PÜ BH 2020/145
PÜ BH 2020/145
2020.05.01.
A szerződésszegés esetén gyakorolható visszatartási jog csak a szolgáltatás arányos részének visszatartását teszi lehetővé [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:139. § (1) bek., 6:336. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes ügyvezetője által képviselt M. Kft. és az alperes 2014. szeptember 21-én bérleti szerződést kötöttek, amely alapján az alperes a tulajdonát képező perbeli ingatlant megtekintett állapotban, az összes berendezési és felszerelési tárggyal együtt bérbe adta a nevezett társaságnak. A 10 éves határozott időre szóló bérleti szerződésben a bérleti jogviszony kezdő időpontjaként 2014. november 2-át jelölték meg, és a bérleti díjat az első hat hónapra 188 900 forint/hó + áfa, az azt követő időre 200 000 forint/hó + áfa összegben határozták meg. A bérlő az első 6 hónap bérleti díját – a bérbeadó által kiállított számla alapján – 2014. október 31-ig köteles volt megfizetni a bérbeadónak. A szerződés értelmében a bérleti díjon felül a bérlőt terhelte a közüzemi szolgáltatási díjak és a társasházi közös költség megfizetése is. A bérbeadó a szerződést rendkívüli felmondással, írásban – egyebek mellett – abban az esetben volt jogosult megszüntetni, ha a bérlő a bérletidíj-fizetési kötelezettségét a fizetésre megállapított időpontig nem teljesíti, és ezt a kötelezettségét a bérbeadó írásbeli felszólítása ellenére az eredeti határidőt követő 3 hónap elteltével sem teljesíti. A bérlő jogosult volt arra, hogy maga helyett más gazdasági társaságot jelöljön bérlőként.
[2] A felperes a szerződéskötéskor az ingatlanban volt ingóságok egy részét megvásárolta az alperestől, és azokat az ingatlanban tárolta.
[3] Az M. Kft. mint korábbi bérlő, a felperes mint új bérlő és az alperes mint bérbeadó 2014. november 17-én a bérleti szerződést módosították. Megállapodtak abban, hogy a bérleti szerződést a korábbi bérlőről a felperesre ruházzák át. A bérleti jogviszony kezdetének és az ingatlan birtokba bocsátásának időpontját 2014. november 17-ében határozták meg.
[4] A felek az utóbbi időpontban az ingatlan birtokba adásáról jegyzőkönyvet vettek fel, és abban rögzítették a mérőórák állását azzal, hogy a „gázóra későbbiekben (nincs felszerelve)”.
[5] A felperes 2015. február 16. és 2015. május 5. között írásban több alkalommal felszólította az alperest a gáz bekötésére, és közölte, hogy annak elmaradása, a fűtés megoldatlansága esetén bérleti díjat nem fizet.
[6] Az alperes 2016. július 25-én felszólította a felperest, hogy 8 napon belül fizessen meg 3 594 608 forint bérleti díjat és 255 805 forint közös költséget, ellenkező esetben a bérleti szerződést rendkívüli felmondással megszünteti.
[7] Az alperes a 2016. augusztus 17-én levelében – a fenti fizetési felszólításban megjelölt határidő eredménytelen elteltére hivatkozással – a bérleti szerződést 2016. augusztus 31-ével rendkívüli felmondással megszüntette. Felhívta a felperest, hogy az ingatlant 2016. szeptember 8-ig kiürítve bocsássa a birtokába. E felhívásnak a felperes nem tett eleget.
A kereseti kérelem, a viszontkereseti kérelem
és a felek védekezése
[8] A felperes módosított keresetében 1 439 418 forint bérleti díj visszafizetésére kérte az alperes kötelezését. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:336. § (2) bekezdésére hivatkozással előadta, hogy arra az időszakra, amely alatt az ingatlant érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatta, bérleti díj az alperesnek nem jár. A gáz bekötéséről, a fűtés biztosításáról az alperes a birtokba adás óta felhívás ellenére nem gondoskodott, ezért a 6 havi bérletidíj-előleggel jogalap nélkül gazdagodott, és azt a Ptk. 6:579. § (1) bekezdése alapján köteles visszafizetni.
[9] Keresetében a felperes – a Ptk. 6:139. § (1) bekezdésére, 6:332. § (1) bekezdésére és 6:336. § (2) bekezdésére utalással – kérte a felmondás jogellenességének és annak megállapítását, hogy az alperesnek bérleti díj az ingatlan birtokba adásától kezdődően mindaddig nem jár, amíg a bérlemény rendeltetésszerű használatra nem alkalmas. Kérte az alperesnek egy olyan működő gázkazán felszerelésére és üzembe helyezésére kötelezését, amely a bérleményben már meglévő csöveken és radiátorokon keresztül biztosítani tudja az ingatlan fűtését.
[10] Kérte továbbá az alperesnek 3 000 000 forint kártérítés (elmaradt haszon) megfizetésére kötelezését. Az utóbbi kereseti kérelmét arra alapította, hogy mivel az alperes a bérbeadói szavatossági kötelezettségét nem teljesítette, ezért a tervezett vendéglátóipari egységet megnyitni nem tudta, és ezzel jelentős bevételkiesést szenvedett el.
[11] Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet is előterjesztett, amelyben a felperesnek az ingatlan elhagyására, valamint 516 300 forint megfizetésére kötelezését kérte. Állította, hogy a rendkívüli felmondás a bérleti szerződést 2016. augusztus 31-én megszüntette, a felperes birtoklás azóta jogellenes, és helyette a megjelölt összegben a közös költséget a társasháznak megfizette.
[12] A felperes érdemi ellenkérelme a viszontkereset elutasítására irányult.
Az első- és másodfokú ítélet
[13] Az elsőfokú bíróság ítéletével a fenti ingatlan 6 hónapon belüli kijavítására, abban működőképes gázfűtés létesítésére kötelezte az alperest; megállapította az alperes 2016. augusztus 17-i rendkívüli felmondásának jogellenességét; az alperest 1 439 418 forint és késedelmi kamatai felperes javára való megfizetésére kötelezte; ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A felperest 222 245 forint alperes javára való megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította.
[14] A bizonyítás eredménye alapján megállapította, hogy a felperes törvényes képviselője tájékoztatta az alperes törvényes képviselőjét arról, hogy az ingatlanban kávézót kíván működtetni. Ez volt az a rendeltetési cél, amelyre az ingatlannak alkalmasnak kellett lennie. A korábbi bérlő a szerződés szerint megtekintett állapotban vette bérbe az ingatlant, és 2014 szeptemberében még összekapcsolt, ránézésre működőképes állapotban találta annak fűtésrendszerét. Emellett az alperes a 2014. szeptember 29-én kelt e-mail-üzenetében kifejezetten vállalta a működő fűtés biztosítását, és a birtokbaadási jegyzőkönyvnek a gázóra felszerelésének hiányát rögzítő bejegyzése is arra utalt, hogy a felperes várta a helyzet későbbi megoldását. Ez utóbbiak az elsőfokú bíróság álláspontja szerint olyan írásba foglalt jognyilatkozatok voltak, amelyek tartalma a Ptk. 6:7. § (3) bekezdése szerint a felek szerződéses kapcsolatának részévé vált.
[15] Mindezt a Ptk. 6:8. § (1) bekezdése alapján úgy értelmezte, hogy az alperes vállalta a működő fűtés kialakítását, amelynek módját a felperes választotta meg, és ennek megfelelően az alperes vállalta a gázóra későbbi felszerelését. Éppen ezért azzal, hogy az ingatlant működő gázfűtés nélkül adta át, hibásan teljesített. A felperes emiatt a Ptk. 6:159. § (2) bekezdés a) pontja alapján követelhette az ingatlan kijavítását, de mivel – szakkérdésről lévén szó – a kiépítendő gázrendszer pontos műszaki tartalma nem volt meghatározható, az elsőfokú bíróság csak „általánosan” rendelkezhetett a működő gázfűtés létesítéséről.
[16] Az elsőfokú bíróság egyetértett a felperesnek azon hivatkozásával, hogy az ingatlant az alperes hibájából nem tudja használni, és ezért a Ptk. 6:336. § (3) bekezdése alapján a hiba elhárításáig bérleti díj nem jár. Miután azonban az utóbbi jogszabályhely a bérleti díj visszakövetelhetőségéről nem rendelkezik, az alperes a jogalap nélküli gazdagodás szabálya [Ptk. 6:579. § (1) bekezdése] alapján volt köteles annak visszatérítésére.
[17] Minthogy az alperesnek bérleti díj nem járt, a díjfizetés elmaradása miatt a szerződést nem mondhatta volna fel, a közös költség fizetésének elmaradása pedig nem volt felmondási ok. Az elsőfokú bíróság a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) 123. §-ára hivatkozással kifejtette, hogy a felperes jogainak alperessel szemben való megóvása végett szükséges volt a felmondás jogellenességének megállapítása. A keresetnek ezért e részében helyt adott, míg az ingatlan kiürítése iránti viszontkereseti kérelmet elutasította.
[18] Az elmaradt haszon megfizetése iránti kereseti kérelem elutasítását a szükséges szakértői bizonyítás hiányával indokolta. A viszontkereset alapján kötelezte továbbá a felperest az alperes által bizonyítottan megfizetett közös költség mint szerződésszegéssel okozott kár megtérítésére.
[19] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett – a keresetnek részben helyt adó és a közös költség megfizetése iránti viszontkeresetet részben elutasító – rendelkezéseit részben és akként változtatta meg, hogy a keresetet teljes terjedelmében elutasította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[20] A feleknek a másodfokú eljárásban tett egyező nyilatkozatai alapján az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást azzal egészítette ki, hogy a felperes törvényes képviselője a szerződéskötéskor az ingatlanban volt ingóságok egy részét megvásárolta az alperes törvényes képviselőjétől, és ezek, a felperes tulajdonába került ingóságok az ingatlanban találhatók.
[21] A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 7. § (2) bekezdésére és a Ptk. 6:123. § (1) bekezdés c) pontjára utalással rögzítette, hogy az ingatlan akkor tekinthető rendeltetésszerű használatra alkalmasnak, ha abban működő fűtőberendezés van. A feleknek a szerződés módosítását megelőző üzenetváltásából megállapítható volt, hogy az alperes a fűtés kiépítését szerződéses feladatának tekintette. Mivel ennek ellenére a szerződésmódosítás időpontjában a helyiségben fűtés és gázellátás nem volt, ezért a felperes a Ptk. 6:332. § (1) bekezdése szerinti szavatossági jogaival élhetett volna, és követelhette volna a kijavítást, a bérleti díj leszállítását és felmondhatta volna a szerződést.
[22] A Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alapján viszont a bérlő a bérleti díj megfizetését csak abban az esetben tagadhatja meg, ha a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja. Ezzel szemben az adott esetben a felperes az ingatlant használja, a másodfokú eljárásban tett nyilatkozata szerint a saját tulajdonú ingóságait ott tárolja, és arra sem hivatkozott, hogy a helyiség zavartalan használatát az alperes akadályozná. Ennélfogva a teljes bérleti díj fizetésére köteles. A másodfokú bíróság ezzel kapcsolatban utalt a BH 2003.495. számú eseti döntésben kifejtett jogi álláspontra.
[23] Mindebből következően az alperes 2016. augusztus 17-i rendkívüli felmondása jogszerű volt, és a felek közötti szerződést megszüntette. Ennélfogva a felperes bérleti díj visszafizetése és kijavítás iránti kereseti kérelme nem volt megalapozott. (Az ingatlan kiürítése iránti viszontkereseti kérelmet elutasító ítéleti rendelkezés fellebbezés hiányában első fokon jogerőre emelkedett.)
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[24] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.
[25] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében – tartalmilag – a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott részének hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[26] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül. Emiatt annak felülvizsgálattal nem támadott, a közös költség megfizetése iránti viszontkeresetet részben elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést helybenhagyó részét nem érintette.
[27] Felülvizsgálati kérelmében a felperes vitatta a másodfokú bíróságnak a szerződéskötéskor a bérleményben található ingóságok megvásárlásával és azok későbbi birtoklásával kapcsolatos ténymegállapításait, továbbá sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a tényállást e körben nem tárta fel, bizonyítási eljárást nem folytatott le, és a bizonyítási teherről a feleket nem tájékoztatta. Ennek ellenére egyetlen eljárásjogi jogszabályhely megsértését sem állította. Ezek a felülvizsgálati támadások ezért érdemben nem voltak vizsgálhatóak.
[28] A felülvizsgálati eljárás tárgya a jogerős ítélet, amely csak olyan kérdésben támadható felülvizsgálati kérelemmel, amely az első- és másodfokú eljárásnak is tárgya volt (BH 2017.232.II., 2002.283.II.), ezért a felülvizsgálatnak csak olyan jogi álláspont, mulasztás szolgálhat alapjául, amely az eljárás korábbi szakaszaiban is a per tárgya volt (BH 1996.372.). Olyan új körülményre, amelyre a fél az első- és másodfokú eljárás során nem hivatkozott, a felülvizsgálati eljárásban nem lehet hivatkozni (EBH 2002.653.II.).
[29] A felperes felülvizsgálati álláspontja szerint az alperes rendkívüli felmondása azért sem volt jogszerű, mert nem felelt meg az Ltv. 25. § (1) és (2) bekezdései által támasztott követelményeknek. Az eljárás korábbi szakaszaiban azonban erre nem hivatkozott, s emiatt a bíróságok ebben a kérdésben nem is foglaltak állást. A felülvizsgálat ezért e hivatkozás megalapozottságának vizsgálatára sem terjedhetett ki.
[30] Minthogy a felülvizsgálati kérelem kiegészítésére nincs jogszabályi lehetőség (BH 2017.232.I.), a felperes által a felülvizsgálati határidő letelte után a felülvizsgálati kérelem kiegészítéseként előadott további érveket figyelembe venni nem lehetett.
[31] A Pp. 275. § (1) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének helye nincs; a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. Éppen ezért a felperes által a felülvizsgálati eljárás során csatolt újabb okiratok bizonyítékként már nem voltak értékelhetőek.
[32] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[33] A Kúria a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezése a felperes által megjelölt és érdemben vizsgálható okokból nem jogszabálysértő.
[34] A Ptk. 6:139. § (1) bekezdésének és 6:336. § (2) bekezdésének sérelmére alapított felülvizsgálati támadás megalapozottságának vizsgálatakor az alábbiakból kellett kiindulni. Azt, hogy a bérelt helyiségben működő fűtőberendezés nem volt, mindkét fokú bíróság megállapította. E tényből egyezően jutottak arra a jogi következtetésre, hogy a bérlemény a szerződésszerű használatra nem volt alkalmas, ami azt jelentette, hogy az alperes mint bérbeadó hibásan teljesített. Mindezt a felülvizsgálati eljárásban is irányadónak kellett tekinteni.
[35] Az alperest bérbeadóként terhelő kellékszavatosságra tekintettel a bíróságok helyesen hivatkoztak a Ptk. 6:332. § (1) bekezdésére, amely erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel rendeli alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett a felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A felperes a Ptk. 6:159. § (2) bekezdés a) pontjában meghatározott kellékszavatossági jogot érvényesített, keresetében az alperesnek a bérelt helyiségben található fűtőberendezés kijavítására kötelezését kérte.
[36] Ezzel szemben a felmondás jogellenességének megállapítása iránti kereset egyik jogalapjaként megjelölt Ptk. 6:336. § (2) bekezdése nem a bérlő által választható további kellékszavatossági jogot nevesít, hanem a bérlőt arra az időre, amely alatt a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, a bérleti díj fizetésének kötelezettsége alól mentesíti. A másodfokú bíróság ugyanakkor helyesen állapította meg, hogy az említett jogszabályi feltétel hiányában a felperes a bérleti díj fizetését nem tagadhatta meg. Ezt a jogi következtetését megalapozta az – a fentebb írtak szerint a felülvizsgálati eljárásban érdemben nem vizsgálható – ténymegállapítása, miszerint a felperes a bérleményt birtokában tartja, a saját tulajdonú ingóságait ott tárolja.
[37] A felperes a felmondás jogellenességének megállapítása iránti keresetét a Ptk. 6:139. § (1) bekezdésére is alapította. Eszerint szerződésszegés esetén a jogosult a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja. A visszatartási jogot tehát a Ptk. – a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 281. § (2) bekezdés a) pontjának a teljesítés idejére, valamint 306. § (4) bekezdésének a hibás teljesítésre vonatkozó rendelkezésének kiterjesztésével – bármely szerződésszegés esetére biztosítja. Ennek figyelembevételével a továbbiakban is megfelelően alkalmazhatóak azok a jogelvek, amelyeket a bírói gyakorlat a hibás teljesítés esetén gyakorolható visszatartási joggal kapcsolatban alakított ki.
[38] Annak megítélése körében, hogy a jogosult a visszatartási jogát megalapozottan gyakorolta-e, az ellenszolgáltatás arányos részét jogszerűen tartotta-e vissza, a bíróságnak vita esetén érdemi vizsgálódást kell lefolytatnia, tisztázva azt, hogy a teljesítés hibás volt-e, és a hibák javításának költségével a visszatartott összeg arányban áll-e. Kijavítási igény esetén olyan összeg visszatartására kerülhet megalapozottan sor, amely a javítás előre látható költségeihez képest nem tekinthető túlságosan nagynak [1/2012. PK vélemény (VI. 21.) 10. pontja]. (A kollégiumi véleménynek ezt a részét a Kúria Polgári Kollégiuma az 1/2014. PJE határozat 1. pontja szerint a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekintette.) Emellett mindaddig, amíg a jogosult a hibákat nem jelöli meg, a szavatossági igényét nem jelenti be, az ellenszolgáltatás arányos része visszatartásának nincs helye (BH 1996.544.).
[39] Mindez az adott esetben azt jelentette, hogy a felperes az alperes hibás teljesítésére tekintettel az általa kért kijavításig a bérleti díj arányos részét jogosult volt visszatartani. Azzal, hogy az ingatlan birtokba adását követően az alperest több ízben is felhívta a gáz bekötésére, a fűtés megfelelő biztosítására, és közölte, hogy annak elmaradása esetén bérleti díjat nem fizet, az említett kellékszavatossági igényét érvényesítette, és ahhoz kapcsolódóan a visszatartási jogát gyakorolta. Ez ugyanakkor azt eredményezte, hogy a 2014. szeptember 21-én 10 éves határozott időre kötött bérleti szerződés alapján – a jogelődje által a szerződéskötéskor 6 hónapra előre megfizetett bérleti díjon felül – az alperes 2016. augusztus 17-i rendkívüli felmondásáig bérleti díjat egyáltalán nem fizetett. Ez a joggyakorlás nem felelt meg a Ptk. 6:139. § (1) bekezdése által megfogalmazott arányosság követelményének, a szerződésszegés esetén gyakorolható visszatartási jog ugyanis csak a szolgáltatás arányos részének visszatartását teszi lehetővé. Ennélfogva helytállónak tekinthető a másodfokú bíróságnak az – a kereset elutasításához vezető – megállapítása, hogy az alperesnek a bérletidíj-fizetési kötelezettség elmulasztására alapított rendkívüli felmondása jogszerű volt.
[40] A felülvizsgálati kérelmében a felperes helyesen hivatkozott arra, hogy a bérleti szerződés értelmében az alperes bérbeadóként a bérleti díj tekintetében számla kiállítására volt köteles. Arra is helyesen utalt, hogy e kötelezettség elmulasztása az általa megsértett jogszabályhelyként megjelölt Ptk. 6:150. §-a szerinti közbenső szerződésszegésnek minősült.
[41] Mindennek azonban a rendkívüli felmondás jogszerűsége szempontjából jelentősége nem volt. Egyrészt a jogerős ítéletben foglalt, és – a fentiek szerint – a felülvizsgálati eljárásban irányadónak tekintendő tényállás a számlaadási kötelezettség megsértésével kapcsolatos megállapítást nem tartalmazott. (Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében is vitatta a felperes e körben tett tényállítását.) Másrészt a felülvizsgálati kérelemben is felhívott GK 66. számú állásfoglalás I. pontja szerint számlázási kötelezettség elmulasztása vagy késedelmes teljesítése az ellenszolgáltatásnak a szolgáltatás teljesítéskor való esedékessé válását nem érinti, jogosulti késedelemként azonban a kötelezett – késedelmikamat-fizetési kötelezettséget előidéző – egyidejű fizetési késedelmét kizárja. [A Kúria Polgári Kollégiuma az említett kollégiumi állásfoglalást az 1/2014. PJE határozat indokolásának 5. pontja értelmében a Ptk.-ba beépültnek tekintette, és ezért annak alkalmazása körében nem tartotta irányadónak, de hangsúlyozta, hogy az a Ptk. normaszövegének értelmezésében, a jogi érvelés alátámasztásában felhasználható.]
[42] A Kúria a kifejtettekre figyelemmel a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. V. 20.218/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás