindezt a felperesek a perben nem is kifogásolták.
[13] A felperesek a keresetükben tehát lényegében arra hivatkoztak és a tartalma alapján a bíróságnak azt kellett elbírálnia, hogy a vételi jog gyakorlására szerződésszegő módon került sor az alperesek részéről és ezért nem tekintették a felperesek az opciós szerződés alapján az egyoldalú nyilatkozattal az adásvételi szerződést létrejöttnek. A kölcsön teljes összege folyósításának az elmaradása, a kölcsönszerződés jogellenes felmondása, vagy az, hogy nem fizették meg az opciós vételárat – a bizonyítottsága esetén – a szerződésszegés tényét valósítja meg. Maguk a felperesek még a felülvizsgálati kérelmükben is ezt adták elő, mert arra hivatkoztak, hogy „szerződésszegő módon” fosztották meg őket az ingatlanuktól, illetve az alperesek „súlyosan szerződésszegő módon” jártak el. (Felülvizsgálati kérelem 4. oldal 1. bekezdés, 5. oldal 1. bekezdés.) Amennyiben az I. rendű alperes szerződésszegése megállapítható lenne, akkor az a keresetnek megfelelően lényegét tekintve valóban az eredeti állapot helyreállítását eredményezné, így a kért jogkövetkezmény elérhető is lett volna a kereseti kérelem alapján.
[14] A szerződésszegésre alapított követelés azonban a másodfokú bíróság álláspontjának megfelelően kötelmi jellegű igény. A kereset a felek által kötött opciós szerződésen, illetve annak és az annak alapjául szolgáló kölcsönszerződésnek a megszegésén alapult, nem pedig azon, hogy a felek vételi jogot biztosító szerződést egyáltalán nem kötöttek vagy az alperesek annak alapján a vételi jogot nem gyakorolták. Nem vitatott tény volt ugyanis, hogy a felek a vételi jogot alapító szerződést megkötötték és az is, hogy a vételi jog gyakorlásra került, csak – a felperesek álláspontja szerint – szerződésszegő, azaz jogsértő módon.
[15] A felperesek igénye ennek megfelelően valóban kötelmi igény volt és ezért az a jogerős ítéletben foglaltaknak megfelelően elévült. Azt, hogy az elévülés nem következett be, vagy megszakadt, nyugodott volna, a felperesek a felülvizsgálati kérelemben sem állították, csak arra hivatkoztak, hogy a követelésük nem elévülési jellegű. A követelés elévültsége folytán a szerződésszegés érdemben már nem volt vizsgálható.
[16] A perbelihez hasonló esetet dolgozott fel a BH 2012.242. szám alatti eseti döntés, amelyben a Kúria kifejtette, hogy hatálytalan jognyilatkozat esetén is kötelmi jogviszonyról van szó és ennek alapján az igényérvényesítési határidő szintén elévülési jellegű, azaz amíg az érvénytelen bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat vitássá tehető, addig van lehetőség az igényérvényesítésre és a törlés iránti igény előterjesztésére.
[17] A másodfokú bíróság ítéletének megfelelően a kereset nem a vételi jogot alapító szerződés, illetve az ennek alapján egyoldalú nyilatkozattal létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányult, így ez nem volt vizsgálható. Nem lehettek irányadóak ezért az ügyben a szerződések érvénytelenségére vonatkozó szabályok és így az sem, hogy a semmisségre határidő nélkül lehet hivatkozni. A kifejtettek alapján a felperesek arra sem hivatkozhattak alappal, hogy az opciós szerződés alapján a jogosult egyoldalú nyilatkozatával az adásvételi szerződés ne jött volna létre, hiszen az az érvényes vételi jogot alapító szerződés szerinti egyoldalú nyilatkozattal létrejönni létrejött, tehát az ezzel kapcsolatos tulajdoni igény nem lehetett megalapozott. Amennyiben a felperesek az elévülési időn belül érvényesítik az általuk előadott igényt, akkor – ha bizonyított az I. rendű alperes szerződésszegése – az elévülés nem lett volna akadálya a keresetük teljesítésének.
[18] A Kúria mindezekre tekintettel a jogerős ítéletet, figyelemmel annak helyes indokaira is, a régi Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.762/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás