PÜ BH 2021/258
PÜ BH 2021/258
2021.09.01.
I. A Kúria a felülvizsgálat során – főszabály szerint – a felülvizsgálati és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem korlátai között, az ott megjelölt jogszabályok tekintetében vizsgálja a jogerős ítélet jogszabálysértő voltát. A felülvizsgálati ellenkérelemben hivatkozott jogszabálysértések nem vizsgálhatók.
II. A jogszerzés korlátozottsága miatti jogszavatosság feltételei.
III. Következménykárral összefüggő kártérítési igény érvényesítésekor a jogosultat terheli annak bizonyítása, hogy a kár mint a szerződésszegés lehetséges következménye a szerződés megkötésének időpontjában előre látható volt [2016. CXXX. tv. (Pp.) 423. § (1) bek.; 2013. V. tv. (Ptk.) 6:143. § (2) bek., 6:176. § (1) bek.].
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1] Az alperes 2003-ban szerezte meg az sz.-i ingatlan 3021/10.000 arányú tulajdoni illetőségét.
[2] Az Sz.-i V. Rt. felhívására az alperes 2004. június 3-án hozzájárult, hogy a vízmű az sz.-i 16.896/11 és a 16.896/40 helyrajzi számú ingatlanok víz- és szennyvízvezetékét átépítse az Sz.-i L. Sz. Központ vízjogi engedélyezési terve (402. tervszám) alapján. A nagynyomású vízvezeték – az engedélyezett tervtől eltérően – megvalósult, azonban a vízügyi hatóság az ingatlanra vízvezetési szolgalmat nem alapított.
[3] Az alperes 2007-ben megszerezte a 16.896/11 helyrajzi számú ingatlan további 6979/10.000 arányú tulajdoni illetőségét. A 16.896/11 és a 16.896/42 helyrajzi számú ingatlanok egyesítésével jött létre a 16.896/96 helyrajzi számú, 19 808 négyzetméter alapterületű ingatlan, amelynek tulajdonjogát az alperes a 2014. március 26-án kelt adásvételi szerződéssel (a továbbiakban: perbeli szerződés) átruházta a felperesre 99 000 040 forint + áfa vételárért.
[4] Az adásvételi szerződés 6.1. pontjában az eladó alperes kijelentette, hogy az ingatlan – az áramszolgáltató javára bejegyzett vezetékjog kivételével – tehermentes, valamint per- és igénymentes, amely tényért szavatosságot vállalt. A felek a 6.2. pontban rögzítették, hogy a beszerzett szakvélemény szerint az ingatlan mentes mindennemű talajszennyezéstől. Az alperes kijelentette, hogy „a bármilyen kellékhibából (pl. talajszennyezés stb.) eredő esetleges hibás teljesítésért való mindennemű szavatossági és kártérítési felelősségét az ingatlan vonatkozásában a jelen megállapodás aláírásával kifejezetten kizárja, amihez a vevő jelen megállapodás aláírásával kifejezetten hozzájárul.”
[5] Az átruházott ingatlan beépíthetősége a helyi építési szabályzat szerint 20%-os arányú volt. A felperes az alperestől megvásárolt ingatlannal szomszédos ingatlanokat is megszerezve további telekalakítással a tulajdonában lévő ingatlanokat összevonta, mellyel létrejött az egyesített, 23 603 négyzetméter alapterületű 16.896/96 helyrajzi számú ingatlan. A helyi építési szabályzat utóbbi módosítása folytán az egyesített ingatlan beépíthetősége 50%-ra növekedett.
[6] A felperes 2016 áprilisában szerzett tudomást arról, hogy az 16.896/96 helyrajzi számú ingatlan alatt 212 méter hosszan nagynyomású vízvezeték húzódik.
A kereseti kérelem és az alperes védekezése
[7] A felperes módosított keresetében az alperes 29 357 714 forint megfizetésére kötelezését kérte, elsődlegesen jogszavatosság [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:176. § (1), (3) bekezdései] címén árleszállítást követelt. Kifejtette, hogy a telekalakítás (egyesítés) után az adásvételkor nem ismert vízvezeték már nem az ingatlan szélén, a telekhatár mellett húzódik, így a tulajdonosi használat jogát, a beépíthetőséget korlátozza. Előadta, hogy az alperes a 2017. április 10-én kelt felszólítás ellenére nem gondoskodott a vezeték áthelyezéséről. Az egyesített ingatlanokon beruházást tervezett. Amennyiben tudja az adásvételkor, hogy az átruházott ingatlan alatt víz- és szennyvízvezeték húzódik, nem kötötte volna meg a perbeli szerződést.
[8] Másodlagosan tájékoztatási kötelezettség megszegésével [Ptk. 6:62. § (1), (3) bekezdései] okozott kár jogcímén kérte az alperes kötelezését arra hivatkozva, hogy az alperest a szerződés megkötését megelőzően tájékoztatási kötelezettség terhelte arra nézve, hogy vízvezeték húzódik az ingatlan alatt.
[9] Keresete összegéből 27 008 214 forint az általa kiváltott vízvezeték kivitelezési költsége, 1 270 000 forint a tervezési költség, 850 000 forint + áfa a műszaki ellenőr díjazása volt.
[10] Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Elsődlegesen azzal védekezett, hogy az adásvételi szerződés 6. 2. pontja a szavatossági és kártérítési felelősségét kifejezetten kizárta. Ezen túl azzal érvelt, hogy az általa ténylegesen soha nem használt ingatlan állapotáról, a vízvezetékről nem rendelkezett tudomással. Amikor 2004-ben hozzájárult a vízvezeték létesítéséhez, még csak résztulajdonosa volt a telekalakítást megelőző, 16.896/11 helyrajzi számú ingatlannak. Arra is hivatkozott, hogy a felperes a perbeli szerződés megkötésekor nem közölte vele a szomszédos ingatlanok megvásárlására, a telekegyesítésre és a beruházásra vonatkozó szándékát. Mivel a vízügyi hatóság a vonatkozó jogszabályok szerint vízvezetési szolgalmi jogot az ingatlanon húzódó vízvezetékre határozatával nem alapított, nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve a Ptk. 6:176. § (1) bekezdése szerinti olyan jog, amely a felperes tulajdonjogát korlátozná. Emiatt a vízvezeték léte csak kellékhiba lehet, amelyért való felelősségét viszont a szerződés említett pontjában kizárta.
[11] Az alperes vitatta, hogy a szerződéskötéskor fennálló tájékoztatási kötelezettségét [Ptk. 6:62. § (1) bekezdése] megsértette volna, tekintettel arra, hogy nem tudott a felperes beruházási szándékáról. A felperes ezen célja ezért titkos fenntartás (Ptk. 6:92. §) volt. A nem ismert körülmény nem minősülhetett olyan lényeges kérdésnek, amelyre a tájékoztatási kötelezettsége kiterjedt volna.
Az első- és másodfokú ítélet
[12] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
[13] Határozata indokolása szerint abból indult ki, hogy a felperes ténybeli előadása értelmében az adásvételi szerződést csak abban az esetben kívánta megkötni, amennyiben a szomszédos ingatlanok tulajdonjogát is meg tudja szerezni a beruházása érdekében. Ezt a körülményt azonban az alperes előtt a szerződéskötés során elhallgatta. Így erre irányadó a Ptk. 6:92. § (1) bekezdése, amely szerint a fél titkos fenntartása vagy rejtett indoka a szerződés érvényességét nem érinti.
[14] A kereset elsődleges jogcíme, a jogszavatosság körében az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy a tulajdonjog gyakorlását harmadik személy joga korlátozza-e, illetve csökkenti-e az ingatlan értékét a vízvezeték. A perben kirendelt műszaki szakértő véleménye alapján megállapította, hogy a vízvezeték még a jelenlegi, magasabb (50%-os) beépítési arány mellett sem korlátozza a telek használatát, beépíthetőségét. Így a vezeték a forgalmi értéket sem csökkenti.
[15] A másodlagos, tájékoztatási kötelezettség megsértésére alapított kártérítési jogcím vizsgálata során a bíróság megállapította, hogy az alperes az ingatlan lényeges tulajdonságáról nem tájékoztatta a felperest. Elvetette azt az alperesi védekezést, hogy nem tudott a vízvezeték létéről, mivel 2004. május 3-án írásban járult hozzá a létesítéshez. Úgy ítélte meg azonban, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettség elmulasztásában jelentkező szerződésszegése és a felperest ért kár (a vízvezeték kiváltásának költsége) között nem áll fenn a közvetlen oksági kapcsolat. A szerződéskötéskor ugyanis a felperes nem tájékoztatta az eladót, hogy milyen tervei vannak az ingatlannal. Másfelől a szakvélemény szerint az ingatlan forgalmi értékét nem befolyásolja az a körülmény, hogy azon vízvezeték húzódik.
[16] A felperes fellebbezése és az alperes csatlakozó fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 383. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
[17] A másodfokú bíróság az adásvételi szerződés Ptk. 6:215. § (1)–(2) bekezdése szabályaiból indult ki, és rögzítette, hogy a kereset elsődleges jogalapjaként szolgáló Ptk. 6:176. § (1) bekezdésének megfelelően az eladót az adásvételi szerződés alapján jogszavatosság terheli, ha a vevő tulajdonjoga gyakorlását harmadik személy joga korlátozza vagy értékét csökkenti. A jogszavatosság alapján tehát az eladónak helyt kell állnia azért, hogy a vevő korlátozástól mentes tulajdonjoghoz jusson.
[18] Helytállónak ítélte a felperes fellebbezési hivatkozását arra vonatkozóan, hogy tulajdonosként a tulajdonjog tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom [Ptk. 5:13. § (1) bekezdése], valamint, hogy tulajdonosi részjogosítványai – a birtoklás, használat, hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezésnek a joga – korlátozástól mentes gyakorlása illeti meg [Ptk. 5:13. § (2) bekezdése].
[19] Érvelése értelmében ezen elvi tételből kiindulva a felperes vevőként igényt tarthatott a tulajdonosi hatalom bármely részjogosítványa korlátozása (ennek folytán értékcsökkenése) esetén az eladó jogszavatossági helytállására, e körben a Kúria Pfv.V.20.977/2015/5. számú határozatára utalt. Így – az alperes megszorító értelmezésével szemben – nem csak az ingatlan-nyilvántartásba, valamint más közhitelű nyilvántartásba harmadik személy javára bejegyzett jog esetén merülhet fel, hogy az tulajdoni korlátként kiváltja az eladó jogszavatossági felelősségét, míg minden más ingatlant érintő korlátozás és teher csak kellékszavatossági felelősséget keletkeztet. Az említettek szerint a bírósági gyakorlat a nyilvántartásba be nem jegyzett ingatlant érintő jogok [így például tartós bérleti jogviszony (BDT 2015.3395.)], valamint használati korlátozás, harmadik személy jogalap nélküli birtoklása esetén is elismeri az eladó jogszavatossági helytállási kötelezettségét.
[20] Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság szerint a perbeli esetben az átruházott ingatlanon húzódó vízvezeték vízvezetési szolgalmi jog nélkül is megalapozhatja az eladó alperes jogszavatossági felelősségét, amennyiben annak a Ptk. 6:176. §-ában meghatározott feltételei fennállnak. Ezzel összefüggésben rámutatott: a jogszerzés korlátozott volta miatt a vevő akkor gyakorolhatja jogszavatossági jogait, így a Ptk. 6:176. § (3) bekezdése alapján az ellenérték megfelelő csökkentése (árleszállítás) iránti igényét, ha a korlátozás következményeként a tulajdonjog gyakorlása korlátozott, avagy a teher az ingatlan értékét csökkenti.
[21] Adásvétel jogcímén az ingatlan tulajdonjoga megszerzéséhez az adásvételi szerződés megkötése és a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges [Ptk. 5:38. § (2) bekezdése]. Emiatt az ingatlan tulajdonjoga korlátozástól mentességéért az eladót a jogszavatosság szerződéskötéskor, valamint a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésekor fennállt állapot szerint terheli. Értelemszerűen nem terhelheti azonban harmadik személy átruházott ingatlant érintő olyan joga, terhe, egyéb korlátozása miatt, amely az ingatlan tulajdonjogot keletkeztető kettős – kötelmi és dologi jogi – jogügylet után jött létre. Szintén nem vethető fel a jogszavatosság olyan jog, teher, illetve korlát miatt, amely a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően az ingatlan állapotában a vevő rendelkezési jogának gyakorlása eredményeként következett be.
[22] A konkrét esetre vetítve, a másodfokú bíróság szerint mindez azt jelenti, hogy az eladó alperes az adásvételi szerződéssel általa átruházni vállalt 1 ha 9808 négyzetméter és a helyi építési szabályzat szerint 20%-ban beépíthető ingatlan tulajdonjoga vízvezeték miatti korlátozottságáért és értékcsökkenésért tartozott jogszavatossággal. Kiemelte: az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a műszaki szakvélemény alapján a vízvezeték nem korlátozta a beépíthetőséget és értékcsökkenést sem okozott (37. számú szakvélemény 39. oldal 4-5. kérdésre adott válasz). A felperes kellő ténybeli alap nélkül hivatkozott arra, hogy az igazságügyi szakértő valamennyi beépítési lehetőséget nem vette számba. Ugyanakkor nem jelölte meg és tervdokumentációval nem igazolta, hogy az átruházott, 20%-os beépíthetőségű ingatlanon milyen beépítést tervezett és azt mennyiben korlátozta a vízvezeték.
[23] A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a kifejtettek miatt a tulajdonjog megszerzését követően a felperes által végrehajtott telekalakítás, valamint a helyi építési szabályzat beépíthetőségre vonatkozó változása (50%) folytán már nem merülhet fel az eladó jogszavatossági felelőssége. A tulajdonjog megszerzését követően az ingatlan állapotában a tulajdonos által végrehajtott változások az üzleti kockázat körébe tartoznak.
[24] A kereset másodlagos jogalapjaként meghatározott tájékoztatási kötelezettség megszegése [Ptk. 6:62. § (1) bekezdése] miatti kártérítési igény kapcsán a másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy az átruházott ingatlan telekhatára mellett, annak teljes hosszában, 212 méteren keresztül húzódó vízvezeték léte olyan lényeges körülmény, amelyről az ingatlan eladóját tájékoztatási kötelezettség terheli a vevő irányába. Hangsúlyozta: valamennyi beépítetlen, így beépítésre váró belterületi ingatlan átruházását megelőzően lényeges kérdés az ingatlan víz-, szennyvíz-, gáz- és áram közművel való ellátottsága, valamint a beépítési korlátok miatt a telek felszíne alatt húzódó, szomszédos ingatlanokat ellátó vezetékek léte. Különösen így van ez a perbeli, a helyi építési szabályzat szerint kereskedelmi, szolgáltató gazdasági zónában lévő (37. számú szakvélemény 20. oldal) ingatlan esetében, amelyet a vevő azzal a nyilvánvaló céllal vásárol meg, hogy ott beruházzon, amely építési munka végzésével jár.
[25] A másodfokú bíróság ezzel összefüggésben alaptalannak ítélte az alperesnek azt a hivatkozását, hogy 2004 júniusában, a vízvezeték létesítéséhez való hozzájárulásakor csak a vízmű vállalat vezetéklétesítési szándékát ismerhette meg, a vezeték megvalósulásáról nem volt tudomása. Rámutatott, hogy az alperes ellenkérelmében is hivatkozott, a keresetlevélhez F/4. szám alatt csatolt vízmű- tájékoztatás szerint a vezeték műszaki átadása 2006. szeptember 20-án megtörtént. Az alperes ekkor – másodmagával – résztulajdonosa volt a vízvezeték által érintett ingatlannak. A tulajdonostól általában elvárható magatartás alapján [az akkor hatályos, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 4. § (4) bekezdése] figyelemmel kellett kísérnie a hozzájárulása alapján végzett vezetéképítés megvalósulását.
[26] Azt is kiemelte, hogy a Ptk. 6:62. § (2) bekezdése szerint a fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett. Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése esetén nyilvánvalóan ilyen adat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok, illetve tények köre, amelyeket a vevő a szerződéskötést megelőzően az eladói tájékoztatástól függetlenül megismerhet, illetve a törvény szerint ismerni is köteles. A megvásárolni kívánt ingatlan felszíne alatt húzódó vezetékeket közhitelű nyilvántartás nem tartalmazza, így azokat a vevő csak a szerződéskötést megelőző eladói tájékoztatásból, figyelemfelhívásból, az általa rendelkezésre bocsátott okiratokból ismerheti meg. Amennyiben az eladó csak felveti: a korábbi hozzájárulása alapján vízvezeték létesülhetett az ingatlanon, már valóban a beruházni kívánó vevőt terheli a közműre vonatkozó részletes tájékozódás. A perbeli esetben azonban az alperes eladó még ezt a részbeni és esetleges tájékoztatást is elmulasztotta.
[27] Ugyanakkor a másodfokú bíróság helyesnek ítélte az elsőfokú bíróság kiindulópontját, miszerint az alperes eladót terhelő tájékoztatási kötelezettség terjedelme és az annak elmaradása folytán előálló vagyoni hátrány megítélésénél alapvető jelentőségű volt a vevő felperes szerződéskötés céljára vonatkozó tájékoztatásának. A Ptk. 6:62. § (1) bekezdése alapján ugyanis nemcsak a kötelezettet, hanem a jogosultat is terheli a tájékoztatás kötelezettsége a szerződést érintő lényeges körülményekről. A perbeli esetben a vevő tájékoztatása elmaradt a telekalakítási és összevont beruházási szándékáról, amelynek következményét – az elsőfokú ítélet helytálló megállapítása szerint – a felperes maga tartozik viselni, az nem hárítható át az alperesre. Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban is, hogy az alperes tájékoztatási kötelezettsége elmulasztásával okozati összefüggésben a szakvélemény szerint a felperest nem érte kár, az átruházott ingatlan használhatóságát, értékét a vízvezeték nem csökkentette.
[28] A másodfokú bíróság helytállónak ítélte az alperesnek azt a hivatkozását is, miszerint a szerződéskötéskor nem láthatta előre a felperest a vízvezeték folytán ért kárt [Ptk. 6:143. § (2) bekezdése], melynek oka éppen a felperesi tájékoztatás hiánya.
A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[29] A felperes felülvizsgálat engedélyezése iránti és felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, utóbbiban a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával keresetének helyt adó ítélet meghozatalát kérte.
[30] Megsértett jogszabályhelyként elsődleges keresete kapcsán a Ptk. 6:176. § (1) és (3) bekezdéseit jelölte meg, utalva a Ptk. 5:13. §-ára és 6:215. § (1)–(2) bekezdéseire. Másodlagos keresete tekintetében a Ptk. 6:142. §-a, 6:143. § (1) és (3) bekezdései sérelmét állította, utalva a Ptk. 6:62. § (1) és (3) bekezdéseire.
[31] A jogszavatosság körében a felperes arra hivatkozott, hogy ez a jogintézmény [Ptk. 6:176. § (1) bekezdés] a tulajdonjog (Ptk. 5:13. §) mint a tulajdonosnak a tulajdonjog tárgyán fennálló teljes és kizárólagos jogi hatalma garantálásának egyik eszközrendszere, amely az átruházáskori jogi hiba korrekcióját hivatott biztosítani. A korlátozásmentes tulajdonszerzés – amelyet az alperes a perbeli szerződésben vállalt – bármiféle tehertől való mentességet jelent. A jogszavatosság a Ptk. 6:215. § (1)–(2) bekezdései értelmében a szerződéskötéskor és a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésekor is terheli az eladót. Hangsúlyozta: az alperes által sem vitatott tény, hogy az adott ügyben a szerződés tárgyát képező ingatlan alatt mindkét időpontban vízvezeték húzódott.
[32] A felperes szerint a másodfokú bíróság helyesen állapította meg a jogszavatosság kereteit, ám az alperes jogszavatossági alapú felelősségét tágan értelmezte, holott – szigorú értelmezést követve – kizárólag e ténybeli helyzet figyelembevételével kellett volna megállapítania a tulajdonjoga alapján fennálló e részjogosultságának korlátozottságát, ami önmagában megalapozza az alperes jogszavatossági helytállását. Utalt arra is, hogy az alperes – erre irányuló felhívása ellenére – nem kívánta tehermentesíteni az ingatlant, nem vállalta a vízvezeték áthelyezését, ezért az azzal összefüggésben kifizetett költség megtérítését a Ptk. 6:176. § (3) bekezdésének megfelelően alappal követelhette.
[33] Másodlagos, kártérítési alapú keresetével összefüggésben a felperes hangsúlyozta a feleket a szerződéskötéskor a Ptk. 6:62. § (1) bekezdése szerint, a szerződést érintő lényeges körülménnyel kapcsolatban terhelő tájékoztatási kötelezettség jelentőségét, és utalt arra, hogy mindkét fokon eljárt bíróság ilyen lényeges körülménynek tekintette az ingatlanon húzódó vízvezeték létét, amiről az alperes köteles lett volna őt a szerződéskötéskor tájékoztatni.
[34] Erre figyelemmel az alperes mulasztása és az őt ért kár közötti okozati összefüggés léte volt vizsgálandó. E körben sérelmezte a másodfokú bíróságnak egyrészről azt az álláspontját, miszerint az alperes akkor tartozna helytállással, ha ő tájékoztatta volna az alperest a megvásárolni szándékozott ingatlannal kapcsolatos terveiről, másrészről azt, hogy az ingatlan használatát – annak adásvételkori állapotát tekintve – nem akadályozta, ezáltal kára nem keletkezett.
[35] A felperes – jogirodalmi álláspontokra utalással – kifejtette a Ptk. 6:143. § (1), illetve (2) bekezdéseiben szabályozott kártípusok mibenlétét és hangsúlyozta: az ún. előreláthatósági korlátot csak a szerződésszegés következményeként a jogosult vagyonában keletkezett egyéb károkra és az elmaradt vagyoni előnyre (az ún. következménykárokra) kell alkalmazni, míg a szolgáltatás tárgyában bekövetkezett károkat (az ún. tapadókárokat) az előreláthatóságra tekintet nélkül, teljes egészében kell megtéríteni.
[36] A felperes szerint a másodfokú bíróságnak emiatt kártérítési oldalról kellett volna vizsgálnia a perbeli ingatlanon húzódott vízvezeték létének, és ezzel összefüggésben a bíróság által is lényegesnek tekintett, e körülmény folytán az alperest terhelő tájékoztatási kötelezettségnek a jelentőségét.
[37] Érvelése értelmében az alperes szerződésszegő magatartása folytán őt ért kár tapadókárnak minősül, amelynek megfizetésére az alperes minden további feltétel, így az előreláthatósági korlát vizsgálata nélkül köteles. A másodfokú bíróság összekeverte a kétféle kártípust, és az ingatlant érintő jövőbeni terveivel kapcsolatos tájékoztatásának elmaradása miatt indokolatlanul előreláthatósági korlátot „épített fel” az ő hátrányára, ezáltal tévesen következménykárként közelítve meg perbeli igényét. Kiemelte azt is, már a perbeli szerződés megkötésekor fennállt a kár a szerződés tárgyában, így annak mint tapadókárnak a megtérítésére az alperes köteles.
[38] A felperes kártérítési igénye összegszerűsége tekintetében a perben beszerzett igazságügyi szakértői vélemény megállapításaira utalt.
[39] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását célozta.
A Kúria döntése és jogi indokai
[40] A Kúria mindenekelőtt rögzíti: a felülvizsgálati kérelemmel együtt előterjesztett felülvizsgálat engedélyezése iránti kérelem vizsgálata – amint arra Pfv.2. sorszámú végzésében is utalt – szükségtelen volt, tekintettel arra, hogy a másodfokú bíróság részben eltérő indokolással hagyta helyben az elsőfokú ítéletet, így nem állt fenn a Pp. 408. § (2) bekezdése szerinti, a vagyonjogi perekben a felülvizsgálatot kizáró körülmény.
[41] Ezen túlmenően, a felülvizsgálat érdemét, az abban érinthető hivatkozások körét tekintve arra is rámutat, hogy az alperes Pfv.7. sorszámú beadványában kizárólag felülvizsgálati ellenkérelmet terjesztett elő, részéről önálló felülvizsgálati kérelem, illetve csatlakozó felülvizsgálati kérelem benyújtására nem került sor, így a Pp. 423. § (1) bekezdésére figyelemmel az ellenkérelme 2. pontjában a jogerős ítélet tényállásával összefüggésben hivatkozott jogszabálysértések vizsgálata nem képezhette a felülvizsgálat tárgyát.
[42] Az így meghatározott felülvizsgálati eljárási kereteken belül eljárva, a felülvizsgálat eredményeként a Kúria azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okokból nem jogszabálysértő, ezért a felülvizsgálati kérelem nem alapos.
[43] A felperes jogszavatossági igényével kapcsolatos felülvizsgálati hivatkozása téves.
[44] Az e körben megsértett jogszabályhelyként megjelölt Ptk. 6:176. § (1) bekezdése a kötelezett (itt: alperes) jogszavatossági alapú helytállását két konjunktív feltétel fennálltához köti, nevezetesen:
– harmadik személynek joga álljon fenn a dolgon,
– ami a tulajdonos tulajdonjogának a gyakorlását korlátozza vagy értékét csökkenti
(e második feltétel tehát önmagában vagylagos).
[45] Az alperes a perben mindkét feltétel fennálltát vitatta.
[46] A harmadik személyt illető joggal kapcsolatban – érdemi felülvizsgálati hivatkozás hiányában és arra tekintettel, hogy az alperes ellenkérelmében ezzel összefüggésben előadottak a fentebb írtak értelmében nem voltak vizsgálhatók – a Kúria nem foglalhatott állást. Ennek azonban az ügy érdemi elbírálására nem volt kihatása.
[47] A tulajdonjog gyakorlásának korlátozottsága, illetve értéke csökkenése kapcsán a felperes felülvizsgálati kérelmében nem támadta a perbeli, a bíróságok ítélkezése alapjául elfogadott szakvéleményt, amely így a felülvizsgálati eljárásban is irányadó volt. A nem támadott szakértői megállapítások szerint pedig sem a tulajdonjog korlátozottsága, sem az ingatlan értékének csökkenése nem volt megállapítható. Ezzel összefüggésben a Kúria kiemeli: mindkét szempontból kizárólag a felek által kötött perbeli szerződés tárgyát képező („eredeti”) ingatlant lehetett és kellett figyelembe venni, az összevonásokkal utóbb – a felperes akaratelhatározása eredményeként több lépcsőben – kialakított („végleges”) ingatlan, és az, hogy azon belül a vízvezeték hová esett, közömbös. Az utóbbi („végleges”) ingatlan tekintetében – miután az nem képezte a felek szerződésének tárgyát – az alperes jogszavatossági helytállása nem is értelmezhető.
[48] Erre tekintettel a keresetet ezen a jogcímen elutasító jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
[49] A bíróság a felperes kártérítési igényét is jogszabálysértés nélkül utasította el.
[50] Ezzel összefüggésben is hangsúlyozza a Kúria a felülvizsgálati eljárás kereteit és rögzíti: a felperes nem támadta felülvizsgálati kérelmében a másodfokú bíróságnak azt a jogerős ítéleti állásfoglalását, miszerint az alperes megsértette a Ptk. 6:62. § (1) bekezdése szerinti tájékoztatási kötelezettségét, amikor nem tájékoztatta őt a szerződéskötés időpontjában a vízvezeték létének tényéről (amit a felülvizsgálati kérelemmel szintén nem érintetten lényeges szerződési elemnek tekintett). Ebből következően megállapítható az alperes szerződésszegése [Ptk. 6:62. § (1) bekezdés], ami elvileg megalapozhatta az alperes kártérítési felelősségét [Ptk. 6:62. § (2) bekezdés].
[51] Helyesen járt el azonban a másodfokú bíróság, amikor a kártérítési igény tekintetében jelentőséget tulajdonított annak, hogy a felperes mint vevő is elmulasztotta a szerződéskötéskor az eladó alperes tájékoztatását arról, hogy telekalakításokat, ingatlan-összevonásokat is magában foglaló beruházási célból vásárolja meg az („eredeti”) ingatlant. Ezzel a felperes is megszegte a Ptk. 6:62. § (1) bekezdése szerinti – a szerződéskötés körében mindkét felet terhelő – együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget.
[52] E körülmény jelentősége a felperes által a felülvizsgálati kérelmében elemzett kártípusokkal összefüggésben rajzolódik ki, az alábbiakra tekintettel.
[53] Azt a felperes sem állította, hogy önmagában az „eredeti” (az alperestől megvásárolt) ingatlanon tervezett beruházást korlátozott vagy akadályozott volna a földben lévő vízvezeték. Tényállítása értelmében kifejezetten az utóbb, a már említettek szerint saját elhatározásából, az alperes bármiféle közreműködése, érintettsége nélkül, és – amint arra a másodfokú bíróság helyesen rámutatott – saját üzleti kockázatának körében megvalósított ingatlan-összevonások révén létrejött („végleges”) ingatlan kapcsán jelentkezett (felperes szerint) a vízvezeték jelenlétének akadályozó hatása, jelentősége.
[54] Az utóbb kialakított („végleges”) ingatlan azonban nem volt a peres felek közötti adásvételi szerződés tárgya. Az említett összevonások révén, utóbb létrejött ingatlan tekintetében bármiféle beépítési, hasznosítási akadály miatti költség felmerülése tehát már nem a felek szerződése szerinti „szolgáltatás tárgyában bekövetkezett kár”, ezért nem vonható a Ptk. 6:143. § (1) bekezdése szerinti tapadókár fogalmi körébe.
[55] Erre tekintettel a felperes másodlagos keresete következménykár [Ptk. 6:143. § (2) bekezdés] állításán alapult, mert az utóbb kialakult ingatlan „akadálymentesítéséért” – azaz az e vagyontárgyában bekövetkezett egyéb kárért – kért kártérítést, ami következménykár megtérítése iránti igényt jelent.
[56] Ennél a kártípusnál azonban – amint arra a másodfokú bíróság ugyancsak helyesen utalt jogerős ítéletének indokolásában – már irányadó a Ptk. szerződésszegéssel okozott károkért való felelősségi rendszerében a következménykároknál szabályozott előreláthatósági korlát, azaz a felperesnek mint jogosultnak kellett volna bizonyítania, hogy – az összevonások révén keletkezett („végleges”) ingatlan tekintetében – „a kár mint a szerződésszegés lehetséges következménye a szerződés megkötésének időpontjában előre látható volt” [Ptk. 6:143. § (2) bekezdés].
[57] Ezen a ponton nyer jelentőséget a felperesi tájékoztatás elmaradása. Miután ugyanis a felperes az általa tervezett további telekvásárlásokról, összevonásokról, és az így kialakítandó újabb ingatlanon tervezett beruházásról a perbeli szerződés megkötésekor bizonyítottan nem tájékoztatta az alperest, nyilván az sem volt előre látható, hogy egy ily módon, a jövőben létrejövő új ingatlanon – ami tehát nem a perbeli szerződés tárgya, hanem egy attól független vagyontárgy – tervezett beruházást bármilyen módon, formában és mértékben hátrányosan befolyásolhat (potenciálisan, azaz a lehetőség szintjén) a vezeték léte, és szükséges annak költséggel járó áthelyezése. Enélkül viszont – ezért a kártípusért – az alperest nem terhelheti kártérítési felelősség, így a jogerős ítélet a másodlagos kereset tekintetében sem jogsértő.
[58] A kifejtettekre figyelemmel a Kúria a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 424. § (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
(Kúria Pfv. V. 20.077/2021/12.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás