PK ÍH 2021/123.
PK ÍH 2021/123.
2021.12.01.
Mezőgazdasági termőföldek haszonbérleti díjának megállapítása során irányadó szempontok [2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 50/A. §; Pp. 220. § (1) bekezdés b) pont, 316. § (1) bekezdés; Magyar Szakértői Kamara 2/2020. számú Módszertani Levél].
Az alperesek mint haszonbérbeadók és a felperes, mint haszonbérlő között 2009. január 26. napján 20 éves időtartamra mezőgazdasági haszonbérleti szerződés jött létre. A felek 15 000 Ft/ha/év haszonbérleti díjban állapodtak meg.
Az alperesek 2019. szeptember 25. napján kelt és a felperes részére 2019. november 4. napján kézbesített levelükben – a szerződéskötésük óta megváltozott jogi szabályozásra és a mezőgazdasági haszonbérleti díjak emelkedésére hivatkozással – a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (továbbiakban: Fétv.) 50/A. § (l) bekezdése alapján kezdeményezték az ingatlanok mezőgazdasági haszonbérleti díjának felemelését.
Az alperesek a perbeli ingatlanok haszonbérleti díj felemelésének a mértékét a Fétv. 50/A. § (2) bekezdésének előírása szerint az általuk felkért Bt. képviseletében eljáró igazságügyi szakértő 2019. augusztus 10. napján kelt véleményére alapozták.
A felperes arról tájékoztatta az alpereseket, hogy a jelenlegivel azonos tárgyú, folyamatban volt perben 2019. február 7. napján kelt szakvéleményében a termőföldforgalmi és értékbecslési igazságügyi szakértő a jelenlegihez hasonló adottságokkal bíró, szántó művelési ágú ingatlanokra vonatkozó mezőgazdasági földhaszonbérleti díj átlagos mértékét 59 357 Ft/ha/év összegben állapította meg. A felek közti haszonbérleti szerződéssel érintett, valamint a nevezett perben szereplő ingatlanok forgalmi értéke és piaci haszonbérleti díja is egyforma, ezért a haszonbérleti díj emelését 59 357 Ft/ha/év összegben fogadja el.
Az alperesek a felperes jogi képviselőjéhez 2019. november 26. napján érkezett válaszlevelükben továbbra is a korábban megjelölt mértékű haszonbérleti díjra tartottak igényt a jelenleg hatályos 15 000 Ft/ha/év összegű haszonbérleti díj helyett.
A jelen eljárásban kirendelt termőföldforgalmi és értékbecslési igazságügyi szakértő 2020. június 28-án kelt szakvéleménye alapján a perrel érintett ingatlanokra vonatkozó, egy évre számított helyben szokásos piaci haszonbérleti díjak mértékét 2019. december 1. napjától meghatározta:
A 0426. hrsz-ú, 141 ha 1529 m2 területű (ebből 136 ha 8372 m2 a haszonbérelt terület), szántó, erdő művelési ágú, árok megnevezésű ingatlan esetében 101 630 Ft/ha, összesen 14 345 345 Ft/év,
A 0436. hrsz-ú, 40 ha 3113 m2 területű, szántó művelési ágú ingatlan esetében 99 865 Ft/ha, összesen 4 025 693 Ft/év,
A 0438. hrsz-ú, 40 ha 6879 m2 területű, szántó művelési ágú ingatlan esetében 99 865 Ft/ha, összesen 4 063 302 Ft/év,
A 0441. hrsz-ú, 53 ha 0213 m2 területű (ebből 49 ha 5090 m2 a haszonbérelt terület) szántó, erdő művelési ágú ingatlan esetében 97 218 Ft/ha, összesen 5 154 627 Ft/év.
A felperes kereseti kérelme – a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése alapján – arra irányult, hogy a bíróság határozza meg az alperesek mint haszonbérbeadók és felperes, mint haszonbérlő között 2009. január 26. napján megkötött haszonbérleti szerződés tárgyát képező ingatlanok tekintetében 2019. december 1. napjától 2029. március 31. napjáig terjedő 9 év 3 hónap időtartamra a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjak összegét 59 357 Ft/ha/év mértékben.
A felperes álláspontja szerint az alperesek által igényelt haszonbérleti díj eltúlzott, az annak alátámasztására csatolt szakvéleményben meghatározott összegek indokolatlanul magasak. A törvényszék előtt folyt perben kirendelt igazságügyi szakértő 2019. február 7. napján kelt véleménye is azt bizonyítja, hogy a perbeli ingatlanokkal azonos elhelyezkedésű és minőségű termőföldek helyben szokásos, piaci haszonbérleti díja 59 357 Ft/ha/év, ezért az ennél magasabb alperesi igény megalapozatlan.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték annak megállapítása mellett, hogy az általuk felkért igazságügyi szakértő véleményével alátámasztott, hogy a megemelt haszonbérleti díjak összege a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjnak megfelel.
Arra hivatkoztak, hogy az eljárásuk a Fétv. 50/A. §-ában előírtaknak megfelelt. A felperes által hivatkozott, korábbi perben készült szakértői vélemény azért sem lehet jelen eljárásban releváns, mert a szakértő abban a perben a 2017. évi összehasonlító adatokat vette figyelembe, amely értékek azóta is folyamatosan emelkednek.
A törvényszék – a fellebbezéssel támadott ítéletével – a perbeli ingatlanok felperest terhelő éves mezőgazdasági haszonbérleti díját 2019. december 1. napjától kezdődő hatállyal az alperesek irányában azok tulajdoni hányadai arányában a szakvélemény szerinti mértékekre felemelte. Egyebekben a felperes keresetét elutasította.
Az elsőfokú bíróság a jogvitát a Fétv. 50/A. § (1)–(4) bekezdései alapján bírálta el.
Leszögezte, hogy a felek között nem volt vitatott, hogy az alperesek az Fétv. 50/A. § (1) bekezdésében foglalt határidőben és a (2) bekezdés szerinti szakértői vélemény alapján kérték a haszonbérleti díj felülvizsgálatát. Figyelemmel azonban arra, hogy az alperesek által kezdeményezett mezőgazdasági haszonbérleti díj felemelése a 20%-os mértéket meghaladta (kb. 580%-os), ezért a felperest megillette a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése értelmében a keresetindítás joga, azaz a bíróságtól kérhette a piaci haszonbérleti díj meghatározását. Ennek alapján az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a felperes keresetének jogalapja fennállt.
Az elsőfokú bíróság a felperes indítványára – az alperesek egyetértésével – termőföldforgalmi és értékbecslési igazságügyi szakértőt rendelt ki a perbeli ingatlanokra vonatkozó, a helyben szokásos piaci alapú földhaszonbérleti díj összege meghatározására.
A szakértő a 2020. június 28-án kelt szakértői véleményében kifejtette, hogy az értékbecslést a mező- és erdőgazdasági földekre általánosan elfogadott és előírt piaci összehasonlításon alapuló értékmeghatározással végezte, amelynek során – a minimumként előírt három helyett – hat ingatlant vont be az összehasonlító vizsgálatba.
A perbeli területeket olyan ingatlanokkal hasonlította össze, amelyekre a tárgyi időszakhoz közeli időpontokban (2019. január 1-től 2020. március 10-ig) haszonbérleti szerződést kötöttek. A kiválasztott ingatlanok azonos településről származnak, művelési águk – az értékelt ingatlanokkal egyezően – szántó, elhelyezkedésük, talajföldrajzi jellemzőik a vizsgált ingatlanokéhoz hasonló.
A fenti elvek mentén elvégzett összehasonlító vizsgálat alapján a szakértő a tényállásban meghatározott összegű, helyben szokásos piaci alapú földhaszonbérleti díjakat állapította meg.
A törvényszék az alperesek által elfogadott, a felperes által pedig vitatott – általa túlzónak tartott haszonbérleti díjakat megállapító – szakvéleményt hiánytalannak, aggálytalannak, önmagával és a per egyéb adataival összhangban állónak ítélte.
Az elsőfokú bíróság a szakvélemény értékelése körében részletesen ismertette a szakértő által felhozott, a felperes szakvéleménnyel szemben támasztott kifogásait cáfoló érveket.
Ennek körében kifejtette, hogy tévesen hivatkozott a felperes arra, hogy a szakértőnek nemcsak a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést, hanem a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendeleten alapuló hozamszámításos értékelést is el kellett volna végeznie, és mint ellenőrző módszert alkalmaznia kellett volna.
A haszonbérleti díjak értékszámítása ugyanis nem azonos az ingatlanok piaci/forgalmi értékszámítási módszerével. A termőföl-haszonbérleti díjak értékszámítására vonatkozóan nem áll rendelkezésre jogszabályban meghatározott metódus, a hozamszámítási képlet haszonbérleti díj kalkulálására nem alkalmas.
A törvényszék szakértővel egyező álláspontja szerint a szakvéleményt nem teszi kétségessé, hogy a szakértő mellőzte a piaci alapú összehasonlításon alapuló értékbecslés azon elvét, miszerint a szakvélemény kialakítása során a kiemelkedően magas, illetve alacsony értéket mutató referenciaadatok nem használhatók fel, és a szakértő – ennek ellenére is – vizsgálat alá vonta az átlagnál több mint kétszer nagyobb összegű haszonbérleti díjat tartalmazó szerződést is. Ezen ingatlan összehasonlító adatként való figyelembevételét az indokolja, hogy annak mérete áll legközelebb a perben vizsgált ingatlanok területi adataihoz, és a 25,53 ha nagyságú terület – a perbeli ingatlanokhoz hasonlóan – nagyüzemi művelésre kiválóan alkalmas.
A törvényszéki álláspont szerint alaptalanul vitatja a szakvéleményben rögzített haszonbérletidíj-összegeket a felperes arra hivatkozással is, hogy a szakértő nem adott magyarázatot arra, hogy az általa alkalmazott korrekciós rátákat milyen szempontok szerint alkalmazta.
A helyben szokásos piaci alapú haszonbérleti díjak meghatározása – a felperes állításával ellentétben – nem történhet egyszerű átlagszámítással, hanem a vizsgált ingatlant érintő haszonbérleti díj meghatározása során azokat a korrekciós tényezőket is figyelembe kell venni, amelyek jelentős kihatással vannak a haszonbérleti díjak alakulására.
A törvényszék rámutatott, hogy helytállóan mellőzte a szakértő a jelen eljárásban irányadó haszonbérleti díjak mértékének kalkulálása során a törvényszéken folyamatban volt eljárásban készült szakvéleményében a perbelihez hasonló ingatlanokra megállapított haszonbérleti díjak jelentősen alacsonyabb összegét. Azok meghatározása során ugyanis a szakértő 2017-es összehasonlító adatokból indult ki, azaz eltérő időpontban és eltérő ingatlanok tekintetében kikötött haszonbérleti díjakat vizsgált.
Az elsőfokú bíróság kitért arra, hogy a bányaszolgalmi és egyéb szolgalmi jogok a haszonbérleti díj alakulására azért nincsenek kihatással, mivel a művelést számottevően nem akadályozzák, ezért értékcsökkentő tényezőként nem vehetők figyelembe.
Az elsőfokú bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy a szakértő véleménye hiánytalan, ellentmondásmentes, megfelel a Magyar Igazságügyi Kamara által kiadott és a földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló 2/2020. számú módszertani levélben foglaltaknak, ezért az az érdemi döntés alapjául szolgálhat. A szakértő indokát adta annak, hogy milyen módszer alapján, milyen tényezők figyelembevételével állapította meg a helyben szokásos földhaszonbérleti díjakat, amelyeket a felperes nem tudott megcáfolni.
Ezért a törvényszék a perbeli ingatlanok földhaszonbérleti díját – a haszonbérbeadó által kezdeményezett emelés mértékét meghaladóan – a 2020. június 28-án kelt szakvéleményben kalkulált összegek alapulvételével határozta meg.
Az elsőfokú bíróság kitért arra, hogy a hosszú távú szerződések esetén az Fétv. 50/A. §-a biztosítja, hogy az idő múlására tekintettel a körülményekben történő lényeges változás alapot adhasson a haszonbérleti díj módosítására. A jogalkotó a szerződő felek érdekegyensúlyának deklarált szem előtt tartásával határozta meg a haszonbér módosításának menetét, szabályait. A felperes érdekeinek védelme akként biztosított, hogy amennyiben a megállapított haszonbér mellett a szerződés fenntartása már nem érdeke, úgy az Fétv. 50/A. § (5) bekezdésében meghatározott feltételek mellett felmondhatja a határozott időre szóló szerződést is. A haszonbérlő jogainak védelmét szolgálja az is, hogy a haszonbér megállapítása csak 5 évente kezdeményezhető, és arra maga a haszonbérlő is jogosult.
A felperesnek a szakvélemény kiegészítésére, valamint a szakértő tárgyaláson történő meghallgatására vonatkozó ismételt bizonyítási indítványait a törvényszék elutasította figyelemmel arra, hogy a felperes a szakvéleményre észrevételt terjesztett elő, írásban kérdéseket tett fel, amelyekre a szakértő kielégítő magyarázattal szolgált, ezért a további bizonyítás szükségtelen.
A felperes a 2020. december 7-i tárgyaláson ismételten utólagos bizonyítási indítványt terjesztett elő a szakvélemény ellentmondásainak tisztázására, hivatkozva arra, hogy a szakértő által összehasonlító adatként figyelembe vett 0134/13. hrsz-ú ingatlanra kikötött 200 000 Ft haszonbérleti díj nem 1 hektárnyi területre, hanem 2 ha 3037 m2-re vonatkozik. Az elsőfokú bíróság felhívására a bizonyítási indítványát a Pp. 220. § (1) bekezdés a) és b) pontjai alapján a haszonbérleti szerződés másolatának csatolásával – a tudomásszerzés körülményeinek valószínűsítése mellett – megismételte.
A törvényszék a felperes ezen beadványát hatálytalannak tekintette, majd álláspontját megváltoztatva felhívta a szakértőt, hogy az összehasonlító adatot tartalmazó haszonbérleti szerződésre tekintettel a szakvéleményét fenntartja-e, ellenkező esetben azt dolgozza át.
Ezt követően a törvényszék az elrendelt bizonyítás lefolytatásának mellőzéséről határozott és a szakértő nyilatkozatának bevárása nélkül határozatot hozott.
Ezen eljárását azzal indokolta, hogy a felperes az utólagos bizonyítás lefolytatásának Pp. 220. §-ában foglalt feltételeit nem teljesítette, nem valószínűsítette a késedelem okát, az új bizonyítékról való tudomásszerzés, illetve az utólagos felismerhetőség időpontját, pusztán a bíróság által korábban már elutasított bizonyítási indítványokat ismételte meg. A Pp. 220. § rendelkezéseinek nem megfelelően előterjesztett bizonyítékot vagy utólagos bizonyítási indítványt pedig a bíróság mérlegelést nem tűrően figyelmen kívül hagyja. A bíróságnak nem kell alakszerű határozatot hoznia sem az utólagos bizonyítás megengedése, sem annak mellőzése tárgyában, a döntését a Pp. 346. § (5) bekezdése alapján az ítéletében köteles indokolni.
A szakértő 2021. február 8-án terjesztette elő a vitatott referenciaadatot tartalmazó haszonbérleti szerződésre tekintettel korrigált szakvéleményét.
A felperes a fellebbezésében a Pp. 381. §-a alapján az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra, új határozat hozatalára utasítását indítványozta.
A másodlagos kérelme az ítélet megváltoztatására irányult akként, hogy a bíróság a felperest terhelő éves mezőgazdasági földhaszonbérleti díjat 2019. december 1. napjától kezdődő hatállyal az alperesek részére, azok tulajdoni hányadai arányában a keresete szerint határozza meg.
A fellebbezésének jogi indokolásában kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság ítélete sérti az utólagos bizonyítás körében a Pp. 220. § (1) bekezdés a) pontját és (2) bekezdését, a bizonyítékok értékelésére vonatkozóan a Pp. 279. § (1) bekezdését, a szakvéleményt érintően a Pp. 316. § (1) bekezdését, az ítélet indokolására vonatkozóan pedig a Pp. 346. § (4) bekezdését. Ezért a másodfokú bíróságnak a Pp. 369. § (1) bekezdésében, valamint a 369. § (3) bekezdés a), c) és d) pontjaiban írt felülbírálati jogkörében eljárva a Pp. 381. §-a alapján az elsőfokú ítéletet hatályon kívül kell helyeznie és az elsőfokú bíróságot új eljárásra, új határozat hozatalára kell utasítania.
Kifejtette, hogy a perben kirendelt szakértő 2020. június 28-án kelt szakvéleményére a felperes 2020. július 16-án terjesztett elő észrevételt, amelyben már részletesen elemezte a szakvélemény ellentmondásait, hiányosságait, és erre tekintettel kérte a szakvélemény kiegészítését és a szakértő tárgyaláson történő meghallgatását.
A szakértő azonban a 2020. augusztus 8-án kelt beadványában a felperes kérdéseit érdemben nem válaszolta meg, és a szakvéleménnyel kapcsolatosan előterjesztett aggályokat nem oszlatta el. Az elsőfokú bíróság ennek ellenére a felperesnek a szakértő személyes meghallgatására, és a további szakértői bizonyításra vonatkozó ismételt indítványait elutasította.
A 2020. december 7-én megtartott tárgyaláson a felperes utólagos bizonyításra vonatkozó indítványát fenntartotta azzal, hogy a 0134/13. hrsz-ú ingatlant érintő haszonbérleti szerződésre mint új bizonyítékra kívánt hivatkozni annak alátámasztására, hogy a szakvélemény elkészítésénél referenciaingatlanként figyelembe vett 0134/13. hrsz-ú ingatlanra vonatkozó hektáronkénti éves haszonbérleti díj nem 200 000 Ft, hanem csak 86 817 Ft/hektár/év.
A felperes a törvényszék felhívására az utólagos bizonyítási indítványát – a haszonbérleti szerződésre mint új bizonyítékra tekintettel – kidolgozta, és kérte a szakvélemény kiegészítését. Egyúttal a haszonbérlő tanúvallomásával kívánta igazolni a tudomásszerzés körülményeit, azaz azt, hogy az új bizonyítékhoz a 2020. december 7-i tárgyalást megelőző 2 nappal jutott hozzá.
Sérelmezte a felperes, hogy a törvényszék a Pp. 220. § (1) bekezdés a), b) pontjaiban és (2) bekezdésében írtakba ütközően az indítványát hatálytalannak tekintette, majd az ennek ellenére foganatosított, a szakvélemény kiegészítésére irányuló bizonyítás időközben elkészült eredményének bevárása nélkül hozta meg döntését. Ennek következményeként az ítéletét – a Pp. 313. § (2), (3) bekezdéseinek és 316. § (1) bekezdésének megsértésével – aggályos szakvéleményre alapította.
A törvényszék jogsértő eljárásának alátámasztására hivatkozott a Pécsi Ítélőtábla Pf.3.20.564/2011/6. számú, és a Debreceni Ítélőtábla Gf.2.30.231/2015/5. számú ítéletére.
A felperes a fellebbezésében megismételte a szakvéleménnyel kapcsolatos, az elsőfokú eljárásban már előadott aggályait.
Kitért a fellebbezésében arra is, hogy az alperesek a Ptk. 6:192. §-a alapján nem terjesztettek elő haszonbérleti díj felemelése iránti viszontkeresetet. A bíróságnak pedig a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése alapján nincs lehetősége arra, hogy – a felperes keresete folytán – az alperesek által kezdeményezett földhaszonbérletidíj-emelést meghaladó mértékű földhaszonbérleti díjat állapítson meg.
Az alperesek fellebbezési ellenkérelmükben az ítélet helybenhagyását kérték.
Az álláspontjuk szerint a Pp. 220. § (1) bekezdés a) pontjában és a (2) bekezdésben előírtaknak nem felel meg, és az önhiba hiányát, valamint a tudomásszerzés időpontját nem valószínűsíti megfelelően a felperes jogi képviselőjének azon hivatkozása, hogy a referenciaadatot tartalmazó haszonbérleti szerződést a 2020. december 7-ei tárgyalást két nappal megelőzően kapta kézhez az ügyfelétől.
Kiemelte, hogy a 0134/13. hrsz-ú ingatlanra kötött haszonbérleti szerződésről mint összehasonlító adat figyelembevételéről a felperes már a 2020. június 28-án kelt alapszakvélemény elkészültét követően tudomással bírt, így annak ellenőrzésére már korábban is lehetősége volt.
Felhívta a Pp. 220. § (7) bekezdését, amelynek értelmében az utólagos bizonyítás feltételei hiányában a bizonyítási eszközt, vagy indítványt figyelmen kívül kell hagyni. A Pp. 278. § (4) bekezdése pedig kimondja, hogy az elkésett bizonyítási indítvány teljesítése mellőzendő.
Az ellenkérelemben foglaltak szerint a felperes alaptalanul hivatkozik a szerződésmódosítás általános szabályaira. A Fétv. 50/A. § (4) bekezdése lehetőséget biztosít a bíróságnak az alperesek által kezdeményezett haszonbérleti díj összegénél magasabb összeg megállapítására is.
A fellebbezés részben megalapozott.
Az ítélőtábla megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a szükséges körben lefolytatta, azonban az ügy érdemi elbírálására kiható, lényeges eljárási szabályt sértett azzal, hogy – a Pp. 220. § (1) bekezdés a) és b) pontjában foglalt feltételek fennállta ellenére – az utólagos bizonyítás eredményeként beszerzett korrigált szakvéleményt nem vette figyelembe, továbbá az ítéletét a Pp. 316. § (1) bekezdésébe ütköző módon aggályos szakvéleményre alapította.
Ennek következményeként a megállapított tényállás megalapozatlan és ebben a formában érdemi felülbírálatra nem alkalmas. Figyelemmel azonban arra, hogy a korrigált szakvélemény rendelkezésre áll, és a peres felek arra a másodfokú eljárásban nyilatkozatot terjeszthettek elő, ezért az eljárási szabálysértés orvosolható. Az ítélőtábla a tényállást a korrigált szakvélemény alapulvételével kiegészítette [Pp. 369. § (3) bek. a) pont], és erre alapítva megállapította, hogy a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj összegének meghatározása a törvényszék által levont téves jogi következtetésen alapul.
A tényállás kiegészítése körében az ítélőtábla az alábbiakra mutat rá.
A Pp. 220. § (1) bekezdés b) pontja alapján a perfelvetélt lezáró végzés meghozatalát követően az utólagos bizonyítás lehetősége akkor nyílik meg a fél számára, ha az valamely bizonyító eszköz bizonyító erejének, a bizonyítás eredményének cáfolatára szolgál, feltéve, hogy az ellenbizonyítás lehetőségének módja, eszköze csak a lefolytatott bizonyításból vált a fél számára megismerhetővé.
A jelen esetben a perfelvételt lezáró végzés meghozatalát követően előterjesztett szakvéleményt a felperes nem fogadta el, az azzal kapcsolatos aggályait haladéktalanul és több ízben megfogalmazta, és kérte a szakvélemény kiegészítését, valamint a szakértő tárgyaláson történő személyes meghallgatását.
Már 2020. augusztus 8-i beadványában is kifogásolta a 0134/13 helyrajzi számú ingatlanra kötött, a rendelkezésre álló összehasonlító adatokhoz viszonyítva kirívóan magas, 200 000 Ft/ha/év összegű haszonbérleti díj figyelembevételét, hivatkozva arra, hogy a szakma általános szabályai szerint nem használhatók fel a kiemelkedően magas és kiemelkedően alacsony értéket mutató adatok.
A szakértő azonban a felperes ezen érvelése ellenére is fenntartotta a korábbi álláspontját, és a szakvéleményben kalkulált haszonbérletidíj-összegekre jelentős kihatással lévő 200 000 Ft-os összehasonlító adatot továbbra is referenciaadatnak tekintette, azt figyelembe vette.
A fenti körülményből fakadóan éppen a szakértői bizonyítás eredményének vitatása, a szakvélemény bizonyító erejének cáfolata tette szükségessé a felperes 2020. december 7-i tárgyaláson előterjesztett utólagos bizonyítási indítványát, azaz a 0134/13 helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó haszonbérleti szerződés csatolását.
Ebből egyértelműen kitűnik, hogy a 200 000 Ft/ha/év haszonbérleti díj figyelmen kívül hagyása nemcsak azért indokolt, mert az, mint kirívóan magas érték a piaci alapú összehasonlító értékelés során nem alkalmazható, hanem azért is, mert a 200 000 Ft/év haszonbérleti díj nem 1 hektár, hanem 2 hektár 3037 m2 területnagyságra vonatkozik. Ezért a vizsgált földterület éves haszonbérleti díja 86 817 Ft/ha/év, amely immár kirívóan magas értéknek nem tekinthető.
Ezen utólagos bizonyítási indítvány előterjesztését tehát nem a felperes késedelme, hanem egyrészt a szakértői bizonyítás eredménye cáfolatának szükségessége, másrészt pedig az tette indokolttá, hogy a felperes a tárgyalást röviddel megelőzően jutott ezen bizonyíték birtokába. A bizonyítékról való tudomásszerzést pedig a felperes – a törvényszék érvelésével szemben – megfelelően valószínűsítette, sőt a szerződő fél tanúkénti meghallgatásával igazolni is kívánta.
Az ítélőtábla itt tér ki arra, hogy a szakvélemény konklúzióját vitató felet nem terheli az a kötelezettség, hogy – erre utaló alapos ok hiányában – a szakértői vizsgálat alapadatainak valósságát és hitelességét is kétségbe vonja.
A fentiekből következően a törvényszék a Pp. 220. § (1) bekezdés a) és b) pontjainak sérelmével utasította el a felperes utólagos bizonyítási indítványát, illetve az ennek ellenére elrendelt utólagos bizonyítás eredményeként előterjesztett korrigált szakértői véleményt jogsértő módon mellőzte, és zárta ki a bizonyítékok köréből.
Az eljárása egyúttal a Pp. 279. § (1) bekezdésébe foglalt mérlegelési szempontokba is ütközik. A fentiek következményeként pedig a törvényszék az ítéletét – a Pp. 316. § (1) bekezdésébe ütköző módon – téves adatokon alapuló, aggályos szakértői véleményre alapította.
Figyelemmel azonban arra, hogy a törvényszék által mellőzött, majd mégis elrendelt utólagos bizonyítás eredményeként a szakértő a 0134/13 helyrajzi számú ingatlant érintő kifogással egyetértett, annak alapján a szakvélemény ellentmondásait kiküszö≡bölte, ezért a perben a másodfokú bíróság rendelkezésére állt olyan korrigált, aggálytalan szakvélemény, amely nemcsak önmagával, hanem a per egyéb adataival sem áll ellentétben, ezért ítéleti döntés alapjául szolgálhat.
A felperesnek a módosított szakvéleménnyel szemben támasztott, a fellebbezésében, valamint 2021. április 19-én kelt beadványában megismételt kifogásaira a szakértő megfelelő magyarázattal szolgált.
Az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendeletben rögzített hozamszámítási metodika az ingatlan piaci/forgalmi értékének meghatározására szolgál, amelyből nem vezethető le a haszonbérleti díjra vonatkozó hozamszámítási módszer indokoltsága, alkalmazhatósága.
A korrigált szakvélemény megfelel a Magyar Igazságügyi Kamara által kiadott, a földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló 2/2020. évi módszertani levélben foglalt elveknek.
A módszertani levél VI.2.1. pontja a haszonbérleti díj meghatározásának alapmódszereként a piaci összehasonlító értékelést határozza meg egyéb ellenőrző módszer használatának szükségtelensége mellett. Az eljárt szakértő a módszertani levélnek megfelelően a kiválasztott összehasonlító adatokat külön-külön korrigálta az értékelt ingatlan tulajdonságainak megfelelően különböző értékmódosító tényezőkkel (pl. területi méret korrekció), majd az így meghatározott fajlagos értékeket átlagolta.
A módszertani levél értelmében az összehasonlító adatalaphalmaz átlagától jelentősen eltérő, szélsőséges értékű összehasonlító adatokat a vizsgálat során figyelmen kívül kell hagyni, ugyanakkor megállapítható, hogy a felperes által kifogásolt 0134/13 helyrajzi számú ingatlan korrigált haszonbérleti díjának mértéke (86 817 Ft/ha/év) mellett más ingatlanok (t.-i 048/25 helyrajzi számú) esetében is 80 000 Ft-ot meghaladó hektáronkénti haszonbérleti díjat kötöttek ki az érintett felek. Ez okból a szakértő által a korrigált szakvéleményben figyelembe vett érték nem minősül olyan kirívóan eltérőnek, amely indokolná annak úgynevezett szélső értékként való mellőzését.
Helyesen utal a szakértő – és érvelése alapján az elsőfokú bíróság is – arra, hogy a törvényszéken folyamatban volt perben készült szakvélemény adatai 2017. évre vonatkoznak, ezért a jelen eljárásban meghatározandó 2019. évi piaci haszonbérleti díj megállapítása során nem vehetők figyelembe. Kitért a szakértő arra is, hogy a vezeték- és bányaszolgalmi jog az ingatlan mezőgazdasági használatát nem akadályozza, ezért értékcsökkentő tényezőként nem vehető figyelembe.
A kifejtettek alapján az ítélőtábla az Fétv. 50/A. §-a alapján a piaci haszonbérleti díjat a korrigált, immár hiánytalan és aggálytalan szakértői vélemény alapján határozta meg. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a rendelkező részben foglaltak szerint a Pp. 383. § (2) bekezdése alapján részben megváltoztatta.
(Győri Ítélőtábla Pf.III.20.042/2021/8.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás