PÜ BH 2019/76
PÜ BH 2019/76
2019.03.01.
A Ptk.-ban nem nevesített, komplex vegyes szerződést az abban kikötött jogok és kötelezettségek alapján kell megítélni; egyebekben arra a szerződésekre vonatkozó általános szabályok irányadók. Az ilyen szerződés egyes tartalmi elemei nem választhatók szét, azok nem minősíthetők önálló megállapodásnak. A komplex vegyes szerződésen alapuló ingatlan-használati jogosultság megvonására ezért csak a szerződés egészének felszámolásával kerülhet sor [1952. évi III. tv. (régi Pp.) 206. §; 1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 200. § (1) bek., 207. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A peres felek családjai évek óta baráti kapcsolatban állnak. Annak érdekében, hogy az alperesek ne veszítsék el a végrehajtási árverés alatt álló, F. belterületi lakóház, udvar, gazdasági épület megjelölésű ingatlanukat, amelyben éltek, az alperesek fia és a peres felek megállapodtak abban, hogy a felperes feleségével hitelt vesz fel, a hitelből az árverésen megvásárolja az ingatlant, az ezzel kapcsolatos költségeit az alperesek megtérítik. Később a fiú visszavásárolja az ingatlant, addig pedig fizeti a hitel törlesztőrészleteit, amelyeket beszámíthat a vételárba. E megállapodásra tekintettel az alperesek a perbeli ingatlanban maradhattak, azt használják.
[2] A felperes a 2007. január 9-én tartott árverésen 14 300 000 forint vételáron megvásárolta az alperesek ingatlanát, megfizetett 1 800 000 forint árverési előleget, és a vételár kifizetéséhez felvett a házastársával 12 500 000 forint hitelt, melynek biztosítékául a házastárs ingatlanára jelzálogjog került bejegyzésre.
[3] A felperes 2007. június 8-án az alperesek fiával vételi jogot alapító szerződést kötött, amelyben 2008. szeptember 1-jéig vételi jogot engedett az ingatlanra. A szerződés 6. pontjában a fiú kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlan vételárának megfizetésével egyidejűleg megfizeti a felperes és házastársa által kifizetett törlesztőrészleteket, átvállalja és esedékességekor megfizeti az árverési vétellel kapcsolatban felmerült tulajdonszerzési illetéket, továbbá vállalja a 2007. június 1-jétől esedékes törlesztőrészletek megfizetését oly módon, hogy azt közvetlenül a felperes házastársa számlájára utalja. A szerződés 9. pontjában a felek rögzítették, hogy az ingatlanban az alperesek továbbra is háborítatlanul élhetnek mindaddig, amíg a jogosult vételi joga fennáll, viselik az ingatlan terheit és szedik annak hasznait. A vételi jog érvényesítésére nem került sor.
[4] A felvett hitel törlesztőrészleteire a felperes házastársának bankszámlájára az alperesek fia vagy lánya majdnem havi rendszerességgel teljesített fizetést 2007. július 2-től 2014. augusztus 21-ig összesen 10 716 700 forint összegben. 628 000 forintot a II. rendű alperes is fizetett a hitelszámlára. A felperes és házastársa a befizetéseket nem kifogásolta, amennyiben nem érkezett meg, ezt jelezték és kérték a részlet befizetését.
[5] A felperes a 2012. október 8-án kelt levélében felszólította az alpereseket az ingatlan 15 napon belüli elhagyására azzal, hogy amennyiben a felhívásnak nem tesznek eleget, eljárást indít az ingatlan kiürítése iránt. A felszólító levelet a posta nem kereste jelzéssel visszakézbesítette.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[6] A felperes az 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 98. §-ára, 99. §-ára, valamint 112. §-ára és 193. § (1) bekezdésére alapított módosított keresetében az alperesek kötelezését kérte az ingatlan kiürítésére, valamint egyetemlegesen 2008 októberétől havi 140 250 forint használati díj megfizetésére azzal, hogy a II. rendű alperes által a hiteltörlesztésbe teljesített 628 000 forint használati díjba történő beszámítását elfogadta. Előadta, hogy az alperesek jogalap nélkül birtokolják a tulajdonát képező ingatlant. A felvett hitelt már nem tudja fizetni, értékesíteni szeretné az ingatlant, ezt megelőzően szükséges, hogy az alperesek kiköltözzenek. A gyámhivatal 2008. szeptember 22-i levelében felhívta őket használati díj fizetésére, majd 2012. május és október között több alkalommal maga is felszólította őket az ingatlan elhagyására. Az opciós szerződés 9. pontjában a vételi jog lejártáig engedte meg, hogy az ingatlanban lakjanak. A használatban nem ellenérték nélkül állapodtak meg, amit igazol, hogy az alperesek, illetve a fiuk kötelezettséget vállaltak a tervezett végleges adásvételi szerződés megkötéséig havonta olyan összeg fizetésére, amely megegyezik a hitel törlesztőrészletének összegével. Az opciós szerződés 6. pontjából kitűnően az alpereseknek már a szerződés megkötésekor volt elmaradásuk. Annak ellenére, hogy nem indított ellenük peres eljárást, nem tekintette úgy, hogy az ingatlanban ingyen lakhatnak.
[7] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy a vételi jogot alapító szerződés alapján és az egyeztetések szerint is az volt a megállapodás, hogy háborítatlanul élhetnek az ingatlanban, amelyet a fiuk a megállapodott összeg ellenében megvásárol és az addig fizetett törlesztőrészletek a vételárba beszámításra kerülnek. Nem volt szó használati vagy bérleti díjról. A megállapodás a vételi jogot alapító szerződés lejárta után is élt, amelyet a felperesnek az a ráutaló magatartása bizonyít, hogy a törlesztőrészleteket továbbra is elfogadta. Nem kaptak felszólítást az ingatlan elhagyására, használati díj fizetésére, ezzel az igénnyel csak a peres eljárás megindításakor szembesültek.
[8] Az alperesek fia a perbelépési kérelmében úgy nyilatkozott, hogy nem járul hozzá az általa teljesített törlesztőrészletek használati díjba történő beszámításához. Ezzel egyező nyilatkozatot tettek az alperesek is.
Az első- és másodfokú ítélet
[9] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen a felperesnek az ingatlan használatáért 2012. október 1-jétől a kiköltözésükig havi 140 250 forint használati díjat, a jövőre nézve havonta előre esedékesen minden hónap 10. napjáig, továbbá az ingatlant 30 napon belül hagyják el és bocsássák a felperes birtokába. Az alperesek hátraléka 2012. október 1. és 2016. február 29. közötti időszakra 5 122 250 forint, melyet 30 napon belül kötelesek a felperes részére egyetemlegesen megfizetni. A keresetet ezt meghaladóan elutasította.
[10] Az indokolásában kifejtettek szerint elsődlegesen azt vizsgálta, hogy az alperesek milyen jogcímen használhatják, használhatták az ingatlant. Megállapította, hogy az árverési vételt követően maradtak az ingatlan birtokában, majd a vételi jog alapításáról szóló szerződés 9. pontja megalapozta a használati jogukat 2008. szeptember 30-ig. Az alperesek az elkövetkező években sem minősültek jogcím nélküli lakáshasználónak. A vételi jogot alapító szerződésben kikötött határidő lejártát követően a felperes éveken át elfogadta a törlesztőrészletek fizetését, sőt esetenként azt kifejezetten igényelte is. E magatartásából arra lehetett következtetni, hogy a megállapodásban foglaltakat a továbbiakban is irányadónak tekintette. Erre utal az is, hogy az alpereseket nem hívta fel az ingatlan elhagyására. A felek és H. D. L. tanú előadása alapján megállapítható volt, hogy az alperesek a felperes engedélyével használták az ingatlant. Az ingatlan használati idejét nem korlátozták, hiszen amikor a vételi jog lejárt, a felperes nem intézkedett az ingatlan kiürítése iránt, a hiteltörlesztés pedig a kialakult gyakorlat szerint folytatódott. Arra ugyanakkor nem lehetett következtetni, hogy a használat ellenértékéül szolgáltak volna a törlesztőrészletek. A felperes ráutaló magatartással beleegyezett abba, hogy az alperesek az ingatlant a szerződésben meghatározott határidő leteltét követően is használják, és e használat ellenében díjat nem követelt, vagyis szívességi lakáshasználatot engedélyezett.
[11] A szívességi lakáshasználat megszűnésére a Ptk. 585. § (1) bekezdés b) pontja az irányadó (EBH 2008.1862., BH 1999.456.). Az, hogy mikor venné meg az alperesek fia az ingatlant, létrejön-e a felek között erre vonatkozó megegyezés, egy bizonytalan jövőbeni esemény. A bizonyítás alapján nem lehetett megállapítani, hogy valóban eddig az ideig fennállt volna a szívességi lakáshasználat lehetősége. Meghatározott idő hiányában a használatot meg kellett vonni az alperesektől.
[12] A felperes nem bizonyította, hogy már 2008-ban felszólította az alpereseket a kiköltözésre vagy használati díj fizetésére. Az első, 2012 októberében kelt, kiköltözésre felszólító okirat nem kereste jelzéssel érkezett vissza, azonban annak alapján megállapítható volt, hogy a felperes élt a felmondási jogával és az ingyenes használatot megvonta az alperesektől. Innentől kezdve jogcím nélküli lakáshasználókká váltak, ezért az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 20. § (1) bekezdése alapján a felperes használati díjat követelhetett tőlük. Az Lt. 6. § (2) bekezdése szerint a használati díj mértékét – vita esetén – a bíróság állapítja meg. A perben beszerzett aggálytalan igazságügyi szakértői vélemény alapján a használati díj 140 250 forintban volt megállapítható, és annak megfizetésére az alperesek 2012 októberétől kezdődően kötelesek. A szívességi lakáshasználat megvonásával az alperesek használati joga megszűnt, ezért a felperes jogszerűen kérhette az ingatlan elhagyására kötelezésüket is.
[13] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a keresetet elutasította.
[14] Indokolása szerint a perbeli jogviszony tényleges tartalmát adó megállapodás az árverést megelőző alapmegállapodás. A felperes és a II. rendű alperes – illetve baráti kapcsolatban is lévő családjaik – közötti megállapodás lényegi eleme az volt, hogy a felperes árverési vevőként megvásárolja a perbeli ingatlant, melynek költségét a II. rendű alperes megtéríti a részére, és később az alperesek fia az ingatlant a felperestől megvásárolja, addig is fizeti az árverési vételhez a felperes által felvett kölcsön részleteit. E megállapodás szerves részeként jött létre a vételi jog alapítására vonatkozó szerződés is. A felperesek fia a szerződésben meghatározott határidőn belül vételi jogával ugyan nem élt, ez azonban az alapmegállapodás tényén, tartalmán nem változtatott.
[15] Az alperesek ingatlan-használata tehát egy atipikus megállapodáson, de nem a felperes által szívességi alapon (ellentételezés nélkül) biztosított lakáshasználati jogosultságon nyugszik. A cél és a szándék tükrében az ingyenesség kérdésének megítélése is egész más aspektust kíván. Az érintettek által kötött megállapodás mentén az alperesi használatnak jogcíme van, hiszen arra az eredeti megállapodáskor a felek nem tértek ki – legalábbis erre semmiféle bizonyítás nem folyt –, hogy amennyiben az opciós jogot – melynek körében a tényállás egyébként sem tisztázott – határidőben nem gyakorolják, miként alakul az alperesi használat, illetve hogyan számolnak el egymással a megállapodásban résztvevő felek, köztük az alperesek fia is.
[16] Tévesen következtetett az elsőfokú bíróság arra, hogy a 2012. októberi felszólítást követően az alperesek jogcím nélküli lakáshasználókká váltak. Hiányzik ezért a jogi alapja a használati díjkövetelésnek, valamint a kiürítésre kötelezésnek is. Az alpereseknek, illetőleg az alperesek fiának továbbra is szándékában áll megvásárolni az ingatlant, a peres eljárás során is tettek az alperesek vételi ajánlatot a felperes felé, továbbá még a per folyamán is fizették a részleteket. A kialakult helyzet egy mindenre kiterjedő elszámolási helyzetet eredményezett, akár a megállapodás jövőre nézve történő megszüntetése, akár az eddigi teljesítések elszámolása a kérdés. Enélkül használati díjigény nem érvényesíthető, a megállapodás szerinti megvásárlásig engedett használati megállapodás pedig a kiürítésre irányuló igényt is megalapozatlanná teszi még a bejegyzett tulajdonos részéről is.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[17] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.
[18] A II. és III. rendű alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Állították, hogy az ingatlant karbantartották, azt továbbra is meg kívánják vásárolni.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A Pp. 206. § (1) bekezdése szerint a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak egybevetése alapján állapítja meg; a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli, és meggyőződése szerint bírálja el. A felülvizsgálati eljárásban a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére nincs lehetőség. Felülmérlegelésre csak akkor kerülhet sor, ha a bíróság iratellenes, ellentmondó, a per adataiból okszerűen nem következő megállapítást tett, vagy a bizonyítási eljárás lefolytatására vonatkozó előírások megsértésével helytelen következtetésre jutott. Az adott esetben azonban ez nem volt megállapítható.
[20] A másodfokú bíróság okszerűen értékelte a bizonyítékokat és a peres felek egyező előadását. A peres felek valamennyien azt az előadást tették, hogy a megállapodásban rajtuk kívül részt vett az alperesek fia, a hitel felvételével kapcsolatban pedig a felperes házastársa is. Az alperesek ingatlanának megmentése érdekében szóban abban állapodtak meg, hogy a végrehajtási árverésen a felperes hitelből megvásárolja az ingatlant, azt az alperesek fia tőle vissza fogja vásárolni és törleszti a felvett hitelt, az alperesek erre a törlesztésre tekintettel maradhatnak az ingatlanban.
[21] Szerződésük tartalmát a felek szabadon állapíthatták meg [Ptk. 200. § (1) bekezdés]. A megállapodásuk egy több oldalú, a Ptk.-ban nem nevesített, komplex tartalmú, vegyes szerződés, amelyet az abban kikötött jogok és kötelezettségek alapján kell megítélni. A szerződés egyes tartalmi elemei (használat, távlati vétel, törlesztés) nem választhatók szét, a jogviszonyt nem lehet a használati rész kiemelésével minősíteni. Emiatt az alperesek használatát nem lehetett egyoldalúan megvonható szívességi lakáshasználatként értékelni. A másodfokú bíróság a Ptk. 207. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően értelmezte, hogy a végrehajtási árverés előtt már megkötött szóbeli megállapodásnak a távlati vétel szerves részét képezte, és ahhoz tartozóan később írásbeli opciós megállapodás is létrejött, de a szóbeli megállapodás nem szűnt meg azáltal, hogy a jogosult az opciós jogot nem gyakorolta. A másodfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy alpereseknek ehhez képest van jogcímük a perbeli ingatlan használatára, mégpedig az előbbiek szerinti komplex, vegyes szerződés, melynek tartalma alapján nem használati díjat fizetnek, hanem a felperes árverési költségeit térítik meg, a fiuk pedig törlesztőrészletet fizet.
[22] Az ítélet tartalmára vonatkozó eljárásjogi szabályokat, köztük az indokolási kötelezettséget (Pp. 220. §, 221. §) a másodfokú bíróság nem sértette meg, megállapítható volt ugyanis, hogy a döntését arra alapította, miszerint egyrészt az alperesi használatnak van jogcíme, másrészt a használat megvonásával a szerződés nem volt megszüntethető.
[23] Fennáll tehát a szerződést kötő felek között egy komplex, vegyes megállapodás, jogviszonyukat máig ez határozza meg. Az alperesek használati jogosultsága csak e megállapodás megszűnésével érhet véget. A felperes a felülvizsgálati kérelmében a megállapodás megszegésére hivatkozott, a kereseti kérelme azonban nem ezen alapult. A pernek nem volt tárgya a szerződésszegés, a jogerős ítélet indokolása sem tartalmaz ezzel kapcsolatos utalást, ezért a felülvizsgálati eljárásban nem lehetett vizsgálni sem azt, hogy a nem nevesített, komplex szerződést megszegték-e, sem azt, hogy a továbbiakban mi lehet e megállapodás sorsa. Mivel a felek által szóban kötött megállapodást a Ptk. nem nevesíti, s így nem szabályozza, arra – így a szerződésszegésre és annak jogkövetkezményeire – a Ptk. általános szabályai az irányadóak.
[24] A jogerős ítélet mindezekre tekintettel a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. V. 21.113/2017.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás