PÜ BH 2019/324
PÜ BH 2019/324
2019.12.01.
A föld eladása esetén a szerződésre elfogadó nyilatkozatot tett elővásárlásra jogosultnak a szerződés hatálytalanságából eredő igénye perben történő érvényesítése során a bizonyítás szabályai szerint kell igazolnia azt, hogy pernyertessége esetén a szerződéses vételár a rendelkezésére áll [2013. évi CXXII. tv. (Földforgalmi tv.) 18. § (2) bek., 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:223. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az I. rendű alperes a perbeli 2035. október 15-ig haszonbérleti joggal terhelt földjére adásvételi szerződést nyilvános árverést követően, 2016. március 10-én a nyertes árverező II. rendű alperessel kötött, aki a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (2) bekezdés b) és (4) bekezdés a) pontja szerinti elővásárlásra jogosultságról nyilatkozott. A 87 650 000 forint vételár árverési biztosítékként megfizetett 8 765 000 forintot meghaladó része a szerződés záradékolásától számított 90 napon belül volt esedékes. A szerződésre elfogadó nyilatkozatot az I. és a II. rendű felperes tett mint a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d), (2) bekezdés a), (4) bekezdés a) és b) pont szerint elővásárlásra jogosultak.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] Mindkét felperes a keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, a szerződés közte és az I. rendű alperes között jött létre. A tulajdonjoga bejegyzése érdekében kérte megkeresni az illetékes földhivatalt. A II. rendű felperes kérte a II. rendű alperes tulajdonjoga, a III. rendű alperes elidegenítési és terhelési tilalommal biztosított jelzálogjoga törlését is.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság – a felperesek egyesített perében hozott – ítéletében a kereseteket elutasította. Indokolásában a Földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) szerződéskötéskor még nem hatályos 18/A. §-át és 110/C. §-át nem ítélte alkalmazhatónak. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (2), 6:24. § (1), a Földforgalmi tv. 13. § (1), (4), a 21. § (4), (8) bekezdése, 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet 28. és 32/A. §-a felhívásával megállapította, hogy a kifüggesztési eljárásban az ügyintéző eljárhatott; az igényérvényesítési határidő megtartott; az I. rendű felperes igazolta a tulajdonszerzése megjelölt célját; a II. rendű alperes tulajdonszerzésének a haszonbérlet nem akadálya s igazolta az elővásárlási jogot megalapozó ranghelyet is. Az I. rendű felperes az elővásárlási jog gyakorlásához tartozó teljesítőképességét az elfogadott adásvételi szerződés 3. pontjában kikötöttek szerint, az ítélethozatal időpontjára nem bizonyította. Ezért a keresete az esetben sem lenne alapos, ha az elővásárlásra jogosultak sorrendjében megelőzné a II. rendű alperest. Azonban a II. rendű alperessel azonos, őt nem megelőző ranghelyen áll.
[5] A másodfokú bíróság az I. rendű felperes (a továbbiakban: felperes) fellebbezése, a II. rendű alperes perköltségre korlátozott csatlakozó fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét [a II. rendű felperes keresetét elutasító rendelkezését] nem érintette, fellebbezett részét [I. rendű felperes keresetét elutasító rendelkezését] helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú bíróság jogi indokaival túlnyomórészt egyetértett. Álláspontja szerint az elővásárlásra jogosult felperes a teljesítőképességét a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében az elővásárlási jog gyakorlása körében írt egyidejűség követelményéből eredően a keresetlevél benyújtásával együtt volt köteles igazolni mellékletként csatolt okirattal, a később becsatolt igazolások nem vehetők figyelembe. Így a felperes a szerződés teljesítésére vonatkozó képességét szerződés szerint, a kereset benyújtásának időpontjára már lejárt vételárfizetési határidőben nem igazolta. Miután a felperes az elővásárlási joga megsértésből eredő jogát nem a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése szerint gyakorolta, a másodfokú bíróság nem tulajdonított annak jelentőséget, hogy az igényérvényesítés körében hivatkozottak egyébként helytállóak-e. Rámutatott, hogy a Földforgalmi tv.-ben meghatározott sorrendben azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosulttal kötött adásvételi szerződés az elővásárlási jog sérelmével nem jár. Kitért arra is, hogy noha a Fétv. 18/A. §-s a perben nem releváns, az ökológiai gazdálkodás reális lehetőségét vizsgálni kellett, s az a 2035-ig fennálló haszonbérlet miatt nem áll fenn.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, keresetének helyt adó határozat hozatalát kérte.
[7] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítéletet kérték hatályában fenntartani.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem alapos. A Kúria elöljáróban rögzíti, hogy a felülvizsgálati eljárásban az I. rendű felperes (a továbbiakban: felperes) felülvizsgálati kérelme folytán az egyesített per II. rendű felperese és a III. rendű alperese már nem állt perben, közöttük a jogvita eldőlt.
[9] A kereset elutasításának a teljesítőképesség igazolása hiányára hivatkozással nem volt helye. A Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásában, majd az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK véleményében az 1959. évi Polgári Törvénykönyv 373. §-a kapcsán adott iránymutatást az egységes jogértelmezés és jogalkalmazás érdekében. A PK véleménynek a kereset tartalmával kapcsolatos (az új Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadó) 8. pontjához – a PK 9. számú állásfoglalás VIII. pontjára hivatkozással – fűzött indokolás szerint ha az eladó az adásvételi szerződést nem az elővásárlásra jogosulttal, hanem mással köti meg, az elővásárlásra jogosult az általa a szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt indított perben egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tartozik tenni. A bíróságnak pedig ellenőriznie kell az elfogadó nyilatkozat komolyságát, az elővásárlásra jogosult teljesítőkészségének és képességének valós voltát. A teljesítőképességnek az elfogadó nyilatkozat megtételekor kell fennállnia.
[10] Az eljárt bíróságoknak azonban a keresetről a felperes nyilatkozatával elfogadott, föld tulajdonjogának a megszerzésére irányuló adásvételi szerződés folytán a Ptk. elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó általános szabályai mellett a különös, alkalmazási elsőbbséget élvező Földforgalmi tv. rendelkezései alapján kellett határozniuk. A Kúria már több (pl. Pfv.VI.20 042/2018/12., Pfv.VI.20.391/2018/15. számú) határozatában rámutatott arra, hogy Ptk. és a Földforgalmi tv. lényeges kérdéseket eltérően szabályoz, ami jelentőséggel bír a Földforgalmi tv. alapján elővásárlásra jogosult igényérvényesítésére is irányadó Ptk. 6:223. § (2) bekezdése megfelelő alkalmazásakor. A Ptk. szerint a tulajdonos szerződést csak azt követően köthet, ha a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a saját eladási ajánlataként közli, és arra az elővásárlásra jogosult nem tesz elfogadó nyilatkozatot [Ptk. 6:222. § (1), (3) bekezdés]. E szabályozásra épül az elővásárlási jog jogosultjának a Ptk. 6:223. § [Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága] (2) bekezdésben biztosított igényérvényesítési lehetősége. A Ptk. 6:222. § megsértésével történt szerződéskötés esetén nem szorulnak értelmezésre a 6:223. § rendelkezései: az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés, annak hatálytalanságból eredő igények érvényesítésével egyidejűleg az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozattételi kötelezettsége. A föld eladása esetén az elővásárlási jogra és a gyakorlására a Földforgalmi tv., az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény érvényesítésére a Ptk., a 6:226. § (3) bekezdése szerint alkalmazandó 6:223. § (2) bekezdése irányadók. A föld eladása esetén a Földforgalmi tv. 21. § (1), (3) és (8) bekezdése alapján a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot kötelező adásvételi szerződésbe foglalni, a tulajdonosnak azt jegyző útján hirdetményi úton kell közölnie az elővásárlási jog jogosultjaival. Az elővásárlási joggyakorlás módja a szerződésre a Földforgalmi tv. 21. § (3)–(7) bekezdése szerint – jogvesztő határidőben, meghatározott eljárási rendben, szigorú alaki és tartalmi követelményeknek megfelelő okiratba foglaltan – tett elfogadó nyilatkozat.
[11] A föld eladása esetén az elővásárlási jog gyakorlásának nem feltétele a teljesítőképesség igazolása, az a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján indított perben az elfogadó nyilatkozat átadása, a vételár adásvételi szerződés szerinti esedékessége időpontjára nem követelhető meg. Ha az elővásárlási joggyakorló a Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdése szerint a szerződéses vevő helyébe lép a szerződésben, a belépés időpontjától kell eleget tennie a vevő adásvételi szerződésben rögzített kötelezettségeinek, így a vételárfizetési kötelezettségének is. Ez már az elővásárlási joggyakorló és az eladó között létrejött adásvételi szerződés teljesítése, figyelemmel a Ptk. 6:215. § [Adásvételi szerződés] (1)–(2) bekezdésére. Fel sem merül a joggyakorló szerződés szerinti fizetési kötelezettsége abban az esetben, ha az eladó az adásvételi szerződést a szerződéses vevő javára záradékolja. Ez esetben a joggyakorló az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igényét bírói úton a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján érvényesítheti, a szerződésbe a szerződéses vevő helyébe csak a keresetének helyt adó jogerős bírói határozat folytán lép [Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdés]. Ez következik az általa a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján – a Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9. számú határozatában kifejtettek szerint – érvényesíthető igényből.
[12] A Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján a teljesítőképesség igényérvényesítéssel egyidejű igazolása nem azt jelenti, hogy annak a felperes a keresetlevél benyújtásával köteles eleget tenni. A keresetlevél benyújtása eljárásjogi, az igényérvényesítés anyagi jogi fogalom. A keresetlevél és a mellékletei tartalmi hiá-nyainak jogkövetkezménye csak eljárásjogi lehet, a kereset ítélettel történő elutasítását nem alapozhatja meg. Az igényérvényesítés polgári anyagi jog által szabott feltételeit az igény bírói úton történő érvényesítése során, azaz a peres eljárásban a bíróság köteles vizsgálni, a felperes pedig a keresetének ítélettel történő elutasítása terhe mellett teljesíteni. A bíróságnak érdemben kell vizsgálnia, ahogyan az igényérvényesítés határidejének a megtartottságát is, és arról az érdemi döntésében kell állást foglalnia [BH 2019.18.]. Az elsőfokú bíróság ezért helyesen járt el, amikor a felperest felhívta a teljesítőképessége igazolására (12.P.20.260/2017/9. számú jegyzőkönyv). A Kúria itt utal arra is, hogy a teljesítőképesség igazolásának a módját is a bíróságnak kell meghatároznia, figyelemmel a szerződéses vételárra, a vételár megfizetésének szerződéses feltételeire, a letéti szabályozásra. A teljesítőképesség igazolása a bizonyítás szabályai szerint történhet, a teljesítőképességgel kapcsolatos megállapítás az ítéleti tényállás része.
[13] A felperes a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésben az ered-ményes igényérvényesítés egyik feltételeként sza--bott teljesítőképességét, pernyertessége esetére 87 650 000 forint szerződéses vételár rendelkezésére állását, az elsőfokú eljárásban igazolta: a csatolt bankszámlaegyenleg 2017. május 22-én 9 001 457 forint, 2017. december 5-én 8 767 577 forint; az OTP 2017. július 31-ig, illetve 2018. május 31-ig, azaz a per jogerős befejezésekor is érvényes „kötelező érvényű finanszírozási ajánlat"-ai szerint 78 885 000 forint kölcsönösszegre volt lehetősége a kölcsönszerződés aláírására [12.P.20.260/2017/11., 31. szám]. Miután a felperes az igényérvényesítés Ptk. szerinti feltételeit igazolta, a kereset érdemi elbírálása igényelte az eljárt bíróságok döntését abban a kérdésben, hogy a felperes az elővásárlási jogát a szerződéses vevő II. rendű alperest megelőző ranghelyen gyakorolta-e, az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a Fétv. 13. § (3) bekezdése szerint tett szerződéses nyilatkozat, illetve a Földforgalmi tv. 21. § (3)–(8) bekezdése szerint a szerződésre tett elfogadó jognyilatkozata alapján melyikük az előrébb álló (Kúria Pfv.VI.20.391/2018/15. Pfv.VI.21.188/2018/6., Pfv.VI.21.209/2018/13.). Ezt a döntéshez szükséges releváns tényt az eljárt bíróságok nem állapították meg, a Kúria pedig a rendkívüli jogorvoslati eljárásban nem állapíthatta meg: ezért a Pp. 275. § (4)–(5) bekezdései alapján az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
[14] Az elsőfokú bíróságnak az új eljárásban meg kell állapítani a felperes és a II. rendű alperes ranghelyét az elővásárlásra jogosultak sorrendjében, ennek ismeretében hozhat csak a keresetről megalapozott érdemi döntést arra figyelemmel, hogy a szerződéses vevőt megelőző elővásárlási ranghely hiányban az elővásárlási joggyakorló oldalán nincs jogsérelem, szerződéses vevő helyébe azonos ranghelyen elővásárlási joggyakorló nem léphet. Az eljárt bíróságok arról a Kúria joggyakorlatával egyezően foglaltak állást, hogy a szerződési és az elfogadó nyilatkozat egyaránt a megtételük időpontjában hatályos jogi szabályozás alapján vizsgálható (Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9., Pfv.VI.20.391/2018/15., Pfv.VI.20.854/2018/10.).
[15] A Földforgalmi tv. 18. § valamennyi rendelkezése az elővásárlásra jogosultak közötti sorrend felállítására vonatkozó szabály. A sorrendbeli ranghely az (1), (2) és a (3) bekezdése szerint állapítható meg, a 18. § (4) bekezdése a)-c) pontja pedig az (1) bekezdés c)-e) pontjában, a (2) és (3) bekezdésben meghatározott jogosulti csoportokon belül hivatott a sorrendet eldönteni. A perbeli esetben a vevő és az elővásárlási joggyakorló egyaránt a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdését jelölte meg az elővásárlásra jogosultsága alapjaként mint elsőbbségi, az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az (1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest megelőző – a (2) bekezdés a), illetve b) pont szerinti tulajdonszerzési céllal egyaránt elérhető – ranghelyet. Az e ranghelyen fennálló elővásárlási jogosultságot mindkettőjüknek igazolniuk kell, tulajdonszerzése megjelölt célját a felperesnek az elfogadó nyilatkozata időpontjára, a II. rendű alperesnek a szerződési nyilatkozata időpontjára kell igazolni [BH 2019.52., EBH 2018.K.11., BH 2019.60.]. A bíróságnak a szerződéshez, illetve az elfogadó jognyilatkozathoz csatolt okiratok mellett mindkét oldalon értékelni kell azt a releváns tényt, hogy a megszerezni kívánt föld haszonbérleti joggal terhelt. Ha e ranghelyen az elővásárlási jogosultságát mind a szerződéses vevő, mind az elővásárlási joggyakorló igazolja, abban az esetben az elővásárlási joggyakorló nem bizonyított a szerződéskötés jogát nyilvános árverésen elnyert vevő ranghelyét megelőző ranghelyet az elővásárlásra jogosultak sorrendjében. Ha e ranghelyen az elővásárlási jogosultság fennállását a bíróság egyiküknél sem ítéli megállapíthatónak, közöttük a sorrend a Földforgalmi törvény 18. § (1) bekezdésbeli ranghely alapján dönthető el.
(Kúria Pfv. VI. 21.197/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás