PÜ BH 2020/15
PÜ BH 2020/15
2020.01.01.
I. Föld eladása esetén a megkötött adásvételi szerződésben a vevő helyébe csak az elővásárlásra jogosultak sorrendjében előrébb álló elővásárlásra jogosult léphet, azaz aki a szerződéses vevőt megelőző ranghelyen gyakorolta elővásárlási jogát.
II. Ha a nyertes pályázó (illetve árverező) és az elővásárlási jogával élt személy azonos ranghelyen jogosult elővásárlási jogra, közöttük nincs sorsolási helyzet; csak a több azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult között kell sorsolást tartani [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:223. § (2) bek., 262/2010. (XI. 17.) Korm. r. 28. § (2) bek., 32/A. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az I. rendű alperes a perbeli – 2020. március 1-jéig haszonbérleti joggal, a III. rendű alperes javára bányaszolgalmi- és vezetékjoggal terhelt – földjére nyilvános árverést követően 2016. március 2-án 98 400 000 forint vételáron a II. rendű alperessel kötött adásvételi szerződést, aki elővásárlásra jogosult a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e), a (4) bekezdés a)-b), a (2) bekezdés b) pont alapján. Az adásvételi szerződésre a felperes elfogadó jognyilatkozatot tett, mint elővásárlásra jogosult a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdés b) és a (4) bekezdés a) pont alapján. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került a II. rendű alperes tulajdonjoga és a vételárat finanszírozó IV. rendű alperes elidegenítési, terhelési tilalommal biztosított jelzálogjoga. A felperes a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (továbbiakban: Fétv.) 18/A. §-ára tekintettel megállapodott a haszonbérlővel a haszonbérleti jogviszony lejáratának módosításáról 2018. október 31-re. A H. Mezőgazdasági és Élelmiszeripari Ellenőrző és Tanúsító Kft. 2016. július 4-én kiállított igazolása szerint a felperes ökológiai gazdálkodást folytat.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a keresetében kérte megállapítani, hogy az I. és a II. rendű alperes adásvételi szerződése vele szemben hatálytalan [Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdése], jogkövetkezményeként kérte az eredeti állapot helyreállítását [Ptk. 6:119. § (2) bekezdése, 6:112. §]: a II. rendű alperes tulajdonjogának, a IV. rendű alperes jelzálogjogának törlését, az I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzését. Kérte annak megállapítását is, hogy az adásvételi szerződés az I. rendű alperes és közötte jött létre, kérte a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Másodlagosan az alperest sorsolás lefolytatására kérte kötelezni [a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) 28. § (2) bekezdése].
[3] Az I., a II. és a IV. rendű alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a felperest nem illeti meg a II. rendű alperest sorrendben megelőző elővásárlási jog, legfeljebb őket egy sorban illeti. Erre tekintettel a felperes elsődleges, a II. rendű alperest megelőző elővásárlási jogára alapított keresetét a felperes elfogadó jognyilatkozatának a tartalmi és formai megfelelőségének vizsgálatát mellőzve elutasította. A sorsolás lefolytatására kötelezés, mint az elővásárlási jog megsértése miatt az adásvételi szerződés hatálytalanságának a jogkövetkezménye, nem alkalmazható.
[5] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú bíróság ítélete megfelel a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (továbbiakban: Pp.) 213. § (1) és a 221. § (1) bekezdése előírásainak. Az érdemi döntéssel egyetértett, annak indokait azonban nem osztotta. Rámutatott, hogy a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó szabályaihoz képest a földnek minősülő ingatlanok tekintetében a Földforgalmi tv. speciális rendelkezéseket tartalmaz. A Földforgalmi tv. 22. § (2), 30. § (1), 21. § (3)–(7) bekezdése felhívásával ügydöntő jelentőséget a felperes elfogadó nyilatkozata tartalmának tulajdonított. Miután a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése szerint a jognyilatkozata a 13. § (4) bekezdés a) pontjában előírt kötelezettségvállalást nem tartalmazza, és a tulajdonszerzés céljára alapított elővásárlási jogosultságát bizonyító okiratot sem csatolt, a 21. § (9) bekezdése szerint úgy kell tekinteni, mint ha az elővásárlási jogát a felperes nem gyakorolta volna. Ebből következően az adásvételi szerződés hatálytalansága nem merülhet fel, ezért és mert az I. rendű alperes az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit nem sértette meg, a felperest az általa érvényesített jogok egyike sem illeti meg.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó határozat hozatalát, másodlagosan az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.
[7] A I., a II. és a IV. rendű alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítéletet kérte hatályában fenntartani a hivatkozott jogszabálysértés hiányában.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos, a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta, azonban az alábbi eltérő indokok alapján.
[9] Ami a felperes elsődleges keresetének az elutasítását illeti, a másodfokú bíróság feleslegesen alapította döntését a Földforgalmi tv. 13. § (4) bekezdés a) pont szerinti kötelezettségvállaló nyilatkozat hiányára, valamint a 18. § (2) bekezdés b) pont utolsó fordulata szerinti cél igazoltságának a hiányára. Az elsőfokú bíróság járt el helyesen, amikor e körülmények érdemi vizsgálata nélkül utasította el a felperes elsődleges keresetét. Az I-II. rendű alperesek közötti adásvételi szerződés ugyanis nem sérti a felperes elővásárlási jogát, mert az elővásárlási joga az elfogadó nyilatkozata szerint nem előzi meg a II. rendű alperesét, hanem csak azzal azonos rangsorban áll fenn.
[10] Föld eladása esetén az elővásárlásra jogosultak közötti sorrendbeli ranghely a Földforgalmi tv. 18. § (1), (2) és a (3) bekezdése szerint állapítható meg, a 18. § (4) bekezdése a)-c) pontja pedig az (1) bekezdés c)-e) pontjában, a (2) és (3) bekezdésben meghatározott jogosulti csoportokon belül hivatott a sorrendet eldönteni. A Kúria már több határozatában rámutatott arra, hogy a megkötött adásvételi szerződésben a vevő helyébe csak az elővásárlásra jogosultak sorrendjében előrébb álló elővásárlásra jogosult léphet, azaz aki a szerződéses vevőt megelőző ranghelyen gyakorolta elővásárlási jogát. A felperes a keresetében alappal nem hivatkozhat az elővásárlási joga megsértésére, az alperesek által kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságára, ha az elővásárlási joga gyakorlásakor nem igazolta az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában irányadó sorrendben az adásvételi szerződés szerinti vevőt megelőző elővásárlási jogát [Pfv.VI.20.391/2018/15., Pfv.VI.21.209/2018/13., Pfv.VI.22.397/2017/8]. Márpedig a perbeli esetben a nyertes árverező II. rendű alperes a szerződéses nyilatkozata, és az általa kötött adásvételi szerződésre elfogadó nyilatkozatot tett felperes jognyilatkozata szerint az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a Földforgalmi tv. azonos, a (2) bekezdés b) pontja szerinti ranghelyen jogosultak elővásárlásra. E jogosulti csoporton belül sem állapítható meg a felperes javára a sorrendbeli elsőbbség a mindkettejük által hivatkozott Földforgalmi tv. 18. § (4) bekezdés a) pontra tekintettel.
[11] Ami a felperes másodlagos kereseti kérelmét illeti, érdemben azt is helyesen utasították el az eljárt bíróságok, mert a perbeli esetben az I. rendű alperesnek nem kellett sorsolást tartania. Az adásvételi szerződés szerinti vevő (nyertes pályázó, illetve árverező) és az elővásárlási jogosult között ugyanis nincs sorsolási helyzet, csak a több azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult joggyakorló között kell sorsolást tartani [R. 32/A. § (1), 28. § (2) bekezdés]. Ezt a Kúria a fent hivatkozott Pfv.VI.21.209/2018/13. számú határozatában is kifejtette. Kizárólag a szerződéses vevőt az elővásárlásra jogosultak sorrendjében megelőző elővásárlási joggyakorlók versenghetnek egymással azért, hogy közülük ki léphet az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe: ki közülük a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult.
[12] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet – eltérő indokolással – hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.763/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás