PÜ BH 2020/300
PÜ BH 2020/300
2020.10.01.
Föld eladása esetén az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény polgári jogi úton történő érvényesítése arra az esetre korlátozódik, amikor a földre vonatkozó adásvételi szerződés mentes a hatósági jóváhagyás alól [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:223. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A K. 020/1 hrsz.-ú szántó, kivett agyaggödör, fásított terület, rét művelési ágú, 37 ha 3792 m2 területű 515,81 AK-értékű közös tulajdonú ingatlanban a felperes tulajdonostárs. A 2016. május 2-án kötött csereszerződéssel az I. rendű alperes 45/45707 tulajdoni hányadát elcserélte a II. rendű alperes K. 089/15 hrsz.-ú ingatlan 1336/4941 tulajdoni hányadából 45/4941 tulajdoni hányadra, amit a II. rendű alperes 2016. augusztus 5-én kötött adásvételi szerződéssel visszavásárolt. A csereszerződés tárgyává tett két ingatlan tulajdoni lapjának adatait a 2017. április 21-i tárgyaláson ismertette a bíróság a II. rendű alperes által K. Község Önkormányzat Képviselő-testülete ellen indított közigazgatási perben, amelybe elővásárlási jog gyakorlójaként a felperes beavatkozott. Az Ny.-i Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság ítéletével a – csere folytán már tulajdonostárs – szerződéses vevő II. rendű alperessel támogatta a K. 020/1 hrsz.-ú ingatlan 8550/45707 tulajdoni hányadára R. M. eladóval 2016. augusztus 8-án kötött adásvételi szerződés jóváhagyását. Az Ny.-i Törvényszék, mint másodfokú bíróság 4.Kf.21.144/2017/4. számú ítéletével az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a 2017. október 6-án előterjesztett keresetében elsődlegesen kérte az alperesek által 2016. május 2-án kötött csereszerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását és az alperesek annak tűrésére kötelezését, hogy a K. 020/1 hrsz.-ú ingatlan II. rendű alperes tulajdonában álló, II/78. sorszám alatti 45/45707 arányú tulajdoni hányadára adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést az ő tulajdonjoga nyerjen. Másodlagosan annak tűrésére kérte kötelezni az alpereseket, hogy az I. rendű alperes tulajdonjoga a K. 020/1 hrsz.-ú ingatlannak a II. rendű alperes II/78. sorszám alatti 45/45707 tulajdoni hányadára eredeti állapot helyreállítása címén visszajegyzésre kerüljön. Elsődleges keresete kapcsán arra hivatkozott, hogy a csereszerződés színlelt, vele szemben hatálytalan adásvételi szerződést leplez. Másodlagos keresetét azzal indokolta, hogy a színlelt csereszerződéssel leplezett adásvételi szerződés nincs írásba foglalva, ezért érvénytelen. A kereshetőségi jogát arra alapozta, hogy tulajdonostársként jogi érdeke fűződik a rendezett tulajdonviszonyokhoz. A hatálytalanságból eredő igényét 2017. október 6-án időben érvényesítette, mert a csereszerződésről 2017. szeptember 21-én, a tulajdoni lap kiváltásakor szerzett tudomást, míg a tartalmát az elsőfokú eljárásban ismerte meg, addig elfogadó nyilatkozatot tenni nem tudott. A keresetindítás határideje 2017. szeptember 21-én nyílt meg, az elévülés a csereszerződés tartalmáról való tudomásszerzése időpontjáig nyugodott.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. A védekezésük szerint az elsődleges igény érvényesítése a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (2) bekezdése értelmében elkésett, a másodlagos kereset kapcsán a felperes nem rendelkezik kereshetőségi joggal.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Indokolásában a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése felhívásával rámutatott, hogy az alapján az igény a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől, nem a szerződés tartalmának a megismerésétől számított, elévülési jellegű harminc nap határidőn belül érvényesíthető (BH 2015.99.). A felperes legkésőbb 2017. április 21-én tudomást szerzett a csereszerződés megkötéséről akkor, amikor az Ny.-i Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság tárgyaláson ismertette a két ingatlan 2017. március 29-én kiállított tulajdoni lapját. A felperes a hatálytalanságból eredő igényét 2017. május 21-ig érvényesíthette volna, a 2017. október 6-án benyújtott elsődleges keresete elkésett. Az elsőfokú bíróság az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 8. pontjának felhívásával rámutatott arra is, hogy az elővásárlásra jogosult felperes kereseti kérelme nem felel meg a megkívánt sajátos megállapítási keresetnek. Az elsődleges keresete ez okból sem alapos. A másodlagos kereset sem foghat helyt: az érvénytelenségi perekben felmerülő egyes eljárásjogi kérdésekről szóló 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény 10. pontja szerint a szerződéskötő feleken kívülálló harmadik személy perbeli legitimációja akkor állapítható meg, ha védendő jogi érdekének fennállását igazolja.
[5] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Indokolása szerint az elsőfokú bíróságnak a helyesen megállapított tényállásból levont jogi következtetésével indokbeli módosítással, illetve kiegészítéssel értett egyet. Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés csak akkor relatíve (az elővásárlásra jogosulttal szemben) hatálytalan, ha az e jogában sértett a törvényi határidőn belül az ebből fakadó igényét bíróság előtt érvényesíti. A hatálytalanság és az abból fakadó igény vizsgálatát meg kell, hogy előzze az igényérvényesítési határidő megtartottságának a vizsgálata. A határidő elmulasztása esetén a bíróság a keresetet a hatálytalanság érdemi vizsgálata nélkül elutasítja. A határidő elévülési jellege folytán a határidő nyugvására, megszakadására hivatkozás esetén, a határidő megtartottsága bizonyításra szoruló kérdés. Ugyanez igaz az anyagi jogi kereshetőségi jogra. A másodfokú bíróság a Kúria BH 2018.309. számon közétett, és a Pfv.VI.20.042/2018/12., Pfv.VI. 20.495/2018/6. számú határozatai felhívásával arra a jogkövetkeztetésre jutott, hogy felperes anyagi jogi kereshetőségi joga az elsődleges keresete tekintetében is kizárt. Az elővásárlási jog az adásvétel egyik különös neme, ennek megfelelően az adásvétel jogcímén történő tulajdonátruházás esetén gyakorolható [Ptk. 6:221-6:223. §, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés, 20. §, 21. § (1), 22. § (2) bekezdés]. A földre vonatkozó csereszerződés azonban hatósági jóváhagyáshoz, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött [Földforgalmi tv. 12. § (1) bekezdés a) pont, 31. §, 32. § (1)–(2) bekezdése]. Az alperesek 2016. május 2-án kötött csereszerződése kapcsán a tulajdonostárs felperes elővásárlásra nem jogosult: az elővásárlási joga megsértésére alapítottan a csereszerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló kereset előterjesztéséhez kereshetőségi joggal nem rendelkezik. Erre figyelemmel szükségtelen volt annak vizsgálata, hogy a felperes a hatálytalanság megállapítása iránti keresetét megfelelő tartalommal, határidőben terjesztette-e elő. A jogerős ítélet szerint kereshetőségi jog hiányában alaptalan a másodlagos kereset is: a felperesnek hiányzik a Ptk. 6:88. § [Semmisség] (3) bekezdése szerint a szerződés semmisségével kapcsolatos peres eljárás indításához fűződő jogi érdeke, nem fűződik védendő jogi érdeke a II. rendű alperes tulajdonszerzésének vitatásához [EBH 2004.1042., BH 2004.503., EBH 2011.2327., 2/2010. PK vélemény 10. b) pont]. A felperes jog által szabályozott érdekeltségre nem is hivatkozott, a másodlagos keresetével támadott szerződésből fakadó és érvénytelenségi keresettel, az eredeti állapot helyreállítása iránti igény érvényesítésével orvosolható jogsérelmet, jogaira/vagy kötelezettségeire kiható érdekeltséget nem igazolt.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és – fellebbezése érdemi elbírálása érdekében – a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását, másodlagosan a kereseti kérelmének helyt adó határozat hozatalát kérte. Megsértett jogszabályként az elsődleges és a másodlagos kereset elutasítása kapcsán egyaránt a Ptk. 6:88. § (3) bekezdését, a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 49. §-át jelölte meg. A jogszabálysértést azzal indokolta, hogy a másodfokú bíróság nem foglalkozott a csereszerződés színleltségével, és az ebből fakadó egyéb anyagi jogi jogkövetkezményekkel. Hivatkozott a BH 2018.14. szám alatt közzétett eseti döntésre, miszerint a mások elővásárlási jogának a kijátszása végett kötött csereszerződések érvénytelenek. Ezért a kereshetőségi joga fennáll, azt megalapozza a leplezett adásvételi szerződés kapcsán őt megillető elővásárlási jog megsértése. A másodfokú bíróságnak érdemben kellett volna határoznia az elsődleges keresetről. A másodlagos kereset kapcsán a jogi érdekét megalapozza az, hogy a csereszerződések folytán számára hátrányosan változott az elővásárlásra jogosultak sorrendje, emiatt nem is tudta azt gyakorolni a II. rendű alperes által a perben nem álló R. M.-mel kötött adásvételi szerződése kapcsán.
[7] Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték. A Pp. 271. § (2) bekezdése felhívásával arra is hivatkoztak, hogy nincs helye felülvizsgálatnak.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[9] A Pp. 273. § (2) bekezdés a) pontja alapján nem volt helye a felülvizsgálati kérelem elutasításának hivatalból, mert a Pp. 271. § (2) bekezdése második mondata alapján az értékhatártól függő kizárás nem vonatkozik azokra az ügyekre, amelyek ingatlan tulajdonára vagy ingatlant terhelő jogra vonatkoznak, továbbá az olyan ügyre, amely megállapításra irányul.
[10] A felülvizsgálati kérelem annyiban alapos, hogy a másodfokú bíróság jogi indokai az elsődleges kereset elutasítása kapcsán, annak téves értelmezése folytán, nem helytállóak: a tulajdonostársként elővásárlási jogára hivatkozó felperes a színlelt, azaz semmis csereszerződéssel leplezett adásvételi szerződés kapcsán terjesztett elő hatálytalansági keresetet. A leplezett adásvétel is érvényes tulajdonszerzési jogcím. Hivatkozhatott az elővásárlási joga kijátszását célzó, színlelt csereszerződés érvénytelenségére, mert a leplezett adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságából fakadó igényét kívánta a perben érvényesíteni, az elővásárlási jogát az alperesek által kötött, cserével leplezett adásvételi szerződés kapcsán kívánta gyakorolni [BH 2018.14., EBH 2010.2133., BH 2014.338., Pfv.VI.21.784/2018/6., Pfv.VI.21.245/2018/9., Pfv.VI.21.548/2016/4., Pfv.VI.21.134/2016]. A másodfokú bíróságnak érdemben azonban nem kellett határoznia az elsődleges keresetről, mert arról érdemben az elsőfokú bíróság sem határozott. Ugyanakkor a másodfokú bíróság mind az elsődleges, mind a másodlagos kereset kapcsán jogszabálysértés nélkül jutott arra a jogkövetkeztetésre, hogy – az anyagi jogi kereshetőségi jog hiányában – alaptalan. Azonban ennek a Kúria eltérő jogi indokát adja:
[11] A felperes mind az elsődleges, mind a másodlagos keresetét arra alapította, hogy a csereszerződés színlelt. A szerződés semmisségét eredményező színlelt volta a szerződés kétoldalú akarathibája, amely mögött csereszerződés esetén valóban meghúzódhat olyan célzat is, hogy a fél olyan jogi helyzetet nyerjen el, amelynek révén a jövőben az elővásárlási jogát visszaélésszerűen gyakorolhatja (BH 2018.14.). A perbeli jogvitában azonban a csereszerződéssel történő tulajdonszerzés, illetve átruházás célja jogszabályon alapult. A Földforgalmi tv. a 12. § (1) bekezdés a) és b) pontjában meghatározott feltételek esetén engedi föld tulajdonjogát csere jogcímén megszerezni, s a 32. § (1) bekezdése a csereszerződést hatósági jóváhagyáshoz köti. Azt, hogy a csere a Fétv. 9. § (1) bekezdése szerinti birtokösszevonási célú földcse-rének minősül, az illetékes hatóság meghatározott eljárási rendben hozott és közigazgatási perben támadható határozatával elismerte. A Kúria ügydöntő jelentőséget tehát annak tulajdonított, hogy a keresettel támadott, az alperesek által 2016. május 2-án kötött csereszerződés hatósági jóváhagyáshoz kötött, azt, mint birtokösszevonási célú csereszerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv jogerős határozatával jóváhagyta [6. sorszámú beadvány melléklete, 22. sorszámú irat]. A Földforgalmi tv. 30. § (5) bekezdése szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben közigazgatási úton nincs helye jogorvoslatnak, a határozat bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető. A Fétv. 38. §-a szerint pedig a mezőgazdasági igazgatási szerv jogerős határozatával lezárt ügyben nem nyújtható be újrafelvételi és felügyeleti eljárás iránti kérelem, a 39. § alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv határozatának bírósági felülvizsgálata a Pp. XX. fejezetének rendelkezései szerint kérhető (Pfv.VI.21.735/2018/9.).
[12] Miután a tárgya folytán a leplezett adásvételi szerződés is a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozna, azt a 21. § (1) bekezdése szerint közölni kellene az elővásárlásra jogosultakkal, majd a 22-30. § szerinti hatósági eljárás lefolytatásának lenne helye. A csereszerződés tárgyává tett földrészleten e polgári perben sem az elővásárlási jog érvényesítésére, sem az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására nincs jogi lehetőség. A Kúria a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld eladása esetén az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény érvényesítése tárgyában meghozott 1/2020. PJE határozata értelmében, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá tartozó föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződést elfogadó elővásárlásra jogosult, az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igényét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:223. § (2) bekezdése alapján érvényesítheti. Föld eladása esetén az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény polgári jogi úton történő érvényesítése arra az esetre korlátozódik, amikor a földre vonatkozó adásvételi szerződés mentes a hatóság (mezőgazdasági igazgatási szerv) jóváhagyása alól [Földforgalmi tv. 22. § (1) bekezdés a) pont, 22. § (2) bekezdés]. Hatósági jóváhagyáshoz kötött adásvételi szerződés esetében az ilyen igény érvényesítése közigazgatási hatósági, illetve közigazgatási bírósági útra tartozik [Földforgalmi tv. 30. § (4)–(5) bekezdés]. Hatósági jóváhagyáshoz kötött adásvételi szerződés esetén az elővásárlásijog-gyakorlás megítélését, az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény érvényesítését a jogalkotó közigazgatósági hatósági, illetve közigazgatási bírósági útra terelte [Földforgalmi tv. 30. § (4)–(5) bekezdése, Fétv. 38-39. §].
[13] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet – eltérő jogi indokolással – hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.616/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás