PK ÍH 2023/137.

Jóerkölcsbe ütközik az önkormányzat ingatlanára mint nemzeti vagyonra az önkormányzat polgármesterének közeli hozzátartozóival, a valós forgalmi értéktől jelentősen eltérő vételáron kötött adásvételi szerződés [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:96. §; Inytv. 62. § (1) bekezdés].

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a T..../1 hrsz-ú „erdő kivett ipartelep” megnevezésű, 4,5232 ha 17,4 AK értékű – 2,2899 ha erdőrészlet és kivett ipartelep alrészlet a 2308/2004. (XII. 8.) számú kormányhatározattal került az I. rendű alperesi önkormányzat tulajdonába.

2005. július 18. napján az I. rendű alperes eladó – L. J. képviseletében, aki már ekkor a T.-i Önkormányzat polgármestere volt – és Á. J. vevők adásvételi szerződést kötöttek a T..../1, és a T..../3 hrsz-ú ingatlanokra 1 000 000 Ft-os vételárért. Az értékbecslő 2005. május 2-án a T…./1 hrsz. alatti ingatlan forgalmi értékét 4 572 000 Ft-ban, míg a T…./3 hrsz. alatti ingatlan forgalmi értékét 5 273 000 Ft-ban határozta meg.

A megyei főügyészség a szerződés semmisségének megállapítása és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása érdekében pert indított. A megismételt eljárásban a Pécsi Ítélőtábla a 2007. október 31. napján kelt ítéletével megállapította, hogy a T..../1 hrsz. és T..../3 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanokra a felek között 2005. július 18. napján létrejött adásvételi szerződés a jóerkölcsbe ütközik, ezért érvénytelen. A Legfelsőbb Bíróság ítéletében a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.

Az I. r. alperes 2020. július 7. napján megtartott képviselő-testületi ülésén – L. J. polgármester távollétében – H. E. jegyző tájékoztatta a képviselő-testületi tagokat, hogy az I. r. alperes olyan beruházásokat kíván megvalósítani, amelyekhez az önerőt az állami támogatások, illetve a helyi adóbevételek nem biztosítják, ezért felmerült a T..../1 hrsz-ú ipartelep értékesítésének lehetősége, amelyre vonatkozóan az I. r. alperes ingatlanforgalmi értékbecslést szerzett be. A jegyző tájékoztatta a képviselő-testületi tagokat arról is, hogy a polgármester azt szeretné, ha a fiának és a lányának értékesítené az I. rendű alperes az ingatlant. Az ingatlanforgalmi értékbecslés szerint az ingatlan forgalmi értéke kerekítve 5 900 000 Ft.

A képviselő-testületi tagok egyhangú szavazatával meghozott határozat szerint T. Községi Önkormányzat képviselő-testülete az önkormányzat kizárólagos tulajdonában lévő T..../1 hrsz-ú ipartelepet a S. Kft. által 2020. május 4. napján készített ingatlanforgalmi értékbecslésben megállapított 5 900 000 Ft értékben értékesíti L. J. polgármester gyermekeinek. A testület az alpolgármestert bízta meg az adásvételi szerződés aláírásával.

A 2020. október 29. napján kelt adásvételi szerződéssel az I. rendű alperes eladta, a II. és III. rendű alperesek megvásárolták a T..../1 hrsz-ú erdő, kivett ipartelep megnevezésű 4,5232 ha, 17,4 AK értékű – erdőrészlet 2,2899 ha és kivett ipartelep alrészlet – ingatlant 1/2–1/2 illetőségben 5 900 000 Ft vételárért.

A megyei kormányhivatal a T..../1 hrsz-ú ingatlanra a II. és III. rendű alperes tulajdonjogát 2021. május 14. napján jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba.

A rendőrkapitányságon nyomozás indult a T..../1 hrsz-ú ingatlan eladása kapcsán, nagyobb vagyoni hátrányt okozó hűtlen kezelés bűntette miatt. A nyomozás során kirendelt P. Kft. a 2021. június 1. napján kelt igazságügyi szakértői véleményében a T..../1 hrsz-ú ingatlan erdő ingatlanrésze piaci forgalmi értékét 15 030 787 Ft-ban állapította meg, amelyből az ingatlan faállományának bruttó értéke 12 060 031 Ft, míg az altalaj piaci értéke bruttó 2 070 756 Ft, míg a kivett ipartelep forgalmi értékét 5 055 091 Ft-ban határozta meg, így a szakvélemény szerint a T. külterület T..../1 hrsz-ú ingatlan forgalmi értéke összesen 20 085 878 Ft. A szakvélemény szerint a S. Kft. által készített értékbecslés szerinti érték alulbecsült volt. A 2021. október 19. napján kelt társszakértői szakvélemény-kiegészítés szerint az S. Kft által megállapított 5 900 000 Ft érték és a P. Kft. által meghatározott 20 085 878 Ft forgalmi érték közti különbség arra vezethető vissza, hogy a területen jelentős nagyságú és értékű erdőállomány található, amelyet a korábbi értékbecslés nem az erdészeti szakmai standardok alapján vett figyelembe.

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság rendelje el a bejegyzés érvénytelensége jogcímén a T..../1 hrsz-ú ingatlan ½ tulajdoni hányadára II/10. sorszám alatt II. r. alperes javára, illetve ½ tulajdoni hányadára II/11. sorszám alatt III. r. alperes javára adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba a kormányhivatal határozatával bejegyzett tulajdonjoga törlését és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását. Kérte továbbá, hogy a bíróság keresse meg az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalt az érvénytelen bejegyzések törlése, az érvénytelen bejegyzéseket megelőző ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása érdekében. Kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket a fentiek tűrésére.

Hivatkozott arra is, hogy az alperesek által kötött adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközik és ezért a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban Ptk.) 6:96. §-a szerint semmis. A jóerkölcsbe ütközés körében arra utalt, hogy az adásvételi szerződésben a kirívóan alacsony vételár mellett az értékarányosság törvényi követelménye megsértésével értékesítették az önkormányzati törzsvagyonba tartozó ingatlant, az önkormányzatnál közjogi funkciót betöltő polgármester közeli hozzátartozóinak.

Az elsőfokú bíróság fellebbezéssel támadott ítéletével elrendelte a bejegyzés érvénytelensége jogcímén a T..../1 hrsz-ú ingatlan ½ tulajdoni hányadára II/10. sorszám alatt II. r. alperes javára, illetve 1/2 tulajdoni hányadára II/11. sorszám alatt III. r. alperes javára adásvétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba a kormányhivatal határozatával bejegyzett tulajdonjoga törlését és a fenti bejegyzéssel érintett jogügyletet megelőző eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását. Az ítélet jogerőre emelkedését követően megkeresni rendelte az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalt mint ingatlanügyi hatóságot a T..../1 hrsz-ú ingatlant érintő fenti érvénytelen bejegyzések törlése, az érvénytelen bejegyzéseket megelőző ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása és az alperesek tulajdonjogának visszajegyzése érdekében.

Az I., II., III. rendű alpereseket a fentiek tűrésére kötelezte.

A nyomozati eljárás során beszerzett igazságügyi szakértői vélemény megállapításai alapján rögzítette, hogy a S. Kft. által készített értékbecslés a perbeli ingatlan értékét jelentősen alábecsülte.

Magyarország Alaptörvénye 38. cikk (1) és (3) bekezdéseire, valamint a BH 2019.114. eseti döntésben kifejtett indokolásra is figyelemmel kifejtette, hogy mivel az I. rendű alperes által az értékesítés során beszerzett ingatlan-értékbecslés 10-15%-ot jóval meghaladó mértékben tér el az igazságügyi szakvéleményben szereplő ingatlanforgalmi értéktől, és az I. rendű alperes törvényes képviselőjének gyermekei, a II. és III. rendű alperesek szerezték meg a perbeli ingatlant, ezért az alperesek között létrejött adásvételi szerződés a jóerkölcsbe ütközik és a Ptk. 6:96. §-a értelmében semmis.

A szerződés semmisségére tekintettel megállapította, hogy a keresetben megjelölt ingatlan-nyilvántartási bejegyzések érvénytelenek, ezért azok törlését rendelte el az 1997. évi CXLI. törvény 62. § (1) bekezdés a) pont aa) alpontja alapján.

Az ítélet ellen az alperesek terjesztettek elő fellebbezést, annak megváltoztatása és a kereset elutasítása iránt.

Kifogásolták, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást nem a perben érintett jogügylet megkötésétől vizsgálta, hanem már a 2308/2004. (XII. 8.) számú kormányhatározat meghozatalától. Az ítélet indoklásának (1)–(17) bekezdésében olyan előzményadatokat tüntetett fel, amelyek nem voltak a kereseti kérelem részei.

Vitatták az értékaránytalanságot, e körben a felhasznált szakértői vélemények ténymegállapítását, valamint azt is, hogy az értékaránytalanság a jóerkölcsbe ütközés kimondását megalapozza.

Kiemelték, hogy a szakértői vélemények alkalmatlanok az ingatlan tényleges forgalmi értékének a megállapítására. A kirendelt szakértők közül a társszakértőként bevont F. N. szerepel csak a minisztériumi nyilvántartásban. Hivatkoztak arra, hogy a bírósági döntés alapjaként nem lehet figyelembe venni a perben a felperes által benyújtott szakvéleményeket, mivel azok jogszabályellenesek. Az erdő művelési ágban nyilvántartott ingatlan esetében az ellenérték megállapításának módszerét a 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet 3. számú melléklete határozza meg, amelyet a szakértők értékmeghatározásuk során figyelmen kívül hagytak, az ingatlanra vonatkozó teljes adatállományt – pl.: az Országos Erdőállomány Adattárában lévő adatot nem rögzítették, a famennyiséget zöldleltárként nem tártak fel, számításaikat nem vezették le. Megsértették eljárásuk során az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény 47. § (4) bekezdés c), f), g) pontját is.

Az F. N. társszakértő által készített szakértői vélemény nem fogalmaz világosan, nem követhető és ellenőrizhető a számítási módszere, konkrét számításokat nem végez, nem tárja fel a fafajtákat, azok megoszlását, mennyiségét, korát, így érthetetlen a végkövetkeztetése, s ebből adódóan V. B. szakértő sem tudott objektíven alátámasztható szakvéleményt készíteni, mivel az alapul szolgáló szakértői vélemény elnagyolt, hiányos.

Tévesen fogadta el az elsőfokú bíróság a bruttó érték alapján az ingatlan értékét, mivel a költségek számolását és értékét a szakértők nem tárták fel. Nem értékelte egyik szakértő sem az értékcsökkentő tényezőket, így a volt „szovjet laktanya” talajterhelését és a már csak romhalmaz építményeket.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, jogi álláspontja megalapozott.

Előadta, hogy az igazságügyi szakértő kirendelésére az ügy kapcsán indult büntetőeljárás során került sor. A nyomozó hatóság az ingatlanforgalmi szakértő irodát, illetve társszakértőt rendelt ki az ingatlan 2020. október 29-i forgalmi értékének meghatározására. Az elkészült szakvéleményt az elsőfokú bíróság a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 270. § (1) bekezdése alapján használta fel. Az Igazságügyi Minisztérium nyilvános adatai szerint az igazságügyi szakértő gazdasági társaság, illetve V. B. és F. N. mint igazságügyi szakértők az IM igazságügyi szakértői névjegyzékében szerepelnek, így kirendelésükre jogszerűen került sor.

Megjegyezte, hogy alperesek a per során az ingatlan forgalmi értéke meghatározásának alapjaként szolgáló szakvélemény megállapításait, illetve a szakvélemény készítésében közreműködő szakértők kompetenciáját nem vitatták, a szakvélemény tartalmának módosítására, kiegészítésére vonatkozó bizonyítási indítványt nem terjesztettek elő.

Az EBH 2005.1234 számú döntésre is figyelemmel hangsúlyozta, a szerződés jóerkölcsbe ütköző jellegének megállapítása nem, illetve nem kizárólag a forgalmi értékhez képest kirívóan alacsony vételárért történő elidegenítés tényén alapul. Az ügylet jóerkölcsbe ütközését a szerződéskötés számos olyan további körülménye – így pl. a szerződéskötés előzményei, a korábbi peres eljárás adatai, a vevők személye alapozza meg, amelyek formális jogszabályi tilalomba nem ütköznek, de az azzal elérni kívánt cél az általánosan elfogadott erkölcsi normákat vagy szokásokat nyilvánvalóan sérti, és ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek, elfogadhatatlannak minősíti.

A fellebbezés nem megalapozott.

A Ptk. 6:96. §-a alapján semmis az a szerződés, amely nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

A szerződéses szabadság nem korlátlan: a törvény nem fogadja el érvényesnek azokat a szerződéseket, amelyek nyilvánvalóan sértik az általánosan kialakult erkölcsi normákat. A jóerkölcs a kialakult értelmezés szerint – polgári jogi értelemben – a társadalom általános értékítéletét, a magánautonómiának a társadalmi közmegegyezés által meghatározott korlátait, az általánosan elvárható magatartás zsinórmértékét fejezi ki (EBH 2003.956.).

Jóerkölcsbe ütközőnek az a szerződés minősül, amelyet jogszabály nem tilt, de az azzal elérni kívánt cél, a vállalt kötelezettség jellege, azért ellenszolgáltatás felajánlása, illetve a szerződés tárgya az általánosan elfogadott erkölcsi normákat vagy szokásokat nyilvánvalóan sérti, és ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek, elfogadhatatlannak minősíti (EBH 2005.1234., BH 2000.260.).

Az elsőfokú bíróság az alperesek között létrejött adásvételi szerződés jóerkölcsbe ütközésének megállapítása körében a szerződéskötést megelőző peres eljárást és Magyarország Alaptörvénye 38. cikk (1) és (3) bekezdéseiben foglaltakat szem előtt tartva, a BH 2019.114. eseti döntésben kifejtett indokolásra figyelemmel értékelte, hogy az I. rendű alperes által az értékesítés során beszerzett ingatlan-értékbecslés jelentős mértékben tér el a perben csatolt igazságügyi szakvéleményben szereplő ingatlan forgalmi értékétől, és az I. rendű alperes törvényes képviselőjének gyermekei, a II. és III. rendű alperesek szerezték meg a perbeli ingatlant.

Az Alaptörvény 38. cikk (1) bekezdése szerint az állam és a helyi önkormányzatok tulajdona nemzeti vagyon. A nemzeti vagyon kezelésének és védelmének célja a közérdek szolgálata, a közös szükségletek kielégítése és a természeti erőforrások megóvása, valamint a jövő nemzedékek szükségleteinek figyelembevétele. A nemzeti vagyon megőrzésének, védelmének és a nemzeti vagyonnal való felelős gazdálkodásnak a követelményeit sarkalatos törvény határozza meg.

A (3) bekezdés alapján nemzeti vagyont csak törvényben meghatározott célból lehet átruházni, törvényben meghatározott kivételekkel az értékarányosság követelményének figyelembevétele mellett.

Az Nvt. 1. § (1) és (2) bekezdései szerint ugyancsak az állam és a helyi önkormányzatok tulajdonában álló vagyon a nemzeti vagyon.

Az értékaránytalanság bizonyítására a perben a felperes más eljárásban kirendelt szakértők szakvéleményét csatolta. A szerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző volta körében értékelendő egyik körülmény, az értékaránytalanság igazságügyi szakértői vélemények alapján egyértelműen megállapítható volt, e szakvélemények az S. Kft által készített értékbecslésben megállapított forgalmi értéktől való jelentős elérés okát abban jelölték meg, hogy az értékelt területen jelentős nagyságú és értékű erdőállomány található, amelyet az S. Kft. által készített értékbecslés nem az erdészeti szakmai standardok alapján vette figyelembe.

A Pp. 306. § (3) bekezdése alapján a felek a szakvéleményre vagy a szakértővel nem közölt, lényeges perbeli adatokra vonatkozóan kérdések feltevését és azt is indítványozhatják, hogy a szakértő a szakvélemény aggályossága kiküszöböléséhez szükséges felvilágosítást adja meg.

Az alperesek érdemi ellenkérelmükben vitatták azt a kereseti tényállítást, hogy a per alapjául szolgáló adásvételi szerződésben kikötött vételár nem felel meg az ingatlan értékesítéskori tényleges forgalmi értékének, arra hivatkoztak, hogy az általuk felkért független „szakértő” által megállapított forgalmi érték felelt meg a valós forgalmi értéknek, ezen az értéken került sor az ingatlan átruházására.

Sem az ellenkérelmükben, sem a viszonválaszukban, sem a perfelvételi tárgyaláson nem tették ugyanakkor vitássá a felperes által az értékaránytalanság bizonyítására a keresetlevélhez csatolt szakvéleményekben alkalmazott szakértői módszereket, a számítások elvégzését, a számítási módot, a számítás levezetését és helyességét, nem hiányolták az ingatlan hátrányos (egyben értékcsökkentő) tulajdonságainak értékelését, az ingatlan tényleges jellemzőinek feltárását, az Országos Erdőállomány Adattárában lévő adatok rögzítését, a famennyiség zöldleltárban való rögzítését, a fafajták feltárását, megoszlását, mennyiségét, korát, a költségek elszámolását és értékét, az eljárt szakértők szakértői nyilvántartását, illetve nem sérelmezték e szakvélemények kapcsán az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény 47. § (4) bekezdés c), f) és g) pontjainak megsértését, és e szakvélemények aggályosságára tekintettel a más eljárásban kirendelt szakértők meghallgatását, az általuk adott szakvélemények írásbeli kiegészítését nem indítványozták.

A másodfokú bíróság megállapította, hogy a keresetlevélhez csatolt szakvéleményeket adó szakértők a fellebbezési állítással szemben a szakértői névjegyzékben szerepelnek, a szakvéleményekben az értékelés módszere, az elvégzett részletes számítások, az értékelt fafajták megjelölése, mennyisége, kora kellő részletességgel szerepel, F. N. szakértő szakvéleményében figyelembe vette az Országos Erdőállomány Adattárban lévő adatokat és a helyszíni szemlén tapasztalt valós állapotokat, a szakvélemény kiegészítése pedig rögzítette, hogy a megállapított forgalmi érték már a fakitermeléssel járó költségek levonásával meghatározott érték, ezért az elsőfokú bíróság e szakvéleményeket aggálytalanul figyelembe vehette az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához.

Nem tévedett az elsőfokú bíróság azzal sem, hogy a jóerkölcsbe ütközés körében értékelte azt a tényt is, hogy a vevők az I. rendű alperes polgármesterének gyermekei, annak ellenére, hogy a perbeli szerződés megkötésére vonatkozó képviselő-testületi ülésen a polgármester nem vett részt. Bár a peradatok alapján egyértelműen nem volt megállapítható, hogy az I. rendű alperes képviseletében ki adott megbízást az S. Kft-nek az ingatlan-értékbecslés elkészítésére, az azonban K. A. tanú vallomásából megállapítható, hogy a területet számára a polgármester mutatta meg, ő adott részére tájékoztatást az ingatlan általa meg nem tekintett részének növényzetéről is, azaz a polgármester a képviselő-testület döntése alapjául szolgáló értékbecslés elkészítésében ilyen módon aktívan közreműködött. A büntetőeljárásban rögzített és a perben csatolt tanúvallomások alapján az is megállapítható volt, hogy a perbeli, önkormányzati tulajdonban lévő ingatlant korábban a polgármester, illetve gyermeke használták terménytárolás céljából. Ilyen előzmények után hozta meg az értékesítésről a döntést a képviselő-testület, amelynek tagjait a jegyző előzetesen tájékoztatta nemcsak a vevők személyéről, hanem arról is, hogy a polgármester őket szeretné vevőként. Az pedig köztudomású tényként vehető figyelembe, hogy a képviselő-testület tagjai a polgármestert ismerik, az ő személye a képviselő-testület tagjainak döntésére nyilvánvaló befolyással bír.