PÜ BH 2020/268
PÜ BH 2020/268
2020.09.01.
I. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése iránti per alapja, ha utóbb az ingatlan-nyilvántartásba olyan jogot jegyeztek be, amely valójában nem jött létre, vagy úgy jegyezték be az újabb jogosultat, hogy a tulajdonjog vagy más forgalomképes jog reá nem szállt át. Ennek leggyakoribb oka, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, érvénytelen. Ilyen esetben a már bejegyzett jogosult, vagy a jogszabályban arra feljogosított személy kérheti a későbbi bejegyzés törlését, amelynek eredményeképpen az ingatlan-nyilvántartás tartalma ismét a valós állapotot mutatja.
II. Abban az esetben, ha a vételi ajánlatot az eladó nem közli az elővásárlási jog jogosultjával – ha a szerződést az eladó egyébként már aláírta –, a vevő is felhívhatja az elővásárlási jog jogosultját a nyilatkozattételre azzal, hogy a részére megküldött szerződés eladási ajánlatnak minősül [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 373. § (1) bek.; 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:182. § (1)–(2) bek., 5:183. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A perbeli társasházi öröklakás a felek édesanyjának, T. L.-nének, az alperesnek és az alperes jogelődjének, T. L.-nek az 1/2-1/4-1/4 arányú közös tulajdona. Az alperes és jogelődje a tulajdoni hányadát öröklés jogcímén szerezte meg.
[2] Az alperes jogelődje a 2012. október 22-én megkötött adásvételi szerződéssel a tulajdoni hányadát 750 000 forint vételár ellenében átruházta a felperesre. A szerződés 6. pontja szerint a vevő a vételárat a szerződés aláírásával egyidejűleg az eladónak megfizette, aki annak megtörténtét a szerződés aláírásával elismerte, és hozzájárult a tulajdonjog-változásnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.
[3] A felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét az illetékes földhivatal a tulajdonostársaknak az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozata hiányában elutasította.
[4] Az alperes édesanyja 2014. május 14-én elhunyt, törvényes örököse az alperes és testvére, T. L. volt, akik a perbeli ingatlanban öröklés címén további 1/4-1/4 tulajdoni hányadot szereztek. 2015. március 12-én T. L., az alperes testvére is elhunyt, s az alperes öröklés címén megszerezte annak 1/2 tulajdoni hányadát, így a perbeli ingatlan kizárólagos tulajdonosa lett.
[5] A felperes a 2016. december 19-én kelt levelével felszólította az alperest, hogy 15 napon belül nyilatkozzon arra: él-e az elővásárlási jogával, az alperes a felszólításra az abban megadott határidő alatt nem nyilatkozott.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[6] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a perbeli ingatlan 1/4 tulajdoni hányadára a tulajdonjogát a megkötött adásvételi szerződés alapján jegyezze be, ezzel egyidejűleg az alperes 1/4 tulajdoni hányadát törölje.
[7] Előadta, hogy az alperes jogelődje annak idején tudomást szerzett arról, hogy ő „bentlakással” is vásárolt már ingatlant, ezért felajánlotta a részére a perbeli ingatlanban fennálló 1/4 tulajdoni hányadát. A vételárat úgy határozták meg, hogy levonták belőle az özvegyi jog értékét, továbbá, az eladó nem vállalt garanciát arra, hogy milyen állapotban van az ingatlan. Utalt arra is, hogy ekkor az ingatlanban lakott az alperes és annak anyja is.
[8] Az alperes kérte a kereset elutasítását.
[9] Előadta, hogy neki a testvére a szerződés megkötését követően azt mondta, hogy valójában nem 750 000 forintért, hanem csupán 75 000 forintért adta el a tulajdonrészét. Szerinte emiatt a szerződés érvénytelen, mert a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnően aránytalan értékkülönbözet áll fenn, ezt érvénytelenségi kifogásként érvényesítette. Hivatkozott arra is, hogy a felperesnek vele szemben dologi jogi igénye nem áll fenn, mert adásvételi szerződés alapján a vevő csak akkor szerez tulajdonjogot, ha a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Ezzel szemben ő öröklés jogcímén szerezte meg a perbeli tulajdoni hányadot és tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Mivel a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét jogerősen elutasították, ezért szerinte a felperesnek vele szemben már dologi jogi igénye nem állhat fenn.
Az első- és másodfokú ítélet
[10] Az elsőfokú bíróság ítéletével elrendelte a perbeli ingatlan alperes tulajdonában álló 4/4 tulajdoni hányadából a 2005. szeptember 22-én öröklés jogcímén megszerzett 1/4 tulajdoni hányad ingatlan-nyilvántartásból való törlését, és ezzel egyidejűleg elrendelte a felperes 1/4 tulajdoni hányadának adásvétel jogcímén való bejegyzését, az alperest a tulajdonjoga törlése és a bejegyzés tűrésére kötelezte.
[11] Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás eredményeképpen a perbeli adásvételi szerződésben foglaltak és a tanúk vallomásai alapján tényként állapította meg, hogy a felperes a szerződésben rögzített 750 000 forint ellenében vásárolta meg a perbeli tulajdoni hányadot, a vételárat a szerződés megkötésével egyidejűleg kifizette, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között nem volt feltűnő értékkülönbözet, így a szerződés érvényes.
[12] Utalt arra, hogy a vevőnek az általa kötött adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog bejegyzés iránti igénye nem tulajdoni, hanem kötelmi igény. További érvelése szerint az örökös az örökhagyó mindazon jogviszonyaiba belép, amely az örökhagyó halálával nem szűnik meg, az alperes jogutódlása tehát az örökhagyó kötelezettségeire és jogaira egyaránt kiterjedt. Ebből azt a következtetést vonta le, hogy az alperesnek mint örökösnek kötelessége a felperes ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó, általa megörökölt kötelezettség teljesítése, ennek hiányában pedig a bíróság jogosult megállapítani a tulajdonszerzést és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést „elvégezni”. Utalt arra is, hogy az eljárás során nem merült fel olyan körülmény, hogy bármelyik tulajdonostárs az elővásárlási jogával élni kívánt volna.
[13] További okfejtése szerint nem volt figyelmen kívül hagyható azonban, hogy az alperes időközben a perbeli tulajdoni hányadot öröklés jogcímén megszerezte. Hangsúlyozta, hogy a perben nem volt vitatott, hogy az alperes öröklés jogcímén szerezte meg a tulajdoni hányadot, amelyre vonatkozóan a jogelődje adásvételi szerződést kötött, így nem tekinthető ellenérték fejében szerzőnek. Hangsúlyozta továbbá, hogy a felperes nemcsak az ellenérték fejében jogot szerző, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű szerzővel szemben sem érvényesíthetné az igényét, mivel az alperes jogszerzésekor a felperes igénye az ingatlan-nyilvántartásba még nem volt bejegyezve. Ezért vizsgálta, hogy az alperes jóhiszemű jogszerzőnek minősül-e. E körben megállapította, hogy az alperes a tulajdonszerzését megelőzően már két és fél évvel, az adásvételi szerződés megkötését követő egy hét eltelte után, értesült arról, hogy a testvére a tulajdonában álló tulajdoni hányadot eladta, és a vételárról is tudomást szerzett. Ezt követően a 2015. szeptember 22-én bejegyzett, de az alperes jogelődje halálával már 2015. március 12-én átszállt 1/4 tulajdoni hányad vonatkozásában tisztában volt azzal, hogy azt adásvételi szerződéssel a jogelődje, a testvére elidegenítette, ezért a valós jogi állapot eltér az ingatlan-nyilvántartástól. Szerinte ez azt jelenti, hogy az alperes jóhiszeműnek nem volt tekinthető, ezért vele szemben az alperes alappal kérheti az ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett jogának a bejegyzését, a felperes keresete tartalma szerint ingatlan-nyilvántartási bejegyzést törlése iránti keresetnek minősül.
[14] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[15] A másodfokú bíróág érvelése szerint megállapítható volt, hogy a felperes az adásvételi szerződésből eredő kötelmi igényét érvényesítette, így nem törlési igényt érvényesített, erre tekintettel szerinte szükségtelen volt az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásának vizsgálata.
[16] Kiemelte, hogy a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére nemcsak az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző, hanem az is igényt tarthat, aki a tulajdonjog megszerzésére érvényes kötelmi jogcímmel rendelkezik. Az adásvételi szerződés esetén az eladó köteles a vevő tulajdonjogának a bejegyzésére engedélyt adni, ezt az engedélyt a perbeli adásvételi szerződés tartalmazta, ezért azt nem kellett pótolni. Utalt rá, hogy az elsőfokú bíróság a jogcím érvényessége mellett foglalt állást, amit az alperes a fellebbezésében nem támadott, ezért abból indult ki, hogy az adásvételi szerződés érvényesen létrejött.
[17] Rámutatott, hogy a felperes 2016 októberében az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozattételre hívta fel az alperest, aki nem nyilatkozott, ezért a bejegyzés akadálya elhárult. Utalt arra is, hogy az eladónak a bejegyzést engedélyező nyilatkozata az alperest mint jogutódot köti, az alperes jogutódlása nemcsak az örökhagyó jogaira, hanem kötelezettségeire is kiterjed. Ezért arra a következtetésre jutott, hogy a felperes az alperessel mint örökössel szemben is alappal követelhette az tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.
A felülvizsgálati kérelem
[18] A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amely annak a hatályon kívül helyezésére, és a felperes keresetét elutasító határozat meghozatalára irányult.
[19] Állította, hogy az ügyben eljáró bíróságok a feltárt tényállásból megalapozatlan, jogszabálysértő következtetéseket vontak le.
A Kúria döntése és jogi indokai
[26] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[27] A Kúria elöljáróban a következőkre mutat rá. Az alperes a felülvizsgálati kérelmében arra hivatkozott, hogy mivel időközben a perbeli 1/4 tulajdoni hányadra a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, ezért a tulajdonjoga csak törlési per keretében lenne onnan törölhető, azonban a felperes törlési igényt vele szemben nem érvényesíthet, mert nincs olyan, korábban bejegyzett joga, amelyet az ő öröklés jogcímén megszerzett tulajdonjogának a bejegyzése sértene.
[28] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:182. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésének van helye. Az 5:182. § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a helyesbítés a helytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésével, vagy az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazításával történik. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésének a bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye.
[29] A törlési igény alapja, ha utóbb az ingatlan-nyilvántartásba olyan jogot jegyeztek be, amely valójában nem jött létre, vagy úgy jegyezték be az újabb jogosultat, hogy a tulajdonjog vagy más forgalomképes jog reá nem szállt át. Ennek tehát leggyakoribb oka, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, illetve az abban foglalt megállapodás (jogcím) érvénytelen. A bejegyzéshez azonban nem fűződik anyagi jogerő, ezért a korábban már bejegyzett jogosult vagy a jogszabályban arra feljogosított személy kérheti a későbbi bejegyzés törlését, a korábbi ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását, amelynek eredményeképpen az ingatlan-nyilvántartás tartalma ismét megegyezik az anyagi jogi valósággal. Ennek akadályát csak az képezheti, ha harmadik személy mint későbbi jogszerző visszterhesen és jóhiszeműen szerzett jogot és vele szemben az igény érvényesítésére nyitva álló határidő már eltelt (Ptk. 5:187. §).
[30] A másodfokú bíróság helyesen mutatott rá, hogy valamely ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére nem csak törlési igény esetén van lehetőség. A korábban bejegyzett jog vagy jogosult törlésére ugyanis szükségképpen sor kerülhet, ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző kéri a jogának az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetését (bejegyzési igény), vagy ha valaki érvényes tulajdonátruházási szerződés alapján tart igényt tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére (változásbejegyzési igény). Ezen igények sikeres érvényesítése esetén azonban a korábban bejegyzett jogosult szükségszerű törlése és az új jogosult jogának a bejegyzése nem azt jelenti, hogy maga a per törlési pernek minősül. Az ilyen kereset elbírálására – amint azt a másodfokú bíróság helyesen megállapította – nem a törlési per szabályai az irányadók.
[31] Az adott ügyben a felperes igénye változásbejegyzési igény, hiszen a keresetét az alperes jogelődjével kötött érvényes adásvételi szerződésre alapította. Ebben az esetben, ha a bejegyzés feltételei fennállnak, az eladó vagy annak jogutódja vita esetén köteles tűrni a vevő jogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. Adásvételi szerződés esetén a bejegyzési engedély kiadása iránti igény kötelmi jellegű, a szerződéses jogviszony – amint arra az elsőfokú bíróság helyesen rámutatott – az eladó halálával nem szűnik meg, a szerződéses kötelezettségek az eladó általános jogutódját (örökösét) is terhelik.
[32] Az alperes felülvizsgálati kérelmében arra is alaptalanul hivatkozott, hogy a jogelődje halála folytán megszűnt az elővásárlási joga, így a felperesnek az elővásárlási jog gyakorlására való felhívása „értelmezhetetlen” volt. Ha az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs a jogelődje halála folytán öröklés címén utóbb megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan adásvétel tárgyát képező tulajdoni hányadát, ez önmagában nem zárja ki, hogy éljen a korábban – a jogelődje haláláig – őt megillető elővásárlási jogával. Ezzel a jogával az alább kifejtettek szerint élhet, aminek az a következménye, hogy ebben az esetben a tulajdonszerzésének jogcíme az elővásárlási jog gyakorlásán alapuló adásvétel. Ebből következően a korábbi vevő vele mint jogutóddal szemben már változásbejegyzési igénnyel nem léphet fel.
[33] A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 373. § (1) bekezdése szerint a vételi ajánlatot valóban az eladó köteles az elővásárlási jog jogosultjával közölni. Abban az esetben, ha ezt elmulasztja, de a ténylegesen megkötött szerződés alapján tényként állapítható meg, hogy a vevő a vételi ajánlatot elfogadta, akkor – a Kúria álláspontja szerint – a vevő is felhívhatja a jogosultat nyilatkozattételre. Miután az alperes örökösként mint általános jogutód – az elsőfokú bíróság által kifejtettek szerint – az adott jogviszonyban a jogelődje helyébe lépett, a vevő által az ő mint az elővásárlási jog jogosultja irányába tett felhívás az eladó ajánlatának tekinthető.
[34] Az alperes nem vitatta, hogy a felperes írásbeli felhívását megkapta. Az abban foglalt nyilatkozattételi határidő anyagi jogi jellegű, amelynek az eredménytelen eltelte azt eredményezi, hogy a jogosult elővásárlási jogával nem élt (BDT 2009.1.13.), ezért utóbb már nem hivatkozhat arra, hogy az elővásárlási joga sérült. A megadott határidő megfelelősége pedig a per során nem volt vita tárgya. A Kúria szükségesnek tartja kiemelni, hogy az alperes az elővásárlási jogával sem az eljárást megelőzően, sem az alatt nem élt. Hivatkozott ugyan az elővásárlási joga megsértésére, azzal összefüggésben azonban igényt nem érvényesített: nem tett olyan nyilatkozatot, hogy az eladó ajánlatát elfogadja, vagyis a szerződésben írt vételárat megfizeti, illetve ebben az esetben azt a felperesnek visszafizeti. Ezért már nem volt akadálya annak, hogy a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen.
[35] A fentiekre figyelemmel a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 21.394/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás