GÜ BH 2021/202
GÜ BH 2021/202
2021.07.01.
Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a szerződés módosításának érvényességéhez lényeges tartalmuk írásba foglalása szükséges. E követelményt az egyszerű magánokiratba foglalás is kielégíti [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:6. § (2) bek., 6:7. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 32. § (3) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes ingatlana tulajdonát a 2017. június 1-jén kelt adásvételi szerződéssel az alperesre ruházta át. A szerződés 2. pontja szerint a felek az ingatlan vételárát 14 millió forintban állapították meg, a 3. pont szerint a vételár megfizetése 10 millió forint beszámításával és 4 millió forint 3 banki napon belüli ügyvédi letétbe történő megfizetésével történik. A 2017. június 2-án benyújtott kérelem alapján az alperes javára a tulajdonjog bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.
[2] Az adásvételi szerződés 3. pontját a felek 2017. június 3-án módosították úgy, hogy a vevő nem számítja be a vételárba a felperessel szembeni követelését, hanem a 10 millió forintos vételárrészt 2017. június 30-ig készpénzben fizeti meg a felperesnek. Rendelkeztek arról is a szerződésmódosításban, hogy a további 4 millió forintot ügyvédi letéti számlára már megfizette az alperes, azt a felperes képviselője átvételi elismervény ellenében át is vette az ügyvédi irodától. A szerződésmódosítást a felek aláírták, annak ügyvédi ellenjegyzésére azonban akkor nem került sor, csak a per során.
[3] A felperes által kiállított három – egymást követő számú – nyugta szerint az alperes 2017. június 3-án, 22-én és 30-án 3 500 000, 3 500 000 és 3 000 000 Ft-os részletekben megfizette a 10 millió forint összegű vételárrészt.
[4] 2017. július 21-én a Győri Törvényszék megindította a felperes felszámolását.
A felperes keresete, az alperes ellenkérelme
[5] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság elsődlegesen a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 40. § (1) bekezdés b) pontja, másodlagosan c) pontja alapján állapítsa meg a 2017. június 1. napján kelt adásvételi szerződés – egyben az abban foglalt beszámítás – érvénytelenségét. Az adásvételi szerződéssel ugyanis a hitelezők fedezetét elvonták, az alperes az érvénytelen beszámítással feltűnően aránytalan értékkülönbözettel jutott előnyhöz, tekintve, hogy a vételár részbeni teljesítése mellett a teljes ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerezte. Kérte a szerződésmódosítás érvénytelenségének megállapítását is a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:49. § (2) bekezdése alapján. Mindezekre tekintettel indítványozta, hogy a bíróság intézkedjen az alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának visszajegyzése érdekében.
[6] Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az első- és a másodfokú bíróság határozata
[7] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Álláspontja szerint az alperes a szerződésmódosítás tényével, a nyugták becsatolásával, a könyvelési dokumentációval bizonyította, hogy az ingatlant visszterhesen, 14 millió forint ellenében szerezte meg, ezért nem állapítható meg a feltűnően aránytalan értékkülönbözettel megkötött visszterhes jogügylet ténye, illetve a hitelező előnyben részesítése.
[8] Önmagában az, hogy az alperes által nyugtákkal igazolt kifizetések a felszámolás alatt a felszámolási vagyonban nem voltak fellelhetők, nem a szerződések érvénytelenségét, hanem az adásvételi szerződés teljesítéséből eredő pénzszolgáltatás követelésére vonatkozó igény körét érintő körülmény.
[9] Álláspontja szerint a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése és 6:94. § (1) és (2) bekezdése értelmében az ingatlan-átruházáshoz szükséges az ügyvédi ellenjegyzés. A felek azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést nem igénylő részben, a vételár megfizetésének módja körében módosították szerződésüket, ez pedig nem igényelt ügyvédi ellenjegyzést.
[10] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
[11] Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az érvénytelenséggel kapcsolatos felperesi álláspont nem alapos. A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerint – figyelemmel a 6:6. § (2) bekezdés és 6:7. § (1) bekezdés rendelkezésére is – az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a módosítása érvényességéhez a szerződés tényleges tartalmának írásba foglalása szükséges. A 2017. június 3-án kelt szerződésmódosítás írásbeli alakban keletkezett, a felek aláírták. Az érvényességnek az ügyvédi ellenjegyzés, de még a teljes bizonyító erejű magánokirati forma sem feltétele, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése az ellenjegyzést csak a tulajdonjog változásának ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez követeli meg. Téves ezért az a felperesi álláspont, hogy az adásvételi szerződés a szerződésmódosítás figyelembevétele nélkül bírálandó el, az eredeti szerződés pedig a beszámításra tekintettel önmagában alátámasztja, hogy a szerződés tárgya a hitelező előnyben részesítése.
[12] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes eleget tett bizonyítási kötelezettségének a becsatolt okiratokkal, a bíróság tájékoztatta a felperest az ellenbizonyítás körében őt terhelő kötelezettségről és a sikertelen bizonyítás jogkövetkezményeiről. A felperes újabb bizonyítási indítványt nem terjesztett elő, a NAV megkeresésére irányuló indítványa pedig nem volt alkalmas az állítása igazolására.
[13] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló peradatok mérlegelésével ítélte bizonyítottnak, hogy a szerződésben kikötött vételár az alperes részéről egészében megfizetésre került, az ingyenes elidegenítés nem nyert bizonyítást.
[14] Nem lehet az alperes terhére értékelni a felperes működése, adminisztrációja, könyvelésének vezetése, illetve az ügyvezetője magatartása körébe tartozó hiányosságokat, illetve mulasztásokat.
Felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[15] A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését – és tartalma szerint – azt kérte, hogy a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereseti kérelemnek adjon helyt, másodlagosan kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását.
[16] Állította a Ptk. 6:94. § (2) bekezdésének, 6:6. § (2) bekezdésének, az Inytv. 32. § (3) bekezdésének, az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 44. § (1) bekezdés c) pontjának, a Cstv. 40. § (1) bekezdés b) és c) pontjának megsértését, valamint azt, hogy az ítélőtábla nem vette figyelembe a 2/2010. (VI. 28.) PK véleményben foglaltakat.
[17] Hangsúlyozta, hogy a Ptk. 6:94. § (2) bekezdése szerint a szerződésmódosítás semmis, ha az a kötelező alakiság mellőzésével történt. Álláspontja szerint – függetlenül attól, hogy a módosítás mely szerződéses kikötésre, feltételre irányul, illetve annak az ingatlan-nyilvántartás részére történő benyújtása kötelező-e vagy sem – a módosítás alakiságára az eredeti szerződés kötelező alakiságra irányadó jogszabály előírásai vonatkoznak [Ptk. 6:215. § (2) bekezdése, Inytv. 32. § (3) bekezdése]. Ebből következően a módosítás vonatkozásában is kötelező a közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalás. Ha nem így történt a szerződésmódosítás, akkor az semmis, még ha a felek egyező akaratából jött is létre.
[18] A 2/2010. (VI. 28.) PK véleményben foglaltakra figyelemmel a szerződésmódosítás semmissége megállapításának, az annak alapját képező bizonyítékok (nyugták, alperesi társaság főkönyvi kivonata) eljárásból való egyidejű kirekesztésének, és az eredeti szerződés Cstv. 40. § (1) bekezdése szerinti érvénytelensége megállapításának van helye.
[19] A felperes hangsúlyozta, a szerződéskötésre azt követően került sor, hogy a felperes társaság ellen a felszámolási eljárás iránti kérelmet benyújtották, és erről a felperes ügyvezetője értesült.
[20] Megjegyezte azt is, hogy a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerint semmis módosításhoz kapcsolódóan becsatolt, szigorú számadás alá nem vont nyugták alapján értékelte úgy a másodfokú bíróság, hogy a szerződés teljesedésbe ment. A nyugták alapulvételével a bíróság megállapítása szerint a felpereshez beérkezett a vételár, a felszámoló azonban ezt iratok hiányában nem tudja ellenőrizni, az ügyvezető ugyanis sem a vételárral nem számolt el, sem a hitelezői igények kielégítése nem történt meg. Hangsúlyozta, hogy nem tehető egy semmis szerződésmódosítás alapján kiállított, a felperesi iratanyagban fel nem lelhető, megállapíthatatlan valóságtartalmú nyugták alapján az eredeti adásvételi szerződés érvényessé.
[21] Az alperes kérte a jogerős ítélet hatályában való fenntartását.
A Kúria döntése és jogi indokai
[22] A Kúria a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (rPp.) 275. § (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta és azt nem találta jogszabálysértőnek.
[23] A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése, 6:6. § (2) bekezdése és 6:7. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a szerződés módosításának érvényességéhez lényeges tartalmuk írásba foglalása szükséges. E követelményt – a másodfokú bíróság helyes megállapításának megfelelően – az egyszerű magánokiratba foglalás is kielégíti. Az Inytv. 32. § (3) bekezdése nem a szerződés alaki érvényességi kellékét, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges alaki kelléket határozza meg.
[24] Mindezekkel ellentétes következtetés a Ptk.-nak a felülvizsgálati kérelemben hivatkozott 6:94. § (2) bekezdéséből sem vonható le. Ez a jogszabályi rendelkezés egyébként sem az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés alaki érvényességi kellékeit, hanem a szerződés alaki hibája orvoslásának feltételeit szabályozza.
[25] Nem tartalmaz a kifejtettekkel ellentétes iránymutatást a 2/2010. (VI. 28.) PK vélemény sem. A felperes által hivatkozott ügyvédi kamarai határozatban pedig a jelen jogvita eldöntése szempontjából irreleváns megállapítások szerepelnek.
[26] A perbeli szerződésmódosítás tehát a felperes álláspontjával ellentétben alaki okból nem érvénytelen. Azt pedig az ügyben eljárt bíróságok a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelése alapján állapították meg, hogy az alperes maradéktalanul megfizette a szerződésben kikötött vételárat. A bizonyítékok mérlegelésére vonatkozó konkrét eljárásjogi szabály megsértésére a felperes felülvizsgálati kérelmében nem hivatkozott, e részében ezért a jogerős ítélet érdemi felülvizsgálatára nem kerülhetett sor [rPp. 272. § (2) bekezdés, 1/2016. (II. 15.) PK vélemény 3., 4. pontok]. A Kúria ezért csupán megjegyzi, hogy nem volt kizárt az, hogy a bíróságok az adott bizonyítékokból az általuk levont következtetésre jussanak, iratellenesség vagy okszerűtlenség az irányadó eljárásjogi szabály alkalmazásával kapcsolatban nem állapítható meg.
[27] Az pedig, hogy a felperes volt ügyvezetője nem számolt el az átvett vételárral, illetve, hogy nem adta át az ügylettel kapcsolatos iratokat a felszámolónak, az adásvételi szerződés és módosítása érvényességét nem érinti.
[28] A kifejtettekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet az rPp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Gfv.VII. 30.206/2019.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás