KÜ BH 2020/346
KÜ BH 2020/346
2020.11.01.
Ha a kisajátított ingatlanrész megosztás folytán önálló ingatlanként kerül meghatározásra, és felmerülhet önálló értékesítés tárgyaként is, akkor ingatlanforgalmi szakkérdésként ilyenként is vizsgálandó az ingatlanérték, a teljes kártalanítás biztosítása érdekében [2007. évi CXXIII. tv. (Kstv.) 9. §].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A II. rendű alperes kérelmet terjesztett elő az I. rendű alperesnél a szegedi .../1 helyrajzi számú, 32 708 m2 nagyságú, szántó művelési ágú ingatlan 6938 m2 területű részének a kisajátítása iránt, közlekedési infrastruktúra fejlesztése közérdekű célból. Az ingatlan 2020/8221 tulajdoni hányada a II. rendű felperes, 2021/8221 tulajdoni hányada a III. rendű felperes, míg 4180/8221 tulajdoni hányada az I. rendű felperes tulajdonát képezte.
[2] Ezt követően az I. rendű alperes a 2018. május 31-én kelt, CS/B01/5044-9/2018. számú határozatával a szegedi .../1 helyrajzi számú ingatlant megosztotta és a megosztást követően létrejött .../111 helyrajzi számú ingatlant a II. rendű alperes javára kisajátította.
[3] A kártalanítás összege tekintetében a kirendelt ingatlanforgalmi szakértő által alkalmazott, a fajlagos árat módosító korrekciók a következők voltak: az érintett ingatlan nagy mérete folytán 5%-os pozitív korrekció, az eltérő övezeti besorolások miatti kedvezőtlenebb hosszú távú hasznosítási lehetőség miatt 25%-os negatív korrekció, az ingatlan részben vízállásos és mélyebb fekvése miatt 5%-os negatív korrekció, valamint az ingatlant terhelő több vezetékjog miatt 15%-os negatív korrekció. Mindezek alapján az I. rendű alperes szerint a szakértő által megállapított 4325 forint/m2-es korrigált fajlagos ár reális és a vizsgált ingatlan valós piaci értékét tükrözi.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[4] Ezen határozattal szemben a felperesek keresettel éltek. Elsődlegesen kérték az I. rendű alperes határozatának a megváltoztatását akként, hogy a kisajátított ingatlan forgalmi értéke az I. rendű alperes által meghatározott 30 006 850 forint helyett 45 013 744 forintban kerüljön megállapításra, továbbá a visszamaradó .../110 helyrajzi számú ingatlan kisajátítására legyen kötelezve a II. rendű alperes. Másodlagosan a felperesek kérték az I. rendű alperes határozatát részben, a felperesek kisajátítási kérelmét elutasító részében hatályon kívül helyezni és e körben az I. rendű alperest új eljárás lefolytatására kötelezni.
[5] Védiratában az I. rendű alperes kérte a kereset elutasítását. Az I. rendű alperes hivatkozott arra, hogy téves a felperesek azon álláspontja, mely szerint bár az egész ingatlanra nézve megalapozottak a negatív korrekciós tényezők, azonban azokat a kisajátítással érintett földrészletre vonatkozóan nem lehetett volna megállapítani.
[6] Védiratában a II. rendű alperes is kérte a kereset elutasítását. A II. rendű alperes egyrészt arra hivatkozott, hogy a kisajátítási eljárásban az ingatlan forgalmi értékének a meghatározása szakkérdés, egyébiránt pedig csatlakozott az I. rendű alperes védiratában foglaltakhoz.
Az elsőfokú bíróság ítélete
[7] A Debreceni Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2019. június 5-én kelt 101.K.27.224/2019/18. számú ítélete szerint a felperesek keresete részben megalapozott, így az I. rendű alperes határozatának a kártalanítás összegszerűségére vonatkozó részét megsemmisítette és az I. rendű alperest e körben új eljárásra kötelezte.
[8] Az ítélet szerint a közigazgatási eljárásban a szakértő nem vizsgálta a kisajátított terület önálló forgalmi értékét, így azt sem, hogy az általa a teljes ingatlanra alkalmazott korrekciós tényezők a kisajátított részre is alkalmazandók-e, illetve mennyiben alkalmazandók. A kisajátítani kért terület forgalmi értékére mint szakkérdésre vonatkozóan tehát nem áll rendelkezésre szakvélemény, a tényállás ezért e körben nem került tisztázásra.
[9] Hangsúlyozta a bíróság a Kúria BH 2013.84. számon közzétett eseti döntésében foglaltakra hivatkozással, hogy a kisajátítási kártalanítás alapjául szolgáló forgalmi érték piaci árat jelent, azaz az ingatlanrész értékesítése esetén az milyen összegben kerülhet eladásra. A tulajdonos teljes kártalanításáról akkor lehet beszélni, ha megkapja a tulajdona után azt az árat, amennyiért az ingatlanrészét maga is el tudná adni (KGD 2017.167.).
[10] Mindezek alapján az elsőfokú bíróság szerint az I. rendű alperes határozata a felperesek által megjelölt okokból a kártalanítás összegszerűségére vonatkozó részében jogszabálysértő, mivel az I. rendű alperes nem tett teljeskörűen eleget a tényállás tisztázására vonatkozó jogszabályi kötelezettségének. A fennmaradó ingatlanrész kisajátítási igénye szempontjából azonban a felperesek keresete nem bizonyult megalapozottnak.
[11] Az új eljárásra a bíróság azt az iránymutatást adta, hogy mivel a kisajátítani kért terület forgalmi értékére vonatkozóan a fentiekben kifejtettek szerint nem áll rendelkezésre szakvélemény, ezért az új eljárásban az I. rendű alperesnek ezen szakkérdés megválaszolására kell majd szakértőt kirendelnie. A tényállás feltárása a hatósági eljárásban indokolt, mivel ekként biztosítható, hogy a felperesek jogorvoslathoz való joga az újonnan tett megállapítások tekintetében ne sérüljön. Amennyiben pedig a felperesek által előadottak szerint a kisajátított rész valóban fajlagosan értékesebbnek bizonyul, mint a visszamaradó, úgy ebből fakadóan a felperesek arányosan magasabb összegű kártalanításra lesznek jogosultak.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[12] Az I. r. alperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen kérte az elsőfokú bíróság ítéletének kártalanítási összegre vonatkozó részében való hatályon kívül helyezését. Másodlagosan kérte az elsőfokú bíróságnak e kérdésben új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását.
[13] Érvelése szerint a kisajátítási értékmegállapítás alapegysége az ingatlan, nem az ingatlan része. A főszabály eszerint a teljes ingatlan kisajátítása, azonban előfordulhat, hogy a közérdekű cél megvalósításához elegendő a részleges kisajátítás is, amit a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Kstv.) 6. § (2) bekezdése tesz lehetővé. A kártalanítás szabályai pedig ezt követően, a Kstv. 9-21. §-ai rögzítik, és a törvényben nincsenek külön előírások a részleges kisajátítás vonatkozásában. A közigazgatási eljárásban nem a kisajátítás eredményeként létrejövő ingatlanrészt, hanem a korábbi szabályozásnak megfelelő és a megosztást megelőzően is létező ingatlant kell értékelni. A Kstv. 19. § (1) bekezdés c) pontja úgy fogalmaz, hogy értékveszteségként kell megtéríteni az ingatlan egy részének kisajátítása esetén a visszamaradt ingatlanrész értékének csökkenését.
[14] Az ítélet érvelése nyomán a felülvizsgálati kérelem hivatkozott a Kúria BH 2013.84. számon közzétett eseti döntésére. Az I. rendű alperes szerint a hivatkozott jogeset valóban rögzíti, hogy a kártalanítás összegének megállapítása során az ingatlan valóságos forgalmi értékét kell meghatározni, amihez figyelembe kell venni az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult piaci értékét. Az eseti döntésben ugyanakkor egyáltalán nem szerepel olyan okfejtés, miszerint nem az egész ingatlant kell értékelni, hanem csak a kisajátítandó területrészt. Az ingatlanértékelési szabályok ismertetése céljából indítványozta továbbá a közigazgatási eljárásban kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő személyes meghallgatását is.
[15] Az I. rendű alperes külön benyújtott észrevételében ismételten hivatkozott a Kúria joggyakorlat-elemző csoportjának véleményére. Kiemeli, hogy a korlátozó tényezők a helyi építési szabályzat alapján már korábban is fennálltak.
[16] A II. rendű alperes észrevételében az I. rendű alperes felülvizsgálati kérelmével egyetértett.
[17] A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmet nyújtottak be, melyben kérték az ítélet hatályban tartását. Vitatták az alperesi logikát, miszerint az ingatlanforgalmi szakvélemény szerinti korrekciós tényezőket az ingatlan egészére kiterjeszteni lehetne. A helyes számítási mód eszerint az, hogy a megállapított összforgalmi értéket nem területarányosan kell felosztani a visszamaradó és a kisajátított ingatlanra, hanem jellemzőik alapján, egyéniesítve.
A Kúria döntése és jogi indokai
[18] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
[19] A Kúria a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 115. § (2) bekezdése alapján alkalmazandó 108. § (1) bekezdése szerint a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem és a felülvizsgálati ellenkérelem keretei között vizsgálja felül.
[20] A felülvizsgálat tárgyát illetően a Kúriának az elsőfokú bírósággal egyezően abban a kérdésben kellett döntenie, hogy egy ingatlan részleges kisajátítása esetén a kisajátítandó ingatlanrészre vonatkozóan a kártalanítás összegét az egész ingatlan forgalmi értékéből képzett területarányosítással, vagy önállóan a kisajátítani rendelt ingatlanrész forgalmi értékének a meghatározásával kell megállapítani.
[21] A Kstv. 9. §-ának (1) bekezdése szerint a kisajátított ingatlan tulajdonosát a tulajdonjoga elvonásáért, az ingatlanon fennálló jog jogosultját pedig a joga megszűnéséért – a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultja kivételével – teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg.
[22] Figyelemmel az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdésére, miszerint tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet, látható, hogy a Kstv. által a kártalanítási szabály megismétlése, meghatározó jelentőségű, a tulajdon alkotmányos védelmével kapcsolatos alapvető kérdés.
[23] A Kstv. hivatkozott ugyanezen szakaszának (3) bekezdése értelmében a kártalanítás összegének megállapítása során
a) az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét,
b) ha az ingatlan valóságos forgalmi értéke – összehasonlításra alkalmas ingatlanok, illetve ezek forgalmának hiányában, vagy forgalmukra jogszabályban elrendelt korlátozás, illetve más ok miatt – nem állapítható meg, az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, ennek hiányában a közművesítés lehetőségét, földrajzi és gazdasági adottságait, termőföld esetén a művelési ágat, a földminősítés szempontjait és az ingatlan jövedelmezőségét kell figyelembe venni.
[24] A kártalanítás követelményének érvényesülése tehát elsődleges, csakis ennek érdekében, az alapkövetelménynek alárendelten értelmezhető az ezért járó összeg megállapításának módja.
[25] A fentiekben említett jogszabályi rendelkezések folytán az elsőfokú bíróság szerint helytállóan hivatkoztak a felperesek arra, hogy részleges kisajátítás során a kisajátítani kért ingatlanrész forgalmi értékét kellett volna meghatározni a közigazgatási eljárásban. A kártalanítás megállapítása során ugyanis a jogosultakat teljes kártalanítás illeti meg, a jelen ügyben tehát olyan helyzetbe kellett volna hozni a tulajdonosokat, mintha a kisajátított ingatlanrészt – figyelemmel az ingatlan sajátosságaira – mint önálló ingatlant maguk adták volna el a szabadpiaci viszonyok között.
[26] Az ezzel ellentétes alperesi hivatkozás viszont a Kúria szerint nem helytálló, azaz a Kstv. 9. § (3) bekezdése semmiképpen nem értelmezhető olyan eljárási előírásként, amelyik a kártalanítás anyagi jogi szempontját mindenképpen megelőzné. Az alapingatlan kettéválasztása esetén mindegyik rész önálló ingatlanként való figyelembevételének lehetségessége a kártalanítás követelménye alapján kell hogy érékelést nyerjen.
[27] Az I. rendű alperes szerint, az egyenként való számbavétel esetén: „Problémát jelenthet például egy teljesen közművesített tanyás ingatlan azon szélső részének a kisajátítása, amely nem rendelkezik semmilyen közműbekötéssel. Ebben az esetben ugyanis a szélső sáv értékének a megállapításához olyan összehasonlító adatokat kellene felhasználni, amelyek nem rendelkeznek semmilyen közművel; annak ellenére, hogy az eredeti ingatlan területén kiépítésre került a villany-, a gáz- és a vízközmű. A kártalanítási összeg ily módon történő megállapítása pedig ellentétes lenne a Kstv. 9. § (3) bekezdés b) pontjában foglaltakkal.” Csakhogy ez a példa a kártalanítás szempontjával lenne ellentétes, hiszen a szélső sáv önmagában egységnyi értéken való értékesítése aligha lenne a tulajdonos érdeke. Ha viszont egy önálló ingatlanként értékesíthető ingatlanrészről van szó, akkor ez kategorikusan nem zárható ki. Az I. rendű alperes maga döntött az ingatlan megosztásáról, felismerve annak érdeksérelem nélküli lehetségességét – amit azután az elsőfokú bíróság jogszerűnek is ismert el. A felperesektől sem vitatható el akkor eleve az igény felvetése, hogy az új önálló ingatlanok értékelése csakis saját jellemzőik alapján történjen, hiszen a kártalanítás jogát meghatározó egyenértékűség megállapítása egyedül ezt a megközelítést teszi követendővé. Vizsgálandó tehát hogy a kisajátítandó területrész új ingatlanként való fajlagos értéke ekként nem magasabb-e, mint az elődingatlané volt.
[28] Jelen esetben, az ingatlan sajátosságai folytán, valóban fölmerül, hogy az alkalmazott negatív korrekciós tényezők többsége ekkor már nem állja meg a helyét. A Kúria nem ért egyet a II. rendű alperes észrevételével sem, miszerint a kisajátítandó területhez képest egyáltalán nem kell vizsgálni a visszamaradó terület értékét (ha az életképes ingatlan marad), hiszen a tulajdonos a kisajátított rész többletértékéért kap kártalanítást, tehát a „pénzénél marad”. Lehetségesek azonban olyan fajlagos különbségek, amik nem feltétlenül egyenlítődnek ki. Ez adott esetben az ingatlanforgalomtól, illetve az ingatlanértéket meghatározó tényezők sajátosságaitól függ.
[29] A Kúria ezért az ügyben exponált jogkérdés megítélése tekintetében egyetért az elsőfokú bíróság ítéletével, amennyiben a megismételt közigazgatási eljárásban az I. rendű alperesnek vizsgálnia kell a megosztott ingatlanok értékelését mint szakkérdést, attól nem tekinthet el.
[30] Az I. rendű alperes által indítványozott további szakértői meghallgatásra a felülvizsgálati eljárásban nincs lehetőség. A régi Pp. 275. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati eljárásban – annak rendkívüli jogorvoslati jellege miatt – ténybeli bizonyítás felvételének, bizonyítási eszközök igénybevételének nincs helye (Kúria Kfv.V.35.474/2011. BH 2012.179.). A hivatkozott joggyakorlat-elemző csoport véleményének a jogalkalmazási gyakorlatra nincs kötelező ereje, továbbá annak az idézett tartalma szintén utal a részek külön értékelésének szükségességére.
[31] A Kúria jelen ügyben is fenntartja azt a gyakorlatát, hogy az ingatlan kisajátításkori forgalmi értékéből kell kiindulni, ezt az elvet nem sérti az elsőfokú bíróság döntése. A kisajátítás jogintézményéből következően helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felpereseknek olyan kompenzációt kell kapniuk, mintha ingatlanukat eladták volna.
[32] Mindezek alapján nincs ok az elsőfokú bíróság által megállapított jogi következtetéstől eltérésre. A jogerős ítélet ezért a Kúria szerint nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályokat, ezért a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján annak hatályában fenntartása indokolt.
(Kúria Kfv.IV.37.877/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás