PÜ BH 2020/301
PÜ BH 2020/301
2020.10.01.
Ha föld eladása esetén a Földforgalmi tv. szerint történt elővásárlásijog-gyakorlást követően az eladó tulajdonos döntése az elővásárlásra jogosultak sorrendjén alapul, a jogsérelme orvoslását az elővásárlásra jogosultakkal közölt adásvételi szerződés szintén elővásárlásra jogosult árverési vevője is a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján indított perben kérheti [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:223. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A magyar állam mint I. rendű alperes a perbeli, 2034. november 12-ig haszonbérleti joggal terhelt szántó ingatlanára 2016. február 29-én, nyilvános árverést követően, 382 200 000 forint vételáron a felperessel kötött adásvételi szerződést, aki szerződéses nyilatkozata szerint elővásárlásra jogosult a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) 18. § (1) bekezdés e) és a (4) bekezdés b) pontja alapján. Az adásvételi szerződésre öten, köztük a felperes és a II. rendű alperes tettek elfogadó nyilatkozatot: a felperes arra tekintettel, hogy az elővásárlási ranghelye a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdése e) és a (4) bekezdés a) pontja szerinti ranghelyre módosult; a II. rendű alperes a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c) és a (4) bekezdés a) pontja alapján. Az I. rendű alperes 2016. július 7-én „Elővásárló adásvételi szerződésbe belépését tanúsító” okiratban megállapította, hogy az adásvételi szerződés közte és a II. rendű alperes között jött létre. A II. rendű alperes 2016. július 13-án „ügyvédi költség megtérítés” címén pénzt utalt a felperes részére, a földhivatal a tulajdonjogát 2016. augusztus 8. napjával bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes a 2016. augusztus 23-án lekért tulajdoni lapból értesült a II. rendű alperes széljegyzett tulajdonjog bejegyzés iránti kérelméről.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a 2016. szeptember 20-án előterjesztett keresetében annak megállapítását kérte, hogy a 2016. február 29-én megkötött adásvételi szerződés közte és az I. rendű alperes között érvényesen jött létre, kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése érdekében. A tulajdonjoga bejegyzése iránt előterjesztett másodlagos keresetében az alperesek szerződése érvénytelenségének a megállapítását kérte. Az érvénytelenségi keresetét fenntartva 2017. február 21-én előterjesztett keresetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdése alapján annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés közte és az I. rendű alperes között érvényesen létrejött, mert az I. és a II. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. E keresetéhez kapcsolódóan 2017. április 11-én terjesztett elő keresetet a bejegyzés helytelensége miatt a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése iránt.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Indokolása szerint a II. rendű alperes a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése szerint tett elfogadó nyilatkozatot. A nem megfelelő jognyilatkozata sem eredményezné az adásvételi szerződés Ptk. 6:95. §-án alapuló érvénytelenségét, mert az elfogadó nyilatkozat hibájához a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése azt a jogkövetkezményt fűzi, hogy az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna. Az árverési vevő és elővásárlásra jogosult felperes a kifüggesztés alatt módosult ranghelye alapján tehetett elfogadó nyilatkozatot, és indíthatott a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése szerinti keresetet. Azonban a keresetét a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében előírt harminc nap határidőn túl, 2017. február 21-én terjesztette elő, az igényérvényesítéssel is elkésett. Ezért az elsőfokú bíróság a hatálytalansági keresetet érdemben nem vizsgálta, mellőzte a további bizonyítást arra nézve, hogy a II. rendű alperes életvitelszerűen G.-n lakott-e.
[5] A másodfokú bíróság a felperes és az alperesek perköltséget érintő fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét a perköltséget érintően megváltoztatta, a keresetet elutasító érdemi rendelkezését helybenhagyta. Indokolása szerint a II. rendű alperes helyben lakásának kérdése nem volt ügydöntő jelentőségű, ezért a nem releváns kérdésben a Pp. 163. § (1) és 221. § (1) bekezdéséből következően bizonyítási és indokolási kötelezettség sem adódott. A döntés szempontjából releváns tényállást az elsőfokú bíróság megállapította és kimerítette az elsődleges keresetet is. Helyesen bírálta el a felperes 2017. április 7-én keltezett beadványában előterjesztett törlési keresetére tekintettel csak a törlési keresethez fűződő különböző jogcímeket, az érvénytelenség és a hatálytalanság kérdését. A másodfokú bíróság csupán kiegészítette, illetve pontosította a helyes döntés indokait. Az elővásárló javára hozott jogszabályt sértő döntésnek sem lehet az alperesek közötti szerződés érvénytelensége a jogkövetkezménye, mert egyéb jogérvényesítést, a Ptk. 6: 223. § (1) bekezdésén alapuló, illetve a teljesítés megtagadásából, mint a Ptk. 6:137. §-a szerinti szerződésszegésből eredő igény érvényesítését teszi lehetővé. A másodfokú bíróság a hatálytalansági kereset elutasításával eltérő indokolással értett egyet, mert kizárt, hogy az árverési vevő az általa megkötött adásvételi szerződésbe elővásárlási jogát gyakorolva belépjen. Az árverési vevő elővásárlási jogát figyelembe kell venni, de ez nem azt jelenti, hogy neki is elfogadó nyilatkozatot lehet vagy kell tenni. A Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése nem vonatkoztatható arra az esetre, amikor a II. rendű alperes által a helyben lakás igazolására csatolt lakcímkártya valóságtartalmát a felperes megkérdőjelezi. Ha a II. rendű alperes valótlan lakcímkártyával megtévesztette az I. rendű alperest a helyben lakást és a ranghelyét illetően az az alperesek közötti szerződés létrejötte szempontjából irreleváns, e szerződés semmisségét nem eredményezi.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében kérte elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, a keresetének helyt adó határozat hozatalát: az általa kötött adásvételi szerződés érvényes létrejöttének és a vételár kifizetésével a tulajdonjog megszerzésének a megállapítását; másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. Megsértett jogszabályként jelölte meg a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 206. §-át; a 221. § (1); a 235. § (4) bekezdését, az Alaptörvény 28. cikkét, a Ptk. 1:3. §-át; a 6:95. §-át; a 6:108. § (1), a 6:222. § (4), a 6:223. § (1) bekezdését; a Földforgalmi tv. 5. § 9. pontját; a 6. § (1), a 18. § (1), a 21. § (8) bekezdését, a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 7. pontját. A jogszabálysértést azzal indokolta, hogy a szerződés szerinti vevő is tehet elfogadó nyilatkozatot, ha azt indokolja az elővásárlási rangsorban elfoglalt hely megváltozása. Hangsúlyozta annak bizonyítottságát, hogy a II. rendű alperes nem volt jogosult elővásárlási jogot a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c), illetve (4) bekezdés a) pontja szerint gyakorolni, mert nem minősült az 5. § 9. pontja szerint helyben lakónak. Az eljárt bíróságok ítéleteik indokolásában erre nem tértek ki. A felperes a felülvizsgálati kérelmében részletes indokát adta annak, hogy a II. rendű alperes K. városban élt, a föld fekvése szerinti község csak a földszerzéshez szükséges bejelentett állandó lakcíme volt, ott életvitelszerűen soha nem lakott. Az elfogadó nyilatkozata az okból is joghatás kiváltására alkalmatlan volt, hogy legkésőbb a megtételével egyidejűleg nem fizette meg az adásvételi szerződés 3. pontja szerint árverési biztosítékként a 38 220 000 forint vételárrészt az Alaptörvény 28. cikke szerint értelmezett, a Korm. rendelet 28. § (1) és 33. § (1) bekezdése értelmében, így a felperes és az I. rendű alperes közötti szerződés érvényes létrejöttét kellett volna megállapítania a bíróságnak. Nem történt változás sem a keresettel érvényesített jog tárgyában, sem az előadott tényállásban, ennek megfelelően a hatálytalanság iránti kereseti kérelem nem késett el, arról a bíróságnak érdemben állást kellett volna foglalnia. Amennyiben az előadott tények és bizonyítékok a keresetet más jogcímen megalapozzák, akkor a jogviszonyt a jogszabályoknak megfelelően kellett volna minősíteni (pl. BH 2004.504., EBH 2006.1422., 2004.1143., BH 2008.308.). A II. rendű alperes által a kedvezőbb elővásárlási ranghely érdekében az elővásárlási nyilatkozatában megjelölt ranghely nem valós, az I. rendű alperes pedig megsértette az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit azzal, hogy vele kötött szerződést. A Földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése alapján úgy kellett volna tekinteni, hogy a II. rendű alperes elővásárlási nyilatkozatot nem tett. A felperes a Kúria előtti eljárásban további bizonyítékként hivatkozott az alperesek által a G. 098/1 hrsz.-ú földrészletre kötött szerződésre, és egyéb okiratokra.
[7] A II. rendű alperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte arra hivatkozással, hogy az elkésettség okán elutasított hatálytalansági kereset miatt a felülvizsgálati kérelem érvei nem relevánsak.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos, a jogerős ítélet a hivatkozott okokból nem jogszabálysértő. A jogerős ítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt és helyesen megállapított tényálláson alapul, helytálló az abból a kereset alaptalanságára levont jogi következtetés, és a Kúria részben egyetértett a jogi indokolásával is.
[9] A Kúria földforgalmi ügyekben is követett joggyakorlata szerint a szerződő feleken kívülálló harmadik személy a szerződést érvénytelenségi keresettel csak anyagi jogi kereshetőségi joga esetén támadhatja. A Ptk. 6:88. § (3) bekezdése értelmében, ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a szerződés semmisségére az hivatkozhat és a szerződés semmisségével kapcsolatos peres eljárást az indíthat, akinek ehhez jogi érdeke fűződik vagy akit erre törvény feljogosít. A szerződés semmisségével kapcsolatos peres eljárás indításához fűződő jogi érdek túlmutat az ügyhöz kapcsolódó érdekeltségen, jog által szabályozott érdekeltséget: jogszabályban biztosított jogot, érvényesíthető igényt, azaz jogszabályra hivatkozással bemutatható érdekeltséget jelent. A jogi érdek akkor állapítható meg, ha a jogvédelem más jogi eszköz igénybevételével nem biztosítható [BH 2019.169., 2004.503., 2009.206.]. A felperesnek, mint a szerződő alpereseken kívül állónak is a támadott szerződésből fakadó és érvénytelenségi keresettel orvosolható jogsérelmet, jogaira és/vagy kötelezettségeire kiható érdekeltséget kellett igazolni. Ennek hiányában az érvénytelenségi keresetét anyagi jogi kereshetőségi jog (aktív perbeli legitimáció) hiányában kellett ítélettel elutasítani.
[10] A perbeli jogvitában ugyanis az ügydöntő kérdés az volt, hogy a szerződéses árverési vevő felperes vagy az elővásárlásijog-gyakorló II. rendű alperes áll-e a másikat megelőző ranghelyen az elővásárlásra jogosultak sorrendjében. Az elővásárlási jog azonban a szerződés érvényességét nem érintő jog, az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés csupán relatív hatálytalanságot eredményez. A perbeli esetben a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó, föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződés kapcsán a jegyző által megküldött iratok alapján az eladó I. rendű alperes azt állapította meg, hogy a szerződéses vevő felperest a szerződésben rögzített elővásárlási joga figyelembevételével az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az elővásárlásijog-gyakorló II. rendű alperes az elfogadó jognyilatkozata szerint megelőzte. A felperes az általa kötött adásvételi szerződés hatályossága esetére előterjesztett kereseti kérelemben követelhette a szerződés teljesítését, azaz a birtok és a tulajdon átruházását (BH 2019.273.I.).
[11] A szerződéses vevő felperes is a szerződésben rögzített – és az adásvételi szerződés megkötésére jogosító nyilvános árverésen való részvételét is megalapozó – elővásárlási joga sérelmére hivatkozással érvényesíthet polgári jogi igényt annak érdekében, hogy az általa kötött adásvételi szerződés hatályosul-jon, azaz annak a teljesítését követelhesse. Ilyen esetben a szerződéses vevő jogi érdekeltsége a konkuráló elővásárlási jogok folytán, azokból következően korlátozott: az adásvételi szerződés érvényességét nem vitathatja, hiszen az elővásárlási jog soha nem érvényességi, hanem hatályossági kérdés. Az elővásárlásra jogosultak sorrendjéről, arról, hogy az adásvételi szerződés a szerződéses vevővel, vagy az elővásárlásijog-gyakorlóval hatályos, a bíróság a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján indított perben határozhat. Ezért a Kúria joggyakorlata szerint a felperes elsődleges érvénytelenségi keresete kereshetőségi jog hiányában alaptalan (Pfv.VI.21.112/2014/12.).
[12] A Kúria a földforgalmi ügyekben elővásárlásijog-gyakorlásra jogosultság kérdésében a másodfokú bírósággal ért egyet: elővásárlásra jogosultként az adásvételi szerződést elfogadó jognyilatkozatot kizárólag a szerződő feleken kívül álló harmadik személy tehet a Földforgalmi tv. által meghatározott szigorú eljárási rendben. Az elővásárlási jog az adásvételhez kötődő, ún. alakító jogként arra biztosít lehetőséget, hogy a jogosult a vevő helyébe lépjen, az adásvételi szerződés a saját javára hatályosuljon. Az alkotmánybíróság jogértelmezése szerint: [a]z adásvételi szerződést az elsődleges érdekeltek, az eladó és a vevő kötik meg a polgári jog és a termőföldre vonatkozó sajátos szabályok figyelembevételével. A harmadik érdekelti csoportba tartozók csak az egybehangzó eladói és vételi akarattól függően, annak keretei között jutnak szerephez. Ha az elővásárlásra jogosult határidőn belül olyan elfogadó jognyilatkozatot tesz, amelyben az adásvételi szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadja, az köti az eladót, azaz a szerződés nem az eladó és a szerződést eredetileg megkötő vevő, hanem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre. Az elővásárlásra jogosult tehát csak a vevő vételi szándékát képes meghiúsítani, és az adásvétel tárgyát azonos feltételekkel a maga számára megszerezni, az eladói szándékot jognyilatkozata, illetve az attól való tartózkodás nem érinti: a szerződés létrejön, csak nem az eredeti felek között. A hallgatás kockázatát ebben az esetben az elővásárlási jogosult viseli: ha nem vagy nem határidőben nyilatkozik, a szerződésbe lépéstől elesik, és a szerződés az eredeti felek vagy az eladó és más elővásárlásra jogosult között jön létre {17/2015. (VI. 5.) AB határozat [66]-[67]}.
[13] Ahogyan a fent kifejtettek szerint az elsődleges és másodlagos érvénytelenségi, úgy a harmadlagosan előterjesztett hatálytalansági kereset eldöntésekor is ügydöntő jelentőséggel az a tény bírt, hogy a szerződés szerinti vevő felperes egyben elővásárlásra jogosult. A Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 29. § (3) bekezdése alapján az árverési eljárásban árverezőként a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés e) pontja szerinti helyben lakó, földművesnek minősülő természetes személy vehet részt. A földforgalmi törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (továbbiakban: Fétv.) 13. § (3) bekezdése értelmében a föld tulajdonjogának a megszerzésére irányuló adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a vevő elővásárlásra jogosult, s e jogosultság mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn. A Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése alapján az elővásárlásijog-gyakorló az elfogadó jognyilatkozatában jelöli meg az elővásárlási jogosultsága jogalapját, azt is, hogy mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. E törvényi rendelkezéseknek az a jelentősége, hogy elővásárlásra jogosult joggyakorlása esetén hatósági jóváhagyáshoz kötött adásvételi szerződés esetén a hatóság, egyéb esetben az eladó meg tudja állapítani – a szerződéses vevőt is beleértve – az elővásárlásra jogosultak sorrendjét, ezáltal azt, hogy a joggyakorló a szerződéses vevőt megelőzi-e a sorrendben [Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdése, 23. § (3) bekezdése]. E döntés alapja tehát kizárólag a két (vagy több) konkuráló elővásárlási jog, a döntés eredménye pedig vagy a szerződéses vevő vagy a joggyakorló(k) elővásárlási jogának a sérelme lehet, amely kizárólag a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján indított perben orvosolható. A bíróság ilyen perben állapíthatja meg azt, hogy a tényállástól függően az eladó tulajdonos „Elővásárló adásvételi szerződésbe belépését tanúsító” vagy ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedély okiratba foglalt döntése folytán teljesíthető adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosult eredeti szerződéses vevővel, vagy a Földforgalmi tv. által szabályozott kifüggesztési eljárásban elfogadó jognyilatkozatot tett elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan és a szerződés kik között jött létre.
[14] A Kúria az 1/2020. PJE határozatában foglalt állást a föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződést elfogadó elővásárlásra jogosult, a BH 2020.14. szám alatt közzétett eseti döntésében pedig az elővásárlásijog-gyakorlók egymás közötti, az elővásárlási joguk megsértéséből fakadó igényük érvényesítéséről. A fent kifejtettekre tekintettel a perbeli esetben a Kúria elvi éllel arra mutat rá, hogy ha föld eladása esetén a Földforgalmi törvény szerint történt elővásárlásijog-gyakorlást követően az eladó tulajdonos döntése az elővásárlásra jogosultak sorrendjén alapul, a jogsérelme orvoslását az elővásárlásra jogosultakkal közölt adásvételi szerződés szintén elővásárlásra jogosult vevője is a Ptk. 6:223. § (2) bekezdés alapján indított perben kérheti. A szerződéses vevő felperes a ha-tályta-lansági perben annak bírósági megállapítását érhette volna el, hogy az alperesek által kötött szerződés relatíve, vele szemben hatálytalan, mert őt a szerződésben rögzített elővásárlási joga alapján az elővásárlásra jogosultak sorrendjében az elővásárlásijog-gyakorló II. rendű alperes nem előzte meg. Az eredményes hatálytalansági keresettel elérhető megállapítással keletkezett volna a felperesnek kötelmi igénye a tekintetében hatályosult adásvételi szerződés saját javára történő teljesítésének a követelésére további, marasztalásra irányuló kereseti kérelmek előterjesztésével.
[15] A felperes a Kúria szerint is elmulasztotta a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében szabott harmincnapos határidőt, az igényérvényesítéssel elkésett, ezért a keresetét érdemi vizsgálata nélkül kellett ítélettel elutasítani (BH 2019.173., 2018.309.). A Kúria egyetértett azzal, hogy a felperes professzionális perbeli képviselete mellett eljárt bíróságok kötve voltak a kereseti kérelmeihez. Az érvénytelenségi perben később, másodlagosan előterjesztett hatálytalansági kereset kapcsán jogszabálysértés nélkül vizsgálták az igényérvényesítési határidő megtartottságát és jogszabálysértés nélkül foglaltak állást az igényérvényesítés elkésettségéről is. Miután a hatálytalansági kereset érdemben nem volt elbírálható, az eljárt bíróságok nem foglalhattak állást a szerződéses vevő felperes és az elővásárlásijog-gyakorló II. rendű alperes elővásárlásra jogosultak sorrendjében elfoglalt ranghelyéről, a II. rendű alperes elővásárlási jogáról. A Kúria sem foglalhatott állást arról, hogy az elővásárlásijog-gyakorló II. rendű alperes az elfogadó nyilatkozatához csatolt okiratokkal igazolta-e az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a hivatkozott ranghelyet. Ezért nem bírnak jogi jelentőséggel a felperes által a felülvizsgálati kérelmében a jogszabálysértés alátámasztására felhozottak.
[16] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 20.441/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás