BÜ BH 2021/15
BÜ BH 2021/15
2021.01.01.
Ha a tulajdonos az ingatlana átruházására több jogosult felé is kötelezettséget vállalt, azt, hogy a több szerződő fél jogosult közül melyik szerzi meg a tulajdonjogot, az dönti el, hogy kinek a tulajdonjogát jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:38. § (2) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az eladó I. rendű alperes a vevő felperessel 2010. szeptember 30-án adásvételi szerződést kötött az Sz. település ..02 hrsz.-ú, kert megjelölésű, zártkerti ingatlan (a továbbiakban: ingatlan) átruházása tárgyában. Az I. rendű alperes képviselő-testülete a 68/2010.(11. 08.) számú határozatában úgy döntött, hogy az ingatlant nem értékesíti. A felperes tulajdonjoga nem nyert bejegyzést az ingatlan-nyilvántartásba, az ingatlant 2014-ig használta. Az I. rendű alperes a 2017. május 12-én kötött csereszerződéssel az ingatlant átruházta a II. rendű alperesre, akit a jegyző úgy tájékoztatott, hogy a felperessel a szerződés nem jött létre, nincs érvényben. A II. rendű alperes az ingatlanon birtokba lépett, tulajdonjogát bejegyeztette az ingatlan-nyilvántartásba.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[2] A felperes a keresetében kérte a tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba annak megállapításával, hogy a 2010. szeptember 30-án kötött adásvételi szerződéssel tulajdonjogot szerzett, az alperesek csereszerződése érvénytelen a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: rPtk.) 117. § (1) és (4) bekezdése értelmében, hiszen csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. További érvei szerint a csereszerződés a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) megkerülésére, a kifüggesztés elkerülésére, ezzel a tudomásszerzése megakadályozására irányult, mint ilyen, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 5:71. § (1) bekezdése szerint semmis.
[3] Az alperesek az ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Az I. rendű alperes védekezése szerint a felperes bejegyzési igénye elévült, a szerződés a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény 5. §-ában előírt nyilatkozat hiányában semmis. A II. rendű alperes jóhiszemű szerzésére hivatkozott.
Az első- és másodfokú ítélet
[4] Az elsőfokú bíróság az ítéletével a keresetet elutasította. Indokolásában az rPtk. 117. § (1), 116. § (1), 200. § (2), 215. § (3), 324. § (1), 325. § (1), 326. § (1) és (2) bekezdése, a Ptk. 6:95. §-a felhívásával úgy foglalt állást, hogy mindkét szerződés érvényesen létrejött, a felperes bejegyzési igénye nem évült el, az elévülést a 2014-ig tartó használata megszakította. A II. rendű alperes azonban jóhiszemű szerzőnek minősül, ezért a felperes vele szemben nem igényelhette tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
[5] A másodfokú bíróság a felperes fellebbezése folytán hozott ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az indokolása szerint egyetértett az elsőfokú bíróságnak a helyesen megállapított tényállásból levont jogi következtetésével, az ítéletét helyes indokainál fogva, a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján, a 254. § (3) bekezdésére utalással hagyta helyben. A fellebbezés kapcsán kiemelte, hogy a csereszerződés a felperes által az elsőfokú eljárásban megjelölt okból nem érvénytelen. A II. rendű alperes a csereszerződés megkötésekor jóhiszemű szerződő félnek minősült, nem minősíti rosszhiszeműnek az, hogy tudott a felperessel kötött adásvételi szerződésről, mert éppen a jegyzőtől kapott olyan tájékoztatást, hogy az ingatlan nem került értékesítésre. A fellebbezéssel ellentétben csak az ő jóhiszeműségét kellett vizsgálni.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[6] A felperes a felülvizsgálati kérelmében kérte a Ptk. 6:92. § (2) bekezdése és az 1:3 § megsértése – azaz a csereszerződés érvényesnek, a II. rendű alperes jóhiszemű szerzőnek minősítése – miatt az elsőfokú ítélet részbeni hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatalát.
[7] Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A Kúria döntése és jogi indokai
[8] A felülvizsgálati kérelem nem alapos, a jogerős ítélet a hivatkozott okokból nem jogszabálysértő.
[9] Az eljárt bíróságok helyesen állapították meg azt, hogy a földtulajdonos I. rendű alperes mind a felperessel, mind a II. rendű alperessel érvényes szerződést kötött, a felperes kötelmi jellegű igénye az adásvételi szerződés alapján a tulajdonjoga bejegyzésére nem évült el. A csereszerződés érvénytelenségét nem eredményezte azt, hogy a tulajdonos I. rendű alperes a felperessel a tulajdonátruházás tárgyában a csereszerződést megelőzően már szerződést kötött és azt a szerződő felek közös megegyezéssel nem szüntették meg és nem is bontották fel. A tulajdon többszörös átruházása a szerződések érvényességét nem érinti, ennek a polgári jogi jogkövetkezménye nem az érvénytelenség. A csereszerződés a kifüggesztése hiányában sem érvénytelen. A kifüggesztés, a föld eladása esetén, a Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdése alapján, az adásvételi szerződés elővásárlásra jogosultakkal, hirdetményi úton történő közlését célozza a joggyakorlásuk érdekében. A föld tulajdonjogának átruházásáról szóló csereszerződés a 32. § (1) bekezdése alapján hatósági jóváhagyáshoz kötött, azonban a 36. § (1) bekezdése szerint az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása sem kell. Arra, hogy a csereszerződés adásvételi szerződést leplez és mint színlelt szerződés érvénytelen, a felperes egyrészt nem hivatkozott, másrészt nem is hivatkozhatott. A Ptk. 6:92. § (2) bekezdése alapján ilyen esetben a felek jogviszonyát a leplezett szerződés, az adásvétel alapján kell megítélni, ami ugyancsak az ingatlan átruházását eredményezi és ilyen igényt, a Ptk. 6:88. § (3) bekezdése alapján, a Földforgalmi tv. megkerülésére hivatkozással az elővásárlási jog jogosultja érvényesíthet, ha az elővásárlási jogával kíván élni (Pfv.VI.21.245/2018/9). A felperesnek ilyen igénye nem volt.
[10] Tévedtek az eljárt bíróságok abban, hogy a felperes keresete a tulajdonjoga bejegyzésére azért nem teljesíthető, mert mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos ilyen igényt nem érvényesíthetett a jóhiszemű szerző II. rendű alperessel szemben. A felperes az ingatlanon tulajdont az adásvételi szerződés alapján nem szerzett, átruházással – amelynek tipikus esetei az adásvétel és a csere – tulajdont, ingatlan-nyilvántartáson kívül nem lehet szerezni: az rPtk. 117. § (3) bekezdése alapján az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A csereszerződés megkötésekor tehát az I. rendű alperes volt a tulajdonos, így tévesen érvel a felülvizsgálati kérelmében a felperes azzal is, hogy tulajdonjogot átruházással csak a dolog tényleges tulajdonosától lehet megszerezni. Mindebből az is következik, hogy a jogvita eldöntésekor sem az I. rendű alperes, sem a később szerző II. rendű alperes jó- vagy rosszhiszeműsége nem volt releváns.
[11] Miután az átruházás jogcímének a tulajdonszerzést kizáró érvénytelensége nem állt fenn sem a tulajdonos eladó I. rendű alperes részéről 2010. szeptember 30-án, még az rPtk. hatálya alatt a felperessel kötött adásvételi szerződés, sem már a Ptk. hatálya alatt 2017. május 12-én az II. rendű alperessel kötött csereszerződés tekintetében, a szerződő felek között a jogvitát az ingatlan többszöri átruházására irányadó, 2017. május 12-én hatályos anyagi jogi szabályok szerint kellett érdemben elbírálni. A Ptk. 5:38. § [Az átruházás] (2) bekezdése alapján ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Ebből következően ha a tulajdonos az ingatlana átruházására több jogosult felé is kötelezettséget vállalt, azt, hogy a több szerződő fél jogosult közül melyik szerzi meg a tulajdonjogot, az dönti el, hogy kinek a tulajdonjogát jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba. A birtokkal megerősített jogcímvédelem jogintézményét a Ptk. az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a bejegyzés konstitutív hatálya megerősítésének az érdekében megszüntette. A teljesség kedvéért azonban rámutat a Kúria arra, hogy a felperes a tulajdonjoga bejegyzését az rPtk. 117. § (4) bekezdése alapján sem kérhette volna a birtokba lépett és az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzett későbbi vevő II. rendű alperessel szemben.
[12] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdés alapján – eltérő indokolással – hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. VI. 21.328/2019/13.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás