PÜ BH 2020/207
PÜ BH 2020/207
2020.07.01.
I. A közös tulajdonban állt földekre 2013. december 31-e előtt kötött haszonbérleti szerződések tekintetében a felmondási jogot szabályozó Fétv. 60. § (1) bekezdésének helyes értelmezése szerint felmondással csak olyan személy élhet, aki a közös tulajdon megszüntetésekor tulajdonos volt, és a tulajdoni hányadának megfelelő területet a törvény szerinti eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg.
II. A Fétv. 109. § b) pontja teljes egészében a haszonbérleti szerződés megkötésekori tulajdonosokra irányadó. E tulajdonosok közül a törvény azoknak biztosítja a felmondási jogot, akik nem vettek részt a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben, ennek ellenére terjed ki rájuk a szerződés hatálya. Ha a tulajdonos részt vett a szerződéskötésben, akkor sem őt, sem jogutódját (a későbbi tulajdonost) nem illeti meg a haszonbérleti szerződés felmondásának a joga [2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 60. § (1) bek., 109. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] K. M. társtulajdonos az általa 2013. december 31-e előtt megkötött szerződésekkel közös tulajdonban álló i.-i és m.-i mezőgazdasági földterületeket adott haszonbérbe az alperesnek 2020. december 31. napjáig. A haszonbérelt földterületek tulajdonjogát átruházta a felperesre. A haszonbérleti szerződések fennállása alatt a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint sor került az ingatlanokon fennálló közös tulajdon megszüntetésére. A felperes a 2016. augusztus 29-én kelt nyilatkozatával 2016. október 31. napjára felmondta a haszonbérleti szerződéseket. A felmondást a 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 60. § (1) bekezdésére alapította. A felmondással egyidejűleg úgy nyilatkozott, hogy a szerződések megszűnése után a földterületeket saját maga, illetve legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszövetkezet kívánja használni. Az alperes a 2016. szeptember 2-án kelt nyilatkozatával a felmondást nem fogadta el.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a Fétv. 57. § f) pontjára, 60. § (1) bekezdésére, 61. § (1) és (2) bekezdésére alapított keresetében a felmondás érvényességének megállapítását kérte. Előadta, hogy a haszonbérleti jogviszonyt jogutódként folytatta. A haszonbérleti szerződések létrejöttekor az azok tárgyát képező ingatlanok közös tulajdonban voltak. A közös tulajdon megszüntetésére a szerződések fennállása alatt a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint került sor.
[3] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a felmondás érvénytelen, mivel nem felel meg a Fétv. 60. § (1) bekezdésében foglaltaknak, valamint nem termel a földeken olyan növénykultúrát, amelynek október 31-ig tart a gazdasági év vége. A termőföld-haszonbérleti szerződések nem a Fétv. 74. § (2) bekezdésében foglaltak alkalmazásával jöttek létre, így nem is mondhatók fel. A haszonbérbeadó meghatalmazott képviselője a haszonbérleti szerződéseket, illetve azok módosítását a Fétv. hatálybalépését megelőzően aláírta. A felperes, illetőleg jogelődje a közös tulajdon fennállása alatt a haszonbérleti jogviszony fenntartásához kifejezetten hozzájárult. A részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésének részletes szabályairól szóló 374/2014. (XII. 31.) Korm. rendelet 15. § (6) bekezdés d) és e) pontja alapján a jogi szolgáltató az egyezségi tárgyalásra szóló meghívóban felhívta a figyelmet arra, hogy a megosztási eljárás nem szünteti meg a fennálló földhasználati szerződést; az újonnan kialakítandó földrészlet új helyrajzi száma, területi változása miatt a földhasználati szerződés módosul; javasolt ezért a szerződés módosítása és a járási hivatalhoz történő bejelentése.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 napon belül 100 000 forint perköltséget, valamint leletezés terhe mellett az államnak 223 393 forint eljárási illetéket. Megállapította, hogy a 21 000 forint lerótt eljárási illeték a felperes terhén marad.
[5] Az indokolásában hivatkozott a Fétv. 60. § (1) bekezdésére, 74. § (2) bekezdésére, 109. §-ára és a 60. § (1) bekezdéséhez fűzött miniszteri indokolásra. A rendelkezésre álló adatokból megállapította, hogy a felperes édesapja 2009 és 2012 folyamán kötött a perben érintett földterületek vonatkozásában haszonbérleti szerződéseket az alperessel, amelyek 2020. december 31. napjáig szóltak. A haszonbérleti szerződések megkötését követő időpontokban a földterületeket a felperes részben ajándékozás, részben adásvétel jogcímén megszerezte jogelődjétől, azaz az édesapjától. A Fétv. 109. §-a alapján a Fétv. 60. § (1) bekezdése a 2013. december 31-ig megkötött haszonbérleti szerződések esetében is alkalmazandó, ha a konjunktív feltételek teljesülnek. A Fétv. 109. § a) pontja a felperes esetében teljesült, hiszen a felmondással egyidejűleg úgy nyilatkozott, hogy az önálló ingatlanokat a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni. A Fétv. 109. § b) pontja szerinti feltétel azonban nem áll fenn, mert a felperes jogelődjére nem vonatkozhat a b) pont, ő ugyanis a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben részt vett. A felperesre sem vonatkozhat a b) pont, mert ugyan a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben nem vett részt, viszont annak hatálya sem terjedt ki rá. A felperes felmondása tehát nem teljesítette a Fétv. 109. § b) pontjában foglalt feltételt, ezért érvénytelen.
[6] A Fétv. 60. § (1) bekezdése szerinti „adott gazdasági év” kitétel arra az évre vonatkozik, amikor a közös tulajdonban álló földterületek közös tulajdonának megszüntetésére a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint sor került. A felmondás joga tehát sem a megosztás előtt, sem a megosztást követő években nem gyakorolható. A perrel érintett ingatlanok kapcsán megállapítható volt, hogy a megosztás 2007. vagy 2009. évben történt, illetve olyan eset is volt, hogy a megosztást a felmondást követően jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. A felmondás ezért a Fétv. 60. § (1) bekezdésében foglalt feltétel teljesülésének hiánya miatt is érvénytelen.
[7] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével megváltoztatta az elsőfokú ítéletet és megállapította, hogy a keresettel érintett valamennyi ingatlan vonatkozásában érvényes a felperes 2016. augusztus 29-én kelt felmondása.
[8] Az indokolásában foglaltak szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok és előadások alapján helyesen állapította meg a tényállást. Helytállóan hivatkozott az irányadó jogszabályi rendelkezésekre, azonban azok értelmezésével és az elsőfokú bíróság által levont következtetésekkel a másodfokú bíróság nem értett egyet. A felmondást érvényesnek találta.
[9] Álláspontja szerint a Fétv. 60. §-ában meghatározott feltételeket vizsgálva megállapítható volt, hogy a perbeli haszonbérleti szerződések létrejöttekor az azok tárgyát képező föld közös tulajdonban állt. A szerződés fennállása alatt a közös tulajdon megszüntetésére a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint került sor. A felperes a tulajdoni hányadának megfelelő területet a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg. A Fétv. 60. § (1) bekezdése részletezi a felmondás szabályait és feltételeit, amelyet – a haszonbérleti szerződések megkötésének időpontjára tekintettel – együtt kell értelmezni a 109. §-sal. A 109. § a) pontjában meghatározott konjunktív feltételt a felperes teljesítette. A Fétv. 109. § b) pontjában foglalt rendelkezés további feltételként szabja, hogy „a 74. § (2) bekezdésében foglaltak alkalmazásával létrejött haszonbérleti szerződést nem írta alá, de annak hatálya az ott meghatározottak szerint kiterjedt rá”. A 74. § (2) bekezdésére visszautalás az adott esetben nem értelmezhető, mert e rendelkezés visszautal a 71. §-ra, amely viszont a perbeli esetre nem vonatkozik. Tényként volt megállapítható, és azt az alperes sem vitatta, hogy a felperes jogelődje a szerződések megkötésében részt vett. A felperes abban azért nem vett részt, mert akkor még nem volt tulajdonos, de amikor tulajdonossá vált, jogutód lett, így a szerződések hatálya szükségképpen rá is kiterjedt.
[10] A másodfokú bíróság értelmezése szerint az adott gazdasági év arra az évre vonatkozik, amikor a felmondás megtörtént.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Fétv. 60. § (1) bekezdését és 109. §-át.
[12] A másodfokú bíróság a felek által nem vitatott irányadó tényállás alapján helytelen jogi következtetést vont le. Tény, hogy a felmondással érintett ingatlanok önálló ingatlanná alakításuk előtt osztatlan közös tulajdonban álltak. Az is tény, hogy a peres felek között 2009-ben haszonbérleti szerződések jöttek létre, amelyeket a felperes jogelődje aláírt, továbbá 2012-ben a haszonbérleti szerződések módosítását is aláírta. A felperes 2013-ban ajándékozás és részben adásvétel útján szerezte meg a perbeli ingatlanok tulajdonjogát. Jogutódként megilletik a haszonbérleti szerződésekből eredő jogok, illetve terhelik a kötelezettségek. Az alperes a felmondását azért nem fogadta el, mert a szerződések nem a Fétv. alapján jöttek létre. A perbeli esetre a Fétv. 109. §-a vonatkozik. A jogszabály két együttes feltétel esetén teszi lehetővé a haszonbérbeadó, illetve jogutódja számára a haszonbérleti szerződés felmondását. A jelen esetben a haszonbérbeadó a haszonbérleti szerződéseket és azok módosításait aláírta. A 109. § b) pontjában írt feltétel ezért nem valósult meg. Ez a feltétel akkor adott, ha az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföldre létrejött haszonbérleti szerződés a tulajdonostársak szótöbbséges határozatán alapul, és a felmondani kívánó személy vagy jogelődje nem vett részt a döntéshozatalban. A döntéshozatalban a felperes jogelődje részt vett.
[13] A másodfokú bíróságnak az adott gazdasági évre vonatkozó álláspontja is jogszabálysértő. Az adott gazdasági év egy konkrét időpontot jelent, amit a jogalkotó egy meghatározott eseményhez kötött. A Fétv. 60. § (5) bekezdésében a 20. év, az (1) bekezdésében a tulajdoni hányad önálló ingatlanná alakításának éve az irányadó.
[14] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Rámutatott arra, hogy a haszonbérleti szerződések megkötésében a jogelődje vett részt. Azzal, hogy az ingatlanok tulajdonjogát tőle megszerezte, a haszonbérleti szerződések hatálya rá is kiterjedt. A termőföldingatlanok közös tulajdonának haszonbérbe adása 2013. december 15-e előtt úgy történt, hogy az osztatlan tulajdoni illetőségre a szerződő felek haszonbérleti szerződést kötöttek és csatolták az ingatlan hiteles térképmásolatát, amelyen bejelölték az ingatlanilletőségnek megfelelő termőföld használatát. A földhasználati nyilvántartásban az osztatlan közös tulajdonból a haszonbérleti szerződésben szereplő ingatlanilletőség került bejegyzésre, tehát a termőföld használata nem szótöbbséges határozaton múlott. Nem valósulhatott meg az, hogy egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanból a többségi tulajdonos haszonbérleti szerződése alapján a kisebbségi tulajdonos termőföldjét is használta a haszonbérlő.
A Kúria döntése és jogi indokai
[15] A régi Pp. 270. § (2) bekezdése a jogerős ítélet felülvizsgálatát jogszabálysértés esetén teszi lehetővé. Az alperes a rendkívüli perorvoslatát megalapozó jogszabálysértést abban határozta meg, hogy a másodfokú bíróság a Fétv. 109. § b) pontjának téves értelmezésével állapította meg, hogy a felperes jogosult volt felmondani a per tárgyát képező haszonbérleti szerződéseket [régi Pp. 272. § (2) bekezdés]. A Kúria ezért a régi Pp. 275. § (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően eljárva ebben a keretben vizsgálta felül a jogerős ítéletet.
[16] A perben közös tulajdonban álló földekre 2013. de-cember 31-e előtt kötött haszonbérleti szerződések felmondásának jogszerűségét kellett megítélni. Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy e szerződések tekintetében a felmondási jogot a Fétv. 60. § (1) bekezdése tartalmazza, míg a Fétv. 109. §-a azt határozza meg, hogy ez a felmondási jog milyen feltételekkel illeti meg a haszonbérbe adót, illetve annak jogutódját.
[17] A Fétv. 60. § (1) bekezdésében foglaltak helyes értelmezése szerint a felmondás joga a tulajdoni hányadának megfelelő területet a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint lefolytatott közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként megkapó tulajdonost illeti meg. Eszerint felmondással kizárólag olyan személy élhet, aki a közös tulajdon megszüntetésekor tulajdonos volt. A Fétv. 109. §-ának a) pontjában foglaltak rá vonatkoznak. A Fétv. 109. § b) pontjának rendelkezései viszont teljes egészében a haszonbérleti szerződés megkötésekori tulajdonosra értendők. E tulajdonosok közül is a törvény azoknak biztosítja a szerződés egyoldalú megszüntetésének a lehetőségét, akik nem vettek részt a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben, ennek ellenére terjedt ki rájuk a szerződés hatálya. Ha a tulajdonos részt vett a haszonbérleti szerződés megkötésében, akkor sem őt, sem jogutódját (a későbbi tulajdonost) nem illeti meg a haszonbérleti szerződés felmondásának joga.
[18] Az adott esetben nem vitatottan a felperes jogelődje részt vett a haszonbérleti szerződések megkötésében, ezért azokat a Fétv. 60. § (1) bekezdése alapján – a 109. §-ban előírt konjunktív feltételekre is figyelemmel – a felperes nem volt jogosult felmondani.
[19] A jogerős ítélet mindezekre tekintettel sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért azt a Kúria a régi Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és helybenhagyta az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletét.
(Kúria Pfv. V. 20.740/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás