PÜ BH 2019/273
PÜ BH 2019/273
2019.10.01.
I. A bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítéletének rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződésnek a teljesítésére tartozó kérdésekről.
II. Ahhoz, hogy egy ingatlan mezőgazdasági üzemközpontként elővásárlási jogot alapozzon meg, a kógens törvényi feltételeknek együttesen kell fennállniuk [2013. évi CXXII. tv. (Fétv.) 5. §, 18. § (1) bek.; 38/2014. (II. 24.) Korm. r. 11. § (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az I. rendű alperes a perbeli szántó, legelő művelési ágú ingatlanára nyilvános árverést követően 2016. június 8-án kötött adásvételi szerződést a nyertes árverező II. rendű alperessel, aki a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e) pontja szerint elővásárlásra jogosult. A szerződésre a felperes tett elfogadó nyilatkozatot, az elővásárlásra jogosultsága jogalapjaként a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e), a 18. § (4) bekezdés a) pontját jelölte meg.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes keresetében az adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának és annak megállapítását kérte, hogy a szerződés közte és I. rendű alperes között jött létre. Kérte a földhivatal megkeresését tulajdonjoga bejegyzése, a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése érdekében.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy az adásvételi szerződés a felperes irányában hatálytalan, az a felperes és az I. rendű alperes között jött létre. Megkereste a földhivatalt a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése érdekében, a II. rendű alperest ennek tűrésére kötelezte, ezt meghaladó keresetet elutasította. Indokolásában megállapította, hogy a felperes A. községben legalább három éve, 2012. augusztus 15-től üzemeltet mezőgazdasági üzemközpontot, használ mezőgazdasági üzemközpontnak minősülő ingatlant. Minden, a Földforgalmi tv. 5. § 21. pontjának megfelelő ingatlant jogosult volt üzemközpontként megjelölni és elővásárlási joga gyakorlásakor azokra hivatkozni. Miután a felperes és a II. rendű alperes egyaránt a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pontja szerinti elővásárlási jogosult, közöttük az elővásárlási sorrendet a 18. § (4) bekezdése szerint lehet eldönteni. A felperest családi gazdaság gazdálkodó tagjaként regisztrálták, ezzel megelőzi a II. rendű alperest. A hatálytalanság jogkövetkezménye annak megállapítása, hogy a felperes és az I. rendű alperes között jött létre a perbeli szerződés. A felperest kötik a szerződéses rendelkezések, a tulajdonjog bejegyzés feltételei is, erről a bíróság nem rendelkezhet, az erre irányuló keresetét elutasította. A II. rendű alperes tulajdonjogának törléséről az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 62. § (1) bekezdésének a) pont alapján intézkedett.
[5] A másodfokú bíróság az alperesek fellebbezése folytán meghozott ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett – keresetnek részben helyt adó – rendelkezéseit megváltoztatta, a keresetet teljes egészében elutasította. Indokolása szerint nem volt vitatott, hogy a felperes hatályos elfogadó nyilatkozatot tett, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6: 223. § (2) bekezdése szerinti igényérvényesítési határidőt betartotta. A másodfokú eljárásban abban kellett állást foglalni, hogy a felperes az elfogadó nyilatkozata megtételekor megfelelt-e a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pontjában megkövetelt feltételnek, azaz az egyéb feltételeknek megfelelő ingatlan legalább három éve bejegyzett üzemközpont-e. A Földforgalmi tv. 5. § 21. pontban definiált mezőgazdasági üzemközpontnak a mezőgazdasági igazgatási szervnél ilyenként bejelentett ingatlan minősül, a 38/2014 (II. 24.) Korm. rendelet 11. § (3) bekezdése szerint a kérelem iktatásának időpontjától. A P.20.239/2017/16., 17. szám alatt csatolt adatlap és tájékoztatás alapján az érintett adonyi ingatlan ugyan 2012. augusztustól a felperes használatában van, de ez csak 2016. február 25-től – azaz az elfogadó nyilatkozat megtételekor még nem három éve – minősül mezőgazdasági üzemközpontnak, addig a felperes mezőgazdasági üzemközpontja B. községben volt. A Földforgalmi tv. átmeneti szabályairól rendelkező 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 100. § (3) bekezdés cc) pontja értelmében a mezőgazdasági igazgatási szerv földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről és a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartása nem az ingatlan mezőgazdasági üzemközpont minőségének kezdő időpontját, hanem a (3) bekezdés cb) pont szerinti jogosultság (tulajdonjog, haszonélvezeti jog, vagyonkezelői jog, használati jog) megszerzésének kezdő időpontját tartalmazza, ez az adat tehát a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pont feltételrendszere szempontjából nem releváns. A fentiekre figyelemmel a felperes az elfogadó nyilatkozata megtételekor nem rendelkezett elővásárlási joggal.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet elsőfokú ítéletre kiterjedő hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte.
[7] Az I. rendű alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos .
[9] A felperes kereseti kérelmének érdemi elbírálásához az elővásárlási joggyakorlásával érintett adásvételi szerződés tárgyává tett ingatlanon a szerződéses vevő teljesítése, részéről a vételár megfizetése kapcsán bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjog jogosultjának nem kellett perben állnia. A Kúria a Pfv.VI.20.558/2018/9. számú határozatában a kötelező perben állás kérdésében úgy foglalt állást, hogy a keresettel érvényesített jog dönti el a Pp. 51. § a) pont szerinti egységes (kényszerű vagy szükségképpeni) pertársaság kérdését. A felperes a Ptk. 6:223. § (2) bekezdés alapján az alperesek által az elővásárlási joga megsértésével kötött szerződés hatálytalanságából eredő igényt érvényesít. Az elővásárlási jog az adásvételhez kötődő, ún. alakító jogként arra biztosít lehetőséget, hogy a jogosult a vevő helyébe lépjen, az adásvételi szerződés a saját javára hatályosuljon. A hatálytalansági keresettel annak bírósági megállapítása érhető el, hogy az alperesek által kötött – létrejött, érvényes, csupán az elővásárlásra jogosultak joggyakorlásától függő hatályú – szerződés relatíve, a felperessel szemben hatálytalan, mert az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a szerződéses vevőt megelőző ranghelyen az elővásárlási jogát határidőben gyakorolta, ennek folytán a keresettel támadott szerződésben az adás-vételi szerződés szerinti vevő helyébe belépett [Földforgalmi tv. 22. § (1)–(2) bekezdés alapján]. A Kúria utalt arra is, hogy a Ptk. 6:223. § alapján indított hatálytalansági per felperese az elővásárlási jogában sértett joggyakorló, az alperesei pedig a felperes elővásárlási joga sérelmével szerződést kötött felek: a tulajdonos eladó és a szerződéses vevő. Az önmagában álló hatálytalansági kereset, az azzal érvényesíthető jog nem veti fel más személy perben állásának a szükségességét. A Kúria rámutatott arra is, hogy a Ptk. 6:223. § alapján indított hatálytalansági megállapítási per az ingatlan-nyilvántartás adatait nem érinti. A bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítéletének rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződésnek már a teljesítésére tartozó kérdésekről, azaz a Ptk. 6:215. § [Adásvételi szerződés] (1)–(2) bekezdésére figyelemmel a vételár megfizetéséről, a birtok és a tulajdonjog átruházásáról [az utóbbit érintő földhivatali megkeresésről]. A hatálytalansági keresettel elérhető megállapítással a felperesnek „csupán” kötelmi igénye keletkezik a tekintetében hatályosult adásvételi szerződés saját javára történő teljesítésének a követelésére. E követelés érvényesítése marasztalásra irányuló önálló kereseti kérelmet kíván, amely lejárt követelést feltételez. A Ptk. 6:223. § alapján indított hatálytalansági perben az elsődleges kereset alapossága esetére előterjeszthető, már a felperes és az eladó között létrejött szerződés teljesítését célzó további kereseti kérelemnek lehet szükségszerű segédkeresete a szerződéses vevő már bejegyzett tulajdonjogának a törlése: a bejegyzés utólagos helytelenné válását megállapító bírósági döntés és e bejegyzés törlésére irányuló földhivatali megkeresés iránti kereseti kérelem. Ennek jogalapja a Ptk. 5:183. § [Bejegyzés törlése] második fordulata: miután az alapos hatálytalansági kereset folytán az adásvételi szerződésbe a szerződő fél helyébe az elővásárlásra jogosult felperes lép be, e szerződés teljesítése kapcsán felmerül az ingatlan-nyilvántartás tartalmának a helyes jogi helyzethez való igazítása is, az ingatlan-nyilvántartás tartalmának az anyagi jog szerinti állapottal való egyezőségének a biztosítása. Ugyancsak a felperes és az eladó szerződésének teljesítését célzó kereseti kérelemnek lehet szükségszerű segédkeresete a már birtokban lévő, és már jogalap nélküli birtokos szerződéses vevő kötelezése a birtok átadására (BH 2004.107.). A pernek azonban ekkor sem tárgya – kereseti kérelem hiányában – sem a felperessel szemben hatálytalan adásvételi szerződés teljesítéséből fakadó, az alperesek egymás közötti jogviszonyát érintő igény, sem a vételár finanszírozása érdekében a szerződéses vevő által kötött hitelszerződés, sem az annak biztosítására kötött jelzálogszerződés, ennek folytán a Ptk. 5:183. § [Bejegyzés törlése] második fordulatára hivatkozással a jelzálogszerződés alapján bejegyzett jog törlése sem.
[10] Ami a felülvizsgálati kérelem anyagi jogi érveit illeti, a Kúria a másodfokú bíróság jogértelmezésével, a kereset alaptalanságára levont jogkövetkeztetésével értett egyet. A jogerős ítéletben helyesen felhívott és alkalmazott értelmező rendelkezés, a Földforgalmi tv. 5. § 21. pontja szerint egy ingatlan csak abban az esetben mezőgazdasági üzemközpont, ha egyrészt a földműves tulajdonában, illetve használatában áll, másrészt mező- és erdőgazdasági tevékenység célját szolgáló gazdasági, lakó, iroda épülettel beépített, harmadrészt a gazdálkodás végzésének vagy megszervezésének a mezőgazdasági igazgatási szervnél bejelentett helyéül szolgál. E kógens törvényi feltételeknek együttesen kell fennállniuk, a konjunktív feltételek bármelyikének hiánya esetén az ingatlan nem mezőgazdasági üzemközpont. A harmadik feltétel fennállása – a többek között – a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet alapján vizsgálható: a 11. § (3) bekezdése szerint a bejegyzéshez, törléshez, változás átvezetéséhez fűződő joghatály egyaránt a kérelem iktatásának időpontjában áll be. Ennek igazolhatósága érdekében a 3. § (2) bekezdés c) pontja alapján a földműves adatlapja a Fétv. 100. § (3) bekezdésében meghatározott adatokon túl tartalmazza a nyilvántartásban szereplő egyes adatok módosítása átvezetése iránti bejelentés iktatásának időpontját is. A Fétv. 100. § (3) bekezdés felülvizsgálati kérelemben megsértettként megjelölt cc) alpontja a mezőgazdasági igazgatási szerv által a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett közhiteles hatósági nyilvántartás egyik adata, méghozzá a cb) alpont szerinti jogosultság megszerzésének kezdő időpontja. A cb) alpont szerinti jogosultság pedig az, hogy a földművesnek az ingatlanon tulajdonjoga, haszonélvezeti joga, vagyonkezelői joga, vagy használati joga áll fenn. Az ingatlanon fennálló egyik jogosultságot, a használati jogot érinti a 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet felülvizsgálati kérelemben felhívott 8. § (1) bekezdése, ahogyan az 5. melléklet 1.4. pontja is e jogosultság megszerzésének kezdő időpontját. Azaz e szabályok a Földforgalmi tv. 5. § 21. pontjában előírt feltételek közül az elsőt érintik. A Fejér Megyei Kormányhivatal elfogadó nyilatkozathoz csatolt igazolása is egyértelmű: a jogosultság a használati jog, e jogosultság megszerzésének kezdő időpontja 2012. augusztus 15.; a felperes az adonyi 102 hrsz.-ú ingatlant üzemközpontként 2015. szeptember 14-én kérte bejegyezni. Azaz ez időponttól fűződik a bejegyzéshez joghatály [38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet 11. § (3) bekezdése]. Ezért a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pont alapján a b.-i lakos felperest az elfogadó nyilatkozata megtételének az időpontjában elővásárlási jog sem a lakóhelye, sem a mezőgazdasági üzemközpontja fekvése szerint nem illette meg.
[11] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.498/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás