MÜ BH 2020/123
MÜ BH 2020/123
2020.04.01.
Ingatlan-nyilvántartási szempontból az elővásárlási jog jogosultja nem tehet olyan nyilatkozatot, melyben a vételi ajánlat elutasításával az elővásárlási jogát továbbra is fent kívánja tartani [109/1999. FVM rendelet (Vhr.) 75. § (1)–(2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A Győr-Moson-Sopron Megyei Kormányhivatal Soproni Járási Hivatal 38332/2/2018.02.27. számú határozatában felperes kérelmét a Sopron, belterület ... helyrajzi számú ingatlan 50/122 tulajdoni hányadára vonatkozó, a felperes javára benyújtott tulajdonjog bejegyzése iránt elutasította. A határozat indokolása szerint felperes javára – jogi képviselője útján – került előterjesztésre a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem 2017. február 27. napján. A tulajdonostárs, R. E. képviseletében február 28. napján jogi képviselője beadványt terjesztett elő arra hivatkozással, hogy az ingatlan résztulajdonosai között korábban jogvita volt. A Győri Törvényszék jogerős ítélete alapján az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa, s erre tekintettel nem tud lemondani elővásárlási jogáról, s az nem is értelmezhető. Erre figyelemmel az elsőfokú hatóság azt állapította meg, hogy kifejezetten olyan nyilatkozat áll rendelkezésre, amely az elővásárlási jogról való lemondással ellentétes, így az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), valamint a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 75. § (1) bekezdése alapján a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelem nem volt teljesíthető.
[2] A felperes fellebbezése alapján alperes 30.057/1/2018. számú határozatában az első fokon hozott határozatot helybenhagyta. Az alperes határozatának indokolása szerint megállapította, hogy az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél a résztulajdonos R. E. részére is kézbesítésre került, s arra nézve a tértivevényt a kérelmező csatolta. Erre tekintettel terjesztette elő az elsőfokú hatósághoz a résztulajdonos azt a nyilatkozatot, amely tartalmából egyértelműen az következik, hogy elővásárlási jogáról nem mond le. Tekintve, hogy a Vhr. 75. §-a szerint a lemondás a tulajdonjog-bejegyzés feltétele, így a fennálló elővásárlási jogra tekintettel a kérelem nem volt teljesíthető.
A kereseti kérelem és az alperesi ellenkérelem
[3] A felperes keresetében az alperes határozatának felülvizsgálatát és a tulajdonjog bejegyzésének elrendelését kérte adásvétel jogcímén. Kiemelte, hogy a felek a közhiteles ingatlan-nyilvántartási adatok alapján kötötték a szerződést, s a tulajdonjog bejegyzési kérelméhez csatolták a Vhr. szerinti mellékleteket. A felperes kiemelte, hogy az elutasítás megalapozatlan volt, mivel a Vhr. 75. § (2) bekezdésében foglaltaknak mindenben eleget tett. A felperesi értelmezés szerint az elővásárlási jog jogosultja a Vhr. 75. § (2) bekezdése szerint nem nyilatkozott, a felhívás közlését igazoló tértivevényt ugyanakkor a felperes kérelméhez csatolta.
[4] Az alperes ellenkérelmében a határozat indokai alapján a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú ítélet
[5] A Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 1.K.27.386/2018/6. sorszámú ítéletében a felperes keresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a rendelkezésre álló adatokból megállapítható, miszerint R. E. 18/22 arányban tulajdonosa a perben érintett ingatlannak. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs elővásárlási joggal rendelkezik. Az elvásárlási jogra tekintettel a felperes az adásvétel lényeges elemeiről tájékoztatta a tulajdonostársat és nyilatkozattételre hívta fel. Ezt az iratot az érintett 2018. február 15. napján postai úton átvette. A résztulajdonos a hatóságnál 2018. február 28. napján terjesztett elő nyilatkozatot, amelyben arra hivatkozott, hogy ő az ingatlan eladásához, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos nem járul hozzá. Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a Vhr. 75. § (1) bekezdése kifejezetten lemondó nyilatkozatot kíván meg az elővásárlási jogról, ugyanakkor az érintett nyilatkozata ezzel ellentétes, így helytállóan jutott arra a következtetésre a hatóság, hogy lemondás hiányában a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem nem teljesíthető.
A felülvizsgálati kérelem
[6] A felperes felülvizsgálati kérelme szerint az elsőfokú bíróság ítélete a Ptk. 5:165. §-ába, 5:170. §-ába, illetőleg a Vhr. 75. § (2) bekezdésébe ütközött. A felperes továbbra is arra hivatkozott, hogy eleget tett a Vhr. 75. § (2) bekezdésében foglalt kötelezettségének, mivel valamennyi szükséges okiratot csatolt. Az ingatlan-nyilvántartás az Inytv. 5. § (1) bekezdése alapján közhiteles hatósági nyilvántartás, a közhitelességre s ennek anyagi jogi joghatásaira az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények tekintetében – ha törvény ettől eltérően nem rendelkezik – a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. A felperes hivatkozott arra is, hogy az elővásárlásra jogosult az eljáró hatóság felé nyújtott be egy levelet, amely nyilatkozatnak nem értékelhető, illetőleg nyilatkozatot valójában a felperes felhívására nem tett. A felperes kiemelte azt is, hogy az előterjesztett nyilatkozat is ellentmondásos, mivel valójában nem mondott le a tulajdonostárs az elővásárlási jogáról, de nem is gyakorolta azt. A felperes megjegyezte továbbá, hogy az alperesi álláspont elfogadása esetén bármilyen közös tulajdonban történő adásvételt meg lehetne akadályozni bármelyik tulajdonostárs részéről egy földhivatalhoz címzett vitató levéllel, amely rendkívüli bizonytalanságot okozna.
A Kúria döntése és jogi indokai
[7] A felülvizsgálati kérelem alapos.
[8] A Kúria a jogerős ítéletet a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 108. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem korlátai között, az abban konkrétan megjelölt jogszabálysértések körében vizsgálhatja felül.
[9] A perbeli jogvita a felperes által kötött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog felperes javára történő bejegyezhetőségéhez kapcsolódott.
[10] A Kúria kiemeli, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak az előterjesztett okiratok alapján az ingatlan-nyilvántartást érintő kérelem teljesíthetőségéről kell döntenie, s e körben kizárólag az Inytv., valamint a Vhr. szabályaiból indulhat ki, amennyiben más típusú jogszabályi rendelkezések ettől eltérő szabályokat nem tartalmaznak. Az ingatlan-nyilvántartási ügy alapkérdése az előterjesztett okiratok bejegyzési alkalmassága, amely azonban jelenti azt is, hogy az okiratokkal kapcsolatos polgári jogi vitát az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem dönthet el, s az okiratokat is csak a jogszabályi keretek között vizsgálhatja. Amennyiben a felek között egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog vagy tény tekintetében polgári jogi jogvita áll fenn, úgy az azzal kapcsolatos végleges döntést a polgári ügyben eljáró bíróság jogerős ítélete jelenti, s annak következményeként az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos nyilvántartási helyzet is eldől.
[11] A Kúria kiemeli, hogy elővásárlási joggal terhelt ingatlan esetén a földhivatal eljárását a Vhr. 75. §-a pontosan meghatározza, attól eltérő vizsgálatot az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem végezhet, különös tekintettel az érintettek polgári jogi jogviszonyára, vagy az e körben fennálló vitájára. Az alperesnek, illetőleg az elsőfokú hatóságnak arról kellett volna állást foglalnia, hogy a felperes által előterjesztett okiratok a tulajdonjog bejegyzésére alkalmasak-e, és a felperes mennyiben a Vhr. 75. § (1) és (2) bekezdéseinek megfelelően járt el, amikor az elővásárlással kapcsolatos okiratokat benyújtotta. A Kúria kiemeli, hogy a Vhr. 75. § (2) bekezdése alapján az elővásárlási jogosulttal a vételi ajánlatot közölni kell, s nyilatkozatát vagy a vételi ajánlat közlésének igazolását a 75. § (2) bekezdése szerint mellékelni kell a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemhez. A Kúria megítélése szerint a felperes eljárása a Vhr. 75. § (1) és (2) bekezdései szabályainak megfelelt, s mivel nem vitathatóan a felpereshez az elővásárlási jog jogosultja határidőben nyilatkozatot nem intézett, így a felperes kizárólag a nyilatkozat közlését tudta igazolni az ingatlan-nyilvántartási hatóság felé.
[12] A Kúria megalapozottnak tartja a felperes azon felülvizsgálati hivatkozását, hogy az elővásárlási jog jogosultjának elsőfokú hatósághoz intézett levele a Vhr. 75. § (1) és (2) bekezdései körében nem értékelhető. A Kúria korábban több döntésében is kiemelte, hogy az elővásárlási jog jogosultjának egyértelmű és határozott nyilatkozatot kell tennie az elővásárlási jog gyakorlása kapcsán, arra nincs lehetősége, hogy az ajánlat elfogadását feltételhez kösse, mivel az nem jelent hatályos elfogadó nyilatkozatot (Kfv.II.37.009/2018/8.). Az elővásárlási jog jogosultjának földhivatalhoz intézett levele valójában a felperes szerződéskötési jogosultságát vitatja, de az semmiképpen nem tartalmaz nyilatkozatot az ajánlat elfogadására. A Kúria hangsúlyozza, hogy az elővásárlási jog jogosultja nyilatkozatában „nem tarthatja fenn” az elővásárlási jogot, illetőleg az abból eredő korlátozást, amennyiben a vételi ajánlatot vele közlik. Amennyiben nem tesz egyértelmű elfogadó nyilatkozatot, azt úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogát a vételi ajánlathoz képest nem gyakorolta.
[13] A Kúria megállapította azt is, hogy az eljárt ingatlan-nyilvántartási hatóságok a tulajdonostárs nyilatkozatának vizsgálatával ingatlan-nyilvántartási hatáskörüket túllépték, mivel a nyilatkozat értékelése a tulajdonostársak polgári jogi jogviszonyára tartozik. Arról jogvita esetén a polgári ügyben eljáró bíróság határozhat, eldöntve, hogy az ingatlan tulajdoni állapota miként alakul, s ehhez képest kit és milyen mértékben illet meg a törvényes elővásárlási jog.
[14] Az előzőek szerint az első fokon eljárt bíróság tévesen értelmezte az Inytv. 5. § (1) bekezdését, valamint 75. § (1) és (2) bekezdését az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata és annak jogkövetkezménye körében. Ez kihatott az érdemi döntésre is, mivel a tulajdonjog bejegyzésének egyéb feltételei adottak voltak. Összegzően tehát az ingatlan-nyilvántartási hatóságok elsősorban a Vhr. 75. § (2) bekezdésébe ütköző módon utasították el a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét.
[15] Az előzőekre tekintettel a Kúria az elsőfokú bíróság jogsértő ítéletét a Kp. 121. § (1) bekezdése szerint – a második mondat figyelembevételével – közigazgatási cselekményekre kiható hatállyal hatályon kívül helyezte, s az ügyben az első fokon eljárt ingatlan-nyilvántartási hatóságot új eljárás lefolytatására kötelezte. Az új eljárás során a felperes javára a tulajdonjog bejegyzését a kérelemnek megfelelő tartalommal teljesíteni kell.
(Kúria Kfv.II.38.287/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás