PÜ BH 2023/126

[1] A felperes az alperesi társasházban két lakás: a III. emelet 14/A. és a III. emelet 13/A. szám alattiak tulajdonosa volt 2018. október 19-ig, amikor a 14/A. számú lakását a házastársának ajándékozta.

[2] A felperes közös képviselősége idején (2004 májusa és 2006 szeptembere között) a tulajdonostársak a 31/2004. (IX. 9.) számú határozat alapján a jegyző állagmegerősítési kötelezésére figyelemmel a társasházi épület műszaki állagának javítása céljából többlet közös költség befizetéseket – célbefizetést – teljesítettek; a felperes a tulajdonában álló két ingatlanra 2006. március 31-ig mindösszesen 19 543 475 forintot.

A közgyűlés e rendelkezése szerint a tulajdonostársak a közös költségre „előrefizetést” teljesíthetnek azzal, hogy minden 100 000 forint után 840 forint kedvezményre jogosultak. Az előrefizetést a társasház egészben vagy részben visszatérítheti, a 2006-ig vissza nem térített előrefizetést a 2006-ban esedékes közös költségből kell „leszámítani”, felhasználni pedig kizárólag a pályázati támogatással megvalósuló munkálatok számlája kifizetésére lehet.

[3] A felperes befizetéseit az alperes 2008-ig nyilvántartotta, a 4/2008. (II. 20.) számú közgyűlési határozat értelmében azonban a közgyűlés „a felperes által jogalap nélkül a társasház pénztárába és bankszámlájára befizetett összegek közös költségként történő beszámítását és visszatérítését” nem ismerte el, és kérte a közös képviselőt, hogy a felperes által felhalmozott közös költség hátralék behajtása érdekében intézze a fizetési meghagyás kibocsátását és a jelzálogjog bejegyzését. A közgyűlés határozatának érvénytelensége iránt a felperes által előterjesztett keresetet a bíróság ítéletével jogerősen elutasította, határozata indokolásában rámutatva, hogy annak vizsgálata: tartozik-e a felperes a társasháznak, nem a közgyűlési határozat érvényessége körében, hanem külön perben vizsgálandó.

[4] Időközben az alperes a felperes ellen közös költség megfizetése iránt indított pert, keresetét a bíróság ugyancsak első fokon jogerőre emelkedett ítéletével elutasította, annak indokolásában hangsúlyozva, hogy a felperesnek közös költség tartozása nincs, amennyiben az általa a közös költség előleg címén teljesített befizetéseket az alperes ekként nem ismeri el, azokat a felperes részére vissza kell fizetnie.

[5] Ezt követően a felperes élt keresettel az alperes ellen közös költség visszakövetelése iránt, a törvényszék azonban a keresetét elutasította. Ítélete indokolásában kifejtette, hogy bár a 31/2004. (IX. 9.) számú közgyűlési határozat szerint az előre fizetés csak a felújítási munkák kifizetésére használható fel, jogszabály nem tiltja, hogy a tulajdonos akár tulajdoni hányadától eltérő nagyságú előrefizetést teljesítsen, a közgyűlés határozata pedig nem szabályozta az annak meg nem felelő befizetésekkel kapcsolatos eljárást. Rögzítette: a társasház a befizetésekkel nem gazdagodott jogalap nélkül, azokat közös költségként vételezte be és a közös épületrészekre fordította a felperes közös képviselősége idején. A társasház jogalap nélküli gazdagodása merülhet fel akkor, ha a felperes a tulajdonát elidegeníti, mert ebben az esetben közös költség fizetésére már nem köteles, ezért a társasháznak el kell vele számolnia. Megjegyezte: az a körülmény, hogy a felperes befizetéseinek jelentős része a 31/2004. (IX. 9.) számú határozat előírásainak nem felelt meg, és azokat a 8/2004. (II. 20.), illetve a 7/2011/B. (II. 21.) számú határozata szerint a közgyűlés közös költségként nem ismerte el, nem teszi sem a befizetéseket, sem az „alperesi gazdagodást” jogalap nélkülivé. Utalt a bírói gyakorlatra (BDT 1999.57.), amely szerint a megfizetett, de fel nem használt közös költség jogalap nélküli gazdagodás címén nem igényelhető vissza; különösen igaz ez a perbeli esetben felhasznált közös költségre.

[6] Ilyen előzmények után került sor arra, hogy a felperes a III. emelet 14/A. szám alatti lakását a házastársának ajándékozta és tulajdonjoga megszűnésére figyelemmel kérte az alperest, hogy számoljon el a közös költség előrefizetésével, kérését azonban a közös képviselő elutasította.

[7] A felperes ezt követően jogalap nélküli gazdagodás címén keresettel kérte az alperes kötelezését a 14/A. szám alatti lakására teljesített 15 888 405 forint közösköltség-többlet kamatokkal történő visszafizetésére. Hangsúlyozta, hogy a perbeli lakásra vonatkozó tulajdonjoga megszűnt, és utalt az előzményi perek megállapításaira, melyek szerint mindkét lakás tekintetében közös költség túlfizetése áll fenn. A 14/A. szám alatti lakást illetően tulajdonjogának megszűnése miatt ennek havonkénti elszámolását már nem tudja igénybe venni, ezért a közösköltség-többletet részére egy összegben kell visszafizetni, ellenkező esetben az alperes azzal jogalap nélkül gazdagodna. Előadta, hogy a többlet befizetéseket a különvagyonából teljesítette, és a lakás is a különvagyonába tartozott. Hivatkozott arra, hogy a közös költség hátralék viselését annak túlfizetésével egyező alapon kell megítélni, ezért az új tulajdonost nem illeti meg a korábbi tulajdonos túlfizetése, azzal a társasháznak el kell számolnia.

[8] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hangsúlyozta, hogy a bíróság az előzményi perek egyikében már jogerősen elutasította a felperes visszakövetelési igényét, azóta csak az ingatlan tulajdonjogi helyzete változott: a felperes tulajdonjoga megszűnésére figyelemmel állítja annak a szerződéses jogviszonynak a megszűnését, amelyre tekintettel a Tht. 23–24. §-ai alapján őt a társasházban kötelezettségek terhelték. Hangsúlyozta továbbá: a társasház nem jogcím nélkül jutott a felperesi befizetésekhez és azzal nem is gazdagodott, az összeget már a visszakövetelés előtt – épp a felperes közös képviselői tevékenysége eredményeként – az építményre fordította. Megjegyezte, hogy a felperes kifejezetten azért teljesített előre, hogy a külön tulajdonának forgalmi értékét előnyösen befolyásoló, ám a közösség felhatalmazása nélkül kötött vállalkozói szerződések számláit abból kiegyenlítse, a befizetésekkel valójában maga a felperes gazdagodott (az alperes korlátozott jogképessége miatt sem gazdagodhatott), és ezen az sem változtat, hogy az alperes által kezelt közös költség alapba teljesített. Rámutatott: a perben követelt összeget (35–40 millió forint tartozást felhalmozva) közös képviselőként a felperes költötte el olyan beruházásokra, melyeket a közgyűlés nem hagyott jóvá. Érvelt azzal is, hogy a fennálló házastársi vagyonközösségre tekintettel a felperes az elajándékozott lakásnak ingatlan-nyilvántartáson kívül legalább ½ részben továbbra is tulajdonosa, ellentétes tartalmú vagyonjogi szerződést a felperes nem csatolt.

[9] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletében rámutatott, hogy a jogalap nélküli gazdagodás feltételei az adott esetben nem állnak fenn. A közös költség előrefizetése idején a felek között szerződéses jogviszony – az alapító okirat – állt fenn, amely utóbb, a tulajdonjog megszűnése esetére sem teheti jogcím nélkülivé a szerződéses alapon teljesített befizetéseket. A kifejtetteken túl korlátozott jogképességére figyelemmel az alperes gazdagodása is kizárt, a társasház csupán kezelője, de nem jogosultja a tulajdonostársak közös költség pénzalapjának.

[10] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztató ítéletével kötelezte az alperest 15 888 405 forint és járulékainak a felperes részére történő megfizetésére. Rámutatott, hogy a többletfizetést megalapozó 31/2004. (IX. 9.) számú közgyűlési határozat maga is úgy rendelkezett, hogy az előrefizetés visszatéríthető, a felperesi tulajdonjog megszűnésével pedig a társasháznak már nincs jogalapja az előteljesítés megtartására, azzal jogalap nélkül gazdagodna. Utalt arra: az aktuális közös költség terhek „betudásával” az alperes maga igazolta a közös költség előrefizetés kezelésére vonatkozó jogképességét, ezért a jogalap nélkülivé vált közös költség visszafizetése tekintetében nincs jelentősége annak, hogy korlátozott jogképessége miatt a társasház nem szerezhet tulajdont, mivel „a jogalap nélkül előre fizetett közös költséggel a társasház gazdagodott”. A Kúria hasonló tényállás mellett hozott határozatára (P.21.458/2014/5.) utalt, amelyben a Kúria is arra az álláspontra helyezkedett, hogy a jogalap nélkül teljesített befizetések kötelezettje a társasház mint önálló jogalany. A gazdagodás saját célra történő felhasználása pedig nem jelenti, hogy attól a társasház elesett: a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint a visszafizetési kötelezettség az alperest terheli és e kötelezettség szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a befizetésre a felperes különvagyonából vagy a házastársi közös vagyonból került-e sor.

[11] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő alperes annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan új másodfokú eljárás lefolytatását és új másodfokú határozat hozatalát kérte. Arra hivatkozott, hogy megváltoztató döntésében a másodfokú bíróság eltért a felperes által megjelölt jogcímtől, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:579. § (1) bekezdésétől, ezzel a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 2. § (2) bekezdését sértve meg. Hangsúlyozta: a felperes jelenleg is rendelkezik tulajdonjoggal a társasházban, tulajdonában áll a III. emelet 13/A. számú lakás, így törvényen alapuló közös költség fizetési kötelezettsége a 14/A. számú lakás elidegenítésével nem szűnt meg, annak csupán mértéke változott, közös költséget azonban ennek ellenére sem ő, sem a házastársa nem fizet. Rámutatott, hogy a társasház a felperesi túlfizetést az őt és házastársát terhelő közös költségbe a felperessel és házastársával ráutaló magatartás folytán létrejött megállapodnak megfelelően folyamatosan beszámítja, a társasházzal szembeni pénzkövetelés felperesi külön vagyonba történő utalásáról – engedményezéséről – értesítést nem kaptak. A beszámítással az előre fizetett közös költség összege is csökkent, ám a felperes olyan összeget is követelt, amelyet ezen a módon a társasház már visszafizetett. Hangsúlyozta, hogy a szerződések megszüntetése során alkalmazott elszámolás jogalapja a szerződés, nem a jogalap nélküli gazdagodás, a felperesnek jelenleg is fennáll a szerződéses jogviszonya és az abból fakadó közös költség fizetési kötelezettsége, a túlfizetés elszámolása is szerződésen alapul. Állította: nem szűnt meg a felperes társasházi jogviszonya azzal, hogy jelenleg csak egy lakása van a házban. Az előteljesítés jogalapja a társasházi jogviszony és a perbeli közgyűlési határozat, ez a jogalap később sem szűnik meg, a jogcímmel nyújtott teljesítés utóbb sem válik jogalap nélkülivé.

[12] Nézete szerint téves a másodfokú bíróság álláspontja, hogy a társasházi jogviszony megszűnésével az előteljesítés jogcíme is megszűnik, a társasházi jogviszony megszűnése ezzel szemben csak elszámolási kötelezettséget keletkeztet. Rámutatott, hogy a felperes azt a követelésrészt is érvényesíti, amellyel a saját tulajdonának értéke gyarapodott, holott arra nem tarthat igényt, a társasház pedig – mint korlátozott jogképességű jogalany – csak elszámolás teljesítésére képes, gazdagodásra nem: tulajdonjogot nem szerezhet, ilyen módon nem is gazdagodhat, a jogalap nélküli gazdagodás címén érvényesített igényre vonatkozó passzív perbeli legitimációja sem áll fenn. Arra is hivatkozott, hogy az előteljesített összegek azonnali felhasználásával a külön tulajdonok alkotórészét képező közös tulajdoni hányadok értéke növekedett, ezzel a tulajdonostársak gazdagodtak, de ők sem jogalap nélkül: a jogalap ingatlan fenntartási célú célbefizetés, nem csupán többlet közös költség teljesítése volt. Amíg a felperes és házastársa tulajdonos, velük a közgyűlés határozata szerint kell a háznak elszámolnia, és ez nem játszható ki azzal, hogy csak az egyik házastárs van tulajdonosként bejegyezve, a közgyűlés határozata ugyanis külön elfogadás nélkül is kihat az új tulajdonosra. Az a megállapítás pedig, hogy a közgyűlés határozata szerint a jövőben elszámolható közös költséget a tulajdonátruházás egy összegben esedékessé teszi, sem jogszabályból, sem a társasház szabályzatából, sem közgyűlési határozataiból nem vezethető le. Nézete szerint ezt az evidenciát próbálta a felperes megkerülni azzal, hogy igényét jogalap nélküli gazdagodás címén érvényesítette. Nyomatékosította: a jogerős ítélet bizonyítás nélkül minősítette a követelést jogalap nélküli gazdagodásnak, ezzel a Pp. 265. § (1) bekezdését és a 279. § (1) bekezdését sértette meg, az előzményi perben hozott jogerős ítélete ugyanakkor anyagi jogerővel cáfolja a jogalap nélküli gazdagodást, és a másodfokú bíróság a Kúria ítéletét is tévesen értelmezte.

[13] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

[14] A felülvizsgálati kérelem a következők szerint alapos.

[15] A másodfokú bíróság eltért a felperes által előadott jogcímtől: a Ptk. 6:579. § (1) bekezdésétől, megsértve ezzel a Pp. 2. § (2) bekezdését, a 265. § (1) bekezdését és a 279. § (1) bekezdését, és e jogszabálysértések téves érdemi döntésre vezettek. Helytállóan mutatott rá az elsőfokú bíróság, hogy a felperes által megjelölt jogcím az alperes jogalap nélküli gazdagodása volt, amelynek alkalmazási feltételei a perbeli esetben nem valósultak meg: az alperesi teljesítés valójában célbefizetésként a tulajdonostársak közös döntésén, közgyűlési határozatán alapult, azaz nem jogcím nélkül került rá sor.

[16] Az alperes helyesen érvelt azzal, hogy a jogcímes teljesítés utóbb sem válhat jogcím nélkülivé, a jogalap nélküli gazdagodás legfeljebb technikai-elszámolási szabályként működhet speciális esetekben, így az érvénytelen szerződések felszámolásának egyes módozataiban, ha az indokolatlan vagyoneltolódás a szerződés szabályai szerint nem orvosolható. A társasházi közgyűlés határozata ugyan nem szerződés, de kötelmet alapít a tulajdonostársak számára: mindannyian az abban foglaltak szerint kötelesek eljárni. A 31/2004. (IX. 9.) számú közgyűlési határozat a jegyzői kötelezésre figyelemmel kedvezmény biztosítása mellett lehetővé tette a tulajdonostársak számára a közös költség előteljesítését, kifejezetten azzal a céllal, hogy abból az előírt és szükségesnek mutatkozó munkálatok költségét a társasház fedezni tudja. A kifejtettek alapján az előteljesítések „címkézett összegek”, célbefizetések voltak, melyből nem a társasház rendszeres kiadásait kellett kifizetni, hanem kifejezetten az építmény állagmegerősítési munkálatait kivitelezni, a pályázati támogatással megvalósuló munkák számláit kifizetni. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdésének második fordulata alapján a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, a célbefizetés is közös költség, csupán célra rendeltségében és ahhoz kötődő gyakoriságában tér el a rendszeres kiadásokra fizetett közös költségtől, emiatt merülhet fel az azzal való elszámolás kérdése is. A célbefizetés teljesítésére vonatkozó főszabály a közös költséggel egyezően a tulajdoni hányadok szerinti költségviselés, az azt meghaladóan teljesített összeg ezért – a törvényen alapuló elszámolás esetén – a tulajdonosnak visszajár, azzal, hogy eltérő megállapodás vagy közgyűlési határozat az elszámolást más alapokra helyezheti. Mindazonáltal a célbefizetés, de a szűkebb értelemben vett közös költség befogadása sem jelent jogalap nélküli gazdagodást, tekintve, hogy teljesítése kifejezett céllal, nem jogalap nélkül történik. A tulajdonostársak a társasházzal szemben az előteljesítés elszámolására jogosultak, eltérő megállapodás hiányában a tulajdoni hányadaikat meghaladó összeg erejéig. Ezt az elszámolást ugyanakkor a felperes esetében átszínezi a perbeli időszakban betöltött közös képviselői tisztsége, a per adatai szerint képviselőként több, a közgyűlés által jóvá nem hagyott, a tulajdonosok által vitatott beruházást végeztetett el.

[17] Mindezeknek a kérdéseknek a figyelembevételével lehet elvégezni a társasház és a felperes közötti elszámolást, azzal, hogy annak esedékessége – további megállapodás, illetve közgyűlési határozat hiányában – a 31/2004. (IX. 9.) számú közgyűlési határozat értelmében a 2006. év végéhez, legkésőbb azonban a célbefizetés alapján kivitelezett munkák befejezéséhez kötődik, azzal, hogy a közös költség „betudással” történő teljesítéséig és annak felperes általi elfogadásáig elszámolási késedelem nem merül fel, és figyelemmel kell lenni arra, hogy a folyamatosan fizetendő közös költségek „betudása” az alperes részéről milyen mértékben csökkentette a felperes követelését.

[18] Az előzőekben foglaltakat ugyanakkor a Kúria csupán a felek között több év óta húzódó jogvita jövőbeni tisztázása érdekében fejtette ki, a jelen eljárásnak – figyelemmel a felperes által megjelölt jogcímre – tárgya nem lehetett az elszámolás, jogalap nélküli gazdagodásra ugyanis az előzőekben kifejtettek szerint nem került sor. A felperes által hivatkozott Pfv.I.21.458/2014/5. számú kúriai határozat sem cáfolja az előzőekben kifejtetteket, mert az említett számú ügyben a felperes a jelen perbelitől eltérő alapon kapott visszatérítést a társasháztól: az alperes által követelt összeg nem volt bizonyítható, emellett nem tartozott a közös költség jellegű kiadások közé, teljesítésének jogcíme tehát – ellentétben a perbeli esettel – nem igazolódott. A felperes által utóbb bejelentett, a III. emelet 13/A. számú lakás ajándékozásának ténye pedig a Pp. 423. § (2) bekezdése értelmében nem volt figyelembe vehető, a felülvizsgálat ugyanis rendkívüli perorvoslat, új tények és a Pp. 422. § értelmében új bizonyítékok értékelésének nincs helye.

[19] Az ismertetett indokok alapján a másodfokú bíróság tévesen értelmezte a jogalap nélküli gazdagodás szabályait, emiatt a Ptk. 6:579. § (1) bekezdését sértő módon kötelezte az alperest az előteljesítés visszafizetésére. A felperes érvelésére figyelemmel mutat rá a Kúria arra, hogy az alperes nem a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) vagy a hatályos Ptk. alkalmazásával kapcsolatban kifogásolta a jogerős ítélet indokait, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai ugyanis a felperes által hivatkozott részében [régi Ptk. 361. § (1) bekezdés; Ptk. 6:579. § (1) bekezdés] nem változtak. Az előzőekben kifejtettek szerint az alperes az alkalmazásra kerülő régi vagy új szabályoktól függetlenül azt nyomatékosította – helyesen –, hogy jogalap nélküli gazdagodásra egyáltalán nem került sor.

[20] A fentiekre tekintettel a Kúria a másodfokú bíróság jogszabálysértő ítéletét hatályon kívül helyezte, és a Pp. 424. § (3) bekezdése alapján az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét hagyta helyben, az előzőekben részletezett indokolásbeli kiegészítéssel.