PÜ BH 2021/13
PÜ BH 2021/13
2021.01.01.
Nem hiúsítja meg a bérlő a felmondás tudomására jutását, ha az általa életvitelszerűen nem lakott bérleménytől eltérő, tényleges lakhatására szolgáló lakás címét maga jelenti be a bérbeadónak. Az e címre küldött bérbeadói felmondás alkalmas a célzott joghatás kiváltására akkor is, ha a bérleti szerződésben a felek a bérlemény címére küldendő leveleket érintő kézbesítési vélelmet írtak elő. Ez felel meg az együttműködési kötelezettség követelményének és a tisztességes joggyakorlás elvének. Az alperes a kiürítési keresettel szemben védekezésként hivatkozhat a lakásbérleti jog folytatására, ezért ennek viszontkeresetben kért megállapítása nem szükséges az alperes jogainak a felperessel szemben való megóvásához [1952. évi III. tv. (régi Pp.) 123. §; 2013. évi V. tv. (Ptk.) 1:3. § (1) bek., 6:62. § (1) bek., 6:5. § (1) és (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes a tulajdonosa a B., T. utca 5. fszt. 10. szám alatti 22,60 m2 alapterületű egyszobás, komfort nélküli önkormányzati bérlakásnak (a továbbiakban: perbeli lakás). A felperes mint bérbeadó és Ó.-né K. M. V. mint bérlő (a továbbiakban: bérlő) 2015. április 13. napján határozott időre, 2019. augusztus 31. napjáig bérleti szerződést kötöttek a perbeli lakásra. A bérleti szerződés 3. pontja szerint a határozott idő elteltével a bérleti jogviszony megszűnik, a kijelölt bérlőnek előbérleti joga van.
[2] A bérleti szerződés 5. pontja szerint a bérlő tudomásul vette, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) által meghatározott személyeken (házastársa, gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, valamint szülője) túlmenően a perbeli lakásba más személyeket kizárólag a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A bérleti szerződés e pontja értelmében a bérlővel a lakásban együtt lakó személy a bérlő házastársa, az alperes. A bérleti szerződés 7. g) pontjának megfelelően a bérlő tudomásul vette, hogy a bérleti jogviszony fennállásának időtartama alatt köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, amit a bérbeadó ellenőriz. A bérleti szerződés 5. és 7. pontjának megszegése felmondási ok, amelyre hivatkozással a bérbeadó a bérleti jogviszonyt felmondhatja.
[3] A bérleti szerződés 10) pontja szerint a felek megállapodtak abban, hogy a bérbeadó minden postai küldeményt a szerződés 1) pontjában rögzített, perbeli lakás címére küld meg. Ha a küldemény kézbesítésének második, posta általi megkísérlése is „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz, illetve a kézbesítés egyéb, a bérlő érdekkörében felmerült okból hiúsul meg, úgy a felek minden postai küldeményt annak feladását követő 5. napon kézbesítettnek tekintenek. A felek megállapodtak abban is, hogy ezen kézbesítési szabályt a szerződés alapján fennálló jogviszonyukkal összefüggő valamennyi vonatkozásban alkalmazni rendelik.
[4] A felperes képviselője 2015. november 17. napján a perbeli lakás ellenőrzéséről (a továbbiakban: első bérlemény-ellenőrzés) jegyzőkönyvet készített. Eszerint a bérlő nem lakik a lakásban életvitelszerűen, a D. S. utcába (a továbbiakban: másik lakás) költözött. A perbeli lakásban a bérlő férje és annak élettársa két kiskorú gyerekével lakik életvitelszerűen. A jegyzőkönyvet a bérlő férjeként az alperes aláírta.
[5] A felperes 2015. november 18. napján kelt levelében (a továbbiakban: felszólítás) a bérlővel közölte az első bérlemény-ellenőrzés során megállapított tényeket és azt is, hogy az alperes élettársa és a két kiskorú gyermek jogcím nélkül laknak a bérleményben. A felperes felszólította a bérlőt, hogy legkésőbb 2015. december 13. napjáig állítsa helyre a szerződésszerű bérleményhasználatot, ennek elmulasztása esetén a felperes a bérleti szerződést felmondja. A felperes a felszólítást a másik lakás (H. B.) címére, de a bérlő nevére küldte meg, amit a bérlő 2015. november 20. napján személyesen átvett.
[6] A bérlő 2015. december 2. napján megjelent a felperes képviselőjének hivatalos helyiségében és előadta, hogy ezen a napon megfizette a lakásra fennálló hátralékot, amiről eddig nem is tudott, mert huzamosabb ideig vidéken tartózkodott, és arról a felszólításból értesült. A bérlő elmondta, hogy életvitelszerűen a másik lakásban tartózkodik H. B.-nél, aki a barátja több tíz éve. A felperes képviselője felhívta a bérlő figyelmét arra, hogy a bérleti szerződés alapján köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, amit a bérlő tudomásul vett.
[7] A felperes képviselője 2015. december 14. napján jegyzőkönyvet készített a bérlemény ellenőrzéséről (a továbbiakban: második bérlemény-ellenőrzés), amely szerint a bérlő a lakásban tartózkodott. Elmondta, hogy időnként tartózkodik a perbeli lakásban, heti kb. négy napot ott alszik. A lakásban lakik még a bérlő férje és annak két kiskorú gyermeke. Az alperes elmondta, hogy az élettársa pár napja már nem lakik a lakásban.
[8] A felperes 2015. december 14. napján kelt levelében a lakásbérleti szerződést 2016. január 31. napjára felmondta. Indokolása szerint a bérlő 2015. december 2. napján úgy nyilatkozott, hogy életvitelszerűen a másik lakásban tartózkodik, majd a második bérlemény-ellenőrzés során megállapították, hogy a bérlő továbbra sem lakik életvitelszerűen a bérleményben. A házastársán kívül a két kiskorú gyermek is a perbeli lakásban lakik, akik befogadására a bérlő nem volt jogosult. A felperes a felmondást a másik lakás (H. B.) címére, de a bérlő nevére küldte meg, ahonnan az „nem kereste” postai jelzéssel érkezett vissza.
[9] A bérlő 2016. március 3. napján elhunyt.
A kereset és az alperes védekezése
[10] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a perbeli lakás kiürítésére, a 2017. július 1. és 2017. augusztus 31. napja közötti időszakban keletkezett 15 040 forint összegű lakáshasználati és kapcsolódó közüzemi díj, továbbá kamatai, valamint 2017. szeptember 1. napjától a lakás kiürítéséig havi 7520 forint lakáshasználati és kapcsolódó közüzemi díj megfizetésére.
[11] Indokolása szerint a bérlő a bérleti szerződés alapján köteles volt életvitelszerűen a perbeli lakásban lakni, oda csak az alperest mint házastársát fogadhatta be. A bérlő megszegte ezeket a kötelezettségeit, a szerződésszegő állapotot felszólításra sem szüntette meg, így a felperes felmondása alapján a bérleti szerződés megszűnt 2016. január 31. napján. A bérleti szerződés megszűnése miatt az alperes jogcím nélkül használja az ingatlant, ezért köteles azt kiürítve elhagyni. Az alperes nem folytathatja a lakásbérleti jogot, mert a bérleti szerződés a bérlő halálát megelőzően felmondás miatt megszűnt, így a bérlő halálának időpontjában a bérleti szerződés már nem állt fenn.
[12] Az alperes kérte a kereset elutasítását. Indokolása szerint a felmondásban megjelölt okok valótlanok. A felperes a felmondást nem a szerződésben megjelölt címre küldte meg, így az nem érvényes. Álláspontja szerint jogosult a lakásbérleti jogviszony folytatására.
[13] Az alperes viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak megállapítását, hogy jogosult a perbeli lakás bérleti jogviszonyának a folytatására.
[14] Indokolása szerint a felperes nem tett eleget a Lakás tv. 4. § (4) bekezdésében foglalt kötelezettségének, mert a házastársak közös kérelme ellenére nem kötötte meg vele a bérlőtársi szerződést. A Lakás tv. 32. § (2) bekezdése alapján jogosult a lakásbérleti jog folytatására. A bérleti szerződés alapján a bérlőt előbérleti jog illeti meg, így elsőként ő jogosult a bérleti szerződés megkötésére.
[15] A felperes kérte a viszontkereset elutasítását. Indokolása szerint a felmondás joghatályosan közlésre került. A felmondás kézbesítésére nem alkalmazhatóak a hivatalos küldeményekre vonatkozó jogi rendelkezések, így a bérleti szerződés 10. pontjában foglaltakat figyelmen kívül kell hagyni. A felperes vitatta azt az alperesi előadást, hogy az alperes és a bérlő közös kérelmet terjesztettek elő a bérlőtársi szerződés megkötésére. Az előbérleti jog az alperes szempontjából nem releváns, mert az arra az esetre vonatkozott, ha a határozott idejű bérleti szerződés lejárt volna, de erre nem került sor.
Az első- és másodfokú ítélet
[16] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 040 forintot és annak kamatait, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az alperes jogosult a bérlő és a felperes között a perbeli lakásra megkötött bérleti szerződés alapján létrejött bérleti jogviszony folytatására.
[17] Indokolása szerint a bérleti szerződés 10. pontjában a felek kifejezetten megállapodtak abban, hogy a felperes a küldeményeit a perbeli lakás címére küldi meg. A felperes ezzel szemben mind a felszólítást, mind a felmondást a másik lakás címére küldte meg. A felszólítást a bérlő személyesen átvette, ezért az közöltnek tekinthető, de a felmondás „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza, így csak akkor számíthatna szabályszerűen kézbesítettnek, ha a felperes azt a perbeli lakás címére küldte volna meg. A felmondás közlésére így nem került sor, az nem szüntette meg a bérleti jogviszonyt, ezért az fennállt a bérlő haláláig. Erre figyelemmel a felmondás indokait nem vizsgálta, és mellőzte a felperes ezzel kapcsolatos bizonyítási indítványának a teljesítését.
[18] Mivel a felmondás nem történt meg érvényesen, ezért a bíróság a viszontkeresetet vizsgálta. Az alperes a bérleti szerződés alapján használhatta a perbeli lakást, a bérlő halálakor életvitelszerűen a perbeli lakásban lakott, így a Lakás tv. 32. § (2) bekezdése alapján jogosult a lakásbérleti jog folytatására. A bérleti szerződés határozott időtartamra szólt, ezért az alperes azokkal a feltételekkel jogosult a bérleti jogviszony folytatására, amely feltételek a bérlő jogviszonyára vonatkoztak, és a bérleti szerződésben foglaltak szerint előbérleti jog illeti meg. Mindezekre figyelemmel a viszontkeresetnek helyt adott.
[19] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét nem fellebbezett részében nem érintette, fellebbezett rendelkezését helybenhagyta.
[20] Indokolása szerint az elsőfokú bíróság a tényállás megállapításához szükséges bizonyítást lefolytatta, a tanúk meghallgatásának mellőzése megfelelt a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 3. § (4) bekezdésében foglaltaknak.
[21] A felmondás a bérlővel szemben nem hatályosult, mert a felek a bérleti szerződésben kifejezetten úgy rendelkeztek, hogy a kézbesítés a perbeli lakás címére történik. A felszólítás azért volt közöltnek tekinthető, mert a küldeményt a bérlő személyesen átvette, értesült annak tartalmáról, így nem volt annak jelentősége, hogy milyen címre történt a kézbesítés. A felmondást is a másik lakás címére küldték meg, ahonnan az „nem kereste” postai jelzéssel érkezett vissza. A nem a perbeli lakás címére történt kézbesítés ellentétes a szerződés 10. pontjában foglalt megállapodással, így a felmondás nem tekinthető közöltnek. A rendelkezésre álló adatok alapján a szerződő felek nem módosították a bérleti szerződés 10. pontját. A 2015. december 2-i jegyzőkönyv felvételére azért került sor, mert a bérlő megfizette a bérletidíjhátralékát, ekkor elismerte, hogy életvitelszerűen nem tartózkodik a perbeli lakásban, de tájékoztatást kapott arról, hogy ez a kötelezettsége. A második bérlemény-ellenőrzéskor a bérlő a perbeli lakásban tartózkodott és úgy nyilatkozott, hogy hetente négy alkalommal a perbeli lakásban alszik. Az alperes csatolta H. B. írásos nyilatkozatát, amely szerint a bérlő életvitelszerűen nem lakik nála. Mivel a második ellenőrzéskor a bérlő a perbeli lakásban tartózkodott, ezért a felperes nem vonhatta le alappal azt a következtetést, hogy a bérlő továbbra sem tartózkodik életvitelszerűen a perbeli lakásban. Hatályosult felmondás hiányában a bérleti szerződés a bérlő halálával szűnt volna meg, ha nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy figyelemmel a Lakás tv. 23. § (1) bekezdés d) pontjára.
[22] Az alperes viszontkeresete jogalapját a Lakás tv. 32. § (2) bekezdésében és a Lakás tv. 4. § (4) bekezdésében jelölte meg. Az alperes azért terjesztette elő a viszontkeresetet, mert a felperes nem kötötte meg vele a bérleti szerződést. A kereset elutasítása – amely a felmondás közlésének hiányán alapult – önmagában nem alapozza meg azt a törvényi feltételt, hogy az alperes a bérleti jogviszony folytatására jogosult, mert annak feltételei ennél szélesebbek a Lakás tv. 32. § (2) bekezdése alapján. A kereset elutasítása ezért a bérleti jogviszony folytatásának a Lakás tv. 32. § (2) bekezdésében foglalt konjunktív feltételei miatt nem teremt jogcímet az alperes számára. A bérleti jogviszony folytatásának megállapítása iránti viszontkereset ezért megfelel a régi Pp. 123. §-ában foglalt feltételeknek.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[23] A felperes felülvizsgálati kérelmében a perbeli lakás kiürítésére és a le nem járt használati díj megfizetésére vonatkozó keresetek, valamint a viszontkereset vonatkozásában kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, és elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a keresetek teljesítését és a viszontkereset elutasítását, másodlagosan az ügyben eljárt elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős ítélet sérti a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 1:3. § (1)–(2) bekezdését, az 1:4. § (3) bekezdését, az 1:5. § (1) bekezdését, a 6:62. § (1)–(2) bekezdését és a 6:348. § (1) bekezdését, a Lakás tv. 23. § (1) bekezdés c)-d) pontjait, a 25. § (3) bekezdését és a 32. § (2) bekezdését, valamint a régi Pp. 3. § (4) bekezdését, a 123. §-át és a 206. § (1) bekezdését.
[28] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős ítélet hatályában fenntartását.
A Kúria döntése és jogi indokai
[29] A régi Pp. 272. § (2) bekezdése és a 275. § (2) bekezdése alapján a Kúria a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelem keretei között, az abban megjelölt jogszabálysértésre figyelemmel vizsgálhatja felül.
[30] A felülvizsgálati kérelem alapján a Kúriának abban kellett állást foglalnia, hogy jogszabálysértő-e a jogerős ítéletnek a felmondás hatályosulásával és a viszontkereset érdemi elbírálásával kapcsolatos döntése.
[31] A bérbeadói felmondás hatályosulásához szükséges, hogy az a bérlőhöz megérkezzen, s ekként lehetősége legyen a tartalmának a megismerésére [Ptk. 6:5. § (1), (2) bekezdés]. A felmondás kézbesítésével kapcsolatos bírói gyakorlat (BH 2006.12.) azt célozza, hogy a bérlő használatába adott lakás címére küldött jognyilatkozat hatályosuljon akkor is, ha az érdekelt bérlő annak tudomására jutását saját hibájából meghiúsítja. A perbeli bérleti szerződés 10. pontjának szabályozási célja ezzel egyezően az, hogy biztosítsa a bérbeadó bérleti jogviszonnyal kapcsolatos jognyilatkozatainak a hatályosulását. A szabályozás a szerződő felek szerződésszerű magatartását feltételezi: a bérleti szerződés 7. g) pontja alapján a bérlő köteles életvitelszerűen a perbeli lakásban lakni, míg a 10. pont szerint a bérbeadó köteles a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos jognyilatkozatait erre a címre megküldeni. A felek ugyanakkor meghatározták, hogy a bérleménybe postázott küldeményt mikor kell kézbesítettnek tekinteni.
[32] A szerződéses rendelkezés azonban a jogszabályi követelményeket nem írhatja felül: a felmondás akkor hatályos, ha a bérlőhöz megérkezik. Nem hiúsítja meg a bérlő a felmondás tudomására jutását, ha az általa életvitelszerűen nem lakott bérleménytől eltérő, tényleges lakhatására szolgáló lakás címét maga jelenti be a bérbeadónak. Az e címre küldött bérbeadói felmondás alkalmas a célzott joghatás kiváltására akkor is, ha a bérleti szerződésben a felek a bérlemény címére küldendő leveleket érintő kézbesítési vélelmet írtak elő. Ez felel meg az együttműködési kötelezettség követelményének és a tisztességes joggyakorlás elvének. Emiatt a felülvizsgálati kérelem helyesen utalt arra, hogy jelentősége van, a bérlő ténylegesen, életvitelszerűen hol lakott és erről a bérbeadónak volt-e tudomása.
[33] A bérleti szerződés 2015. április 13-i megkötését követően az első bérlemény-ellenőrzésre 2015. november 17. napján került sor. Az alperes által aláírt jegyzőkönyv szerint a bérlő nem lakott a lakásban életvitelszerűen, ott az alperes és élettársa lakott két kiskorú gyermekével. A jegyzőkönyvben rögzített tényeket maga a bérlő is megerősítette 2015. december 2-án, amikor az aláírásával ellátott jegyzőkönyvben kijelentette, hogy életvitelszerűen a másik lakásban lakik H. B.-nél, aki több tíz éve a barátja. A 2015. december 14-i második bérlemény-ellenőrzés ténymegállapítása nem ellentétes az első két jegyzőkönyvben rögzített tényekkel, mert eszerint a bérlő időnként tartózkodik a lakásban, heti kb. négy napot alszik ott. E bizonyítékokkal szemben áll H. B.-nek a per során csatolt dátum nélküli, egyszerű okiratnak minősülő (régi Pp. 199. §) papírra írt nyilatkozata, amelynek bizonyító erejét a bíróság mérlegelheti, s döntheti el, hogy annak milyen jelentőséget tulajdonít az adott körülmények között. E nyilatkozat ellentétes a bérlemény-ellenőrzések adataival, valamint az alperes és a bérlő saját nyilatkozatával. A bizonyítékok jogerős ítélet szerinti értékelése nyilvánvalóan okszerűtlen, így sérti a régi Pp. 206. § (1) bekezdését.
[34] A felülvizsgálati eljárás nem ad alapot a bizonyítékok felülmérlegelésére, ha az egyes bizonyítékokból eltérő következtetés is levonható lett volna; az minősíthető nyilvánvalóan okszerűtlen következtetésnek, amikor a bizonyítékokból csak egyfajta, a felülvizsgálattal támadott ítélettől eltérő következtetésre lehet jutni (BH 2013.119.). Adott esetben azonban a bizonyítékokból csak arra a következtetésre lehet jutni, hogy a bérlő és az alperes külön élő házastársak voltak, a bérlő nem lakott életvitelszerűen a perbeli lakásban.
[35] Mivel a felperes a bérlemény-ellenőrzés adatai és a bérlő saját nyilatkozata alapján megállapította, hogy a bérlő nem a perbeli lakásban lakik életvitelszerűen, a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően, az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség figyelembevételével járt el akkor, amikor a felmondást a bérlő által bejelentett másik lakás címére küldte meg. A Ptk. alapelveit ugyanis a felek közötti szerződés rendelkezéseinek az értelmezésénél is figyelembe kell venni. A felperes ezért helyesen járt el, amikor a felmondást a bérlő által bejelentett másik lakás címére küldte meg, így a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett felmondás hatályosult. A jogerős ítélet ezzel ellentétes döntése sérti a Ptk. 1:3. § (1) bekezdését és a 6:62. § (1) bekezdését.
[36] A rendelkezésre álló bizonyítékok a felmondás okát is alátámasztják. A bérlő nem lakott életvitelszerűen a perbeli lakásban, ezzel megszegte a bérleti szerződés 7. g) pontját, ami a 7. pont utolsó bekezdése alapján felmondási ok.
[37] A jogerős ítélet eltérő jogi álláspontja miatt sérti a Lakás tv. 23. § (1) bekezdés c) pontját és a 32. § (2) bekezdését. A felmondással a bérleti szerződés a bérlő halálát megelőzően megszűnt. Az alperes ezért – az ellenkérelmében tett hivatkozásával ellentétben – nem jogosult a bérleti jog folytatására, és jogcím nélküli lakáshasználóként (Lakás tv. 2. sz. melléklet 13. pont) a lakás használatára sem. A jogerős ítélet jogszabálysértően utasította el a felperes kiürítésre és az ezzel összefüggő használati díj megfizetésére irányuló kereseteit.
[38] A Kúria a viszontkereset érdemi elbírálása jogszerűségének felülvizsgálata kapcsán a következőkre volt figyelemmel. A régi Pp. 123. §-a alapján a megállapítási kereset előterjesztésének három együttes eljárásjogi feltétele van: a kért megállapításra a felperes jogainak a megóvásához van szükség, ez a jogmegóvás az alperessel szemben szükséges, és a felperes nem követelhet teljesítést.
[39] A felek közötti jogvita abban állt, hogy a bérleti szerződés megszűnt-e a felperes felmondásával. Az alperes ezt vitatta, egyúttal ellenkérelmében is hivatkozott arra, hogy jogosult a lakásbérleti jog folytatására. Ha a felmondás nem szüntette meg a bérleti szerződést, akkor a Lakás tv. 32. § (2) bekezdésében írt feltételek bekövetkezése esetén a bérleti jogviszony a törvény erejénél fogva folytatódik [Lakás tv. 23. § (1) bekezdés d) pont], amire az alperes ellenkérelmében, védekezésként is hivatkozhat. A viszont-kere-setben kért megállapítás így nem szükséges az alperes jogainak a felperessel szemben való megóvásához, ezért nem állnak fenn a megállapítási kereset feltételei.
[40] Mindezekre figyelemmel a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott részének a kiürítési és az ezzel összefüggő használati díj megfizetésére irányuló keresetek elutasítására, valamint a viszontkereset érdemi elbírálására vonatkozó rendelkezései sértik a felülvizsgálati kérelemben felhívott jogszabályi rendelkezéseket. A döntéshez szükséges tények megállapíthatók, ezért a Kúria a régi Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályon kívül helyezte, egyúttal az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereset szerint kötelezte az alperest, valamint a viszontkeresetet elutasította.
(Kúria Pfv. V. 21.648/2018/12.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás