PÜ BH 2019/9
PÜ BH 2019/9
2019.01.01.
Amennyiben a közös tulajdoni hányad elidegenítésére vonatkozó adásvételi szerződés egyben az átruházott tulajdoni hányadhoz tartozó természetbeni használatot is rögzíti, a megállapodásnak megfelelő ingatlanhasználat esetén az eladó tulajdonostárs a vevő tulajdonostárstól többlethasználati díjra nem tarthat igényt, az adásvételi szerződés ugyanis az adott ingatlanrészre használati jogcímet biztosít [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 99. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perrel érintett ingatlan tulajdonosai 1980-tól a felperesi jogelődök voltak. Tulajdonszerzésükkor a telken már állt egy háromszintes, kétemeletes lakóház, valamint egy különálló, 72 m2 alapterületű virágüzlet. A felperesek jogelődei az ingatlan 1/3 tulajdoni hányadát 1985-ben a III. rendű alperes, további 1/3 részét 1987-ben az I. rendű alperes részére idegenítették el. Mindkét adásvételi szerződés meghatározta az átruházott tulajdoni hányadokhoz természetben tartozó részeket: a III. rendű alperes a lakóház földszinti része és az 1. megjelölésű pince, míg az I. rendű alperes az emeleti rész és a 2. számú pince birtokbavételére vált jogosulttá. A szerződéskötések időpontjában már ismert volt az a rehabilitációs terv, amelyben az adásvételeket követően a felperesi jogelődök birtokában visszamaradt 72 m2 alapterületű üzlethelyiség és 26 m2-es udvarterület kisajátítása szerepelt. A felperesi jogelődök az I. és a III. rendű alperesekkel kötött adásvételi szerződésekben az átruházott tulajdoni hányadnak természetben megfeleltetett részeket arra figyelemmel határozták meg, hogy a kisajátítás kizárólag a felperesi használatban maradó területeket érintse.
[2] A kisajátítás során az ingatlanból két önálló ingatlan jött létre: a jelen per tárgyát képező 118 m2 alapterületű, az I-II. rendű alperesek 1/3-1/3 arányú és a felperesi jogelődök 1/6-1/6 arányú osztatlan közös tulajdonában álló „lakóház, udvar”, valamint a 98 m2 alapterületű „épület, udvar”, amelynek kizárólagos tulajdonát a magyar állam a kisajátítással szerezte meg.
[3] A perbeli ingatlan használata a kisajátítást megelőzően és azt követően is az adásvételi szerződésekben meghatározott módon történt, az alperesek birtokába juttatott területeket az adásvételi szerződések megkötését követően sem a felperesi jogelődök, sem a felperesek nem használták. A 600 000 forintban meghatározott kisajátítási kártalanításból mind az I. és II. rendű alperes, mind a felperesek jogelődei azonos, 200 000-200 000 forint összegben részesültek.
[4] Az I. rendű alperes az épület emeleti részén 1997-ben felújítást végzett és 2014 májusáig működő melegkonyhás éttermet alakított ki. Az emeleti terület adottságai (egy szoba, étkező, konyha, mosogató, három vizeshelyiség, négy kisebb tároló) miatt ott jelenleg nem alakítható ki korszerű étterem, a lakáscélú használathoz pedig további átalakítások szükségesek.
[5] A felperesi jogelődök a jelen per megindítását követően – 2006-ban, illetve 2012-ben – elhaláloztak, jogutódaik a II-III. rendű felperesek.
[6] A III. rendű alperes a tulajdoni hányadát haszonélvezeti joga fenntartásával a II. rendű alperes, utóbb – a szerződés felbontásával egyidejűleg – a IV. rendű alperes részére ajándékozta. A IV. rendű alperes tulajdoni hányadát a III. rendű alperes haszonélvezeti jogától mentesen 2014 februárjában az I. rendű alperes vásárolta meg, így alakultak ki az ingatlan jelenlegi tulajdoni viszonyai: a „lakóház, udvar” 2/12-2/12 illetősége a II-III. rendű felperesek, 8/12 illetősége az I. rendű alperes tulajdona.
[7] A peres felek között az ingatlannal kapcsolatban a jelen pert megelőzően több per is folyamatban volt, így jogerős ítélet mondta ki azt is, hogy a felperesi jogelődök a kisajátítás után visszamaradó perbeli ingatlanban 1/6-1/6 arányú tulajdonjoggal rendelkeznek.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[8] A felperesi jogelődök keresete a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetésére irányult, ezen túlmenően az I. rendű alperestől és – tulajdonjoguk fennállásáig – a II-IV. rendű alperesektől többlethasználati díj megfizetését is kérték. A felperesek utóbb elálltak a tulajdoni hányadaiknak megfelelő ingatlanrészek birtokba adása iránti keresettől, e tekintetben a bíróság a pert megszüntette.
[9] Az alperesek a többlethasználati díj megfizetésére irányuló kereseti kérelem elutasítását kérték, míg a közös tulajdon megszüntetése tekintetében az I. rendű alperes viszontkeresettel kérte feljogosítását a felperesi tulajdoni hányadok magához váltására.
[10] A felperesek ellenezték, hogy a tulajdoni illetőségüket az I. rendű alperes megváltsa, ragaszkodtak az általuk kért megszüntetési mód elrendeléséhez.
[11] Mind a felperesek, mind az I. rendű alperes ellenezték a közös tulajdon természetben történő megosztását.
Az első- és a másodfokú ítélet
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével a közös tulajdont árverési értékesítés útján, 11 070 000 forint legkisebb árverési vételár meghatározása mellett azzal szüntette meg, hogy az árverési vételárból – beruházásai ellenében – 2 666 000 forint illeti meg az I. rendű alperest, míg a fennmaradó 8 404 000 forint vételárból, illetőleg az árverés során keletkező többletből a II-III. rendű felperesek, valamint az I. rendű alperes a tulajdoni hányadaik arányában részesülnek. A többlethasználati díj fizetésére irányuló kereseti kérelmet az elsőfokú bíróság elutasította (99. §). A felperesek többlethasználati díj iránti igényét az adásvételi szerződésekben rögzített, elkülönült használati rendre figyelemmel találta megalapozatlannak, mivel a megállapodást a felperesek nem vitatták és ahhoz mindvégig tartották magukat. Rámutatott: az eredeti ingatlan használati viszonyainak meghatározása során a felek azt tartották szem előtt, hogy a kisajátítás a felperesi használatban maradó területet (a virágüzletet és a 26 m2-es udvart) érintse és a felperesek csereingatlanhoz is jussanak. Tény, hogy az újonnan létrejövő perbeli ingatlanra vonatkozó felperesi tulajdonjog a használati megállapodásra tekintettel kiüresedett, azonban az alperesek a használati megállapodásnak megfelelően használták az ingatlant, ezért többlethasználati díj fizetésére nem kötelezhetők.
[13] A felperesek és az I. rendű alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét: elsődlegesen az I. rendű alperest jogosította fel arra, hogy 1 405 000 forint megváltási ár 15 napon belül történő kifizetése ellenében magához válthassa a II-III. rendű felperesek tulajdoni illetőségeit, míg az elsőfokú bíróság által alkalmazott árverési értékesítést másodlagosan, a megváltásra előírt határidő elmulasztása esetére rendelte el.
[14] A többlethasználati díj iránti kereseti kérelem kapcsán hangsúlyozta: az alperesek a perben annak elutasítását kérték, ezért arról érdemben kellett a bíróságnak határoznia. Rámutatott, hogy a felperesi jogelődök az alperesekkel kötött adásvételi szerződéseikben rögzítették az átruházott tulajdoni hányadokhoz tartozó használatot is, a kisajátítás után visszamaradó ingatlan korábbiak szerinti használata ugyanakkor sérthette a felperesi jogelődök birtoklási és használati jogait, azonban az adásvételi szerződésekkel kialakított használati rend megváltoztatását a felperesek 2003 szeptemberéig nem kérték. A másodfokú bíróság utalt arra: a 2003 novemberében a használat újrarendezése és a használati díj megfizetése iránt indult jelen perben a felperesi jogelődök igazolták, hogy 2003 szeptemberében az I-II. rendű alpereseket birtokba adásra és 1998. szeptember 4-től kezdődően többlethasználati díj fizetésére szólították fel. Peradat az is, hogy az I. rendű alperes felajánlotta a birtokbavételt a felperesi jogelődök részére, és a II. rendű alperes is csak a többlethasználatidíj-igényt vitatta, a perben azonban mindketten a kereset elutasítását kérték, a felperesek követelését legfeljebb a kisajátítási kártalanítás összege erejéig tartották alaposnak. A per későbbi szakaszában jogutódként perbelépő II-III. rendű felperesek terjesztették ki a keresetet a közös tulajdon megszüntetésére, a birtokba adás iránti kérelemtől azonban 2010. november 26-án elálltak – e tekintetben az elsőfokú bíróság a pert megszüntette –, és a közös tulajdonú ingatlan használatához, birtoklásához kapcsolódó igényt a továbbiakban nem érvényesítettek. A használat újrarendezésének hiányában azonban az alperesek birtoklása a használati megállapodás alapján jogszerű, a felperesek többlethasználatidíj-igénye pedig megalapozatlan volt. Rámutatott a másodfokú bíróság, hogy a felperesek a tulajdoni hányadaik ellenértékére is csak azért tarthattak igényt, mert annak teljesítését az alperesek nem ellenezték.
A felülvizsgálati kérelem és a felülvizsgálati ellenkérelmek
[15] A jogerős ítélet ellen a II-III. rendű felperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatásra és új határozat hozatalára utasítását kérve. Bejelentették, hogy az I. rendű alperes jogerős ítélet alapján megfizette a megváltási árat és tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kérte.
[16] Álláspontjuk szerint tévesen ítélték meg a bíróságok a többlethasználati díjjal kapcsolatos követelésüket: jogelődeik nem mondtak le az ingatlan használatáról az alperesekkel kötött adásvételi szerződésekben. Az sem felel meg a valóságnak, hogy az ingatlan használata szabályozott volt és a felperesek 2003-ig a használat újraszabályozását nem kérték, ugyanis a peres iratokból kitűnően már 1990-ben írásban bejelentették a tulajdonostársaknak a bérleti díj megfizetésére irányuló igényüket. Hangsúlyozták: az I. rendű alperes a többlethasználati díj jogalapját elismerte, kifogással csak a díj mértéke tekintetében élt, ezért is téves a másodfokú bíróságnak az I. rendű alperesi elismerést mellőző álláspontja. Utaltak a III. rendű alperes korábbi perben tett nyilatkozatára, melyben a III. rendű alperes ugyancsak elismerte a többlethasználati díj jogalapját és annak megfizetését is vállalta 2000 forint/hó összegben.
[17] Az I. rendű alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte.
[18] A II-III. rendű alperesek a többlethasználati díjra irányuló felülvizsgálati kérelem körében előterjesztett ellenkérelmükben ugyancsak a jogerős ítélet hatályának fenntartását kérték. Hangsúlyozták, hogy az ingatlan használata tekintetében mindenben a jogelődjük által kötött megállapodásnak megfelelően jártak el, többlethasználat nem történt, ennek megfelelően kérték a perben is a használati díjra irányuló kereseti kérelem elutasítását. A másodfokú bíróság megállapításával egyezően hivatkoztak arra is, hogy a birtokba adási keresettől való elállás önmagában kizárja a használati díj követelését.
A Kúria döntése és jogi indokai
[19] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[20] A Kúria mind az elsőfokú bíróság által lefolytatott szakértői bizonyítás, mind a többlethasználati díj fizetése tekintetében egyetértett a jogerős ítéleti döntéssel és annak indokaival.
[21] A többlethasználati díj fizetésére irányuló kereseti kérelem körében a Kúria rámutatott, hogy annak eldöntéséhez a bíróságoknak jogkérdésben kellett állást foglalniuk, és ehhez képest helyesen utaltak vissza az 1985-ben és 1987-ben kötött adásvételi szerződésekre. Az eltérő tartalmú perbeli előadások ellenére azt is helyesen értékelték a bíróságok, hogy végleges perbeli nyilatkozataikban az alperesek a többlethasználatidíj-igény elutasítását kérték. Amint arra a másodfokú bíróság helytállóan rámutatott: mindkét adásvételi szerződés egyben az ingatlanra vonatkozó használati, birtoklási rendet is rögzített (a felek a vételárat is erre tekintettel határozták meg), ami a vevők számára az adott ingatlanrész kizárólagos használatára vonatkozó jogcímet jelentett, eszerint pedig az adásvételi szerződésnek megfelelő használat esetén többlethasználati díj fizetésére nem kötelesek. Amennyiben a felperesek ennek ellenére többlethasználati díjra tartottak igényt, ahhoz nem egyszerűen ennek bejelentésére, hanem a használati megállapodás megváltoztatására lett volna szükség.
[22] Helytállóan mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy a birtokba adási – valójában a használat újrarendezése iránti – kereseti kérelemtől elálló felperesek jogcím hiányában nem tarthatnak igényt többlethasználati díjra az ingatlant a használati megállapodásnak (adásvételi szerződésnek) megfelelően használó alperesektől. A jogerős ítélet e megállapítása nem áll ellentétben a felperesek jogosultságát kimondó jogerős ítéleti rendelkezéssel, ugyanis a birtoklás és használat joga a felperesek tulajdonjogából fakad, nincs azonban akadálya annak, hogy a használat gyakorlásában a tulajdonostársak megállapodjanak, és a továbbiakban a megállapodásnak megfelelően használják az ingatlant. Ez a használat valósult meg a perbeli ingatlan vonatkozásában az 1985-ben és 1987-ben kötött adásvételi szerződéseknek megfelelően.
[23] A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 22.443/2016.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás