PÜ BH 2021/166
PÜ BH 2021/166
2021.06.01.
A szolgalmi jog gyakorlásában megnyilvá-nuló, a szolgáló telek birtokosa által szükségtelennek tekintett zavarás nem azonos azzal, a szolgalom megszüntetésére vezető helyzettel, amikor a szolgalom az uralkodó telek rendeltetésszerű használatához szükségtelen [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 170. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesek tulajdonában álló s.-i lakóház és udvar megjelölésű ingatlan szomszédos az I. rendű alperes s.-i ... /1 hrsz.-ú ingatlanával, amelyet a felperesi ingatlan mindenkori birtokosa javára a járásbíróság a Kúria által felülvizsgálati eljárásban hatályában fenntartott részítélete alapján átjárási és útszolgalom terhel a felperesi ingatlanon lévő pince és hátsó kert megközelítése céljából, az 1965 óta szakadatlanul gyakorolt használat folytán elbirtoklással megszerzett felperesi jog alapján.
[2] Az alperesi ingatlan a 2003-ban történt megosztása előtt egységet képezett a jelenleg az s.-i ..../2 hrsz. alatt felvett, társasházi felépítménnyel rendelkező ingatlannal. Az egységes ingatlannak – az akkor még épülő társasházra tekintettel – a 2002-ben kötött szerződése alapján 28.120/560.070 arányú tulajdonosa volt az I. rendű alperes, tulajdonjogát azonban csak 2006 júniusában jegyezte be a földhivatal. A területet a vele szomszédos felperesi ingatlantól kerítés nem választotta el, a telekhatárok nem voltak felismerhetők, ezért 2006 novemberében, az I. rendű alperes kezdeményezésére az ..../1 hrsz.-ú ingatlan felmérésére került sor, amelynek eredményeként kiderült, hogy a felperesi lakóépület hátsó kertjének megközelítésére szolgáló járda és kapu az alperesi ingatlanon helyezkedik el. Az I. rendű alperes ezt követően vásárolta meg az ..../1 hrsz.-ú ingatlan 531.950/560.070 tulajdoni hányadát, amellyel az ..../1 hrsz.-ú ingatlan kizárólagos tulajdonosává vált.
A felperesek keresete, az I. rendű alperes védekezése
[3] A felperesek ilyen előzmények után indítottak pert az alperesi ..../1 hrsz.-ú ingatlan 20 m2 területét terhelő átjárási szolgalom bejegyzése érdekében, mert álláspontjuk szerint jogelődjük a szolgalmat 1976. január 1-jével elbirtokolta.
[4] Az I. rendű alperes a kereset elutasítására irányuló ellenkérelmét azzal indokolta, hogy az ingatlan tulajdonjogát – amely mentes volt a szolgalmi jog bejegyzésétől – az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte, ezért vele szemben a felperesek elbirtoklási igényt nem érvényesíthetnek.
[5] A perben eljárt bíróságok jogerős, a Kúria által hatályban tartott részítéletükkel a felperesi ingatlan javára szóló átjárási és útszolgalom bejegyzésének tűrésére kötelezték az I. rendű alperest és a jelzálogjogosult II. rendű alperest, míg az I. rendű alperes szolgalmi jog megszüntetése iránti viszontkeresete tárgyában a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságot – ítéletének hatályon kívül helyezése mellett – új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasította.
[6] A viszontkereset tekintetében lefolytatott elsőfokú eljárásban az I. rendű alperes azzal indokolta a felperesi szolgalom megszüntetésére irányuló, pontosított viszontkeresetét, hogy a jogerős részítélettel megállapított szolgalom nem szükséges a felperesi ingatlan használatához, a kialakult állapotot jogszerűtlen építkezéssel a felperesek maguk idézték elő, ingatlanuk átalakításával a hátsó kertet az alperesi ingatlan használata nélkül is meg tudják közelíteni. Hangsúlyozta, hogy az utcában engedélyezett beépítési mód szerint az I. rendű alperesnek a felperesi felépítmény tűzfalához kellene hozzáépítenie, a szolgalom fennállása ily módon meghiúsítaná az általa tervezett építkezést.
[7] A felperesek a viszontkereset elutasítására irányuló ellenkérelmükben hangsúlyozták, hogy az elbirtoklással szerzett szolgalom – hasonlóan a szerződéssel alapított szolgalomhoz – csak az ingatlanok rendeltetésszerű használatában utóbb bekövetkezett lényeges változás esetén szüntethető meg. Mivel ilyen lényeges változás a perbeli esetben nem következett be, a szolgalmi jog megszüntetése nem indokolt.
Az első- és másodfokú ítélet
[9] Az elsőfokú bíróság a viszontkeresetet elutasító ítélete indokolásában rámutatott, hogy a szolgalmi jog megállapításánál figyelembe vett körülményekben nem történt olyan lényegi változás, amelynek következtében a felperesi hátsó kert a szolgalom gyakorlása nélkül is megközelíthető lenne, így a szolgalom megszüntetésének feltételei nem állnak fenn. A felperesek az ingatlan 1989-ben történt megszerzése után jogerős engedély alapján átépítették ugyan a felépítményt, de a helyét nem változtatták meg. Az építési engedély esetleges jogszabálysértő jellege nem írható a terhükre és akkor sem kötelezhetők újabb átépítésre, ha ilyen módon ingatlanuk alkalmassá válna a hátsó kert szolgalom nélküli megközelítésére. A per folyamán az építésügyi hatóságtól beszerzett tájékoztatás értelmében az I. rendű alperesi ingatlanon tetszőlegesen, a felperesi lakóépület homlokzati átalakítása nélkül is elhelyezhető az épület. Az I. rendű alperes felkérésére eljárt tervező nyilvánvalóan a megrendelő elképzelésének megfelelő tervet készített, e szubjektív szempont azonban az építmény szabad elhelyezhetősége ismeretében nem értékelhető a felperesek terhére. Hangsúlyozta: az ingatlan megvásárlásakor az I. rendű alperes ismerte a szomszédos telkek használati viszonyait, a tulajdonjogot annak tudatában szerezte meg, a tulajdonosváltozás pedig önmagában nem járhat az addig kialakult használat megváltoztatásával. Rámutatott, hogy az I. rendű alperes által előadott körülményeket a szolgalmi jog megállapítása iránti eljárásban már értékelték a bíróságok, a szolgalmi jog fennállását megállapították, azonos körülmények nem vezethetnek a szolgalmi jog megszüntetésére. Az elsőfokú bíróság mellőzte az I. rendű alperesnek a tervező tanúkénti kihallgatására irányuló indítványát, mert álláspontja szerint tőle releváns nyilatkozat nem volt várható.
[10] Az I. rendű alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyó ítélete indokolásában az elsőfokú bíróság helyes indokaira utalt, hangsúlyozva, hogy a szolgalom gyakorlásának pontos helyét a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeire is figyelemmel rögzítették a bíróságok, ilyen módon az a fellebbezési eljárás tárgya nem lehet. Az elsőfokú bírósággal egyezően hangsúlyozta, hogy a szolgalom megszüntetésére csak az elbirtoklást követően beállt változások miatt kerülhet sor, ilyen változás azonban a perben nem volt feltárható. Az a körülmény, hogy az I. rendű alperes esetleg nem tudja oda elhelyezni a felépítményét, ahova eredetileg tervezte, a szolgalmat nem teszi okafogyottá, az építésügyi hatóság tájékoztatása szerint ugyanis a beépítésnek nincs akadálya.
A felülvizsgálati kérelem és az ellenkérelem
[11] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő I. rendű alperes annak hatályon kívül helyezését és viszontkeresetének helyt adó döntés hozatalát kérte, amennyiben pedig kérelmét a Kúria nem tartja kellően megalapozottnak, az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását.
[15] A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Kúria döntése és jogi indokai
[16] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[17] Az eljárt bíróságok a tényállást az érdemi döntéshez szükséges mértékben feltárták, arra alapított döntésükkel a Kúria mindenben egyetértett, ezért kifejezetten a felülvizsgálati kérelemben foglaltakra tekintettel emeli ki a következőket.
[18] Az I. rendű alperes felülvizsgálati érvelésének egyik súlyponti eleme a körülmények utólagos, a szolgalom megszüntetését indokló megváltozása volt. Ebben a körben az I. rendű alperes a felperesi építkezés szabálytalanságára hivatkozott, előadva, hogy az építési engedély jogszabálysértő volt, és a felperesek el is tértek a kiadott építési engedélytől, ezzel idézve elő azt az állapotot, melynek következtében csak a szolgalmi úton tudják megközelíteni a hátsó kertet. A Kúria rámutat, hogy az építkezés e szabálytalanságát már a szolgalmi jog elbirtoklása körében értékelték a bíróságok és annak nem tulajdonítottak a szolgalmat kizáró hatást, az engedély esetleges jogszabálysértő jellege pedig – az elsőfokú bíróság helyes indokai szerint – nem róható a felperesek terhére. Peradat ugyanakkor az is, hogy a felperesek annyiban valóban eltértek az engedélyezett tervtől, hogy nem építették be a tetőteret és nem alakították ki a lépcsőházat, a szolgalom azonban nem az eltérés és nem is az építkezés miatt vált szükségessé: a felperesi ingatlan birtokosai 1965 óta az alperesi ingatlan használatával közelítik meg a hátsó kertet és a pincét, ezért az építkezést az elbirtokolt szolgalom „védelme alatt” végezhették. A felperesi építkezés tehát nem jelent olyan változást a körülményekben, ami a szolgalom megszüntetését indokolná.
[19] Az I. rendű alperes további lényegi érvelése az ingatlanok használatához fűződő érdekek összemérésére vonatkozott: arra utalt, hogy a felperesek a szolgalom gyakorlásával szükségtelenül és aránytalanul akadályozzák az ingatlana használatát, az elkészült terveknek megfelelő beépítését. Nézete szerint „élhető” lakóépület csak az általa készíttetett tervek alapján építhető, míg a felperesek az ingatlanuk átalakításával a szolgalmi út igénybevétele nélkül is meg tudják közelíteni a hátsó kertet, azaz a szolgalmi jog szükségtelen gyakorlása indokolatlanul zavarja ingatlana használatát. A Kúria rámutat, hogy ez az I. rendű alperesi álláspont lényegében a tulajdonjogból fakadó használati jog általános magánjogi korlátjára, a régi Ptk. 100. §-ára alapítva, a szomszédos telek indokolatlan, szükségtelen zavarása miatt tartja megszüntetendőnek a felperesi szolgalmat. Annyiban helytálló az I. rendű alperes érvelése, hogy a szolgalom – amelynek megnevezése is erre utal – szükségképpen zavarja a szomszédos telek mindenkori birtokosát, ez jogintézményi lényegéből fakad: az uralkodó ingatlan „kiszolgálása” a szolgáló telek bizonyos adottságai révén, melyekkel az uralkodó telek nem rendelkezik. Ez a jogi alapállás ugyanakkor azt is jelenti, hogy a szolgalom szabálya a használat általános magánjogi korlátjához képest speciális: privilegizált helyzetbe juttatja az uralkodó telek birtokosát, feljogosítva őt a szolgalomszerű használatban megnyilvánuló zavarásra. A szolgalom megszerzésével megszűnik a szomszédos telkek birtokosainak mellérendelt használati pozíciója: a szolgalom által jogosított birtokos a szolgalom által körülhatárolt körben és mértékben az általános magánjogi korlátokhoz képest kitüntetett pozícióba kerül, mert önálló idegen dologbeli jog biztosítja a szolgalom gyakorlásában megvalósuló magatartása jogszerűségét. A kifejtettek nem azt jelentik, hogy a szolgalmi jogviszonyban nem értelmezhető a „szükségtelen zavarás” tilalma, annak vizsgálatára azonban csak a fennálló szolgalmi jogi keretek között kerülhet sor: a régi Ptk. 100. §-a szerinti „szükségtelen zavarás” a szolgalom megszüntetésének oka nem lehet, ez ugyanis nem azonos a szolgalom szükségtelenségével, mint a szolgalom megszüntetésének lehetséges okával [régi Ptk. 170. § (1) bekezdés]. Mivel az I. rendű alperes a szolgalom gyakorlásában megnyilvánuló zavarás alapján a felperesek javára megállapított szolgalom megszüntetését kívánta elérni, ami a kifejtettek szerint nem lehetséges, nem tévedtek az eljárt bíróságok az arra irányuló viszontkeresetét elutasító döntés meghozatalával.
[20] Az ismertetett indokok alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. I. 20.402/2020/6.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás