2021. évi CXXIII. törvény indokolás
2021. évi CXXIII. törvény indokolás
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény módosításáról szóló 2021. évi CXXIII. törvényhez
2021.11.18.
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A módosítás célja az állami és az önkormányzati lakások bérletére és elidegenítésére vonatkozó egyes törvényi rendelkezések módosítása.
A javaslattal a jogalkotó szem előtt tartja a közérdek érvényesülése körében azt, hogy a magyar állampolgárok, családok minél szélesebb körben szerezhessenek lakástulajdont. A módosítás által bevezetendő új szabályok megteremtik annak a lehetőségét, hogy azok is saját tulajdonú lakáshoz juthassanak, akiknek arra egyébként nem lenne lehetőségük, tekintettel a lakáspiacon az utóbbi években bekövetkezett rendkívüli áremelkedésre is. Az Alkotmánybíróság az Országgyűlés 2021. június 15-i ülésnapján elfogadott, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény módosításáról szóló törvény (a továbbiakban: Törvény) 1. §-ában foglalt 47. § (3) bekezdés a) és b) pontjai, 47. § (4) bekezdése, valamint a 48. § (2) bekezdés e) pontja alaptörvény-ellenességének megállapításáról, és alkotmányos követelmény megállapításáról szóló 25/2021. (VIII. 11.) AB határozatban (a továbbiakban: AB határozat) megállapította, hogy az önkormányzati lakástulajdon sajátosságai alkotmányosan indokolttá tehetik az elidegenítési kötelezettség jogszerűségének elismerését, de csak az adott ügyhöz igazodó kompenzáció mellett.
Az AB határozat szerint az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért olyan ellenszolgáltatást kell kapnia, hogy vagyonában az azzal arányban álló érték maradjon meg, amelyet a tulajdonában álló lakások képviseltek. A javaslat alapján a forgalmi értékhez képest kedvezőbb vételár csak azon bérlőket illeti meg, akik bérleti jogviszonya már legalább 25 éve fennáll, vagy csere útján jött létre, és a csere során tulajdonjogot cseréltek bérleti jogra. A jogalkotó a kedvezménnyel azt kívánta érvényre juttatni, hogy minél hosszabb ideje bérlő az adott személy, annál kisebb a lehetősége annak, hogy a jelenlegi piaci viszonyok között saját tulajdonú ingatlanhoz juthasson. A javaslat emellett továbbra is biztosítja az anyagilag nehéz helyzetben lévő állampolgárok számára a lakásbérlet lehetőségét, amennyiben vételi jogukkal nem tudnának élni, melyhez további garanciális szabályok is bevezetésre kerülnek.
A javaslattal a jogalkotó egy történetileg előállt helyzetet is orvosolni kíván. A rendszerváltozást követő szabályozás alapján az önkormányzati és állami tulajdonú lakások bérlőinek egy szűk köre nem vehette meg az általa lakott bérleményt. A módosítás által bevezetett szabályok azt kívánják többek között biztosítani, hogy azok, akik az 1990-es években hozott korlátozások miatt nem élhettek vételi jogukkal, most hasonló feltételekkel tehessék ezt meg, mint korábban a velük hasonló helyzetben lévő bérlők országszerte.
A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. §, valamint a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (2) bekezdés a) pontja alapján kerül közzétételre.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
1–2. §-hoz
E rendelkezések a javaslatban meghatározott állami és önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlői részére – amennyiben a vételi jog szempontjából alapul vett bérleti jogviszony 2020. december 31-én már fennállt – az évekkel korábbi szabályozásnak megfelelően ismételten vételi jogot biztosítanak. A §-ok rögzítik a bérleti jog jogosultjainak körét, a kedvezményes vételár mértékét, a vételi jog gyakorlásának részletszabályait, továbbá azon bérlők védelmét, akik a vételi jogukkal nem kívánnak vagy nem tudnak élni. A javaslat hatálya: a bérleti jog egyrészt kizárólag olyan lakások esetén áll fenn, amelyek világörökségi helyszínen és védőövezetében találhatóak, és azok tekintetében 1995. november 30. napján az akkor fennálló állapot szerint vételi joggal nem lehetett élni (műemléképület, illetve elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakás vagy átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épület, rehabilitációra kijelölt terület). Másrészt a vételi jog csak olyan esetben áll fenn, ahol a 2020. december 31. napján hatályban lévő határozatlan idejű bérleti jogviszony időtartama eléri az öt évet. Nem feltétel ugyanakkor, hogy a lakás az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként legyen nyilvántartva, hiszen ez esetben az érintett lakóházat a bérleti jog gyakorlása előtt kell majd társasházzá alakítani. A javaslat emellett kiegészíti a szabályozást a jogviszony időtartamának kiszámításához szükséges rendelkezésekkel. Meghatározásra kerül a vételi jog alóli kivételek köre is, továbbá azon garanciális szabály is, amely biztosítja, hogy csak fizetőképes, megbízható személyek élhessenek a vételi jog lehetőségével.
A vételi jog gyakorlásának körében a javaslat azokat a feltételeket tekinti irányadónak, amelyek alapján a most érintett bérlőkkel hasonló helyzetben lévő, korábban vételi jogot szerző bérlők vételi joggal élhettek az 1990-es években kialakított – törvényi és önkormányzati – szabályok szerint. A már 1996 előtt is bérleti joggal rendelkezők tekintetében ezért a módosító javaslat a forgalmi érték 15%-át tekinti irányadónak a vételár megállapításakor. Azoknak a bérlőknek az esetében, akik később szerezték meg az érintett lakások bérleti jogát, a javaslat a következő feltétellel teszi lehetővé a vételi jog gyakorlását: 5–25 évi bentlakás esetén a forgalmi érték 100%-a a vételár alapja.
Az Alkotmánybíróság AB határozatában kimondta, hogy a vételi jog csakis az értékgarancia érvényesítése mellett lehet alkotmányos, azzal, hogy az értékgarancia nyújtásának módját a törvényhozás alakítja ki, amelynek során figyelemmel kell lenni a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lakástörvény) összes rendelkezésére. A 25 évet el nem érő bérleti jogviszony vonatkozásában a forgalmi érték 100%-ában meghatározott vételár megfelel az Alaptörvény 38. cikk (3) bekezdése által megkövetelt értékarányosság követelményének. Az önkormányzat vagyonában így értékvesztés nem következik be az ingatlan értékesítésével. Az Alkotmánybíróság a 25 éves vagy azt meghaladó bérleti jogviszony vonatkozásában meghagyta a forgalmi érték 15%-ára vonatkozó speciális vételár lehetőségét.
A javaslat külön csoportként kezeli azokat a bérlőket, akik a Lakástörvény 29. §-a szerinti csere útján, tulajdonjog elcserélésével szerezték meg a bérleti jogot. Az AB határozat alapján a szabályozásnak meg kell felelnie az értékarányosság és értékgarancia alkotmányos követelményének. Azon bérlők esetében, akik az ingatlan bérleti jogához csere útján, azaz korábbi saját ingatlanuk tulajdonjogának bérleti jogra való cseréje által jutottak, a jogalkotó e szempontot is figyelembe veheti az értékarányosság követelményének érvényesüléséhez. Ebben az esetben azonban egyedileg kell igazolni, hogy ténylegesen fennáll-e hátrány. Önmagában az, hogy a jogalkotó bizonyos határok között rendelkezik az ingatlan vételáráról csere esetén, az nem eleve alaptörvény-ellenes, ugyanakkor a hátrányos megkülönböztetés tilalmának érvényre juttatása érdekében – szociális szempontként – figyelembe veheti a bérlő által elcserélt lakás forgalmi értékét is.
Az Alkotmánybíróság megállapításaira figyelemmel a jogalkotó − a hátrányos megkülönböztetés tilalmára vonatkozó alkotmányos követelménynek eleget téve − az érintett ingatlan bérleti jogához csere útján jutott bérlő esetén – az indokolatlan különbségtétel elkerülése érdekében figyelembe veendő szempontot meghatározva – a vételi joggal érintett lakás vételárát alsó és felső százalékos intervallumban rögzíti. Biztosítja továbbá a bevezetendő új rendelkezésekkel a bérlőt érintő esetleges hátrány fennállásának egyedi vizsgálatát a fenti követelmény érvényesülése érdekében, a következők szerint: azon ingatlanok esetében, amelyek tulajdonjogát korábban állami vagy önkormányzati tulajdonú ingatlan bérleti jogára cserélték, az ügylet értéke az ingatlan forgalmi értékének 50–65%-a közötti sávban helyezkedett el. Ezt alapul véve jelen módosítás útján a jogalkotó lehetőséget biztosít a csere ügylet során megfizetett összeg – egyéniesített módon való – figyelembevételére. Így a vételi joggal érintett lakás vételára a forgalmi érték legalább 35, legfeljebb 50 százaléka a csere ügyletben érintett lakások esetében, amely sávon belül a tulajdonos állam vagy önkormányzat határozza meg a vételár konkrét összegét a rendelkezésére álló iratok alapján. Amennyiben a bérlő a tulajdonos állam, illetve önkormányzat által megállapított forgalmi értéket, illetve vételárat vitatja, lehetősége van a lakás forgalmi értékének, vételárának megállapítását kérni a kormányhivataltól.
A javaslat a vételi jog gyakorlásához szükséges feltételek fennállásának gyors és objektív vizsgálatára egy új feladatkört telepít a fővárosi, megyei kormányhivatalokhoz, így az ingatlanügyi hatóság a kormányhivatal határozata alapján jegyzi be a vételi joggal élő új tulajdonost, az elidegenítési tilalmat, valamint részletfizetés esetén a volt tulajdonos javára a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba. A részletfizetés biztosítékaként a vételár havi részleteként megállapított összeg az érintett naptári félév első napján érvényes mértékű jegybanki alapkamattal kerül megnövelésre. A vételi jog jogosultja adminisztratív terheinek csökkentése érdekében a jegybanki alapkamat számításkor mindig az adott félév első napján érvényes jegybanki alapkamatot kell alapul venni. A kamat mértéke a jegybanki alapkamat mértékével egyezik meg, amelynek az az oka, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:47. § (1)–(2) bekezdése szerint a pénztartozás után kamat jár, és a kamat mértéke megegyezik a jegybanki alapkamattal. Ezen általános szabályt alapul véve a részletfizetés tekintetében a kamat mértéke megegyezik a jegybanki alapkamattal.
A javaslat a vételi jog gyakorolhatóságát a forgalmi érték, vételár közlésétől, illetve végleges megállapításától számított hat hónapra korlátozza annak érdekében, hogy a tulajdonos állam vagy önkormányzat számára ne álljon fenn bizonytalan helyzet aránytalanul hosszú ideig.
Garanciális szabályként négy éves elidegenítési tilalom kerül bevezetésre, a rendeltetésszerű joggyakorlás biztosítása és a visszaélések elkerülése érdekében. Az elidegenítési tilalom feljegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba. A Lakástörvény 55. § (4) bekezdése szerint műemléképületben lévő lakást vagy helyiséget kizárólag a műemléki hatóság hozzájárulásával, a külön jogszabály rendelkezéseinek figyelembevételével lehet elidegeníteni. Az Alkotmánybíróság rámutatott, hogy ezzel a Lakástörvény a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvényben található jóváhagyás jogintézményéhez képest műemléki védettséget élvező állami vagy önkormányzati lakások esetére speciális hozzájárulást tesz kötelezővé. Az AB határozat szerint az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből következő kötelezettség, hogy az állam a műemléket érintő (hasznosításra, elidegenítésre vonatkozó) jogügyletek esetében is építsen be olyan garanciákat, amelyek hozzájárulnak a védelmi szint fenntartásához. Jelen esetben ennek formáját a Lakástörvény 55. § (4) bekezdése a „hozzájárulás” jogintézményével deklarálja, amelynek tartalmára nézve az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből következő alkotmányos követelmény, hogy a vételi jog érvényesítése során, a műemléki hatóság annak feltételeként vizsgálja a kulturális örökség védelmének szempontjait. A vételi jog gyakorlását követően is eleget kell tenni az épület jellegéből adódó speciális építésügyi előírásoknak. A vételi jog telepítése során a Lakástörvény 55. § (4) bekezdésében foglalt hatósági hozzájárulás megfelelő forma ahhoz, hogy az állam közigazgatási szervein keresztül vizsgálja, hogy a vételi jog jogosultja a műemléket annak jellege szerint fogja-e megőrizni a jövőben. Önmagában tehát a műemléki lakásokra alapított vételi jog nem eredményezi az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdése szerinti védettségi szintben való visszalépést.
Fenti megállapításokra figyelemmel a jogalkotó a hatályos szabályozás módosítását, további garanciális elemekkel való kiegészítését nem tartotta indokoltnak a műemléképületben lévő lakások elidegenítése tekintetében.
3. §-hoz
E rendelkezés kibővíti a társasházzá alakítási kötelezettséget a vételi jog esetére is, annak elvégzését az első forgalmi érték közlésére a 47. § (1) bekezdésben előírt határidő lejártának időpontjáig bezárólag előírva. A javaslat előírja, hogy a társasházzá alakításért a jelenlegi tulajdonos (állam, illetve önkormányzat) felel, kártérítési felelősséget is rögzítve.
4. §-hoz
E rendelkezés a Budai Várnegyed területén található lakások tekintetében – a Várnegyed történetileg kialakult polgárváros-jellegének megőrzése érdekében – szerzési korlátokat állapít meg mind a nem természetes, mind a természetes személyek tekintetében, továbbá rendeltetés-módosítási tilalmat is rögzít. Az elmúlt évtizedekben több nyugat-európai nagyváros történelmi városmagja elvesztette polgárváros jellegét, ez is indokolja, hogy a korlátozások segítségével a Budai Várnegyed ezen arculatát megőrizzük a következő nemzedékek számára.
A garanciális rendelkezések kapcsolódnak a Lakástörvény 45. § (1) bekezdésében biztosított vételi joghoz, hiszen így a Budai Várnegyed területén olyan lakóingatlanok is kikerülhetnek az eddigi állami, illetve önkormányzati tulajdonból, amelyek esetén erre korábban nem volt lehetőség, továbbá az elidegenítési tilalom négyéves időtartamának lejártával ezen ingatlanok szabadon értékesíthetőek volnának e garanciális rendelkezések nélkül, veszélyeztetve ezzel a Budai Várnegyed történelmileg kialakult sajátos jellegét.
A módosítás értelmező rendelkezést vezet be, így a Lakástörvény VI/A. Fejezete alkalmazásában az államon, illetve a helyi önkormányzaton az egyszemélyes állami gazdasági társaságot, illetve az egyszemélyes önkormányzati gazdasági társaságot is érteni kell
5. §-hoz
Garanciális szabályként kerül rögzítésre, hogy a vételi jog gyakorlása folytán a lakóingatlanok elidegenítéséből befolyó összeg az önkormányzatok által a jövőben kizárólag saját tulajdonú lakóingatlanok, illetve bérlakások felújítására, továbbá lakáscélú állami támogatáshoz pályázati önrész finanszírozására kerülhet felhasználásra.
6. §-hoz
A rendelkezés célja annak rögzítése, hogy helyi önkormányzat lakáscélú épületet forgalomképtelen törzsvagyonná ne minősíthessen és a korábbi ilyen minősítés pedig e rendelkezés hatályba lépésével hatályát veszti.
7. §-hoz
Hatályba léptető rendelkezés.
8. §-hoz
Sarkalatossági rendelkezés.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás