PÜ BH 2020/299
PÜ BH 2020/299
2020.10.01.
I. Helyiségbérlet esetén a Ptk. általános kötelmi szabályai annyiban érvényesülhetnek, amennyiben a Lakás tv. speciális szabályaiból más nem következik.
II. A bérlemény visszaadására vonatkozó kötelezettségét nem teljesítő volt bérlő megemelt használatidíj-fizetési kötelezettsége nem a használat ellenértéke, hanem a szerződésszegés szankciója, de nem minősíthető kötbér fizetésére irányuló kötelezettségnek, ezért annak összege nem mérsékelhető [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 246. § (1) bek., 247. § (1) bek., 434. § (2)–(3) bek., 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 8. § (2) bek., 17. § (1) bek., 20. § (1)–(2) bek., 36. § (1) bek., 37. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes jogelődje, az R. Kereskedelmi Zrt. mint bérbeadó 2012. december 10. napján bérleti szerződést kötött a felperessel mint bérlővel a perbeli üzlethelyiségre. A bérleményben ekkor két különböző tevékenységet folytathatott az alperes, lottózót és sörözőt üzemeltetett.
[2] A felperes az ingatlant már közel két évtizede bérelte. A bérleti szerződés III.1. pontjában a felek megállapodtak, hogy a bérleti díj 200 000 forint + áfa/hó. A XII.1. pont szerint a szerződés megszűnése esetén a felperes a bérleményt és az átvett eszközöket a szerződésben foglaltak szerint, legkésőbb a megszűnés napján köteles a bérbeadó birtokába adni. Megállapodtak abban is, hogy ha a szerződés megszűnik, de a felperes a bérleményt nem adja a megszűnéskor a bérbeadó birtokába, úgy a késedelem idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő összeget köteles használati díjként megfizetni.
[3] A bérleti szerződést a felek közös megegyezéssel 2013. július 5. napján az I. számú módosítással 2016. július 31. napjáig szóló határozott idejűvé alakították át. Ekkor kiegészítették a felperes tevékenységi körét: a söröző és lottózó mellett dohánytermékek, valamint üdítő- és szeszes italok forgalmazására is engedélyt kapott. A tevékenységi kör bővülésére tekintettel a bérleti díjat 250 000 forint + áfa/hó összegre emelték. A módosítás körében megállapodtak abban is, hogy 2016. július 31-ig a feleket kizárólag akkor illeti meg a harmincnapos rendes felmondás joga, amennyiben a közeli MÁV-pályaudvar átépítése a bérleményt is érinti, illetőleg a pályaudvari rekonstrukció következtében a bérlemény üzemeltetése a felperes részére nem rentábilis.
[4] Az alperes a szerződés lejártát megelőző évben több ízben tájékoztatta a felperest, hogy a bérleményt pályázat útján kívánja hasznosítani, így a szerződést nem fogja meghosszabbítani. Az alperes az érintett terület vagyonkezelője, így a tulajdonosi jogok gyakorlója, ezért ő kötötte meg a közüzemi szerződést az elektromos szolgáltatóval. Az áramszolgáltatás díját a bérleti jogviszony fennállása alatt a felperes az alperesnek fizette meg.
[5] A felperes időközben megpályázott a pályaudvar területén egy pavilon-üzlethelyiséget is annak érdekében, hogy ha a pályaudvar felújítása megkezdődik, további működését biztosítsa. A pályázati feltételeknek eleget tett, sikerrel pályázott, azonban az eredményről értesítést nem kapott. Az alperes utóbb arról tájékoztatta a felperest, hogy a pavilonra nem fog bérleti szerződést kötni, mert azt engedély alapján hamarosan elbontják.
[6] A perbeli üzlethelyiségre a szerződés meghosszabbítása érdekében a felek között eredménytelen tárgyalások folytak a határozott idő lejártát megelőzően.
[7] A bérleti szerződés 2016. július 31. napjával megszűnt. A felperes a bérleményt nem adta vissza az alperesnek. Az alperes 2016. augusztus 19. napján az elektromos áramszolgáltatást megszüntette. Emiatt a bérleményben csak a Nemzeti Dohánybolt működése volt biztosított aggregátorról, míg a lottózó és a söröző bezárt.
[8] A jegyző előtt birtokvédelmi eljárás indult, amelynek során megállapításra került, hogy az alperes birtokháborítást követett el, amikor 2016. augusztus 19. napján az ingatlanban az elektromos áramszolgáltatást megszüntette, ezért kötelezte az alperest az eredeti állapot helyreállítására. A jegyző határozatának megváltoztatása érdekében az alperes pert indított a felperes birtokvédelmi kérelmének elutasítását kérve. A bíróság ítéletével a birtokvédelmi határozatot megváltoztatta, és a felperes birtokvédelmi kérelmét elutasította.
[9] Az alperes a szerződés megszűnésére és a bérlemény vissza nem adására tekintettel 2016. augusztus – 2017. október havára 968 693 forint/hó, 2017. november havára 1 011 315 forint, 2017. december – 2018. május havára 972 567 forint/hó használati díjat számlázott le. A felperes a bérleti díjnak megfelelő (egyszeres) összeget megfizette, így összesen 7 112 096 forintot teljesített. Az alperes a felperes javára 1 016 000 forint óvadékot kezel.
A kereseti kérelem, az alperes védekezése, viszontkeresete
[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a felek bérleti szerződését akként módosítsa, hogy a szerződés időtartama határozatlan idejű legyen. Előadta, hogy az üzlethelyiséget közel húsz éve bérli, ötéves bérleti szerződésekkel. Kiemelten jó bérlőnek minősült és a tevékenységi köre miatt kiemelten magas bérleti díjat fizetett. A bérlet tartama alatt a saját beruházásban a bérleményt több alkalommal is felújította. A 2013. július 5-i szerződésmódosításkor módosult a szerződés tartama, az 2016. július 31. napjáig tartó határozott idejűvé vált. Előadása szerint a szerződésmódosítás elfogadásakor ígéretet kapott az alperestől arra, hogy ha a korábbiaknak megfelelően fejlesztéseket végez a bérleményben, a szerződést meghosszabbítják.
[11] A folyamatos működés biztosítása érdekében pályázott egy pavilonra. A pályázati feltételeknek eleget tett, a pályázatot megnyerte, az alperes hibája miatt azonban a szerződés nem jött létre. Végül a pályázat teljesen meghiúsult, minthogy a pavilonra bontási határozat van.
[12] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, nincs lehetőség, hogy a bíróság módosítsa a szerződést, hiszen az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény (a továbbiakban: Vagyontv.) pályáztatási kötelezettséget ír elő a számára. Emellett a 2013. évi szerződésmódosítás a felek közös megegyezésével, mindkét fél tudatával és beleegyezésével történt. A lejárat előtt egy évvel több alkalommal tájékoztatta a felperest, hogy a jogviszonyt nem fogja meghosszabbítani. A felek jogviszonyában semmilyen, a szerződéskötést követően beállott körülmény nem állapítható meg. A szerződéskötéskor már ismert körülményekre hivatkozással kizárt a szerződés bírósági módosítása. A szerződéskötési szabadság elvéből következően a feleknek joguk van meghatározni, hogy kivel, milyen tartalomban kötnek szerződést, ezért a bírói szerződésmódosítás egy kivételes, meghatározott feltételek együttes teljesítése esetén alkalmazandó eszköz. Csak akkor van rá mód, ha a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogát, jogos érdekét sérti, és a körülményváltozás nem volt észszerűen előre látható, illetőleg túlmegy a normális változás kockázatán. Az alperes álláspontja szerint ilyen körülmény nem állapítható meg, így jogosan tart igényt a bérlemény kiürítésére.
[13] Az alperes viszontkeresetében egyrészt az ingatlan kiürítését kérte arra alapozva, hogy a bérleti szerződés megszűnt, a felperesnek nincs jogcíme a használatra. Másrészt kérte a felperes kötelezését az óvadék összegével csökkentett 10 611 375 forint használati díj megfizetésére. Követelése e részét arra alapította, hogy a szerződés értelmében – amennyiben a megszűnését követően a felperes az ingatlan birtokát nem adja vissza – a bérleti díj háromszorosának megfelelő összeget kell havonta megfizetnie. 2016. november 22. napjától 2018. január 8. napjáig a kiszámlázott használati díj 11 627 375 forint volt, amelyből levonta a felperes által 2016 augusztusától 2017 októberéig befizetett egyszeres, szerződés szerinti használati díjat, valamint az óvadék összegét.
[14] A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.
Az első- és másodfokú ítélet
[15] Az elsőfokú bíróság ítéletével a peres felek között 2012. december 10. napján a perbeli pályaudvar ingatlan vonatkozásában létrejött és 2013. július 5. napján módosított bérleti szerződést akként változtatta meg, hogy a szerződés időtartamát határozatlan idejűre módosította. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt napon belül fizessen meg az alperesnek 971 694 forintot. Ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította.
[16] Ismertette a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 5. § (1), (2), (3) bekezdését, 241. §-át, a Vagyontv. 23. § (1), (2), (3), (4) bekezdését és a 24. § (1) bekezdését. Megállapította, hogy a peres felek között 2012. december 10. napján – 2013. július 5. napján módosított – bérleti szerződés jött létre az üzlethelyiségre – a peres felek által sem vitatottan – 2016. július 31. napjáig szóló határozott időtartamra.
[17] Az elsőfokú bíróság nem fogadta el azt az alperesi hivatkozást, hogy a pályáztatási kötelezettsége miatt kizárt a bírósági szerződésmódosítás lehetősége. A Vagyontv. szellemével ellentétes az az alperesi magatartás, hogy nem írta ki a pályázatot. Észszerű az volna, ha addig is hasznosítanák az ingatlant, amíg az alperes pályázatot ír ki, és így a kiesett hónapokra nem éri veszteség. A BH 1999.453. eseti döntés szerint a szerződés módosítása iránti igény körében a bíróságnak lehetősége volna a már megszűnt szerződést módosítani, mivel a felperes olyan időpontban élt keresettel a szerződésmódosítás érdekében, amikor még a szerződés nem szűnt meg.
[18] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a szerződés megkötését követően bekövetkezett olyan új körülmény, ami indokolja a szerződés bírósági módosítását, hiszen az alperes a pályázat kiírása után nem biztosította a pavilon üzemeltetési lehetőségét. Ez egy lényeges körülményváltozásnak tekintendő, hiszen a felperes vállalkozásának üzemeltetéséhez szükséges egy helyiség, ami azért nem állt rendelkezésre, mert az alperes a győztes pályázóval nem volt hajlandó szerződést kötni. Nem lehet kiragadni a szerződés lejártával kapcsolatos jogvitát az ügy összes körülményéből, az egész ügyet együtt, összefüggésében kell vizsgálni. Ebből a szempontból fontos tényező, hogy a felperes hosszú ideje, megbízhatóan bérelte az üzlethelyiséget. Irracionális lett volna, ha a régi bérlő önként, maga kérte volna a szerződés határozott idejűvé módosítását, hiszen ez csak hátrányt eredményezett volna a számára. Az elsőfokú ítélet szerint életszerű, hogy ezt a feltételt szabták a felperesnek a dohánybolt miatt.
[19] Az alperes kétszer is akadályozta a felperest. Egyszer, amikor a pavilonpályázatot megnyerte, de a szerződést mégsem kötötte meg vele, másodszor, amikor hosszú idő elteltével sem írta ki a pályázatot a bérleményre. Az elsőfokú bíróság szerint egyértelműen megállapítható, hogy az alperes a jogaival visszaélt, a felperes ellehetetlenítése volt a célja.
[20] A viszontkereset körében megállapította, hogy az egyszeres, szerződés szerinti használati díjat a felperes 2016. augusztus és 2017. október hónapok közötti időszakban megfizette. A felperes nem vitatta, hogy a 2017. november-december és a 2018. január hónapra a használati díjat nem fizette meg. Mivel az elsőfokú bíróság a bérleti szerződést határozatlan idejűvé módosította, így a szerződés XII.1. pontja szerinti háromszoros mértékű használati díj az alperesnek nem jár, ezért kizárólag e három hónapra vonatkozó, egyszeres, szerződés szerinti használati díj megfizetésére kötelezte a felperest a felek közös nyilatkozata szerinti bruttó 323 898 forint/hó összeg alapulvételével.
[21] Az ítélettel szemben az alperes fellebbezett.
[22] A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és kötelezte a felperest, hogy a perbeli üzlethelyiséget harminc nap alatt adja az alperes birtokába. Kötelezte a felperest, hogy tizenöt nap alatt fizessen meg az alperesnek 3 058 904 forintot, továbbá 2018. június 1. napjától a birtokba adás napjáig havi 508 500 forint kötbért, ezt meghaladóan a viszontkeresetet elutasította. Rendelkezése szerint az első- és másodfokú eljárás során felmerült perköltségét mindegyik fél maga viseli.
[23] A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, azonban téves jogi következtetéssel a jogszabályoknak nem megfelelő döntést hozott.
[24] Helyesnek minősítette az alperes hivatkozását, hogy a bírói szerződésmódosítás (régi Ptk. 241. §) a szerződéses szabadság általános szabálya alóli kivétel, és a megbomlott szerződéses egyensúly méltányossági szempontok szerinti helyreállítását teszi lehetővé akkor, ha a felek között az adott kérdésben nincsen konszenzus. Erre három együttes feltétel megléte esetén van lehetőség: 1. Nem vitásan a felek közötti bérleti szerződés fennálló és tartós jogviszony. 2. A szerződéskötéskor már ismert körülményekre hivatkozással kizárt a szerződésmódosítás akkor is, ha a szolgáltatás vagy az ellenszolgáltatás meghatározásakor a felek jövőbeli bizonytalansági tényezőkkel számoltak, vagy ha az adott helyzetben az észszerű üzleti kockázatvállalás keretében számolniuk kellett volna. Nem tartotta alaposnak a felperes hivatkozását, hogy a bérleti szerződés módosításakor, a határozott idő rögzítésekor nem kellett számolnia azzal, hogy a szerződés a határozott idő lejártával meg fog szűnni. A felperesnek mint a gazdasági élet egyik professzionális szereplőjének számolnia kellett az üzleti kockázat keretében azzal, hogy a szerződés megszűnésekor az ingatlant el kell hagynia. Csak olyan körülmények változásának figyelembevételére van mód, amelyek konkrét, meghatározott, és a felek között fennálló jogviszony feltételeihez tapadnak, és azzal összefüggőek. A felek szerződésein kívüli körülmény változásának nincs relevanciája a bírói szerződésmódosítás körében. Emiatt a pavilonnal összefüggő megállapodás létre nem jötte a bírói szerződésmódosítás körében nem értékelhető. A másodfokú bíróság nem tudott megállapítani a felek bérleti jogviszonyában olyan, a szerződéskötést követően keletkezett és előre nem látható körülményváltozást, ami indokolná a bírói szerződésmódosítást. A további törvényi tényállási elem, 3. a felek lényeges és jogos érdeksérelmének a vizsgálatát mellőzte.
[25] A felek jogviszonya a szerződésnek megfelelően 2016. július 31. napjával megszűnt. A szerződés lejárata előtt két nappal a felperes bírói szerződésmódosítás iránt keresetet terjesztett elő, ez azonban nem befolyásolja a szerződés megszűnését. A megszűnt szerződés bírói módosítására jogszabály szerint nincs lehetőség, ahogyan azt a BH 1998.122. számon közzétett eseti döntés tartalmazza.
[26] Az elsőfokú bíróság az alperes joggal való visszaélésére is hivatkozott a régi Ptk. 5. §-át idézve. A másodfokú bíróság álláspontja szerint e § (1) bekezdésében szabályozott társadalmi rendeltetéssel össze nem férő célra irányuló magatartás az alperes részéről nem állapítható meg. A szerződéses akaratnak megfelelően a szerződésben rögzített időpontban történő szerződés megszűnésére irányuló szándék nem minősül a társadalmi rendeltetéssel össze nem férő célra és a felperes érdekeinek csorbítására irányuló magatartásnak. Az 5. § (2) bekezdése pedig egyáltalán nem irányadó jelen ügyre.
[27] A másodfokú bíróság szerint a kereset jogalapja hiányzott, ezért azt elutasította.
[28] A viszontkeresetet illetően kifejtette, a bérleti szerződés szerint a szerződés megszűnésekor, 2016. július 31. napjával a felperes köteles lett volna az alperes birtokába adni az ingatlant. Mivel ennek nem tett eleget, a régi Ptk. 298. § a) pontja alapján késedelembe esett. A másodfokú bíróság a régi Ptk. 300. § (1) bekezdése szerint a késedelem jogkövetkezményeként a viszontkeresetnek megfelelően kötelezte a felperest a szerződés teljesítésére, azaz az ingatlan birtokba adására.
[29] A bérlemény birtokba adásának elmulasztásával a felperes szerződést szegett. Ennek jogkövetkezménye, hogy a szerződés XII.1. pontjában szabályozottak szerint a kikötött bérleti díj háromszoros összegét köteles megfizetni. Ezt a jogkövetkezményt a másodfokú bíróság a régi Ptk. 246. § (1) bekezdésében szabályozott kötbérként azonosította. A kötbér szerződést biztosító mellékkötelezettség, kárátalányként funkcionál, így e körben a felperesnek az eljárás során előadott feltűnő értékaránytalanságra való hivatkozása nyilvánvalóan nem értelmezhető. Ugyanakkor a felperes kérte a használati díj mérséklését is, és a régi Ptk. 247. §-a alapján a bíróság mérsékelheti a túlzott mértékű kötbérösszeget. A másodfokú bíróság figyelemmel volt arra, hogy az alperes a bérleményben a villanyt kikapcsolta, így azt a felperes nem tudta rendeltetésszerűen használni, de az alperes sem tudta hasznosítani az ingatlant a felperesi szerződésszegés okán. E körülményeket mérlegelve a másodfokú bíróság a kötbér mértékét a kétszeres havi nettó bérleti díjban, tehát havi 508 500 forintban állapította meg azzal, hogy a kötbér után áfa nem jár.
[30] A szerződés megszűnésétől számított (2016. augusztus 1. – 2018. május 31.) 22 hónapra – havi 508 500 forinttal számolva – az alperesnek összesen 11 187 000 forint kötbér jár. A felek a másodfokú tárgyaláson egyezően adták elő, hogy 2016. augusztus 1. és 2018. május 31. napja között teljesített felperesi befizetések és az alperes által kezelt óvadék teljes összege 8 528 096 forintot tett ki. A 11 187 000 forint kötbér összegét a felperes által teljesített 8 528 096 forinttal csökkenteni kell, így a marasztalási összeg 3 058 094 forint, ezt meghaladóan a másodfokú bíróság a viszontkeresetet elutasította.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[31] A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, a kereseti kérelmének történő helyt adást kért azzal, hogy az alperes viszontkeresetét a Kúria utasítsa el. Álláspontja szerint a jogerős ítélet a régi Ptk. 241. §-át sérti. Hivatkozott arra, hogy a 2012. december 10. napján megkötött szerződés határozatlan időre szólt. 2013. július 5-én a szerződésmódosításkor került a szerződésbe az a kitétel, hogy a tartama 2016. július 31. napjáig szól. Az új bérleti szerződés megkötése előtt a tovább-bérlés érdekében soha nem kellett pályázatot benyújtania. Ismeretlen okból változott meg az alperes gyakorlata, és csak a 2015. július 7-i iratban közölte először, hogy a szerződés lejárta után a bérleményt pályázat útján kívánja hasznosítani. Felperes álláspontja szerint a jogerős ítélet jogszabálysértéssel állapította meg, hogy a szerződés bírósági módosításának feltételei nem állnak fenn. A szerződéskötést követően bekövetkezett körülmény, hogy a húsz éve kialakult gyakorlat ellenére az alperes azt közölte, hogy a bérleményt pályáztatás útján kívánja hasznosítani, és a pályázat lebonyolításának idejére sem hajlandó a bérleti szerződést meghosszabbítani. A felperes lényeges jogos érdekét sérti a szerződés lejáratának határozott idejű meghatározása. Az alperes 2015. július 7-i iratáig nem kellett arra számítania, hogy a bérleti szerződés meg fog szűnni 2016. július 31-én, és a bérleményt el kell hagynia. A szerződés határozott időre vonatkozó rendelkezése a felperes részére lényeges érdeksérelmet jelent. Annak is jelentősége van, hogy a pavilonra vonatkozó pályázatot az alperes írta ki, azt a felperes megnyerte, ennek ellenére nem kötötte meg vele az alperes a bérleti szerződést.
[32] Az alperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet részbeni megváltoztatását és a bérlemény kiürítésére vonatkozó rendelkezések fenntartása mellett kérte a felperes kötelezését 2018. május 31. napjáig összesen bruttó 13 250 358 forint, továbbá 2018. június 1. napjától a birtokvisszaadás napjáig havi bruttó 972 567 forint használati díj, valamint az ezen összegek után járó késedelmi kamatok megfizetésére. Másodlagosan a bérlemény kiürítésére vonatkozó rendelkezések fenntartása mellett a jogerős ítélet részbeni megváltoztatását kérte akként, hogy a bíróság kötelezze a felperest 2018. május 31. napjáig számítva összesen 8 704 271 forint, 2018. június 1. napjától a birtokvisszaadás napjáig havi 765 801 forint kötbér megfizetésére. Harmadlagosan a jogerős ítélet perköltségre vonatkozó részét az alperesre kedvezőbben kérte megváltoztatni.
[33] A felek között létrejött bérleti szerződés határozatlan idejűre történő módosításának – egyezően a jogerős ítéleti megállapítással – nincs helye, ezért a másodfokú bíróság megfelelően rendelkezett a bérlemény kiürítéséről. Viszont helytelen jogi álláspontot fejtett ki, amikor a bérleti szerződésben kikötött használati díjat kötbérnek minősítette, és annak mértékét a régi Ptk. 247. §-ára hivatkozással a kétszeres összegre mérsékelte. A bérleti szerződés XII.1. pontja használati díj megfizetéséről szólt arra az esetre, ha a szerződés megszűnésekor a bérlő a bérleményt nem adja vissza a bérbeadó birtokába. Ez a szerződési rendelkezés megfelel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) 20. § (1), (2) és 36. § (1) bekezdésének és 37. §-ának.
[34] A szerződéses kötelezettségek teljesítését, illetve a teljesítés elmaradásának szankcionálását hivatott biztosítani a másodfokú ítélet által hivatkozott, a régi Ptk. 246. § (1) bekezdése szerinti kötbér intézménye is. Megállapítható azonban, hogy a használati díj egy önálló, a kötbértől elkülönült jogintézmény, aminek fizetésére a lakás/helyiség jogcím (megállapodás vagy hozzájárulás) nélküli használója köteles. A két jogintézmény közötti lényeges különbség, hogy amíg kötbért érvényesen csak írásban lehet kikötni, valamint annak összegét a szerződésben kell rögzíteni, így az a felek jogviszonyában állandó marad, addig a használati díj megfizetése a Lakás tv. alapján külön ez irányú megállapodás nélkül is terheli a jogcím nélküli használót, valamint annak összege a bérbeadó egyoldalú döntése alapján megemelhető. Különbség még, hogy amíg a túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti, addig a használati díj összege (különösen helyiségbérletek esetén) a szerződési szabadság elvét, valamint a Lakás tv. 37. §-át is figyelembe véve a felek szabad megállapodásának tárgya. A felek a bérleti szerződésben jogszerűen állapodhattak meg arról, hogy amennyiben a bérleti jogviszony megszűnésekor a felperes nem adja vissza a bérleményt az alperes birtokába, úgy a bérleti díj háromszoros összegét köteles használati díjként az alperes részére megfizetni. A felperes a visszaadási kötelezettségének nem tett eleget, így az alperes jogszerűen tart igényt a bérleti szerződés szerinti használati díj teljes összegére a visszaadás napjáig.
[38] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében – tartalma szerint – az alperesi felülvizsgálati kérelem körében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A Kúria döntése és jogi indokai
[40] A régi Pp. 272. § (2) bekezdése előírja, hogy a felülvizsgálati kérelemben elő kell adni – a jogszabálysértés és a megsértett jogszabályhely megjelölése mellett –, hogy a fél a határozat megváltoztatását milyen okból kívánja. A felülvizsgálat rendkívüli perorvoslati jellegéből következik, hogy a Kúria kizárólag a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő fél által megjelölt, tartalmában is kifejtett anyagi és eljárásjogi jogszabálysértéseket vizsgálhatja. A felülbí-rálat tartalmi és perjogi kereteit a felülvizsgálati kérelem határozza meg [régi Pp. 275. § (2) bekezdés, 1/2016. (II. 15.) PK vélemény 3., 4.].
[41] A felperes megsértett jogszabályi rendelkezésként kizárólag a régi Ptk. 241. §-át jelölte meg. Eszerint a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. A felperes azt sérelmezte, hogy annak ellenére, hogy a bírósági úton való szerződésmódosítás jogszabályi feltételei fennálltak – mivel a határozott idejű, 2016. július 31-ig tartó, módosított perbeli bérleti szerződés az adott körülmények között sérti az érdekeit –, a jogerős ítélet megalapozatlannak tartotta a régi Ptk. 241. §-ára alapított keresetét. A feleknek azonban kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozatuk volt, hogy a bérleti szerződést 2016. július 31-ig tartó határozott idejűre módosították. A szerződés tartalmának közös megegyezéssel történt módosítására [régi Ptk. 240. § (1) bekezdés] tekintettel azonban mindkét félnek, így a felperesnek is tisztában kellett azzal lennie, hogy a meghatározott idő leteltével a szerződés meg fog szűnni, azaz a helyiség használatával fel kell hagynia. A felperes nem tudott olyan körülményre hivatkozni, ami a régi Ptk. 241. §-a alkalmazását megalapozná. A felek adott bérleti jogviszonyát illetően nem minősül körülményváltozásnak, hogy a felperes és az alperes között a pavilonra nézve – a megnyert pályázat ellenére – nem jött létre bérleti szerződés, mert ez a perbeli szerződéstől, bérleti jogviszonytól független körülmény.
[42] A jogerős ítélet helytálló okfejtéssel jutott arra a következtetésre, hogy a szerződés régi Ptk. 241. §-a szerinti bíróság általi módosításának feltétele nem áll fenn, ezért helyesen utasította el a felperes erre irányuló keresetét. A felperes a régi Pp. 272. § (1) bekezdésében megjelölt határidőn túl előterjesztett felülvizsgálati ellenkérelmében hivatkozott csak a régi Ptk. 4. § (4) és 236. § (3) bekezdésére, ezért azokkal a Kúria érdemben nem foglalkozhatott. Megjegyzi ugyanakkor, hogy a régi Ptk. 236. § (3) bekezdése szerinti megtámadási kifogást a felperes korábban nem közölt, ebben a tárgyban az eljárt bíróságoknak nem kellett állást foglalniuk. Az felülvizsgálat tárgya emiatt sem lehetett.
[43] Az alperes felülvizsgálati kérelme lényegében azt a jogerős ítéleti megállapítást támadta, hogy a bérleti szerződés XII.1. pontjában írt rendelkezés – miszerint abban az esetben, ha a szerződés megszűnik, azonban a bérlő a bérleményt nem adja a megszűnéskor a bérbeadó birtokába, úgy a késedelme idejére a bérleti díj háromszorosának megfelelő összeget köteles használati díjként megfizetni – kötbér kikötésének minősülne.
[44] A Kúria egyetért azzal, hogy a régi Ptk. 246. § (1) bekezdése szerinti kötbér szabálya a felek közötti jogviszonyban nem alkalmazható, a felek a szerződésükben kötbért nem kötöttek ki.
[45] A régi Ptk. kötbérre vonatkozó általános szabálya azért nem alkalmazható, mert a felek jogviszonyára a speciális rendelkezéseket tartalmazó Lakás tv. az irányadó [régi Ptk. 434. § (2), (3) bekezdés]. Ennek 36. § (1) bekezdése szerint a helyiségbérlet létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – a törvény e részében foglalt eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni. A birtokba adás elrendelése ezért helyesen nem a régi Ptk. késedelem esetén irányadó teljesítési szabályán [300. § (1) bekezdés], hanem a Lakás tv. 17. § (1) bekezdésén alapszik. Szintén a Lakás tv. 36. § (1) bekezdése folytán kell alkalmazni e törvény 20. §-ának rendelkezéseit is. A 20. § (1) bekezdése értelmében a lakást jogcím nélkül használó a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A 20. § (2) bekezdése diszpozitív szabályként rögzíti, hogy a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj emelhető. Ez a rendelkezés nem alkalmazható, ha a jogcím nélküli használó másik lakásra tarthat igényt. A Lakás tv. 37. § (1) bekezdése – többek között – akként rendelkezik, hogy a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó. A felek már a 2012. december 10. napján megkötött szerződésben szabályozták, hogy amennyiben a szerződés megszűnése esetén a felperes a bérleményt nem adná vissza az alperesnek, úgy a visszaadás időpontjáig használati-díj-fizetési kötelezettség terheli. Mivel a felperes a bérleti szerződés határozott idejének lejártával a bérleményt nem adta vissza, a szerződés értelmében használatidíj-fizetési kötelezettsége beállt, mégpedig a szerződésben meghatározott mértékben.
[46] A megemelt használati díj a Lakás tv. alkalmazásában nem a tényleges használat ellenértéke, hanem a volt bérlő kiürítési kötelezettségének elmulasztása miatti jogkövetkezmény, amit önmagában megalapoz az a tény, hogy a bérlő a bérleményt jogviszony, illetve a bérbeadó engedélye hiányában birtokában tartja. A bérbeadó ugyanis emiatt nem tud teljeskörűen szabadon élni rendelkezési jogával: a helyiséget nem tudja birtokba venni, használni és akaratának megfelelően hasznosítani. A megemelt – szankciós – használati díj tehát annyiban hasonló a kötbérhez, hogy a jogszabályban és adott esetben a szerződésben is rögzített birtokba adási kötelezettségét megszegő volt bérlőt ösztönzi a kiürítésre, reparációs (kárátalány) funkciója azonban nincs, továbbá a fizetési kötelezettség nem függ a kötelezett (volt bérlő) felróható magatartásától sem (szemben a kötbérfizetési kötelezettséggel). A Lakás tv. 20. §-a szerinti használati díj emellett havonta rendszeresen fizetendő, míg a késedelmi kötbér a késedelem megszűnésekor esedékes. Összegezve megállapítható, hogy a jelen helyiségbérlettel kapcsolatos perben a régi Ptk. általános kötelmi szabályai annyiban érvényesülhetnek, amennyiben a Lakás tv. speciális szabályaiból más nem következik. Adott esetre ez azt jelenti, hogy a megemelt használati díj a bíróság által nem mérsékelhető.
[47] A peres felek közti szerződés hiányában az alperesnek 2016. augusztus 1-től nincs szolgáltatási kötelezettsége, a rendeltetésszerű használat biztosítására csak a bérleti jogviszony fennállta idejére volt köteles [Lakás tv. 36. § (1) bekezdés, 8. § (2) bekezdés]. Emiatt közömbös, hogy a felperes az egyik közüzemi szolgáltatás kikapcsolása okán milyen minőségben tudja használni az ingatlant, mert az egyetlen figyelembe vehető körülmény az, hogy a bérleményt – a szerződés megszűnte után – erre vonatkozó kötelezettsége ellenére [Lakás tv. 17. § (1) bekezdés] nem adta vissza az alperesnek.
[48] Mindezek alapján az alperest megilleti a 2016. augusztus 1. napjától számított időre a bérleti díj háromszorosának megfelelő használati díj, amit csökkenteni kell – ahogy ezt egyébként a jogerős ítélet is megtette – az adott időszakra vonatkozó felperesi teljesítéssel és az óvadék összegével. A felperes az alperes használatidíj-számítását a felülvizsgálati ellenkérelmében nem tette vitássá.
Záró rész
[50] A jogerős ítélet az alperes felülvizsgálati kérelmében előadott okból jogszabálysértő volt, ezért azt a Kúria – tárgyaláson kívül meghozott határozatával – részben hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta.
(Kúria Pfv. V. 21.745/2018.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás