KÜ BH 2020/162
KÜ BH 2020/162
2020.05.01.
A nem megfelelő tulajdoni hányadot tartalmazó szerződésen alapuló bejegyzési kérelem nem alkalmas hiánypótlásra [1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26. § (9) bekezdés, 32. § (1) bekezdés. 39. § (3), (4) bekezdés].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A Budapest IX. kerület ... hrsz.-ú, természetben a Budapest ... alatti ingatlan 635/13314 tulajdoni hányada a felperes tulajdonát képezi. A felperes, mint eladó a nevében meghatalmazás alapján eljáró édesanyján keresztül 2014. november 3-án adásvételi szerződést kötött B. A. meghatalmazott által képviselt mostohatestvérével, az alperesi beavatkozóval (a továbbiakban: beavatkozó) a fenti ingatlan 635/13134 tulajdoni hányadára 45 000 000 forintos vételáron. A szerződés 2. pontja rögzíti, hogy H. M. haszonélvező a szerződéshez csatolt külön nyilatkozatban hozzájárult ahhoz, hogy az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljön. A szerződést a beavatkozó jogi képviselőjén keresztül a szükséges mellékletekkel együtt 2014. november 21-én benyújtotta az elsőfokú ingatlan-nyilvántartási hatósághoz. A felperes a 2014. október 31-én kelt beadványában arról tájékoztatta a hatóságot, hogy az édesanyja részére az elidegenítésre adott meghatalmazást 2014. november 3-án visszavonta, amelyről a meghatalmazottat tájékoztatta. Az irat az elsőfokú hatósághoz 2014. november 6-án érkezett meg.
[2] Az elsőfokú hatóság a 2015. március 18-án kelt határozatában a tulajdonjog-bejegyzés és a haszonélvezeti-jog--törlés iránti kérelmet elutasította, mivel az eladó a szerződés aláírása előtt visszavonta a meghatalmazott aláírásra vonatkozó meghatalmazását. A beavatkozó fellebbezésére eljárt alperes a 2015. április 24-én hozott határozatában az elsőfokú határozatot megsemmisítette és az elsőfokú hatóságot új eljárás lefolytatására utasította. Előírta, hogy a hatóság adjon ki hiánypótlási felhívást a bejegyzési kérelem teljesíthető része vonatkozásában, majd annak eredményétől függően bírálja el érdemben a kérelmet.
[3] Az elsőfokú hatóság 2015. június 29-én hozta meg új eljárás eredményként határozatát, amelyben a tulajdonjog bejegyzésére és a haszonélvezeti jog törlésére irányuló beavatkozói kérelmet elutasította. Az indokolásban kifejtette, hogy a felperes a szerződés aláírása előtt visszavonta meghatalmazását édesanyjától, aki ezáltal az okirat aláírására nem volt jogosult. A bejegyzés iránti kérelmet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 32. § (2) bekezdés g) pontja és 39. § (3) bekezdés d) pontja alapján kellett elutasítani. A beavatkozó hiánypótlási felhívás ellenére nem közölte H. M. pontos személyazonosító számát, valamint édesanyja nevét, ezért a haszonélvezeti jog törlése iránti kérelem is elutasítást nyert.
A beavatkozó fellebbezését elbíráló alperes a 2015. augusztus 17-én kelt határozatában az elsőfokú határozatot helybenhagyta.
[4] Az alperes határozatát jelen per beavatkozója – ott felperese – keresettel támadta, a Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a 8.K.34.445/2015/9. számú ítéletében az alperes határozatát az elsőfokú határozatra kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Az indokolás szerint az új eljárásban a tulajdonjog-bejegyzési kérelem az Inytv. 39. § (3) bekezdés d) pontjára alapítottan nem utasítható el. A visszavonásra vonatkozó egyoldalú jognyilatkozat alakisági és tartalmi követelményeknek való megfelelése olyan érvényességi kérdés, továbbá annak időbeli közlése olyan hatályosulási kérdés, amely kihat a képviseleti joggal összefüggő jognyilatkozat eredményeként létesülő kötelem, így a szerződés érvényessége kérdésére, ennek elbírálására polgári bíróság rendelkezik hatáskörrel.
[5] A Kúria a Kfv.III.37.728/2016/5. számú ítéletében a fenti elsőfokú ítéletet hatályában fenntartotta. Kifejtette, helytállóan jutott a bíróság arra a következtetésre, hogy nem az ingatlan-nyilvántartási hatóság az a szerv, amely a meghatalmazás visszavonásának konzekvenciáit levonhatja. A tulajdonjog-bejegyzési kérelemhez benyújtott okiratok tartalmi és formai vizsgálata képezi az ingatlan-nyilvántartási eljárás tárgyát. Helyesen adott erre vonatkozóan iránymutatást a bíróság ítéletében, utalva a hiánypótlás lehetőségének/szükségességének megvizsgálási kötelezettségére is. Az Inytv. 39. § (3) bekezdés d) pontja a perbeli esetben a bejegyzési kérelem elutasításakor nem alkalmazható. Ezen törvényi előírás ugyanis a „nyilvánvalóan azonosítható aláírás” vizsgálatát igényli, a bejegyzési kérelemhez mellékelt adásvételi szerződés tekintetében azonban ez nem kérdőjelezhető meg. A közigazgatási hatósági eljárásban és perben polgári jogi igény nem bírálható el, a felek ez irányú kérelme polgári per keretében dönthető el.
[6] Az új eljárás során a beavatkozó csatolta a jogi képviselője által szövegezett, 2017. május 8-án kelt adásvételi szerződés módosítást, amelyet a felperes nevében az édesanyja, a beavatkozó nevében B. Á. írtak alá meghatalmazottként. A szerződésmódosítás 2. pontja szerint az alapszerződés 1. és 13. pontjában számelírás folytán a tulajdoni hányad tévesen került rögzítésre. Ezért ezt a két pontot akként módosítják, hogy a tulajdoni hányad helyesen 635/13314. A beavatkozó csatolta a felperes által 2014. július 17-én édesanyjának adott meghatalmazás módosítását is, amelyben szintén kijavításra került a tulajdoni hányad.
[7] Az elsőfokú hatóság a 2017. október 10-én kelt határozatában a beavatkozó tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét és H. M. haszonélvezeti joga törlése iránti kérelmét elutasította, mert egyrészt a haszonélvezeti jog vonatkozásában H. M. személyazonosító száma és anyja neve nem került csatolásra. Másrészt a beavatkozó B. Á.-nak adott meghatalmazása javítva a tulajdoni lapon szereplő tulajdoni hányaddal nem került benyújtásra, harmadrészt a felperes részéről édesanyjának adott meghatalmazás nem megfelelően került javításra.
[8] A fellebbezés folytán eljárt alperes a 2017. november 29-én hozott 31145/1/2017. ügyiratszámú határozatában az elsőfokú határozatot részben megváltoztatta. Az I. pontban helyt adott a beavatkozó tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének. A II. pontban egyfelől elrendelte a perbeli ingatlan 635/13314 hányadára a felperes tulajdonjogának törlését, másfelől elrendelte ugyanarra a tulajdoni hányadra a beavatkozó tulajdonjogának vétel jogcímén való bejegyzését, harmadsorban elrendelte a tulajdoni lapról az elutasítás és a fellebbezés tényének törlését. A III. pontban az alperes helybenhagyta a haszonélvezeti jog törlése iránti kérelem elutasítására vonatkozó döntést.
[9] Az alperes az indokolásban kiemelte, a beavatkozó jogi képviselője által javított felperesi meghatalmazás valóban nem fogadható el, mivel a jognyilatkozat módosítása csak meghatározott alakban történhetett volna. Az eredeti, 2014. november 21-én benyújtott meghatalmazás nagyobb tulajdoni hányadra vonatkozott, annak terjedelmét a meghatalmazott nem lépte túl azzal, hogy kisebb tulajdoni hányadra módosította a szerződést. Ennélfogva az adásvételi szerződés a 2017. május 8-i módosítással bejegyzésre alkalmas volt. Az elsőfokú hatóság tévedett, amikor a kérelem tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó részét elutasította.
Ezt meghaladóan a haszonélvezeti jog törléséhez hozzájáruló nyilatkozatában H. M. haszonélvező személyazonosítója, valamint az anyja neve nem került javításra, így a kérelem haszonélvezeti jog törlésére vonatkozó része nem teljesíthető.
A kereseti kérelem
[10] A felperes keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát.
Az elsőfokú ítélet
[11] A közigazgatási és munkaügyi bíróság jogerős ítéletében az alperes határozata rendelkező részének I. és II. pontjában foglalt rendelkezéseket hatályon kívül helyezte és e körben az alperest új eljárásra kötelezte. Az indokolásban felhívta az Inytv. 32. § (1) bekezdés c), 39. § (3) bekezdés a), 39. § (4) bekezdés a) pontjait, 32. § (4), 33. § (2) bekezdéseit; a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:63. § (1), 6:191. § (1) bekezdéseit, valamint a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 339. § (1) bekezdését. Hangsúlyozta, az elsőfokú hatóság és az alperes is úgy ítélték meg, hogy a felperesi meghatalmazás kijavított formában nem fogadható el, miután a jognyilatkozat módosítása csak meghatározott alakban történhetett volna. Az irányadó kúriai ítéletre figyelemmel nem az ingatlan-nyilvántartási hatóság az a szerv, amely a felperes által adott meghatalmazás visszavonásának konzekvenciáit levonhatja.
[12] A bíróság megítélése szerint a felperes megalapozottan hivatkozott az Inytv. 39. § (3) bekezdés a) pontjában foglaltakra, amely szerint nem alkalmas a hiánypótlásra az az okirat, amelyben az ott megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni. Helytálló a felperesnek az Inytv. 39. § (4) bekezdés a) pontjára utalása is, miután a tulajdoni lapon és a benyújtott eredeti meghatalmazáson szereplő adatok a tulajdoni hányad tekintetében ellentmondóak. Nincs jelentősége annak, hogy az eredeti meghatalmazás nagyobb tulajdoni hányadra vonatkozott, miután az Inytv. 39. § (3) bekezdés a) pontjából következően az okirat tartalma és a jogcím tekintetében nincs helye módosításnak. Ezért az eredeti meghatalmazás alapján a módosított szerződés sem volt elfogadható.
[13] Az új eljárás során az alperes köteles figyelembe venni az Inytv. 39. § (3) bekezdés a) pontjában és 39. § (4) bekezdés a) pontjában írtakat.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[14] A jogerős ítélet ellen a beavatkozó terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak hatályon kívül helyezése és a kereset elutasítása iránt. Okfejtése szerint az ítélet sérti az Inytv. 26. § (9) bekezdésében, 32. § (1) bekezdés c) pontjában, 39. § (2)–(4) bekezdéseiben, valamint a Ptk. 6:6. § (1), (2) bekezdéseiben és 6:191. § (1)–(3) bekezdéseiben írtakat.
[15] Rámutatott, az irányadó hivatkozott jogszabályhelyek lehetőséget biztosítottak a szerződés aláírására az eljáró meghatalmazottaknak, ennek figyelmen kívül hagyása jogszerűtlenül történt. A 2017. május 8-án kelt szerződésmódosítás megfelelt a Ptk. 6:6. § (1), (2) bekezdéseiben és az Inytv. 39. § (3) bekezdés a) pontjában foglalt követelményeknek. A szerződésben elidegenített tulajdoni hányad megfelelt a tulajdonos tulajdoni hányadának, azt nem lépte túl. Jogszerűtlen az a bírósági érvelés, hogy a többen nincs benne a kevesebb. Ez nemcsak a matematikai törvényszerűséggel, hanem a felsorolt jogszabályhelyekkel is ellentétes. Az ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja, hogy a meghatalmazáson miért szerepel nagyobb tulajdoni hányad és a nagyobb tulajdoni hányadra adott meghatalmazás alapján a meghatalmazott miért kisebb tulajdoni hányadot idegenít el.
[16] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében az ítélet hatályában fenntartását indítványozta. Az alperes nyilatkozatot nem terjesztett elő.
A Kúria döntése és jogi indokai
[17] A felülvizsgálati kérelem alaptalan.
[18] A Pp. 275. § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének helye nincs. A Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálható felül.
[19] A Kúria álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a pontosan és törvényesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetést vont le. A felülvizsgálati bíróság egyetért a jogerős ítéletben foglaltakkal, a felülvizsgálati kérelmet elbírálva az alábbiakat fejti ki.
[20] A Kúria elsődlegesen utal arra, hogy a felperes által 2014. július 17-én adott meghatalmazás visszavonásának jogszerűségéről, a konzekvenciák levonásáról sem az ingatlan-nyilvántartási hatóság, sem a közigazgatási bíróság nem dönthet, ezen polgári jogi kérdés eldöntésére a polgári bíróság rendelkezik hatáskörrel. Helyesen hivatkozott az elsőfokú bíróság a fenti jogi érvelést tartalmazó Kfv.III.37.728/2016/5. számú kúriai ítéletre.
[21] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a bejegyzés alapjául szolgáló ingatlan-adásvételi szerződés 2017. május 8-án történt módosítását a felperes nevében édesanyja mint meghatalmazott írta alá, akinek adott meghatalmazását a felperes visszavonta, az előző pontban írtaknak megfelelően a visszavonás jogszerűségét polgári bíróság döntheti el. Ennek megfelelően a 2017. május 8-i szerződésmódosítás jogszerűsége szintén a meghatalmazás visszavonásához kapcsolódó jogkérdés, amiről az ingatlan-nyilvántartási hatóság és a közigazgatási bíróság nem jogosult dönteni, ez szintén polgári bírósági hatáskörbe tartozik.
[22] A Ptk. 6:6. §-a az alakisághoz kötött jognyilatkozatra, míg 6:191. §-a a szerződés felek általi módosítására irányadó rendelkezéseket tartalmazza. Az Inytv. 26. § (9) bekezdés első mondata szerint a kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható vagy módosítható, amíg abban az ingatlanügyi hatóság nem hozott határozatot.
[23] A Kúria rámutat, az elsőfokú ítélet nem sérti a fenti jogszabályhelyeket, mert – a korábban kifejtetteknek megfelelően – a szerződés módosításának jogszerűsége a meghatalmazás módosításának vizsgálatához kapcsolódik, mindkettő polgári bírósági jogkör részét képezi.
[24] Az Inytv. 32. § (1) bekezdés c) pontja többek között rögzíti, az okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson – tartalmaznia kell a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot. A 39. § (3) bekezdés a) pontja értelmében nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen, a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni. A 39. § (4) bekezdés a) pontja egyebek mellett tartalmazza, a hiány pótlására való felhívás és érdemi vizsgálat nélkül végzéssel kell elutasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor is, ha a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma ellentmondó.
[25] A peres felek és a beavatkozó által nem vitatottan a felperes tulajdoni hányada 635/13314, míg a 2014. november 3-án kelt adásvételi szerződésen és a benyújtott eredeti meghatalmazáson a tulajdoni hányad 635/13134. Jogszabálysértéstől mentesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy egyrészt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat hiánypótlásra nem alkalmas, mert a tulajdoni hányad tekintetében annak tartalmát módosítani kellene, másrészt a tulajdoni hányad vonatkozásában a tulajdoni lapon és a meghatalmazáson (valamint a szerződésen) szereplő adatok ellentmondóak.
[26] A Kúria nézete szerint valóban nincs jelentősége annak, hogy az adásvételi szerződésen és az eredeti meghatalmazáson szereplő tulajdoni hányad a tényleges tulajdoni hányadnál nagyobb, jelen esetben nem alkalmazható a „többen benne van a kevesebb” elve, mert ez az ingatlan-nyilvántartási eljárásban értelmezhetetlen. A fentiek ellentétes beavatkozói érvelés nem foghat helyt.
[27] A Kúria a Pp. 275. § (3) bekezdését alkalmazva a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Kfv.VI.38.170/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás