GK ÍH 2022/125.

A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy

– az alperes által 2019. július 1. napja és 2021. április 18. napja között alkalmazott általános szerződési feltételekből a 36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont második bekezdésének utolsó mondata, 7. pont harmadik bekezdése, 10. pont első bekezdése, a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont második bekezdésének utolsó mondata, 7. pont harmadik bekezdése, 10. pont első bekezdése, a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése, 10/a. pontjának első bekezdése, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése, 10/a. pontjának első bekezdése, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése, 10/a. pontjának első bekezdése, továbbá

– az alperes által 2019. július 1. napjától alkalmazott általános szerződési feltételekből a 36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont utolsó bekezdése, a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó bekezdése, a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pontjának utolsó mondata, 8. pontja, 8/A pont első bekezdésének utolsó mondata, 8/a. utolsó előtti bekezdése, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó mondata, 8. pontja, 8/a. pont első bekezdésének utolsó mondata, 8/a. pont utolsó előtti bekezdése, az ingatlan eladásáig szóló, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó mondata, 8. pontja, 8/a. pont első bekezdésének utolsó mondata, 8/a. pont utolsó előtti bekezdése, valamint

– az alperes által 2021. április 19. napjától alkalmazott általános szerződési feltételekből a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése, az ingatlan eladásáig szóló, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése és az ingatlan eladásáig szóló, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése az alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal érvénytelenek azzal, hogy az érvénytelenség megállapítása nem érinti azokat a szerződéseket, amelyeket a megtámadásig már teljesítettek. Kérte továbbá az alperes kötelezését, hogy saját költségére gondoskodjon az érvénytelenség megállapítására vonatkozó közlemény nyilvánosságra hozataláról. Keresete jogalapjaként a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:102. § (1) bekezdését, 6:104. § (1) és (2) bekezdését, valamint 6:105. § (1) és (2) bekezdését jelölte meg.

Az alperes ellenkérelme a kereset részbeni elutasítására irányult.

Az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletében a módosított keresetnek teljes egészében helyt adva állapította meg az alperes által alkalmazott, fogyasztói szerződések részévé váló általános szerződési feltételek érvénytelenségét az alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal azzal, hogy az érvénytelenség megállapítása a már teljesített szerződéseket nem érinti. Elrendelte, hogy az alperes saját költségére gondoskodjon közlemény közzétételéről a honlapján és azt 60 napon keresztül tegye elérhetővé.

Az elsőfokú bíróság a fellebbezés szempontjából releváns tényként állapította meg, hogy az alperes a fogyasztókkal ingatlanközvetítésre irányuló szerződéseket köt, az általa alkalmazott blankettaszerződéseket 2021. április 19. napján módosította.

Az ingatlanközvetítői szolgáltatás nyújtása során használt általános szerződési feltételek közül a keresettel érintett rendelkezéseket az alábbiak szerint rögzítette.

Az alperes a blankettaszerződéseiben 2019. július 1-től 2021. április 18-ig a következő releváns rendelkezéseket alkalmazta:

„A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén a bánatpénz megfizetése mellett 20 000 Ft késedelmi kötbért köteles megfizetni a megbízottnak” (36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont második bekezdésnek utolsó mondata).

„Amennyiben a megbízó a megbízott által kiközvetített vevővel a megbízás visszavonása után köt az ingatlanra vonatkozóan szerződést, a megbízási díj mellett további 20 000 Ft költségtérítés is megilleti a megbízottat.” (36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont harmadik bekezdése).

„A szerződő felek a jelen jogügyletből származó esetleges jogvitáik esetére a területileg illetékes bíróság döntésének vetik alá magukat.” (36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 10. pont első bekezdése).

„A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén a bánatpénz megfizetése mellett 20 000 Ft késedelmi kötbért köteles megfizetni a megbízottnak.” (24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont második bekezdésnek utolsó mondata).

„Amennyiben a megbízó a megbízott által kiközvetített vevővel a megbízás visszavonása után köt az ingatlanra vonatkozóan szerződést, a megbízási díj mellett további 20 000 Ft költségtérítés is megilleti a megbízottat” (24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont harmadik bekezdése).

„A szerződő felek a jelen jogügyletből származó esetleges jogvitáik esetére a területileg illetékes bíróság döntésének vetik alá magukat” (24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10. pont első bekezdése).

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozón szerződést, a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése).

„A szerződő felek a jelen jogügyletből származó esetleges jogvitáik esetére a területileg illetékes bíróság döntésének vetik alá magukat” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a pontja első bekezdése).

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozón szerződést, a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a pontjának második bekezdése).

„A szerződő felek a jelen jogügyletből származó esetleges jogvitáik esetére a területileg illetékes bíróság döntésének vetik alá magukat” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a pontja első bekezdése).

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozón szerződést, a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése).

„A szerződő felek a jelen jogügyletből származó esetleges jogvitáik esetére a területileg illetékes bíróság döntésének vetik alá magukat” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a pontja első bekezdése)

Az alperes a blankettaszerződéseiben 2019. július 1-től jelenleg is a következő releváns rendelkezéseket alkalmazza:

„Megbízó kötelezettséget vállal arra, hogy a megbízott részére kifizeti a jutalékot abban az esetben is, ha megbízott a felek által megállapított minimál áron vevőt közvetít, azonban megbízó az ingatlant a jelen szerződésben foglaltak szerint nem adja el” (36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pontja utolsó bekezdése).

„Megbízó kötelezettséget vállal arra, hogy a megbízott részére kifizeti a jutalékot abban az esetben is, ha megbízott a felek által megállapított minimál áron vevőt közvetít, azonban megbízó az ingatlant a jelen szerződésben foglaltak szerint nem adja el” (24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pontja utolsó bekezdése).

„Ennek elmulasztása esetén a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese is megilleti a megbízottat” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pontjának utolsó mondata).

„[…]melyért díj illeti meg, melynek mértéke az ingatlan eladási árának 3%-a, de minimum 250 000 Ft […]” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pontja).

„A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén a megbízott a 8. pontban szereplő díjra tart igényt, melynek megfizetését a megbízó magára nézve kötelezőnek tekinti és kifejezetten vállalja” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8.a pont első bekezdésnek utolsó mondta).

„Megbízó kötelezettséget vállal arra, hogy a megbízott részére kifizeti a megbízási díjat abban az esetben is, ha megbízott a felek által megállapított minimál áron vevőt közvetít, azonban megbízó az ingatlant a jelen szerződésben foglaltak szerint nem adja el, illetve ha a megbízott által közvetített érdeklődőnek nem mutatja be a fent nevezett ingatlant” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdése).

„Ennek elmulasztása esetén a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese is megilleti a megbízottat” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pontjának utolsó mondata).

„[…]melyért díj illeti meg, melynek mértéke az ingatlan eladási árának 3%-a, de minimum 250 000 Ft […]” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pontja).

„A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén a megbízott a 8. pontban szereplő díjra tart igényt, melynek megfizetését a megbízó magára nézve kötelezőnek tekinti és kifejezetten vállalja” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont első bekezdésnek utolsó mondta).

„Megbízó kötelezettséget vállal arra, hogy a megbízott részére kifizeti a megbízási díjat abban az esetben is, ha megbízott a felek által megállapított minimál áron vevőt közvetít, azonban megbízó az ingatlant a jelen szerződésben foglaltak szerint nem adja el illetve ha a megbízott által közvetített érdeklődőnek nem mutatja be a fent nevezett ingatlant” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontja utolsó előtti bekezdése).

„Ennek elmulasztása esetén a mindenkori jegybanki alapkamat kétszerese is megilleti a megbízottat” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pontjának utolsó mondata).

„[…]melyért díj illeti meg, melynek mértéke az ingatlan eladási árának 2,5%-a, de minimum 250 000 Ft […]” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pontja).

„A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén a megbízott a 8. pontban szereplő díjra tart igényt, melynek megfizetését a megbízó magára nézve kötelezőnek tekinti és kifejezetten vállalja” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont első bekezdésnek utolsó mondata).

„Megbízó kötelezettséget vállal arra, hogy a megbízott részére megfizet 250 000 forint bánatpénzt abban az esetben is, ha megbízott a felek által megállapított minimál áron vevőt közvetít, azonban megbízó az ingatlant a jelen szerződésben foglaltak szerint nem adja el, illetve ha a megbízott által közvetített érdeklődőnek nem mutatja be a fent nevezett ingatlant” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdése).

Az alperes a blankettaszerződéseiben 2021. április 19-től jelenleg is a következő releváns rendelkezéseket alkalmazza:

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozóan szerződést (a megbízott által közvetített személlyel, vagy hozzátartozójával, vagy annak érdekkörében álló más személlyel, illetve részvételével működő gazdasági társasággal), a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj” (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése).

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozóan szerződést (a megbízott által közvetített személlyel, vagy hozzátartozójával, vagy annak érdekkörében álló más személlyel, illetve részvételével működő gazdasági társasággal), a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj” (az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a pontjának második bekezdése).

„Amennyiben a megbízó a megbízási szerződés felmondását, vagy egyoldalú elállást követően, (meghatározott idő esetén) megszűnését követő tizenkét (12) hónapon belül köt az ingatlanra vonatkozóan szerződést (a megbízott által közvetített személlyel, vagy hozzátartozójával, vagy annak érdekkörében álló más személlyel, illetve részvételével működő gazdasági társasággal), a megbízottat abban az esetben is megilleti a 6. pontban szereplő díj.” (az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pontjának második bekezdése).

Az elsőfokú bíróság ítélete jogi indokolásában a Ptk. 6:77. § (1) bekezdésére utalva elsődlegesen rögzítette, hogy az alperes több szerződés megkötése céljából használ blankettákat akként, hogy azokat a fogyasztók rendelkezésére bocsátja.

A 36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont második bekezdésének utolsó mondata és a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont második bekezdésének utolsó mondata (2019. július 1. – 2021. április 18.) tisztességtelenségét a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontja alapján állapította meg arra figyelemmel, hogy a rendelkezés a bánatpénzfizetési kötelezettségen túl kötbér fizetésére is kötelezi a fogyasztót.

A 36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont harmadik bekezdése, és a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont harmadik bekezdése (2019. július 1. – 2021. április 18.) érvénytelenségét arra tekintettel állapította meg a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése értelmében, hogy a feltételek nem tartalmaznak időkorlátot az alperessel kötött szerződés megszűnése és az ingatlanra a fogyasztó által kötött szerződés közötti időtartamra vonatkozóan, ugyanis amennyiben hosszabb idő telik el, már nem releváns az oksági kapcsolat a megbízott tevékenysége és az eredmény – a jogügylet létrejötte – között akkor sem, ha a vevőt vagy bérlőt korábban a megbízott közvetítette. A rendelkezések tisztességtelensége a költségtérítés megfizetésére vonatkozó kötelezettség tekintetében tisztességtelen a Ptk. 6:104. § (2) bekezdése j) pontja alapján is.

A kizárólagos illetékességi kikötést tartalmazó rendelkezések tisztességtelenségét a Ptk. 6:103. § (2) bekezdése, valamint a 6:104. § (1) bekezdés i) pontja alapján találta megállapíthatónak a feltételek egyértelműségének hiánya, valamint azok igényérvényesítést elnehezítő jellege folytán.

A megbízási szerződés megszűnését követő 12 hónapon belül megkötött szerződések esetére díjfizetési kötelezettséget előíró rendelkezések kapcsán (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdése [2019. július 1. – 2021. április 18.]) rögzítette, hogy az alperes a szerződés megszűnését követően határozott ideig olyan esetekben is megbízási díj fizetésére kötelezi a fogyasztót, amikor a fogyasztó szerződéskötése és az alperes tevékenysége közötti oksági kapcsolat nem mutatható ki, vagyis az alperes tevékenységétől független a fogyasztó szerződéskötése. A rendelkezés tisztességtelenségét a Ptk. 6:104. § (1) bekezdés c) pontja alapján állapította meg, kifejtette továbbá, hogy az egyéves időtartam kikötése olyan hosszú időt jelent, amely esetén a megkövetelt oksági kapcsolat már nem áll fenn, a felek körülményeiben ennyi idő alatt olyan változások következhetnek be, amelyek a korábbi szerződéses kapcsolatra tekintettel sem indokolják a jutalékigényt [Ptk. 6:102. § (1) bekezdés].

A megbízási szerződés megszűnését követő 12 hónapon belül megkötött szerződések esetére díjfizetési kötelezettséget előíró további rendelkezések (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdése [2021. április 19-től alkalmazott]) vonatkozásában megállapította, hogy a támadott feltételek a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése értelmében tisztességtelennek. Amennyiben a szerződéskötés az alperesnek a szerződés tartama alatt kifejtett tevékenységére visszavezethető, ha hosszabb idő telik el, már nem releváns az oksági kapcsolat a megbízott tevékenysége és az eredmény között. Utalt arra, hogy a blankettaszerződésekben az alperes nem határozta meg, kik a fogyasztó érdekkörében álló személyek, illetve kiket kell hozzátartozónak tekinteni. Egyértelműség hiányában ezen feltételeket kizárólag az alperes értelmezi, értelmezheti, ennek okán azok a Ptk. 6:102. § (1) bekezdés a) pontja és 6:103. § (2) bekezdése alapján tisztességtelennek.

A felek által megállapított minimál áron történő közvetítés esetére előírt jutalék/megbízási díj/bánatpénz fizetésére vonatkozó kötelezettségről rendelkező szerződési feltételek (36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont utolsó bekezdés, 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó bekezdés, 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdés, ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdés, ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdés [2019. július 1. napjától alkalmazott]) kapcsán rögzítette, hogy a felek sikerdíjas szerződést kötnek, a megbízási szerződésben a díjat jutalék formájában állapítják meg. Ez a közvetítő számára csak akkor jár, ha tevékenysége eredményre vezet, azaz a megbízó és a harmadik személy az adásvételi szerződést megköti. Főszabály szerint a díj és a megbízotti tevékenység eredménye között nincs szükségszerű kapcsolat, a Ptk. diszpozitív szabályától azonban a felek eltérhetnek, így nincs akadálya annak, hogy sikerdíjas megbízás keretében a megbízott sikeres tevékenységétől tegyék függővé a díjfizetést. Ez esetben a megbízott csak sikeres eladás esetén jogosult díjazásra; az ingatlanközvetítői tevékenység akkor tekinthető ilyennek, ha a közvetítői tevékenység eredményeként szerződéskötésre kerül sor. A támadott feltételek alapján az alperes azokban az esetekben is a teljes jutalék kifizetésére kötelezi a fogyasztót, ha egyébként a fogyasztó a szerződést megkötötte volna, de rajta kívül álló okból a szerződés nem jön létre, illetve amennyiben a vevő által tett vételi ajánlat az ártól eltérő más lényegi elem miatt nem fogadható el a fogyasztó számára. Ebben az esetben a megbízási jogviszony továbbra is fennáll, az alperes tehát jutalékra nem jogosult, ezért a kikötés a Ptk. 6:104. § (1) bekezdés c) pontja értelmében tisztességtelen. Ha azonban a meghiúsult szerződéskötés után a megbízási jogviszonyt a felek megszüntetik, a megbízási szerződés alapján az alperes sikerdíjat nem követelhet. Az eredménytelen, szerződés megkötése nélkül záruló megbízási jogviszony esetén a kikötés a Ptk. 6:102. § (1) bekezdésébe ütközik. Az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségre utalva kifejtette, hogy az alperes a teljes jutalék kifizetését köti ki a feltételben szereplő kötelezettség megsértése esetére, mely tisztességtelen. Az ingatlan bemutatásának elmaradása ugyanis nem okozhat az alperesnek olyan kárt, ami a megbízási szerződésben kikötött jutalék összegét elérné. Mivel az anyagi jogszabályok szerint az alperes csak a bizonyítható kárának megtérítését követelheti, a támadott kikötés a szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára állapítja meg. A bánatpénzfizetési kötelezettség kapcsán utalt arra is, hogy az eladás akadályát nemcsak az alperessel szerződött fogyasztó döntése képezheti. Az együttműködési kötelezettség fogyasztó általi megsértése esetén pedig a Ptk. alapján bánatpénz nem követelhető, hiszen elállásról ez esetben nincsen szó. A rendelkezés ezért semmis a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése értelmében, olyan jogcímen követel ugyanis kifizetést az alperes, amelyre nem lenne jogalapja.

A késedelmi kamat mértékét a jegybanki alapkamat kétszeresében meghatározó szerződéses rendelkezések (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó mondata, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó mondata, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont utolsó mondata [2019. július 1. napjától alkalmazott]) vonatkozásában megállapította, hogy a kikötések a fogyasztót túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezik nem teljesítés vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére, amely a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontja értelmében tisztességtelen. A törvényes késedelmi kamat kétszeresében meghatározott késedelmi kamat egyértelműen eltúlzott mértékű.

A kifejtett közvetítői tevékenységre tekintettel meghatározott megbízási díjat szabályozó rendelkezések (a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pont, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pont, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8. pont [2019. július 1-től alkalmazott]) kapcsán megállapította, hogy amennyiben a megbízási díjat a fogyasztó kifizette, a díjkövetelést megalapozó ezen feltételek hatályukat vesztik. Ennek okán az alperes az általa elvégzett munka ellenértékét határozta meg, ami nem sikerdíj. Ehhez képest a fogyasztóval jutalékos rendszerű megbízási szerződéseket köt, a jutalékos rendszer lényege pedig az, hogy a megbízottat több munkára, nagyobb erőfeszítésre sarkallja. Ennek okán az eredménytelen, szerződés megkötése nélkül záruló megbízási jogviszony esetén az alperes által kifejtett munka díjazásának kikötése a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése alapján tisztességtelen. Utalt továbbá arra, hogy a rendelkezések egyúttal a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontjába is ütköznek, túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezik a fogyasztót nemteljesítés vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére. A kikötött díjazás ugyanis az alperesi tevékenységgel nem áll releváns kapcsolatban, nem az elvégzett tevékenységhez, hanem az ingatlan értékéhez igazodik.

A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetére díjfizetési kötelezettséget előíró kikötések (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont első bekezdés utolsó mondata, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont első bekezdés utolsó mondata, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont első bekezdés utolsó mondata [2019. július 1-től alkalmazott]) vonatkozásában rögzítette, hogy a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontja értelmében tisztességtelennek kell tekinteni azt a kikötést, amely a fogyasztót túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezi nem teljesítés vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére. Utalt továbbá arra, hogy az alperes a tevékenységének ellenértékeként meghatározott díj kifizetését kötötte ki a fogyasztói nyilatkozat késedelmes benyújtása miatt, amely a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése szerint tisztességtelen. A felmondás közlésének késedelme ugyanis nem okoz olyan kárt, ami az egyébként önmagában is tisztességtelennek minősülő, az alperesi tevékenység ellenértékeként kikötött, a teljes megbízási díj több mint felét elérő összeget indokolná. A Ptk. anyagi jogi rendelkezései értelmében az alperes csak a bizonyítható kár megtérítését követelhetné, a támadott kikötés ezért a szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket egyoldalúan és indokolatlanul állapítja meg a fogyasztó hátrányára, amikor a megbízási díj több mint felének megfizetésére kötelezi a fogyasztót.

Arra figyelemmel, hogy a perben nem volt vitatott tényállítás, az alperes iratbeszerzésre vonatkozó bizonyítási indítványát mellőzte.

Az elsőfokú bíróság kiegészítő ítéletében az ítélet rendelkező részét kiegészítette a kereset bírósághoz való beérkezésének időpontjával, vagyis a megtámadás időpontjának feltüntetésével, továbbá a közleményt a feltételek tisztességtelen jellegét alátámasztó érvekkel.

Az ítélettel és a kiegészítő ítélettel szemben az alperes fellebbezést, a felperes csatlakozó fellebbezést terjesztett elő.

Az alperes fellebbezésében az ítélet és a kiegészítő ítélet részbeni megváltoztatását és a megjelölt feltételek tekintetében a kereset elutasítását, másodlagosan annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára történő utasítását kérte.

Nem értett egyet az elsőfokú bíróság álláspontjával abban a körben, hogy a szerződés megszűnését követő 12 hónapon belül megkötött szerződések esetére díjfizetési kötelezettséget előíró rendelkezések tisztességtelenek lennének. Előadta, hogy a 2021. április 18. napját megelőzően alkalmazott kikötések vonatkozásában kimaradt az a rendelkezés, hogy a díj csak abban az esetben illeti meg a megbízottat, amennyiben a szerződés az általa közvetített vevővel jön létre vagy az általa kifejtett tevékenységre vezethető vissza a szerződéskötés, ezt azonban a jogalkalmazás helyesen értelmezheti. Értelemszerűen ugyanis ez alatt a megbízottnál regisztrált vevőt vagy annak hozzátartozóját vagy annak érdekkörében álló más személyt, esetleg a részvételével működő gazdasági társaságot kell érteni. Ez a pontosítás ugyanakkor a 2021. április 19. napjától hatályos feltételek tekintetében rögzítésre került, így azok érvénytelensége sem állapítható meg. Nyilvánvaló, hogy a rendelkezések csak abban az esetben alkalmazhatók, amennyiben a szerződés a korábban közvetített vevővel jön létre, ugyanis ez jelenti azt, hogy a szerződéskötés a megbízott által kifejtett tevékenységre vezethető vissza. Változatlanul állította, hogy nem lehet kizárni, hogy a megbízott a megbízási szerződés megszűnését követően jutalékra tartson igényt azokban az esetekben, amikor a tevékenységére vezethető vissza a későbbi eredmény. Az egyéves határidő a jelen piaci viszonyok között nem tekinthető indokolatlanul hosszú időnek. A hozzátartozó fogalmát a Ptk. egyértelműen meghatározza, ez alapján nem lehet kétséges, ki minősül a fogyasztó érdekkörébe tartozónak, így a rendelkezések tisztességtelensége nem állapítható meg.

Előadta, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül tüntette fel a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os, illetve 5%-os megbízási díjat tartalmazó rendelkezéseknél a „kizárólagos” megjelölést. Ezen szerződéstípusok ugyanis nem kizárólagos szerződéstípusok, a szerződések 6. pontjában választási lehetőség szerepel: a megbízó eldöntheti, aláírja-e az adott feltételt.

A megállapított minimáláron történő közvetítés esetére előírt jutalék/megbízási díj/bánatpénz fizetésére vonatkozó kötelezettségről rendelkező szerződési feltételek kapcsán előadta, hogy a megbízás akkor is teljesítettnek minősül, ha a szerződéskötés a megbízónak felróható okból marad el. Ilyennek tekinthető, ha a megbízó az irányáron vagy az általa kikötött minimáláron tett vételi ajánlatot elutasítja. Erre figyelemmel nem szükséges a közvetített vevővel történő szerződéskötés a díj megfizetéséhez és nem eredményez tisztességtelenséget, ha a megbízó szerződésszegés esetére díjfizetésre köteles. Álláspontját fenntartotta azon rendelkezések vonatkozásában is, amelyek arra vonatkoztak, ha a szerződésszegő magatartás következtében az ingatlan bemutatása hiúsul meg. Előadta, hogy nyilvánvaló módon ez az időpont nem eshet alkalmatlan időre, de a megtekintést a megbízónak észszerű időtartamon belül biztosítania kell. Szerződésszegő magatartása gátolja az eredmény létrehozását, ezért a magatartásának következményeit viselnie kell. Indokait megismételte a bánatpénz fizetését előíró rendelkezések kapcsán is, ugyanis a bánatpénz kikötése ez esetben azt a célt szolgálja, hogy a megbízott eredményesen láthassa el a feladatát. A szerződésszegő magatartás esetére kikötött bánatpénz pedig nem lehet tisztességtelen és eltúlzott sem. Kiemelte, hogy amennyiben a szerződéskötés nem a fogyasztónak felróható okból hiúsul meg, úgy a megbízottnak jutalék, illetve bánatpénz sem jár, ennek tisztázása a jogalkalmazás feladata az egyes esetekben.

A késedelmi kamat mértékét a jegybanki alapkamat kétszeresében meghatározó szerződéses rendelkezések vonatkozásában rámutatott arra, hogy a kamat a fogyasztói oldalon csak akkor bír relevanciával, ha a fogyasztó szerződésszegést követ el. Ilyen esetekben pedig a fogyasztó magatartása nem egyeztethető össze a jóhiszeműség és tisztesség, valamint az együttműködési kötelezettség követelményével. Álláspontja szerint ezt meghaladóan a késedelmi kamat eltúlzottnak sem tekinthető a jegybanki alapkamat alacsony mértékére is figyelemmel.

A kifejtett közvetítői tevékenységre tekintettel meghatározott megbízási díjat szabályozó rendelkezések körében hivatkozott arra, hogy az adott esetben egy kombinált ingatlanközvetítői szerződésről van szó, többletszolgáltatásra vállalkozik, pluszszolgáltatás keretében bárki számára hozzáférhetővé teszi az ingatlanra vonatkozó adatokat. Abban az esetben, ha a hozzáférés biztosított, a megbízott megkerülésével is értékesíthetővé válik az ingatlan. Ennek a csalárd eljárásnak a kiküszöbölésére vonatkozik a perbeli rendelkezés. Utalt e körben a Kúria Pfv.VII. 20.985/2011/5. számú ítéletében foglaltakra. Összegszerűségében sem találta eltúlzottnak a kikötésben előírt kötelezettséget, hiszen a szolgáltatásért járó összeg az ingatlan értékéhez igazodik.

Téves jogi álláspontot foglalt el az elsőfokú bíróság a bejelentési kötelezettség elmulasztása esetére díjfizetési kötelezettséget előíró szerződéses rendelkezések kapcsán is. Kiemelte, hogy ezen szerződéstípusok többletszolgáltatást tartalmaznak, így ha valaki a hirdetés alapján jut el az eladóhoz, akkor is díjat köteles fizetni a megbízott részére. Az összeg ügyviteli jellegű, nem tekinthető sikerdíjnak. Eltúlzottsága sem állapítható meg, ugyanis a megbízott többletszolgáltatást is nyújtott. A bejelentés elmulasztása hátrányt okoz, illetve okozhat a megbízottnak, másrészt pluszköltségek keletkezhetnek. A megbízótól is elvárható a szerződésszerű eljárás, felróható magatartásával ugyanis az ingatlan megvételétől eshet el, miközben jó hírneve is sérül.

A fentieket meghaladóan az alperes kérte, hogy az ítélőtábla a közzétételi kötelezettség időtartamát 30 napban határozza meg és a fellebbezésében foglaltak szerint annak eredményeként módosítsa a közlemény szövegét is. Álláspontja szerint a jogsértés súlya az elsőfokú bíróság által meghatározott hosszú időtartamot nem teszi szükségessé. 30 nap elégséges időtartam ahhoz, hogy az érintettek tájékozódhassanak, az ennél hosszabb időtartam a személyiségi jogait, jó hírnevét sértheti.

A hatályon kívül helyezésre vonatkozó jogorvoslati kérelme kapcsán változatlanul hivatkozott arra, hogy a kiegészítő ítélet nem tartalmazott jogorvoslatra vonatkozó tájékoztatást, ez orvosolhatatlan formai és tartalmi hibát eredményezett, ezért mind az alapítélet, mind a kiegészítő ítélet felülbírálatra alkalmatlan a Pp. 355. § (7) bekezdése, 380. § c) pontja és 381. §-a értelmében.

A felperes által a kiegészítő ítélettel szemben előterjesztett csatlakozó fellebbezés a kiegészítő ítéletben foglalt közlemény megváltoztatására irányult arra figyelemmel, hogy a közlemény nem megfelelően tartalmazza a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdésének, valamint az ingatlan eladásáig szóló, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdésének tisztességtelenségét alátámasztó érveket. A Ptk. 6:105. § (2) bekezdésére utalva előadta, hogy a kiegészítő ítéletben pontosított közlemény nem teljes körű, mivel a kiegészítést követően is maradtak olyan kikötések, melyeket az ítélet felsorolt, ugyanakkor a tisztességtelen jelleget alátámasztó érveket a kiegészítő ítélet rendelkező része nem tartalmazza.

A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság ítélete és kiegészítő ítélete – csatlakozó fellebbezéssel nem érintett részének – helybenhagyására irányult annak helyes indokai folytán. Fenntartotta az általa korábban előadottakat és az irányadó gyakorlat vonatkozásában hivatkozott az EBH 2005.1333., valamint a BDT 2013.2945. számú eseti döntésben foglaltakra. Alaptalannak tartotta a fellebbezésben előadottakat abban a körben is, hogy a 24 hónapos időtartamra szóló, 4%-os, illetve 5%-os megbízási díjat kikötő szerződések ne lennének kizárólagos szerződések. A kizárólagosság körében ugyanis akkor lenne választási lehetőség, ha azt a blanketta ekként kínálná fel, a fogyasztó pedig a kitöltés során jelezhetné, hogy melyik módot választja. Hivatkozott a további feltételek kapcsán a BH 2014.46. számú eseti döntésben foglaltakra, végül kifejtette, hogy a közlemény közzétételének 60 napos időtartama nem tekinthető aránytalanul hosszúnak és megfelelően szolgálja a fogyasztói jogok hatékony védelmét. Egyebekben a hatályon kívül helyezésre irányuló jogorvoslati kérelemmel összefüggésben előadta, hogy a jogorvoslati kioktatás elmaradása kétségkívül eljárási szabálysértés, ez azonban nem teszi a kiegészítő ítéletet felülbírálatra alkalmatlanná, nem hat ki az ügy érdemi eldöntésére, ezért a kiegészítő ítélet hatályon kívül helyezésére nem kerülhet sor.

Az alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú bíróság kiegészítő ítéletének fellebbezéssel nem érintett részében történő helybenhagyására irányult annak helyes indokai folytán.

Fellebbezés hiányában jogerőre emelkedtek az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletének a 36 hónapos időtartamra szóló blankettaszerződés 7. pont második bekezdésének utolsó mondatában, 7. pont harmadik bekezdésében, 10. pont első bekezdésében, a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 7. pont második bekezdés utolsó mondatában, 7. pont harmadik bekezdésében, 10. pont első bekezdésében, a 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a. pont első bekezdésében, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a. pont első bekezdésében, valamint az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 10/a. pont első bekezdésében foglalt (2019. július 1. napjától 2021. április 18-ig alkalmazott) kikötések tisztességtelenségét elbíráló rendelkezései, így azokat az ítélőtábla Pp. 358. § (5) bekezdése alapján nem érintette.

Az ítélőtábla elsődlegesen a hatályon kívül helyezésre irányuló fellebbezési kérelmet vizsgálta, annak megalapozottsága esetén ugyanis a kiegészített ítélet érdemi felülbírálatára nem kerülhetett volna sor.

A kiegészítő ítélet valóban nem tartalmazott perorvoslati részt, ahogyan arra az alperes is helyesen hivatkozott a fellebbezésében. A Pp. 346. § (1) és (3) bekezdése értelmében a perorvoslati résznek tartalmaznia kellett volna, hogy az ítélet ellen van-e helye fellebbezésnek, azt hol és mennyi idő alatt lehet benyújtani, továbbá a fellebbezési tárgyalás tartására irányuló kérelem szabályairól történő tájékoztatást. Ez az eljárási szabálysértés azonban nem minősül olyan orvosolhatatlan formai hiányosságnak, amely a határozatot eleve alkalmatlanná tenné az érdemi felülbírálatra, ezért a Pp. 380. § c) pontjára alapított fellebbezési kérelem nem vezethetett eredményre. A Pp. 381. §-a alapján a hatályon kívül helyezés pedig akkor indokolt, ha szükséges az elsőfokú eljárás megismétlése vagy kiegészítése, mert az elsőfokú eljárás lényeges szabályainak megsértése az ügy érdemi eldöntésére kihatott, és annak orvoslása a másodfokú eljárásban nem lehetséges, vagy nem észszerű. Az adott esetben az alperes mind az ítélet, mind a kiegészítő ítélet ellen előterjesztette fellebbezését, a jogorvoslati eljárás megindult, erre tekintettel nem volt szükséges a szabálysértés orvoslása érdekében az elsőfokú eljárás megismétlése, ezért az ítélőtábla az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére nem látott lehetőséget. Megjegyzi, hogy a hatályon kívül helyezésre egyébként is csak abban az esetben kerülhetne sor, ha a másodfokú bíróság a feltárt lényeges eljárási szabálysértéssel és annak kiküszöbölési lehetőségével összefüggő összes körülmény mérlegelésének eredményeként jutna arra a következtetésre, hogy az eljárási szabálysértés jellegének és súlyának, valamint az érdemi döntésre gyakorolt hatásának, továbbá a másodfokú eljárásban való orvoslás lehetőségének figyelembevételével elengedhetetlen az elsőfokú eljárás megismétlése [1/2014. (VI. 30.) PK vélemény].

A fentiekre tekintettel az ítélőtábla a kiegészített elsőfokú ítéletet érdemben vizsgálta és megállapította, hogy a fellebbezés részben alapos, a csatlakozó fellebbezés alapos.

Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, érdemi döntésével és annak jogi indokaival az ítélőtábla túlnyomó részben egyetértett.

Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperes és a fogyasztók között létrejövő jogviszonyokat sikerdíjas megbízási típusú szerződéseknek tekintette azzal, hogy jogi indokolásában az egyes rendelkezések értelmezése során a közvetítő jogaira és kötelezettségeire utalt. Mindez annyiban szorul csak pontosításra, hogy a perbeli szerződések közvetítői szerződésnek minősülnek, amelyekre nézve a Ptk. 6:292. §-a értelmében eltérő, speciális rendelkezés hiányában irányadók a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályai. A Ptk. 6:291. § (1) és (2) bekezdései rögzítik a közvetítő díjazására vonatkozó speciális rendelkezéseket, amelyek a megbízási díjra vonatkozó általános előírásoktól eltérő szabályokat fogalmaznak meg: a díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé, illetve a díj a közvetítőt abban az esetben is megilleti, ha a közvetített szerződést a felek a közvetítői szerződés megszűnését követően kötik meg. Míg a Ptk. 6:276. §-a a megbízási díj esetében abból indul ki, hogy a megbízás gondossági kötelem, ezért diszpozitív szabályként az eredménytől független díjazást írja elő, addig a közvetítő díjazása esetében a Ptk. 6:291. §-a éppen ellenkezőleg, diszpozitív szabályként az eredménytől függő (sikerdíjas) díjazást szabályozza (BH 2020.181.). Mind a régi Ptk. hatálya alatt létrejött, eredményhez kötött megbízási szerződések esetén, mind a Ptk.-ban meghatározott közvetítői szerződésekre jellemző, hogy a díj sikeres közvetítés esetén jár, ahogyan arra az elsőfokú bíróság is helyesen utalt ítéletében.

Elöljáróban rögzíti az ítélőtábla, hogy az alperes alaptalanul sérelmezte fellebbezésében, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül tüntette fel a 24 hónapos időtartamra szóló kizárólagos 4%-os, illetve 5%-os megbízási díjat tartalmazó blankettaszerződéseknél a „kizárólagos” megjelölést, mivel a kizárólagosság a fogyasztó választásának függvénye volt. Érvelését, amely azon alapult, hogy a blankettaszerződések 6. pontjában erre nézve választási lehetőség áll fenn, a rendelkezésre álló iratok nem támasztották alá. A keresetlevél mellékleteként csatolt blankettaszerződések valamennyi változata a 6. pontban határozta meg a közvetítőnek járó díj mértékét és biztosította – egy kitölthető rész és a felek aláírásához rendelkezésre álló hely folytán – annak lehetőségét, hogy a felek a díjazást illetően eltérjenek az általános szerződési feltételektől, vagyis külön megállapodás hiányában is a 6. pont határozta meg a közvetítői díjat. Az alperes által hivatkozott két blankettaszerződésben a 6. pont meghatározta továbbá, hogy a felek a kizárólagos értékesítési jogot kikötik, ettől azonban eltérési lehetőséget nem biztosított. Miután a 6. pont csak a díj mértékének meghatározása tekintetében enged eltérést, ennek hiányában az alperes által előre meghatározott rendelkezések irányadók a díjazás és a kizárólagosság kapcsán, helyesen értelmezte, jelölte meg és bírálta el az elsőfokú bíróság a perben támadott rendelkezéseket.

A szerződés megszűnését követő 12 hónapon belül megkötött szerződések esetére díjfizetési kötelezettséget előíró rendelkezések kapcsán előadott fellebbezési érvelést annyiban osztotta az ítélőtábla, hogy a kikötött egyéves időtartam nem eltúlzott.

A közvetítői szerződések esetében a Ptk. 6:291. § (2) bekezdése értelmében a közvetítő a szerződés megszűnését követően is igényt tarthat jutalékra, ha a szerződéskötés a szerződés tartama alatt kifejtett tevékenységére vezethető vissza. Helyesen érvelt ugyanakkor a felperes azzal, hogy amennyiben a szerződés megszűnésétől számítva hosszabb idő telik el, már nem releváns az oksági kapcsolat a közvetítő tevékenysége és az eredmény, azaz a jogügylet létrejötte között akkor sem, ha a vevőt korábban a közvetítő közvetítette, tekintettel az eltelt idő alatt a szerződő felek körülményeiben, az érintett ingatlanban és az egyéb (például piaci) viszonyokban bekövetkezett változásokra.

A perbeli időkorlát és az érintett rendelkezések lényegében egy olyan esetet kívántak szabályozni, amikor a közvetítő által kifejtett tevékenységre visszavezethetően kerül sor a későbbiekben szerződéskötésre, az ő tevékenységének eredményeként került kapcsolatba a megbízó a vevővel. Nyilvánvalóan szükséges ezért olyan feltételek alkalmazása az ingatlanközvetítésre irányuló jogviszonyok szabályozásakor, amelyek alkalmasak arra, hogy a közvetítő védelmét biztosítsák az általa végzett tevékenység ellenértékére való jogosultság szempontjából. Az ítélőtábla megítélése szerint a 12 hónap e vonatkozásban nem olyan hosszú időtartam, amely az oksági kapcsolat fennállását alapvető módon kérdőjelezné meg, vagyis amely esetben inkább az oksági kapcsolat hiányára lenne indokolt következtetni. A 12 hónapos időtartam – a közvetítői szerződések időtartamára is tekintettel – nem jelent olyan időtávot, amelynek alkalmazása sértené a jóhiszeműség és tisztesség követelményét, egyoldalú és indokolatlan hátrányt jelentene a fogyasztók számára, valamint nem sérti a Ptk. 6:104. § (1) bekezdés j) pontjában foglaltakat sem. Az alperes igényérvényesítése esetén ugyanis a közvetítőnek kell bizonyítania, hogy a megbízó az általa közvetített ajánlattevővel kötött szerződést, ami szükségképpen annak a bizonyítását is jelenti, hogy a 12 hónapon belüli szerződéskötés az általa korábban kifejtett tevékenység eredménye. Erre is tekintettel megállapítható, hogy a 12 hónapos időintervallum szerződési feltételbe foglalása önmagában nem hátrányos a fogyasztó számára (Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.437/2020/13., Kúria Gfv.VI.30.309/2021/6.).

Maradéktalanul osztotta azonban az ítélőtábla az elsőfokú bíróság indokait a vonatkozásban, hogy az alperes a szerződés megszűnését követően határozott ideig olyan esetekben is díjfizetésre kötelezi a fogyasztót, amikor a szerződéskötés és az alperes tevékenysége közötti oksági kapcsolat nem mutatható ki. A kikötések ugyanis nemcsak a korábban közvetített vevőkkel kötött szerződésekre vonatkoznak, hanem – univerzális jelleggel – a 12 hónapon belül az ingatlan vonatkozásában megkötött valamennyi szerződésre, amelyek esetében így az oksági kapcsolat nem szükségszerűen áll fenn, az alperes tevékenységétől független is lehet a fogyasztó szerződéskötése. Az alperes fellebbezésében maga is arra hivatkozott, hogy kimaradt az a rendelkezés, amely egyértelművé tenné, hogy díj csak a korábban közvetített vevővel kötött szerződés esetében jár, ezt azonban a jogalkalmazás helyesen értelmezheti. Érvelése ugyanakkor éppen az elsőfokú bíróság által kifejtetteket támasztotta alá, valamint azt, hogy a kikötésben foglalt szabályozás nem egyértelmű: az érintett feltételek tisztességtelenségét ezért a Ptk. 6:103. § (2) bekezdése önmagában megalapozza.

Azon kikötések vonatkozásában, amelyekben az alperes megjelölte azokat a személyeket, akikkel meghatározott időn belül történő szerződéskötés díjfizetési kötelezettséget eredményez, az ítélőtábla csak részben osztotta az elsőfokú bíróság jogi indokait. Helyesen utalt az elsőfokú bíróság arra, hogy a blankettaszerződésben az alperes nem határozta meg egyértelműen az érintett személyi kört: a kikötések a megbízott által közvetített személyre, vagy hozzátartozójára, vagy annak érdekkörében álló más személyre, illetve részvételével működő gazdasági társaságra utaltak. Nem világos a perbeli rendelkezések vonatkozásában, hogy mely személyeket kell a fogyasztó „érdekkörében álló más személynek”, illetve a „részvételével működő gazdasági társaságnak” tekinteni. Arra helyesen utalt ugyanakkor az alperes a fellebbezésében, hogy a hozzátartozó fogalmát az anyagi jog meghatározza, ennek okán a Ptk. 8:1. § (1) bekezdés 2. pontja értelmében ebben a részében a kikötésben meghatározott személyi kör egyértelműen azonosítható. Nem azonosítható azonban a fogyasztó „érdekkörében álló más személy” és a „részvételével működő gazdasági társaság”: a fogyasztó érdekkörében álló személyek behatárolása a kikötés alapján nem végezhető el, a gazdasági társaság működésében való részvétel esetében pedig nem világos, hogy az tagsági jogviszonyra vagy tisztség betöltésére (vagy mindkét esetre) vonatkoztatható.

Az elsőfokú bíróság által kifejtetteket ezért az ítélőtábla a kikötések (24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdés, az ingatlan eladásáig szóló 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont második bekezdése [2021. április 19-től alkalmazott]) „vagy annak érdekkörében álló más személlyel, illetve részvételével működő gazdasági társasággal” szövegrésze tekintetében látta alaposnak a Ptk. 6:103. § (2) bekezdése értelmében, ezért e körben az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a kikötés érvénytelenségét csupán az érintett szövegrész vonatkozásában állapította meg.

Maradéktalanul egyetértett az ítélőtábla az elsőfokú bíróság álláspontjával a felek által megállapított minimáláron történő közvetítés esetére előírt jutalék/megbízási díj/bánatpénz fizetésére vonatkozó kötelezettségről rendelkező szerződési feltételek kapcsán.

Tévesen hivatkozott az alperes a fellebbezésében arra, hogy felróhatónak kell tekinteni, ha a megbízó az általa kikötött minimáláron tett vételi ajánlatot elutasítja, arra ugyanis a fogyasztón kívül álló okból is sor kerülhet. A feleket terhelő együttműködési kötelezettség (Ptk. 6:62. §) kapcsán utal az ítélőtábla arra, hogy amennyiben a szerződés teljesítése során a megbízó a megkötendő szerződést érintő lényeges feltételt közöl az alperessel, azt nem lehet figyelmen kívül hagyni az ajánlat visszautasításának értékelésekor: ha a megbízó egy általa lényegesnek tartott és alperes által is ismert, de a szerződésben kifejezetten nem rögzített okból (pl. teljesítési határidő, ingatlan kiürítése stb.) utasítja vissza az ajánlatot, az nem indokolhatja a díjfizetésére vonatkozó kötelezettségét. Megjegyzi e körben, hogy az egyéb lényeges szerződési feltételek rögzítésére a blanketta nem is kínál lehetőséget. Ehhez képest a támadott szerződési feltétel egyébként sem egyértelmű, illetve nem kellően meghatározott: nem a vételi ajánlat elutasításáról rendelkezik, hanem arról az ennél is tágabb értelemben vett, eredmény szerint meghatározott esetről, ha a fogyasztó az ingatlant „nem adja el”: a nem világos, nem érthető feltétel pedig a Ptk. 6:103. § (2) bekezdése alapján egyébként is tisztességtelen.

A kifejtettek folytán volt téves az alperesi érvelés az ingatlan bemutatása elmaradásának esetét szabályozó rendelkezésekkel összefüggésben is. A kikötésben foglaltakat már az első bemutatás elmaradásakor alkalmazni kell, amely nem feltétlenül gátolja az eredmény bekövetkeztét és nyilvánvalóan nem járhat minden esetben az ingatlan más által történő értékesítésével. Még abban az esetben is, ha az ingatlan egy adott időpontban történő bemutatása a fogyasztónak felróható okból hiúsul meg, a mulasztás csak ideiglenesen veszélyezteti a közvetítés eredményességét és mind a megbízó, mind a megbízott oldalát érintően. Ez utóbbi eset a szerződésszegés következményeit maga után vonhatja, azonban a díjfizetési kötelezettséget – az eredmény bekövetkezte hiányában – nem alapozhatja meg; a Ptk. 6:102. § (1) bekezdését sérti.

A fenti okból tisztességtelenek azok a kikötések is, amelyekben a szerződéskötés vagy az ingatlan bemutatásának elmaradása esetére az alperes bánatpénz megfizetését írta elő. Osztotta továbbá az ítélőtábla az elsőfokú bíróság álláspontját abban a körben is, hogy a Ptk. 6:213. § (2) bekezdésében foglalt bánatpénz nem ezen esetekre nézve alkalmazható jogintézmény: az alperes olyan jogcímen követel teljesítést a fogyasztó részéről, amelyre nem lenne jogalapja.

Egyetértett az elsőfokú bíróság jogi indokaival a jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi kamat mértéket előíró rendelkezések kapcsán is, azt megismételni nem kívánja. A jegybanki alapkamat alacsonyabb aktuális mértékére történő fellebbezési hivatkozás nem bírt relevanciával, annak volt ugyanis jelentősége a kikötés vonatkozásában, hogy a fogyasztók számára a pénztartozás késedelmes teljesítése esetére – arányait tekintve – a jegybanki alapkamat kétszeresét köti ki az alperes általános jelleggel, amely mérték eltúlzott [Ptk. 6:104. § (2) j) pont].

A kifejtett közvetítői tevékenységre tekintettel meghatározott megbízási díjat szabályozó rendelkezések körében helyesen indult ki az elsőfokú bíróság abból, hogy a kikötések az alperes által elvégzett tevékenység munkadíját határozzák meg a közvetítés eredményétől függetlenül, ami ennek okán nem tekinthető sikerdíjnak.

A fogyasztókkal kötendő perbeli blankettaszerződések azonban a jutalékos rendszer révén – a fentebb kifejtettek szerint – a közvetítés sikerén nyugszanak, ezért ebben a konstrukcióban az eredménytelen, szerződés megkötése nélkül záruló jogviszonyok esetére a közvetítői munkadíj kikötése a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése alapján tisztességtelen, a felek jogviszonyában jelentős egyenlőtlenséget idéz elő. Az alkalmazhatóság elvi akadálya folytán a kikötés nem a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontjában foglaltakba ütközik, hanem a Ptk. 6:104. § (1) bekezdés c) pontja szerint tisztességtelen, mivel a fogyasztót abban az esetben is teljesítésre kötelezi, ha a vállalkozás nem teljesíti a szerződést. Az alperes nem a konkrét szolgáltatás ellenértékét határozza meg, hanem az általa nyújtott „többletszolgáltatásokkal” felmerülő esetleges költségeinek fedezetéről rendelkezik, tehát nem a ténylegesen igénybe vett szolgáltatásokról és azok mennyiségéről. A kikötött díjazás ugyanis az alperesi tevékenységgel nem áll releváns kapcsolatban: nem az elvégzett tevékenységhez, hanem az ingatlan értékéhez igazodik, ahogyan azt az elsőfokú bíróság is helyesen állapította meg kiegészített ítéletében. A feltétel abban az esetben is díjfizetési kötelezettséget határoz meg a fogyasztók számára, amennyiben az alperes a szerződés teljesítése hiányában díjazásra nem vált jogosulttá és a hivatkozott „többletszolgáltatással” a szerződés megszűnéséig nem merültek fel költségei vagy azok elenyészőek. Megjegyzi ugyanakkor az ítélőtábla, hogy a blankettaszerződés alapján az alperes által hivatkozott „többletszolgáltatás” sem határozható meg, annak ugyanis nem feleltethető meg az, hogy a hirdetésben az ingatlan pontosabb azonosíthatóságához szükséges adatokat is megad a közvetítő; ez önmagában a perbeli díjfizetési kötelezettséget nem támaszthatja alá.

Maradéktalanul egyetértett az ítélőtábla az elsőfokú bíróság jogi álláspontjával a bejelentési kötelezettség elmulasztása esetére díjfizetési kötelezettséget előíró kikötések kapcsán is, azok ugyanis a fogyasztót túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezik nem teljesítés vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére, így a Ptk. 6:104. § (2) bekezdés j) pontja értelmében tisztességtelenek. Jelentős egyenlőtlenséget idéznek elő azzal, hogy az adásvételi szerződés elmaradása esetére a tevékenység ellenértékeként kikötött díjnak megfelelő összeg megfizetésére kötelezik a fogyasztót a nyilatkozat késedelmes benyújtása esetére, függetlenül attól, hogy a késedelem mekkora kárt vagy költséget okoz. A fellebbezésben foglaltakkal szemben a bejelentés elmulasztása ugyanis nem feltétlenül okoz hátrányt vagy többletköltséget az alperes számára. Nem bírt jelentőséggel továbbá az a fellebbezési érvelés, hogy a közvetítő szolgáltatást nyújtott a fogyasztó számára, mivel a szerződések eredménykötelmi jellegére tekintettel tisztességtelen ilyen esetekben a díjfizetés előírása: az ingatlanközvetítő munkájának mennyiségét a közvetítői díj ellentételezi, nem pedig a bejelentési kötelezettség elmulasztására nézve kivetett szankció, „díj”.

Megalapozottan érvelt a felperes csatlakozó fellebbezésében azzal, hogy az elsőfokú bíróság által meghatározott közlemény nem tartalmazta a 2019. július 1. napjától alkalmazott, 24 hónapra szóló kizárólagos, 5%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdésének és az ingatlan eladásáig szóló, 4%-os megbízási díjat kikötő blankettaszerződés 8/a. pont utolsó előtti bekezdésének tisztességtelenségét alátámasztó érveket. Erre figyelemmel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét a Ptk. 6:105. § (2) bekezdése értelmében részben megváltoztatta és a közleményt e vonatkozásban a 3/2011. PK véleményben foglaltaknak megfelelően határozta meg. Nem látott ugyanakkor lehetőséget arra, hogy a közzététel időtartamát a fellebbezésben foglaltaknak megfelelően módosítsa, a 60 napos időtartam ugyanis nem volt aránytalannak tekinthető a perben érintett blankettaszerződések számára és az általuk lefedett időbeli hatályra figyelemmel.

Mindezekre tekintettel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét a Pp. 383. § (2) bekezdése értelmében részben megváltoztatta a rendelkező részben foglaltak szerint, egyebekben azt helybenhagyta és ennek megfelelően rendelkezett a közlemény közzétételéről.