PK ÍH 2023/142.

I. A szakvélemény elkészítésének módját, az alkalmazott módszereket és eljárásokat maga választja meg, tevékenységét szakmai, módszertani kérdésekben a bíróság nem bírálhatja felül.

II. Az ingatlan forgalmi értékének kialakítása során figyelembe vett alapterület meghatározása a szakértő kompetenciájába tartozó szakkérdés [az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény 47. § (1) bekezdés].

A felperes módosított keresetében elsődlegesen a perbeli ingatlanon (a továbbiakban: ingatlan) az I. rendű alperessel közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy tulajdoni hányadát az I. rendű alperes váltsa magához. Arra az esetre, amennyiben az I. rendű alperes megváltási ár megfizetésére nem volna képes, illetve a megváltási árat nem hajlandó bírósági letétbe helyezni, másodlagosan kérte a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetését, a vételár tulajdoni hányadok alapján történő felosztását. Kérte, hogy amennyiben az árverés elrendelése valószínűsíthető, úgy a jogerős részítéletben írt társasházzá alakítást rendelje el az elsőfokú bíróság, és előtte ezt – az ehhez szükséges dokumentáció becsatolása okán – jelezze a feleknek. A felperes kérte a II–IX. rendű alpereseket a kereset teljesítésének tűrésére kötelezni. Az I. rendű alperest 2006. szeptember 18. napjától a határozathozatalig terjedő időre többlethasználati díj megfizetésére is kérte kötelezni, amelynek összegét évenként pontosan meghatározta. Ezen túl 10 061 357 forint alaptalan gazdagodás visszatérítésére kérte még kötelezni az I. rendű alperest.

Érvényesített jogként a közös tulajdon megszüntetése körében a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 148. § (3) bekezdését, a többlethasználati díj tekintetében a régi Ptk. 147. és 148. §-t, a jogalap nélküli gazdagodást illetően pedig a régi Ptk. 361. § (1) bekezdését jelölte meg. Késedelmi kamat igényét a régi Ptk. 301. § (1) és a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:48. § (1) bekezdésére alapította.

Az I. és II. rendű alperes a felperes keresetének elutasítását kérte. A III–IX. rendű alperesek érdemi ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesnek és az I. rendű alperesnek az ingatlanon fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy a felperes 24/2140 tulajdoni illetőségét 11 771 504 forint megváltási ár megfizetése ellenében az I. rendű alperes tulajdonába adta. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy a fenti összegű megváltási árat 30 napon belül fizesse meg a felperesnek. Megkereste a Budapest Főváros Kormányhivatala XI. Kerületi Hivatalát, hogy a megváltási ár teljes megfizetésének igazolása után jegyezze be közös tulajdon megszüntetése jogcímén a felperes 24/2140 tulajdoni illetőségére az I. rendű alperes javára a tulajdonjogot a felperesi tulajdonjog egyidejű törlésével. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 4 802 213 forintot és az ezen összeg után 2017. november 24. napjától a kifizetés napjáig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző első napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot. A felperes keresetét a fentieket meghaladóan elutasította. A felperesnek a 10 061 357 forint jogalap nélküli gazdagodás jogcímén előterjesztett keresete vonatkozásában a pert megszüntette.

Ítéletének indokolása szerint abból indult ki, hogy a Kúria részítélete (a továbbiakban: kúriai részítélet) szerint az ingatlan 24-126/2140 arányban a felperes és az I. rendű alperes közös tulajdonát képezi. A közös tulajdon megszüntetésére a Ptk. hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény 41. §-a alapján, a régi Ptk. 147. és 148. §-át alkalmazta. Megállapította, hogy a lakás természetben való megosztásra nem alkalmas, az I. rendű alperes azonban vállalta a felperes tulajdoni illetőségének magához váltását, teljesítőképességét pedig nagyságrendileg megfelelően igazolta. A szakvéleményt elfogadva rögzítette, hogy a lakás forgalmi értéke 2005-ben 25 610 000 forint, az ítélet meghozatalakor, 2021 márciusában pedig 76 353 151 forint volt. Kifejtette, hogy a szakvélemény szerint az interneten elérhető adatok alapján az ingatlanárak növekvő tendenciát mutatnak, az illetékkiszabásra benyújtott, és az adóhivatal által ellenőrzött adásvételi szerződések azonban ezt nem igazolják vissza. Nem bizonyított a felperes állítása, miszerint az elmúlt három évben a környéken megkétszereződött volna az ingatlanok ára. A szakértő az értékelés során megfelelően figyelembe vette azt, hogy a lakás fa tetőszerkezettel rendelkezik, az összehasonlító adatok is ilyen ingatlanokra vonatkoztak. Az I. és II. rendű alperesek által csatolt magánszakértői véleménnyel való ütköztetést nem tartotta szükségesnek, mert a magánszakértő nem a jelenlegi állapotában értékelte a lakást.

A kirendelt szakértő által beszerzett összehasonlító adatok közül azonban a Z., az F. és az Sz. utcákban található négy ingatlant kihagyta az elsőfokú bíróság, mert azok nem a lakás környékén voltak, panorámával nem rendelkeztek. A fennmaradó négy összehasonlítható adat alapján a lakás fajlagos négyzetméterárát a szakértő által meghatározott 819 955 forinttal szemben 851 918 forintban határozta meg. A Cs. utcai ingatlan figyelmen kívül hagyására az alperesek indítványa ellenére nem látott lehetőséget, mert annak fajlagos négyzetméter ára nem tért el olyan mértékben a többitől, ami ezt szükségessé tette volna, a lakástól való távolsága pedig önmagában irreleváns körülmény. Az összehasonlító adatok pontos címének beszerzését a bírósági gyakorlatra hivatkozva szükségtelennek tartotta. Az alperesek által becsatolt, kerületi átlagárakat tartalmazó kimutatást sem látta alkalmazhatónak, mert az a kerületben előforduló valamennyi típusú lakás átlagárát jelenti, és azok pontos műszaki jellemzői sem megismerhetők.

A szakvélemény alapján megállapította, hogy a felperes alaptalanul kérte a 190 centiméternél alacsonyabb belmagasságú területek hozzászámítását a lakás alapterületéhez. Az I. és II. rendű alperesek kifogását elvetve a szakértői gyakorlat alapján azonban a terasz alapterületének 1/2 részét hozzászámította az alapterülethez, így azt 71,7 négyzetméterben határozta meg. Az értékmódosító tényezők közül figyelmen kívül hagyta a tulajdonjogi önállóság hiánya miatti 15%-os, és a közművesítettség hiánya miatti további 5%-os értékcsökkentő tényezőt, mert a jogerős részítélet az értékcsökkentő tényezőket a padlástér esetében sem vette figyelembe. Az ingatlan környezete miatti 10%-os, és az örökpanoráma miatti 15%-os értékemelő tényezőt azonban alkalmazta, tekintettel arra, hogy azt a padlástér forgalmi értékének meghatározásakor is figyelembe vették a korábban eljárt bíróságok. Erre tekintettel arra a következtetésre jutott, hogy a szakértő által használt összesen 10%-os értéknövelő tényező helyett 25%-kal szükséges az ingatlan forgalmi értékét növelni. A fajlagos négyzetméter ár 851 918 forintos értéke, a 71,7 négyzetméteres alapterület, és az 1,25-ös korrekciós tényező szorzataként a lakás értékét 76 353 151 forintban határozta meg. Ennek felperesre jutó 24/2140 része az elsőfokú ítélet szerint 12 216 504 forint.

A többlethasználati dj körében rögzítette, hogy a felperes 2006. szeptember 18-án költözött ki az ingatlanból, de a használat visszaszerzése érdekében nem indított eljárást, annak biztosítására nem szólította fel az I. rendű alperest. Igényét csak a 2014. december 18. napján előterjesztett keresetmódosításában jelezte, a lakás használatát azonban az I. rendű alperes nem biztosította részére. A többlethasználati díj összegszerűségének meghatározására elfogadta a szakértő által alkalmazott lineáris módszert. Az annak segítségével a lakás kezdő és záró időpillanatra irányadó értékéből minden évre kikalkulált forgalmi értékéből kiindulva, és 15 éves megtérülési idővel számolva határozta meg az egy éves többlethasználati díj összegét. A felperes többlethasználati díj iránti igényét 2014. június 18-tól látta megalapozottnak, és az egész lakás többlethasználati díját a fenti módszerrel 2021. március 11-ig 30 013 832 forintban határozta meg, amelyből a felperes tulajdoni hányadára jutó rész 4 802 213 forint. Ennek a tőkeösszegnek és a középarányos időtől, azaz 2017. november 24. napjától számított, a Ptk. 6:48. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamatnak a megfizetésére kötelezte az I. rendű alperest.

Az I. rendű alperes által fizetendő megváltási árba a Kúria iránymutatása alapján beszámította a lakás tervezésének 445 000 forintos díját. A felperes jogalap nélküli gazdagodás iránti kereseti kérelme tárgyában a pert megszüntette.

A felperes a fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását, és a megváltási ár összegének 20 330 706 forintra, a 2014. június 18-tól az elsőfokú ítélet meghozataláig megállapított többlethasználati díj összegének 8 226 903 forintra való felemelését kérte. 2007. március 1-től 2014. június 17-ig további 3 308 743 forint többlethasználati díj és ezen összeg után 2014. március 15. napjáig a középarányos kezdő időponttól kezdődően a régi Ptk. 301. § (1) bekezdése, 2014. március 15. napjától pedig a kifizetés napjáig a Ptk. 6:48. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamatnak, továbbá 2021. március 12. napjától kezdődően a kifizetés napjáig havi 118 948 forint többlethasználati díjnak a megfizetésére kérte kötelezni az I. rendű alperest. Másodlagosan – amennyiben a másodfokú bíróság megítélése szerint a bizonyítás nagy terjedelmű, vagy teljes megismétlésére lenne szükség – az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését kérte.

A fizetendő megváltási ár tekintetében kifejtette, hogy a szakértő által megállapított 819 995 forintos, és az elsőfokú bíróság által megállapított 851 918 forintos fajlagos négyzetméterár is túlságosan alacsony. A valós árak 2000 első kilenc hónapjában is jóval magasabbak voltak, és azóta az ..hu adatai alapján tovább növekedtek. A szakértő ráadásul nem is a lakás környékéről vett összehasonlító adatokkal dolgozott, tehát nem környékbeli ingatlanok, nem friss adatai alapján határozta meg a lakás értékét. Az adóhatóságtól beszerezett aktuális adatok alapján a környékbeli ingatlanok fajlagos átlagára 2020-ban 1 244 233 forint volt. A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 235. § (1) bekezdése alapján kérte az ezeket az általa beszerzett adatokat figyelembe venni. A lakás teljes értéke számításai alapján 111 514 000 forint, az ő tulajdoni hányadának megváltási ára pedig 17 842 240 forint.

Továbbra is kérte a lakás 190 centiméternél alacsonyabb belmagasságú, 20 m² alapterületű részének figyelembevételét. Ennek lehetőségét egyik perben eljárt szakértő sem zárta ki, sőt V. L. szakértő kifejezetten alkalmazta, ahogyan az I. rendű alperes magánszakértője is. Ezt a területet 0,5-ös szorzóval és az 1 244 233 forint/m² fajlagos árral figyelembe véve további 2 488 466 forint megváltási ár fizetési kötelezettsége van az I. rendű alperesnek. A lakásterv elkészítésének ellenértékét 445 000 forint erejéig kérte a maga javára figyelembe venni és elszámolni.

A többlethasználati díj tekintetében a szakértői módszert nem kifogásolta, azonban sérelmezte, hogy a szakértő nem adta indokát a 15 éves megtérülési idő alkalmazásának. 12,5 éves megtérülési idővel és az elsőfokú bíróság által is alkalmazott szakértői módszerrel, valamint az általa kalkulált jelenlegi 111 514 000 forintos forgalmi értékkel számolva a többlethasználati díj az elsőfokú bíróság által figyelembe vett időszakra nézve 8 226 903 forintra módosul. Álláspontja szerint helytelenül határozta meg az elsőfokú bíróság a többlethasználati díjfizetés kezdő időpontját is, mert a 2007. február 8-án kelt felszólító levelével jelezte erre vonatkozó igényét. Az írásban kinyilvánított tulajdoni igény ugyanis – mint több a kevesebbet – magában foglalja a többlethasználati díj iránti igényt is. Ebből következően az I. rendű alperes 2007. március 1. napjától a 2014. június 17-ig terjedő időre is köteles többlethasználati díjat fizetni, amelynek összege 3 308 743 forint. A többlethasználati díj összege 2021. március 12. napjától kezdődően a kifizetés napjáig pedig havi 118 948 forint.

A fellebbezési tárgyaláson pontosított fellebbezésében az I. rendű alperes elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását, és a megváltási ár 8 575 180, a többlethasználati díj 1 652 395 forintra való leszállítását kérte. Kérte, hogy a megváltási ár megfizetésére akként kötelezze őt a bíróság, hogy a vételárat abban az esetben köteles közvetlenül a felperes bankszámlájára történő átutalás útján megfizetni, amennyiben a felperes javára három eredeti és egy másolati, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott példányban bírósági letétbe helyezte azon nyilatkozatát (bejegyzési engedély), amelyben feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz, hogy az ő 24/2140 arányú tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a felperes ugyanilyen arányú tulajdoni hányadának egyidejű törlése mellett. Ezért a felperest a bankszámlája számának a megadására is kérte kötelezni. A másodlagos fellebbezési kérelmében a régi Pp. 252. § (3) bekezdése alapján kérte az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését a bizonyítás kiegészítése végett.

A megváltási ár összegét illetően sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a régi Pp. 177. § (1) bekezdése ellenére a szakértő kompetenciájába tartozó forgalmi értéket saját hatáskörében felülmérlegelte. Az összehasonlító adatok közül a lakástól való távolságuk miatt egyeseket kihagyott, noha azok valójában a környéken találhatóak. Az általa kihagyni indítványozott Cs. utcai ingatlannal kapcsolatban viszont éppen arra hivatkozott, hogy a távolság irreleváns körülmény. A kihagyott ingatlanok figyelembevételével és a Cs. utcai ingatlan kihagyásával az átlagos négyzetméter ár fajlagosan 794 280 forint, a forgalmi érték pedig 56 949 845 forint lenne. Kifejtette továbbá, hogy a szakértő félreértelmezi a lakás födémével kapcsolatos helyzetet, és nem a valós szerkezeti adottságok, azaz betonfödém figyelembevételével határozta meg a forgalmi értéket. Továbbra is kifogásolta az erkély alapterületének számításba vételét. Ennek figyelmen kívül hagyása esetén, az általa számított fajlagos négyzetméter ár figyelembevételével a megváltási ár összege további 400 000 forinttal lenne kevesebb. Kifogásolta, hogy az elsőfokú bíróság nem értékelte a tulajdoni önállóság hiányát mint értékcsökkentő tényezőt, és erre hivatkozással 25%-kal megemelte a fajlagos négyzetméter árat. Sérelmezte a műszaki állapotra tekintettel 10%-os értékemelő tényező alkalmazását is, mivel a lakást 2003. és 2007. között, immár 18 éve alakították ki, azóta az nem volt felújítva. A helyes számítás szerint a lakás alapterülete 71,7 négyzetméter helyett csak 68,8 négyzetméter, a fajlagos négyzetméterár 819 995 forint, amelyet a műszaki állapot miatt 5%-kal csökkenteni szükséges, így a forgalmi érték 53 594 873 forint, a fizetendő megváltási ár pedig 8 575 180 forint.

A többlethasználati díj összege körében kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság felülmérlegelte a szakértő által megállapított forgalmi értéket, és ez alapján számította ki a többlethasználati díjat, amely írracionálisan magas. Az alkalmazott lineáris szakértői módszer egyébként sem helytálló, ezért a szakértőnek a többlethasználati díjat piaci alapon, összehasonlító adatok felhasználásával kell megállapítania.

Fellebbezési ellenkérelmeikben – azok tartalma szerint – mind a felperes, mind az I. rendű alperes az elsőfokú ítélet ellenérdekű fél által fellebbezéssel támadott rendelkezéseinek helybenhagyását kérte a fellebbezéseikben már kifejtett indokok alapján.

A II–IX. rendű alperesek nem terjesztettek elő fellebbezési ellenkérelmet.

A felperes fellebbezése alaptalan, az I. rendű alperes fellebbezése kisebb részben megalapozott.

Az elsőfokú ítéletnek a közös tulajdont megszüntető, az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzését elrendelő rendelkezése, valamint az I. rendű alperes által fizetendő megváltási ár 8 575 180 forintot, és a többlethasználati díj 1 652 395 forintot meg nem haladó része, és a jogalap nélküli gazdagodás megfizetése iránti kereset tekintetében a pert megszüntető rendelkezése ellen a peres felek egyike sem nyújtott be fellebbezést, ezért azok, a régi Pp. 228. § (4) bekezdése alapján jogerőre emelkedtek. E rendelkezéseket a másodfokú felülbírálat nem érintette. A felülbírált körben mind a felperesnek, mind az I. rendű alperesnek volt másodlagosan hatályon kívül helyezés iránti kérelme. A később kifejtendők szerint azonban nem volt szükség további bizonyítás lefolytatására, ezért a régi Pp. 252. § (3) bekezdése alapján nem kellett hatályon kívül helyezni az elsőfokú bíróság ítéletét. Erre tekintettel az ítélőtábla azt érdemben bírálta felül. A felperes és az I. rendű alperes fellebbezése is érintette a megváltási ár összegét. Azonban mindkét fél alaptalanul sérelmezte a perben kirendelt igazságügyi szakértő véleményét és annak módszertanát. A szakértő a módosított szakvéleményét már az ingatlan értékelés irányadó szakmai gyakorlatának megfelelően az adóhatóságtól beszerzett 2020. évi adatokra alapozta.

Azt is alaptalanul sérelmezte a felperes, hogy a szakértő nem friss adatokkal dolgozott. A fellebbezéséhez – új bizonyítékként – csatolta ugyan az adóhatóságtól beszerzett összehasonlító adatokat, és kérte ennek a régi Pp. 235. § (1) bekezdése alapján való figyelembevételét, erre azonban nem volt lehetőség. Az elsőfokú iratok alapján megállapítható volt ugyanis, hogy a felperes már a 2020. december 1-jén érkezett szakvéleményből tudomást szerzett arról, hogy a szakértő milyen összehasonlító adatok alapján határozta meg a lakás forgalmi értékét. Ennek ellenére a további összehasonlító adatok beszerzése érdekében semmilyen lépést nem tett, az adóhatóságot csak hónapokkal később, a 2021. február 25-én tartott tárgyalást követően, 2021. február 28-án kereste meg, amely a megkeresésnek néhány napon belül, 2021. március 3-án eleget tett. Ebből következően, amennyiben az adatküldés iránti kérelmét a szakvélemény megismerése után benyújtja, úgy még a tárgyalás berekesztését megelőzően lehetősége lett volna arra, hogy az általa beszerzett, a szakvéleményt álláspontja szerint kétségessé tevő adatokra figyelemmel kérje annak kiegészítését a régi Pp. 182. § (3) bekezdése szerint. A régi Pp. 235. § (1) bekezdésére ezért a másodfokú eljárásban nem hivatkozhat, mert bár kétségtelen, hogy az új bizonyíték az elsőfokú tárgyalás berekesztését követően jutott tudomására, ennek azonban elsődleges oka a saját mulasztása volt. Ebből következően az általa beszerzett adatokat a másodfokú eljárásban már nem lehetett figyelembe venni, a szakvélemény kiegészítését pedig a fellebbezésében nem indítványozta.

Alaptalanul kifogásolta a szakértő által beszerzett és figyelembe vett összehasonlító ingatlanok lokációját is. Álláspontjával ellentétben ugyanis ezek az ingatlanok a lakás környékét reprezentálják, azok egyértelműen ... kerületiek, az elhelyezkedésből adódó eltérések korrigálására pedig a szakértő 10% értéknövelő korrekciót alkalmazott (212. sz. irat).

Indokolatlanul hivatkozott a fellebbezésében az I. rendű alperes arra, hogy a szakértő nem megfelelően vette figyelembe a lakás födémének műszaki jellemzőit az értékelés során. A szakértő ugyanis 41. sorszámú beadványának 2. oldalán és a 7. oldalának 4. pontjában, valamint a 2021. február 25-én tartott tárgyaláson (59. számú jegyzőkönyv, 2. oldal) is világossá tette, hogy az írásbeli szakvélemény megfogalmazásának esetleges félreérthetősége ellenére úgy tekintette, hogy a lakás alatt vasbeton, fölötte pedig faszerkezetes födém van, és a forgalmi érték meghatározásánál ezt a műszaki állapotot vette figyelembe.

Alaptalanul sérelmezte az I. rendű alperes M. I. szakvéleményének figyelmen kívül hagyását. A véleményt adó ingatlan-értékbecslő ugyanis nem szerepel az igazságügyi szakértőkről szóló 2016. évi XXIX. törvény (a továbbiakban: Sztv.) 5. §-a szerinti szakértői névjegyzékben, tehát nem igazságügyi szakértő. Ezért az általa írtak nem minősülnek a régi Pp. 177. § (1) bekezdése szerinti szakvéleménynek, azok a peres fél tényállításaiként vehetők figyelembe. Ebből következően véleményének a bíróság által kirendelt szakértő véleményével való ütköztetése fel sem merülhetett.

Azt megalapozottan kifogásolta az I. rendű alperes, hogy az elsőfokú bíróság a szakértő által alapul vett összehasonlító adatok közül négyet kihagyott. A szakértő ugyanis az Sztv. 47. § (1) bekezdése szerint a szakvélemény szakmai megállapításaival összefüggésben nem utasítható. Ebből következően a vélemény elkészítésének módját, az alkalmazott módszereket és eljárásokat maga választja meg, tevékenységét a bíróság nem bírálhatja felül, ezért indokolatlanul mérlegelte felül az elsőfokú bíróság az összehasonlító adathalmazban szereplő adatok körét. Ez szakmai, módszertani kérdés, amely tekintetében a szakértő a fentiek szerint autonóm. Az ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet (a továbbiakban: rendelet) 3. §-a meghatározza, hogy a szakértő milyen szempontok szerint szűkítve kérhet adatokat az ingatlan értékbecslés során, és az adóhatóság ennek megfelelően szolgáltat adatokat. A rendelet 10. § (3) bekezdése értelmében az adóhatóság az összehasonlító ingatlanok helyrajzi számát csak a bíróság által kirendelt igazságügyi szakértőnek adhatja meg, azt azonban a rendelet 2. számú melléklete szerint ő sem teheti nyilvánossá, ez ugyanis adótitkot sértene. Ez azonban nem gátolja meg azt, hogy a vizsgált ingatlanhoz valóban hasonló ingatlanokból álló összehasonlító adathalmaz összeállítható, és a polgári jogi igények elbírásához szükséges pontossággal az ingatlanok forgalmi értéke meghatározható legyen. Ezért nincs szükség arra, hogy a szakértelemmel nem rendelkező bíróság a szakértő által szűrt adatokat tovább szűkítse a saját szempontjai szerint. Különösen indokolatlan az összehasonlító adathalmaz elemszámának csökkentése akkor, ha egyébként is kevés adat áll rendelkezésre. A lokációt egyébként is megfelelő korrekcióval értékelte az eljárt szakértő, ezért semmi indoka nem volt annak, hogy az esetleg kicsit távolabb lévő ingatlanokat a bíróság kivegye az összehasonlító halmazból. Azt azonban alaptalanul kifogásolta az I. rendű alperes, hogy az elsőfokú bíróság nem indokolta az összehasonlító adathalmaz szűrését. Az ítélet [40] bekezdésében ugyanis ennek okáról az elsőfokú bíróság számot adott, más kérdés, hogy a másodfokú bíróság a fentebb kifejtettek miatt nem értett egyet a felhozott érvekkel.

A felek fellebbezése érintette továbbá a lakás – forgalmi érték meghatározásánál figyelembe vett – alapterületét, azonban mindkét kifogás alaptalan volt. A felperes indokolatlanul sérelmezte, hogy az ingatlan építési költségének meghatározásakor a bruttó, a forgalmi érték meghatározásakor pedig a nettó alapterületet vette figyelembe a szakértő. A tetőtéri lakások használhatóságától függetlenül a teljes alapterületet, a teljes szerkezetet meg kell építeni, ezért az építési költségek szempontjából a bruttó alapterületet kell számításba venni.

A forgalmi érték meghatározásánál figyelembe vett alapterület meghatározása pedig a szakértő kompetenciájába tartozó szakkérdés. Ahogyan arra a szakértő a 186. számú beadványában rámutatott, a forgalmi érték számítása során az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett alapterület az irányadó. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 54. § (1) bekezdése alapján a társasházak esetén a tulajdoni lap tartalmazza az egyes társasházi lakások alapterületére vonatkozó adatot, az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet (a továbbiakban: AM rendelet) 33. § (9) bekezdése szerint pedig az ingatlan-nyilvántartásban a hasznos alapterületet kell feltüntetni. A hasznos alapterület definícióját az országos településrendezési és építési követelményekről 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 1. számú mellékletének 46. pontja tartalmazza, amely szerint a hasznos alapterület a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

Tekintettel arra, hogy a per tárgyát képező ingatlan nem társasház, a lakás közös tulajdonban van, azaz nem minősült az Inytv. 11. vagy 12. §-a szerinti önálló ingatlan-nyilvántartási egységnek, így alapterületi adatok sem álltak az ingatlan-nyilvántartásban rendelkezésre. Ezért a szakértő a fenti jogszabályok figyelembevételével kialakult szakmai gyakorlatnak megfelelően határozta meg a lakás alapterületét. Az erkély alapterületének figyelembe vétele vagy figyelmen kívül hagyása tekintetében abból kell kiindulni, hogy az AM rendelet 33. § (10) bekezdése szerint az erkélyek, loggiák, teraszok és tetőteraszok alapterületei nem számítanak bele az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető hasznos alapterületbe. Azonban ahogyan arra a szakértő a 235. számú beadványa 5. oldalán rámutatott a lakás használati értékét növeli, ha erkély tartozik hozzá. Ezt a piac is értékeli: értékesebbnek tartja azokat az ingatlanokat, amelyek erkéllyel rendelkeznek, ezért ezt az ingatlanforgalmi értékbecslés során is értékelni kell, ami úgy történik, hogy az erkély alapterületének felét hozzászámítják a lakás hasznos alapterületéhez.

Mindezeket figyelembe véve a szakértő kellő magyarázatát adta annak, hogy milyen okok miatt határozta meg a lakás forgalmi értékét 71,7 m² alapterület alapulvételével. A fellebbezésben foglaltakra tekintettel az ítélőtábla kiemeli, hogy az OTÉK az országos településrendészeti és építési követelményeket szabályozó rendelet, a forgalmi érték meghatározására irányadó szabályokat nem tartalmaz, egyes rendelkezései csak a fent kifejtettek miatt vehetők figyelembe.

Az I. rendű alperes a fellebbezésében sérelmezte azt is, hogy az elsőfokú bíróság a szakvéleményben megállapított, a lakás tulajdonjogi önállósága miatti értékcsökkentő tényezőt nem vette figyelembe. Az értékcsökkentő tényezők meghatározása a szakértő kompetenciájába tartozó kérdés, a szakértő pedig a szakvéleményében (198. számú beadvány 10. oldal) kellő indokát adta annak, hogy a tulajdonjogi önállóság hiánya a piaci árak alakulását hogyan befolyásolja. Ezért helytelenül járt el az elsőfokú bíróság, amikor mellőzte az ezt kifejező –20%-os korrekciós tényezőt arra hivatkozással, hogy a beépítés előtt álló padlástér esetében sem vették ezt figyelembe a bíróságok. Helytelenül alkalmazott tehát az elsőfokú bíróság a szakértő által a lakásra – egyebek mellett a tulajdonjogi önállóság hiányára tekintettel – összességében meghatározott +10% korrekció helyett +25% korrekciót. Alaptalanul kifogásolta ugyanakkor az I. rendű alperes a lakás műszaki állapota miatti +5%-os korrekciót. A szakértő ugyanis 2018. nyarán a bíróság jelenlétében helyszíni szemlét tartott, és az ott tapasztaltak alapján nem tartotta indokoltnak ennek az értéknövelő tényezőnek a módosítását.

Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság szakértő által meghatározott fajlagos négyzetméter ár, az összességében +10%-os korrekciós tényezők, és a 71,7 m²-es alapterület számításba vételével a lakás forgalmi értékét 64 670 000 forintban állapította meg. Ennek 24/150 része, azaz 10 347 200 forint a felperes tulajdoni hányadának értéke, tehát ezt az összeget köteles az I. rendű alperes megváltási árként megfizetni. Az elsőfokú bíróság az általa meghatározott megváltási ár összegébe beszámította a kúriai részítélet alapján az I. rendű alperes javára elszámolandó, 445 000 forint összegű tervezési költséget. Ezt a felek nem kifogásolták, ezért a másodfokú bíróság is ugyanezt a metódust alkalmazva 9 902 200 forintban határozta meg az I. rendű alperes által fizetendő megváltási ár összegét, és az elsőfokú ítéletet megváltoztatva ezen összegre szállította le az I. rendű alperes fizetési kötelezettségét. A felperes ugyan maga is kérte a fellebbezésének indokolásában a terv ellenértékének a javára történő figyelembevételét, ezen igénye azonban az összegszerűen meghatározott fellebbezési kérelmében nem jelent meg, ezért a felülbírálat régi Pp. 253. § (2) bekezdése szerinti korlátira tekintettel az összeg nem volt elszámolható a javára.

A felperes a keresetében a határozathozatalig kérte az I. rendű alperes többlethasználati díjfizetésre kötelezését. E kereseti kérelemből az következik, hogy a régi Pp. 122. §-a szerint a jövőben, az ítélethozatalt követően esedékessé váló többlethasználati díj iránti kereseti kérelme nem volt. A fellebbezésében ugyan már előterjesztett ilyen kérelmet, de a régi Pp. 247. § (1) bekezdése szerinti keresetváltoztatási tilalom miatt a másodfokú eljárásban ezt már nem kérhette. Ezért a másodfokú bíróság csak a per folyamán esedékessé váló részletekkel bezárólag, azaz a másodfokú ítélet meghozataláig ítélhette meg számára a többlethasználati díjat, mert ez a kérelem a régi Pp. 146. § (5) bekezdés c) pontja alapján nem minősül keresetváltoztatásnak.

A felperes a fellebbezésében alaptalanul jelölte meg a többlethasználati díj kezdő időpontjaként a 2007. március 1-jei időpontot. A hivatkozott 2007. február 8-án kelt felszólító levél – annak tartalma alapján – nem minősül használati jog iránti igény előterjesztésének. Abban a felperes kizárólag tulajdoni igényét jelentette be az I. rendű alperesnek, a lakás használatába, birtokba bocsátását nem kérte. Ezért a másodfokú bíróság a többlethasználati díj kezdő időpontja tekintetében helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét.

Az I. rendű alperes kifogásolta a többlethasználati díj összegszerűségének meghatározására alkalmazott szakértői módszert is. A számítási mód meghatározása, azaz a lineáris számítási metódus és a piaci összehasonlító módszer közötti választás azonban a korábbi módszertani kérdésekhez hasonlóan szintén szakkérdés, amely tekintetében a szakértő nem utasítható. A többlethasználati díj meghatározásának szakértő által választott módját tehát elfogadta az ítélőtábla is. Az elsőfokú ítéletben kalkulált összegszerűségeket azonban nem.

Az I. rendű alperesi fellebbezés ugyanis megalapozott volt a lineáris módszer alapértékeit illetően. Egyrészt az ingatlan eltérően megállapított forgalmi értékére tekintettel módosult a lineáris számítási alapját képező záró forgalmi érték. Másrészt pedig alappal kifogásolta az I. rendű alperes, hogy kezdő értékként sem a Kúria részítéletének [104] bekezdésében (helyesen: [140] bekezdésében) írt 6 303 000 forintos összegekből indult ki a szakértő. A lakás életközösség megszakadásakori értékét ugyanis a Kúria és az ítélőtábla is alapul vette jogerős döntésének meghozatalakor, így az ítélt dolognak minősül a régi Pp. 229. §-a értelmében, ezért az eljárás jelen szakaszában már nem tehető vitássá. Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság e két eltérő szélső értékből, a 2005. július 1-én irányadó 6 303 000 és a 2020. január 1-én 64 670 000 forintból kiindulva, az elsőfokú bíróság által alkalmazott számítási logikával határozta meg az éves forgalmi értékeket, illetve az éves és havi többlethasználati díjak összegeit. Ebben a keretben figyelmen kívül hagyta a felperes 15 éves megtérülési idő megváltoztatására irányuló kérelmét. Ez ugyanis ismételten a szakértő kompetenciájába tartozó szakkérdés, amelynek felülmérlegelésére és a 15 év helyett 12,5 év figyelembevételére a másodfokú bíróság nem látott lehetőséget.

Ennek alapján az elsőfokú bíróság által figyelembe vett, 2014. június 18-tól 2021. március 11-ig tartó időszakra a felperes tulajdoni hányadára eső többlethasználati díj helyes összege: az egész ingatlanra 2014 júliusának hátralévő részére kerekítve 100 000 forint, a 2014. év végéig 1 323 000 forint, 2015. január 1. és 2020. december 31. között 23 000 000 forint, 2021. március 11-ig pedig további 850 000 forint, azaz összesen kerekítve 25 270 000 forint adódik, amelynek a felperes tulajdoni hányadára eső része 4 091 100 forint. Megalapozott volt a fentiek szerint a felperes fellebbezése abban a tekintetben, hogy az eredeti kereseti kérelmének megfelelően az ítélethozatalig járó időszakra a többlethasználati díj megilleti, ezért a másodfokú bíróság a 2021. március 12-től a 2022. január 20-ig terjedő időtartamra számított 591 533 forint többlethasználati díj megfizetésére is kötelezte az I. rendű alperest. A kettő összege 4 682 633 forint, így az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatva erre az összegre szállította le az I. rendű alperes marasztalását.

Minderre tekintettel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a régi Pp. 253. § (2) bekezdés alapján részben megváltoztatta, a megváltási ár összegét 9 902 200 forintra, a többlethasználati díj összegét 4 682 633 forintra leszállította.