647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet indokolás
647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet indokolás
a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelethez
2021.01.01.
A Magyar Közlöny 2020. évi 163. számában került kihirdetésre a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: 2020. évi LXXI. törvény), amely új alapokra helyezi a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását. A törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének több módozatát is szabályozza, melyekkel kapcsolatos részletszabályok kormányrendeleti szintű rendezése szükséges.
A 2020. évi LXXI. törvény 2. alcíme szabályozza az osztatlan közös tulajdonnak az ingatlan megosztásával történő megszüntetését. Ezen eljárás alkalmazásának feltétele tehát, hogy legalább két önálló helyrajzi számú, rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmas földrészlet kerüljön kialakításra, ezen eljárás alapján nem kerülhet sor arra, hogy egy tulajdonostárs kizárólag a többi tulajdoni hányad magához váltásával szüntesse meg az osztatlan közös tulajdont.
Megosztás esetén hatósági részvételre a folyamat kezdő és végpontján kerül sor, a megosztási folyamat tényleges lebonyolítása a tulajdonostársak feladata és felelőssége. Ebben meghatározó szerepet tölt be a törvényben rögzített, a megosztást támogató informatikai program, az úgynevezett osztóprogram.
A tényfeljegyzési eljárásra, valamint a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére alapvetően az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályai irányadóak, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének specialitásai az eljárás több pontján szükségessé teszik eltérő rendelkezések megalkotását.
A 2020. évi LXXI. törvény és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendelet speciális abból a szempontból, hogy olyan tárgykört szabályoz, amely a társadalom rendkívül széles körét érinti, és amely egyrészről a vonatkozó korábbi szabályozáshoz képest koncepcionális újításokat tartalmaz, másrészt számos esetben állapít meg eltérést az egyébként irányadó jogi szabályzás alól. Mind az érintett – elsősorban természetes személy – jogalkalmazók, mind pedig a részt vevő ingatlanügyi hatóság szempontjából alapvető fontosságú, hogy a végrehajtásra vonatkozó szabályok minél egyértelműbben és pontosabban, egy jogszabály keretei között elérhetőek legyenek.
A tényfeljegyzési eljárás részét képezi az ügyazonosító kiadása is, ezért a kérelem kötelező tartalmi elemét képezi az ügyfélkapu-azonosító és a hozzá tartozó elektronikus levelezési cím, amelyhez a hatóság az osztóprogram használatát biztosító ügyazonosítót rendelni tudja. A kérelmező minden esetben az adott ingatlan valamely tulajdonosa, aki azonban az általános szabályok szerint jogosult az eljárás során képviselő útján eljárni. A kérelemben megadhatók a kérelmező vagy képviselője ügyfélkapu-azonosító adatai is. Fontos, hogy mivel az ügyazonosító ehhez az ügyfélkapuhoz kerül hozzárendelésre, az osztóprogram használatára az ezen ügyfélkapuval rendelkező személy lesz jogosult.
Egy ügyazonosítóval kizárólag egy ingatlan megosztása végezhető el. Ez alól kivétel, ha ugyanazon tulajdonostársak több – azonos település, vagy ugyanazon járáshoz tartozó és egymással szomszédos települések közigazgatási területéhez tartozó – ingatlanban fennálló tulajdoni hányadaikat egy ingatlanként kívánják kijelölni. A tulajdonosok erre irányuló szándékukat kötelesek a tényfeljegyzés iránti kérelemben rögzíteni. A megosztás nem érinthet az eljárás tárgyát képező ingatlanon (vagy ingatlanokon) felül más ingatlant. A megosztás alapjául szolgáló ingatlan külső határvonalai nem módosíthatók, ezért a megosztással egyidejűleg nincs lehetőség a szomszédos ingatlanokkal közös határok rendezésére sem.
Az OKTM-eljárással ellentétben a 2020. évi LXXI. törvény szerinti megosztás költségeit nem a Magyar Állam viseli. A kérelmezőnek az eljárásért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnie. Az igazgatási szolgáltatási díj által a megosztáshoz kapcsolódó valamennyi, hatóság által végzendő feladat ellentételezésére szolgál.
Ilyen feladat a kérelemmel érintett földrészletek ingatlan-nyilvántartási adatainak a hatóság általi ellenőrzése. A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény (a továbbiakban: Fttv.) az ingatlanügyi hatóság feladatává teszi az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis adatállományának vizsgálatát és a felmerülő hibák kijavítását. Kiemelkedő fontossággal bír, hogy az osztóprogram részére minden esetben csak ezen egyedi vizsgálatot és az esetleges hibák kijavítását követően kerülhessenek át a megosztással érintett ingatlan adatai. Ez a rendelkezés kizárólag az ingatlan-nyilvántartás adatai egyezőségének ellenőrzésére vonatkozik, és nem terjed ki a 2020. évi LXXI. törvény 8. § (2) bekezdésében rögzített, a tényállapot és az ingatlan-nyilvántartási állapot eltérésére, melynek rendezése a tulajdonosok felelősségi körébe tartozik.
Amennyiben valamilyen okból mégis hibás adatok kerülnek betöltésre, arról az osztóprogram hibaüzenetet küld a felhasználó számára. Tekintettel arra, hogy az osztóprogram – az adatok betöltését követően – internetes elérés nélkül is használható, ezért a hibaüzenetet a program nem tudja a hatóság felé automatikusan továbbítani. A hiba kérelmező általi bejelentését követően a javítást haladéktalanul elvégzi a hatóság. Ebben az esetben a megosztás elvégzésére a kérelmező rendelkezésére álló 90 nap rajta kívül álló okból megrövidülne, továbbá az eredeti ügyazonosítóval történt első belépéskor betöltött adatok elavulttá válnak. Annak érdekében, hogy a hibás adatszolgáltatás miatt a kérelmezőt ne érje indokolatlan hátrány, szükséges a tényfeljegyzéssel kapcsolatos döntés visszavonása és az ügyazonosító érvénytelenítése, majd a javítás megtörténtét követően a folyamatban lévő megosztás tényének eredeti ranghelyen történő ismételt feljegyzése, új ügyazonosító kiadásával, melynek első felhasználásakor a már aktualizált adatok betöltődnek az osztóprogramba. Az ingatlanügyi hatóság ebben az esetben döntéseit egybefoglalja. A kérelmező rendelkezésére álló, a 2020. évi LXXI. törvény szerinti 90 napos időtartam az ismételt tényfeljegyzéssel újraindul.
A megosztás nem érinthet az eljárás tárgyát képező ingatlanon (vagy ingatlanokon) felül más ingatlant. A megosztás alapjául szolgáló ingatlan külső határvonalai nem módosíthatók, ezért a megosztással egyidejűleg nincs lehetőség a szomszédos ingatlanokkal közös határok rendezésére sem.
A megosztás sajátosságaira tekintettel a tényfeljegyzésre irányuló kérelem alapján az ingatlanügyi hatóság az általános ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz képest speciális tartalmú döntést hoz: a tényfeljegyzés mellett az osztóprogram használatát biztosító azonosító kiadásáról is gondoskodnia kell. Az ügyazonosító kiadható akár a kérelmező tulajdonostárs, akár a képviseletében eljáró személy részére, attól függően, hogy melyikük ügyfélkapu-azonosító adatai kerülnek megadásra a kérelemben. Annak érdekében, hogy az eljárás kezdeményezője teljeskörűen eleget tudjon tenni a törvényben rögzített értesítési kötelezettségének, szükséges továbbá, hogy a bejegyzett földhasználók és az erdőgazdálkodók nyilvántartás szerinti adatai is közlésre kerüljenek. Az ügyazonosító kiadható akár a tulajdonostárs, akár a képviseletében eljáró személy részére, attól függően, hogy melyikük ügyfélkapu-azonosító adatai kerülnek megadásra a kérelemben. Az osztóprogram úgy kerül kialakításra, hogy a kérelemben megadott ügyfélkapuval és a hozzárendelt ügyazonosítóval csak a kérelemben megjelölt ingatlan vagy ingatlanok adatai kerülnek megjelenítésre.
A 2020. évi LXXI. törvény alapján a tényfeljegyzést követően 90 nap áll a kérelmező rendelkezésére, hogy a megosztás átvezetése iránti kérelmet benyújtsa. A 90 nap eredménytelen elteltét követően az osztóprogramhoz kiadott ügyazonosító tovább nem használható fel.
A tulajdonosok minél szélesebb körű tájékoztatása érdekében garanciális jelentősége van annak, hogy a kormányzati portál erre a célra kialakítandó felületén mindenki számára hozzáférhető legyen a megosztással érintett ingatlanok aktuális listája, ennek érdekében a tényfeljegyzéssel egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság intézkedik az ezzel kapcsolatos hirdetmény elektronikus úton történő közzétételéről. A hirdetmény közzététele az ingatlanügyi hatóság feladata abban az esetben, ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetését kezdeményező, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemnek helyt ad, és a tényfeljegyzés iránt intézkedik. Erre tekintettel a hirdetmény közzététele iránt a kezdeményezőnek nem kell külön kérelmet benyújtania. A hirdetmény közzétételét a tényfeljegyzés napján kell kezdeményezni, és a hirdetmény a tényfeljegyzés törléséig hozzáférhető a kormányzati portálon. Tekintettel arra, hogy a tényfeljegyzés törlésére a 2020. évi LXXI. törvény 4. § (6) bekezdése szerinti hivatalbóli törlést megelőzően bármilyen egyéb okból is sor kerülhet, ezekben az esetekben a levételt az ingatlanügyi hatóságnak kell kezdeményeznie. A hirdetmény kötelező adattartalmát a 2. számú melléklet határozza meg. A hirdetmény közzétételével ugyan a tulajdonosok minél szélesebb körű tájékoztatása a cél, azonban az osztóprogramhoz való korlátozott hozzáférés biztosítása érdekében garanciális jelentősége van annak, hogy a kormányportálon hirdetményként csak az elektronikus tájékoztató jeleníthető meg, a tényfeljegyzés tárgyában hozott határozat, illetve az osztóprogramhoz való hozzáférés érdekében a kezdeményező tulajdonostárs részére kiadásra kerülő azonosító semmiképpen nem tehető közzé.
Tekintettel arra, hogy a kérelem visszavonására a döntés véglegessé válásáig van jogszabályi lehetőség, így amennyiben a kérelem visszavonására a döntés meghozatala és annak véglegessé válása között kerül sor, akkor a hatóságnak – az általános közigazgatási eljárási szabályoktól eltérően – nemcsak a döntés visszavonása, hanem ezen felül a legenerált ügyazonosító érvénytelenítése és a már közzétett hirdetmény levétele iránt is intézkednie kell.
Az eljárást kezdeményező tulajdonostársnak vagy a képviseletében eljáró személynek lehetősége van arra is, hogy a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetése nélkül, a megosztásra rendelkezésre álló 90 napos időtartam lejárta előtt kezdeményezze a folyamatban lévő megosztás tényének törlését annak érdekében, hogy az ingatlant érintő, általa szükségesnek tartott változtatások eszközölhetők legyenek. Ebben az esetben a hatóságnak nem csak a törlés, hanem a legenerált ügyazonosító érvénytelenítése és a már közzétett hirdetmény levétele iránt is intézkednie kell. A törlést követően ebben az esetben is beáll a 30 napos ismételt benyújtási tilalom.
Mivel az ingatlanügyi hatóság nem rendelkezik a 2020. évi LXXI. törvény 17. § (6) bekezdésében szereplő sírhely elhelyezkedésére vonatkozó adatokkal, így ezen adatok osztóprogramba való automatikus betöltésére nincs mód. Mivel a törvény a sírhellyel érintett terület kötelező állami tulajdonba kerülését írja elő a megosztás során, ezért az ehhez szükséges adatok szolgáltatásáról az állam nevében a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv köteles gondoskodni.
Gyakori, hogy különböző, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, vagy feljegyezhető tények érintik a megosztandó ingatlant, mint pl. vezetékjog, bányatelek, egyéb telki szolgalmi jog, védett természeti terület vagy Natura 2000 jogi jelleg. E jogokat és tényeket közhiteles módon tanúsítja az ingatlan-nyilvántartás. Ilyen földrészletek megosztása esetén – amennyiben nem az egész ingatlant, hanem annak csak egy konkrét földrajzi helyhez kötött részét érinti az adott jog vagy tény – az ingatlan-nyilvántartásba történő visszajegyzéshez szükséges annak pontos ismerete, hogy a megosztást követően mely új földrészleteket érintenek majd a továbbiakban az egyes jogok, vagy tények. A visszajegyzés érdekében külön műszaki munkarész elkészítését teszi kötelezővé a jogszabály, amihez viszont szükség van a már bejegyzett jog, feljegyzett tény adataira. Ezt főszabály szerint az ingatlanügyi hatóság tudja szolgáltatni. Előfordulhat azonban olyan helyzet, hogy bár az adott jog, vagy tény a tulajdoni lapon szerepel, az ingatlanügyi hatóságnak nem állnak rendelkezésére az annak földrajzi helyzetére vonatkozó adatok és azt semmilyen más közhiteles nyilvántartás sem tartalmazza. Ilyen esetekre írja elő a rendelet azt a kötelezettséget a kérelmező számára, hogy az adott jog vagy tény jogosultját, illetve a feladatköre által érintett hatóságot keresse meg az adatszolgáltatás érdekében, a visszajegyezhetőség céljából.
Az osztóprogrammal kell az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas műszaki dokumentációt előállítani. Fontos kiemelni, hogy az Fttv. 2021. január 1-jétől hatályos módosítása értelmében a 2020. évi LXXI. törvény által szabályozott megosztási eljárás, illetve az osztóprogrammal készülő térképvázlat és területkimutatás nem minősül az egységes ingatlan-nyilvántartás tartalmának változását eredményező földmérési munkának és nem tartozik az Fttv. hatálya alá. Az ingatlan-nyilvántartás változásvezetését ugyanakkor e szabályok szerint kell elvégezni, ezért elengedhetetlen, hogy a 2020. évi LXXI. törvény végrehajtási rendelete részletesen szabályozza azokat a műszaki és egyéb feltételeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartás egységességét és adatminőségét biztosítják. Ezen műszaki feltételek megvalósítását alapvetően az osztóprogram megfelelő működésével kell biztosítani.
A műszaki dokumentáció minden munkarészét analóg (papír) és digitális formában is el kell készíteni úgy, hogy azok adattartalma mindenben egyező legyen. A dokumentáció részét képező munkarészeknek meg kell felelniük az általános műszaki előírásoknak, amit az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet rögzít. A megosztási munkarészeken a helyrajzi számozást speciális módon, az e rendelet szerint kell elvégezni és a munkarészeken szerepeltetni. A jogszabály rendelkezik továbbá a térképvázlat alaki, formai megjelenítéséről. A megosztás alapján keletkező új adatokat az osztóprogram a területkimutatásban, valamint a változási állományban jeleníti meg.
A megosztás szerkesztésére, módosítására a programban történő végleges lezárásáig van mód. A szerkesztés lezárása után a megosztási dokumentumon változást már nem lehet végrehajtani. A szoftver a végleges adatok feldolgozását ezek után tudja elvégezni: így például a nyomtatható térképvázlat(ok) generálását, változási állomány, területkimutatás, szolgalmi jogokkal kiegészített térképvázlat generálását. Az osztóprogram kétféle dokumentum típust állít elő: egyrészt a digitális térképi adatállományt és kapcsolódó munkarészeit, melyet meg kell küldeni az ingatlanügyi hatóság részére ügyfélkapun keresztül, másrészt a papíralapú dokumentumokat, melyek nyomtatását a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásához el kell végezni.
Az Fttv. 28. § (1) bekezdése értelmében a földmérési és térképészeti munka végzése szakképzettséghez kötött tevékenység. Mivel a 2020. évi LXXI. törvényben szabályozott megosztást földmérési szakképesítéssel nem rendelkező tulajdonosok végzik, így fontos annak jogszabályi rögzítése, hogy a megosztás során keletkezett műszaki munkarészek kizárólag az osztatlan közös tulajdon megszüntetési eljárásban használhatók fel, egyéb ingatlan-nyilvántartási célú felhasználása kizárt.
Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban ábrázolt határvonalak közhiteles adatnak minősülnek, így azok módosítását, illetve az arra épülő további változtatásokat szakképesítéshez köti az Fttv. Ennek okán a 2020. évi LXXI. törvényben szabályozott megosztás során készült munkarészekre további, azt alapul vevő földmérési munkarészek nem készíthetők, illetve másik földrészlet földmérési munkáihoz az osztóprogram nem használható fel. Az osztóprogrammal készített műszaki dokumentáció a megosztás kezdeményezése nélkül, egyéb ingatlan-nyilvántartási eljárásban – például szolgalom alapításához – sem használható fel.
Az egyezségi döntéshozatalban való részvétel során a tulajdonosok nem kötelesek személyesen eljárni, lehetőségük van képviselőt igénybe venni. A visszaélések elkerülését szolgálja, hogy a – megosztás kapcsán sok esetben egymással ellenérdekűnek is minősülő – tulajdonostársakat nem képviselheti ugyanazon személy. Az osztatlan közös tulajdonnal érintett ingatlanok tulajdonosi szerkezetét figyelembe véve közeli hozzátartozók esetében azonban indokolt e szabály alóli kivételt megteremteni. Az egyezségi döntés meghozatalának nincs formalizált eljárása, a tulajdonostársak szabad belátásán múlik annak lebonyolítása. A többségi döntéshozatal ugyanakkor nem vezethet arra az eredményre, hogy az egymással kifejezetten közös tulajdonban maradni akaró tulajdonostársak (pl. közeli hozzátartozók) tulajdoni hányadát akaratuk ellenére önálló ingatlanként jelöljék ki vagy bekebelezzék, feltéve, hogy a közös tulajdonban maradó tulajdonostársak tulajdoni hányada együttesen eléri a területi minimumot.
Az egyezségi okiratnak minden, a megosztáshoz kapcsolódó releváns tényt és körülményt tartalmaznia kell.
Az osztatlan közös tulajdon 2020. évi LXXI. törvény szerinti megszüntetéséhez az állam számos segítséget nyújt a tulajdonostársak számára. Így többek között közzéteszi a bekebelezésre kerülő földrészletek értékének megállapításához szükséges értékeket is, mint értékbecslési ajánlatot annak érdekében, hogy ne legyen szükség minden esetben a hosszadalmas és költséges értékbecslési szakvélemény elkészítésére.
A megosztás átvezetésére irányuló eljárásra alapvetően az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályai irányadóak, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének specialitásai szükségessé teszik eltérő rendelkezések megalkotását.
A megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez szükséges, hogy mind a digitális, mind a papíralapú dokumentáció beérkezzen az ingatlanügyi hatósághoz.
Tekintettel arra, hogy az egyezséghez a tulajdonostársak többségének döntése elegendő, valamint figyelemmel arra, hogy az így meghozott döntés kihatással van a döntésben részt nem vevő, adott esetben azzal egyet nem értő tulajdonostársakra is, az egyezség tartalma pedig alapvetően a tulajdonjogot érinti, ezért kisebbségvédelmi szempontból garanciális jelentősége van annak, hogy bizonyos dokumentumok csatolása kötelezően előírásra kerüljön: így a tulajdonostársak értesítésének, illetve a bekebelezés esetén az ellenérték megfizetésének vagy bírói letétbe helyezésének igazolása.
Figyelemmel arra, hogy a megosztandó ingatlant több olyan tény vagy jog is érintheti, melynek átjegyzéséhez a jogosult vagy a feladatköre által érintett hatóság hozzájárulását be kell szerezni, a tulajdonosok rendelkezésére álló 90 napos időtartam optimális kihasználása, valamint a könnyebb áttekinthetőség biztosítása érdekében indokolt, hogy a jogosultak, illetve az érintett hatóságok egymással párhuzamosan, a rájuk vonatkozó jog vagy tény átvezetésére vonatkozóan külön dokumentumban is megadhassák jóváhagyásukat. Ebben az esetben garanciális jelentőségű annak előírása, hogy a külön-külön jóváhagyott dokumentumokat a tulajdonostársak által aláírt térképvázlattal és területkimutatással összefűzve kell benyújtani.
Az osztóprogram állítja elő mind a papíralapú műszaki dokumentációt, mely nyomtatást követően az ingatlan-nyilvántartási kérelem mellékletét képezi, mind a digitális térképi adatállományt és kapcsolódó munkarészeit, mely az ingatlanügyi hatóság részére ügyfélkapun keresztül, elektronikusan kerül megküldésre. A megküldéssel egyidejűleg az ügyazonosító érvényét veszti. Figyelemmel arra, hogy a szerkesztés lezárása után a megosztási dokumentáción az osztóprogramban változást már nem lehet végrehajtani, így amennyiben a megosztás átvezetése iránti eljárásban a hatóság a megosztási dokumentációval kapcsolatos, a rendeletben részletezett hiányosságot vagy eltérést állapít meg, abban az esetben az eljárás sajátosságára tekintettel nincs lehetőség hiánypótlás kiadására.
Mivel magát a megosztást és a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez szükséges műszaki dokumentációt nem földmérő végzettséggel rendelkező személy készíti, így fontos a taxatív felsorolása azon szigorú követelményeknek, amelyet az ingatlanügyi hatóságnak vizsgálni kell a térképi adatbázisba történő bedolgozást, illetve a tulajdoni lapon történő átvezetést megelőzően. A megosztás vizsgálata az összes munkarészre kiterjed, tehát jogokkal, tényekkel kiegészített térképvázlatokra és munkarészeikre is. A dokumentáció vizsgálata az ingatlan-nyilvántartási adatbázisok összhangját biztosítja, ezért különösen fontos, hogy térképileg beilleszthető, geometriailag és topológiailag is helyes adatok kerüljenek az adatbázisokba.
Figyelemmel a 2020. évi LXXI. törvény szerinti megosztási eljárás speciális tartalmára, szükséges az elutasítási okok körének részletes szabályozása. Az elutasítás együtt jár a folyamatban lévő megosztás tényének törlésével. A törlést követően ebben az esetben is beáll a 30 napos ismételt benyújtási tilalom. Amennyiben az elutasítás idején a megosztásra rendelkezésre álló 90 napos időtartam még nem telt el, akkor a hatóságnak gondoskodnia kell az ügyazonosító érvénytelenítéséről, valamint a hirdetmény levételéről.
Tekintettel arra, hogy a megosztási munkarészeken a helyrajzi számozást az osztóprogram speciális módon végzi el, a végleges helyrajzi számozás iránt a hatóságnak kell intézkednie az átvezetést megelőzően.
Kiemelt érdek fűződik ahhoz, hogy abban az esetben, ha a megosztás előtti ingatlan teljes területének, vagy az alrészlet határvonalak mentén történő megosztás esetén az alrészlet teljes területének ugyanaz a bejegyzett földhasználója, akkor a földhasználati átvezetés mihamarabb megtörténjen, külön kérelem benyújtása nélkül.
Az osztatlan közös tulajdonban álló, de térmértékénél fogva legalább kettő önálló ingatlanná nem megosztható ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétele érdekében a 2020. évi LXXI. törvény a közös tulajdon megszüntetésére irányuló megállapodás jelenlegi szabályozásához képest számos, a folyamatot egyszerűsítő és gördülékenyebbé tevő rendelkezést tartalmaz, azonban az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant nem vagy kisebb mértékben használó, illetve kisebbségi tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak jogvédelme érdekében a bekebelezés tekintetében szükséges garanciális szabályokat megállapítani.
Ezt a célt szolgálja a tulajdonostársak igazolt módon történő értesítése. Garanciális szabály, hogy az értesítésnek minden esetben írásban, igazolt módon kell megtörténnie.
A kormányrendelet meghatározza az értesítendők körét és az értesítés kötelező tartalmi elemeit – különbséget téve azon két esetkör között, ha a tulajdonba vételt az ingatlant a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs vagy más tulajdonostárs kezdeményezi. A különbségtételt indokolja, hogy – hacsak az ingatlanon nem található sírhely – a bekebelezésre a 2020. évi LXXI. törvény 16. § (2) bekezdése alapján első helyen az ingatlant a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs jogosult.
A bekebelezésre kerülő ingatlanrész minimálisan megfizetendő ellenértékét az értékbecslési ajánlat tartalmazza, ha azonban valamely tulajdonostárs ezt vitatja, szintén garanciális jelentősége van annak, hogy ezt kellő időben a bekebelező felé jelezhesse.
Tekintettel arra, hogy a 2020. évi LXXI. törvény 17. § (4) bekezdése alapján a bekebelezett tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő ingatlanrészre a bejegyzési engedélyt törvényi vélelem alapján megadottnak kell tekinteni, garanciális jelentősége van a tulajdonostársak értesítése mellett annak, hogy bekebelezési szándékukat ők is jelezni tudják, ha a kezdeményezőt megelőzően bekebelezésre jogosultak.
Tekintettel arra, hogy a sírhelyet tartalmazó, illetve a Magyar Állam tulajdonában álló ingatlanra speciális szabályok vonatkoznak, így a Magyar Állam nevében a tulajdonosi jogokat gyakorló tulajdonostárs nyilatkozatára speciális kiegészítő szabályok meghatározása szükséges.
Mivel a bekebelezést bármely tulajdonostárs jogosult kezdeményezni, előfordulhat olyan eset, hogy valamely értesített tulajdonostárs a kezdeményezőt megelőzően jogosult a bekebelezésre. Annak érdekében, hogy ilyen esetben a tulajdonostársak értesítését és egyeztetését ne kelljen újból kezdeni, szükséges rendelkezni az elkészült okiratok átadásáról.
Az osztatlan közös tulajdonnak az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi bekebelezésével bekövetkező tulajdonjog átruházásra tekintettel a bekebelezésről értesíteni kell az ingatlanra bejegyzett egyéb jogok, terhek és tények jogosultjait; illetve amennyiben tulajdonjog átruházásához azok jogosultjának vagy valamely hatóságnak a hozzájárulása szükséges, azt az ingatlant ténylegesen bekebelező tulajdonostárs köteles beszerezni.
A 2020. évi LXXI. törvény megteremti annak lehetőségét, hogy a bekebelező tulajdonostárs egyoldalú nyilatkozattal is tulajdonjogot szerezzen a bekebelezett ingatlanrészek felett. Azon tulajdonostársak védelme érdekében, akiknek az ingatlanrésze bekebelezésre kerül, garanciális jelentősége van annak, hogy a bekebelező tulajdonostársnak az egyoldalú nyilatkozattal történő tulajdonszerzésére csak a tulajdonostársak igazolt értesítésének megtörténte és nyilatkozatának megléte esetén kerülhet sor.
Tekintettel arra, hogy a közös tulajdon megszüntetése nem megosztással, hanem a teljes ingatlan egy tulajdonoshoz kerülésével valósul meg, az eljárásban nem kerül sor sem változási vázrajz, sem pedig az osztóprogramból származó térképvázlat benyújtására.
A tulajdonos személyének változása – az állami tulajdonból kikerülő ingatlanrészen fennállott vagyonkezelői jog kivételével – az ingatlanon fennálló földhasználatot nem szünteti meg. A tulajdonos személyének változásáról azonban az ingatlant használó harmadik személyeket értesíteni szükséges. A vagyonkezelői jog olyan speciális földhasználat, amely fogalmilag nem létezik magántulajdonban álló ingatlan esetében. A Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosításának részletes szabályairól szóló 262/2010. (XI. 17.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 43. § (1) bekezdés c) pontja is rögzíti, hogy a vagyonkezelői szerződés megszűnik a szerződés tárgyát képező földrészletnek a Nemzeti Földalapból való kikerülésével.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének mindkét, a 2020. évi LXXI. törvény által szabályozott esetében sor kerülhet arra, hogy a Magyar Állam tulajdoni hányada is bekebelezésre kerüljön, hiszen a jogszabály e tekintetben nem tesz különbséget a tulajdonosok között. Tekintettel arra, hogy ebben az esetben az állami tulajdon kis térmértékű, nagyobb érdek fűződik az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez, mint a Korm. rendeletben meghatározott személy vagy szervezet hozzájárulásának beszerzéséhez. Az értékbecslési ajánlat az állami tulajdonrész bekebelezése esetén is alkalmazható, ez is szükségessé teszi a Korm. rendelet módosítását.
A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény és a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet rendelkezései alapján az indokolás az Indokolások Tárában közzétehető.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás