PÜ BH 2023/184

[1] Az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján 2008 óta használta a felperes tulajdonában álló földrészletet (a továbbiakban: ingatlan), amelynek 2007–2008-ban az alperes házastársa volt a haszonbérlője. Az alperes házastársát megelőző bérlők (a továbbiakban együtt: korábbi bérlő) az ingatlanon épületeket (a továbbiakban együtt: felépítmény) létesítettek.

[2] A felek 2015. március 26-án új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2015. január 1-jétől 2017. december 31-ig (a továbbiakban: szerződés). E szerint a felek a korábbi haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntetik, valamint rögzítik, hogy egymással mindenre kiterjedően teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nincs további követelésük. A felperes 2017. november 28-i levelében arról tájékoztatta az alperest, hogy a szerződés annak lejártával megszűnik, új szerződés megkötésére nincs lehetőség, ezért felszólította a felépítmény elbontására, a bontási törmelék elszállítására és az ingatlan visszaadására. Az alperes leveleiben kérte a korábbi bérlő és az általa végzett beruházások elszámolását. A felperes 2017. december 20-án arról tájékoztatta az alperest, hogy a helyzet tisztázása érdekében 2018. június 30-ig továbbra is biztosítja használati szerződések megkötését. 2018. március 22-i levelében azonban arról tájékoztatta az alperest, hogy ha nem vállalja a felépítmény elbontását és a törmelék elszállítását, akkor az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így azt legkésőbb 2018. június 30-ig ürítse ki, amit az alperes nem teljesített.

[3] A felperes az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, bontásra és a törmelék elszállítására, valamint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

[4] Indokolása szerint a határozott idejű szerződés lejártával az alperes köteles az ingatlan visszaadására. Az alperesnek nincs olyan követelése, amelyre figyelemmel alappal visszatarthatja az ingatlant. Az építkezés tényleges időpontja nem állapítható meg. A korábbi bérlő sem volt jogosult az építkezésre, továbbá valamennyi bérleti szerződés tartalmazta az esetlegesen létesített felépítmény elbontásának a kötelezettségét. A szerződés 1. pontja alapján a felek egymással mindenre kiterjedően, teljeskörűen elszámoltak, így az alperesnek nem lehet semmilyen követelése.

[5] Az alperes kérte a kereset elutasítását.

[6] A kiürítési keresettel kapcsolatban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdésére hivatkozott. Indokolása szerint az általa, illetve jogelődei által készített felépítmény és kerti beruházások alapján összesen 15 500 000 forint összegű követelése áll fenn a felperessel szemben ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése, valamint jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránti igényként. A gazdagodás összegszerűségére a jelen perben nem lehet bizonyítást lefolytatni, de ez nem is szükséges az anyagi jogi kifogás megalapozottságához, mert maga a gazdagodás nem lehet vitás. Visszatartási jogát azért gyakorolja, hogy a felperes elszámoljon vele. A visszatartási jog arra szolgál, hogy a bérbeadót korrekt, a polgári jog alapelveinek megfelelő eljárásra szorítsa a bérlői igények kapcsán. A ráépítés a bérlő részéről a bérleti jogviszony hatálya alatt történt, ezért a követelések a bérleti jogviszonyból származnak.

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére és birtokba bocsátására, illetőleg lebontására és a bontásból származó törmelék saját költségen való elszállítására, valamint használati díj megfizetésére.

[8] Indokolása szerint a határozott idejű szerződés megszűnt, így az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára, a felperes azonban annak tulajdonosa, akit megillet a birtoklás joga. A visszatartási joggal kapcsolatban arra a következtetésre jutott, az alperes nem nyilatkozott határozottan és egyértelműen arról, hogy milyen jogalapon, milyen tényállítás alapján, milyen összegű a jogviszonyból keletkezett követelése. Konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól. Nem volt egyértelmű, hogy az alperes a jogelődje által a ráépítés szabályai szerint elvégzett építkezés folytán előállt gazdagodás megtérítésére vagy a jogalap nélküli gazdagodás szabályaira kíván hivatkozni, a jogelődje által épített felépítmény, illetve a saját beruházásai alapján.

[9] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az ingatlan kiürítésére és használati díj megfizetésére vonatkozó rendelkezéseit helybenhagyta. A bontásra és a bontásból származó törmelék elszállítására kötelező rendelkezését azonban hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította.

[10] Indokolása szerint az elsőfokú bíróság helyesen döntött a kiürítési keresetről. A határozott idő lejártával a szerződés megszűnt, és az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára sem használati díj fizetése, sem visszatartási joga alapján. A visszatartási joggal kapcsolatban az elsőfokú bíróság indokolása nem teljes körű, de ez az eljárási szabálysértés nem hatott ki az ügy érdemi eldöntésére. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásából kiemelte azt a releváns megállapítást, hogy az alperes konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól. A visszatartási jog gyakorlásához nem elegendő a bérleti jogviszonyból eredő, a bérbeadóval szembeni követelés fennállása, annak feltétele a bérbeadóval szembeni érvényesítés is. Önmagában nem elegendő, hogy az alperes valóban megjelölte követelése jogszabályi alapját, esedékességét és összegét, ha maga az igényérvényesítés elmaradt. A bérlőt a visszatartás joga követelése kiegyenlítéséig illeti meg, így az érvényesítés nélküli követelés kiüresítené a visszatartási jogot. Ezt meghaladóan a használati díjjal kapcsolatban helyesnek, a bontásra kötelező rendelkezés vonatkozásában ugyanakkor felülbírálatra alkalmatlannak ítélte az elsőfokú bíróság határozatát.

[11] Az alperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős részítélet elsőfokú ítéletre is kiterjedő hatályon kívül helyezését, és elsődlegesen új határozat hozatalával a kiürítési kereset elutasítását, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását. A felülvizsgálati kérelem szerint a jogerős részítélet sérti a Ptk. 6:341. § (2) bekezdését.

[12] Indokolása szerint a jogerős részítéletet kizárólag a kiürítési keresettel összefüggésben támadja. A másodfokú bíróság tévesen alkalmazta az anyagi jogi kifogás alapjául szolgáló Ptk. 6:341. § (2) bekezdését, amikor a visszatartási jogra való hivatkozást azért nem tartotta alaposnak, mert a gazdagodás megtérítése iránti igényét nem érvényesítette peres úton a bérbeadóval szemben. Ennek az álláspontnak nincs tételes jogi alapja, mert a jogszabály még közvetve sem támaszt ilyen feltételt. Az elsőfokú eljárás során pontosan meghatározta követelése ténybeli és jogszabályi alapját, annak esedékességét és összegét. A Ptk. 6:341. § (2) bekezdése kifejezetten nem teszi a bérlő kötelezettségévé, hogy peresítse a visszatartási jog alapjául szolgáló követelését. A gazdagodás megtérítésére irányuló viszontkereset előterjeszthető lenne, de csak az írásbeli ellenkérelemmel egyidejűleg, az eljárásjogi korlátok pedig nem járhatnak azzal, hogy a bérlő elessen anyagi joga – a visszatartási jog – kifogásként történő érvényesítésétől. Ha a bérlőnek külön marasztalási pert kellene indítania, akkor ez a külön per eljárásjogi problémákat vetne fel a visszatartási jog anyagi jogi kifogásként való érvényesítésével kapcsolatban. A visszatartási jog rendeltetése – egyfajta biztosítékként – az, hogy a bérbeadót korrekt, a polgári jog alapelveinek megfelelő eljárásra szorítsa a bérlői igények kapcsán. A kiürítési per bíróságának a körülményektől függően, egyedileg kell megítélnie, hogy alapos-e a visszatartási jogra való hivatkozás. A megtérítési követelés perbeli érvényesítését csak akkor lehet a visszatartási jog feltételének tekinteni, ha a bérbeadó megkísérelt elszámolni a gazdagodással. Konkrét törvényi szabályozás hiányában a polgári jog alapelvei az irányadók: a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően kötelesek eljárni úgy, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, valamint tilos számukra a joggal való visszaélés. Ő mindvégig e követelményeknek megfelelően járt el, a felperes ugyanakkor nyilvánvalóan alaptalan érvekkel, rosszhiszeműen elzárkózik a jogviszonyt lezáró korrekt elszámolás elől. A bérlő a visszatartási jog alapjául szolgáló követelést akként köteles meghatározni, hogy az azonosítható és értelmezhető legyen, továbbá a visszatartási jogra való hivatkozása – a polgári jog alapelveire és az adott ténybeli körülményekre tekintettel – ne minősüljön visszaélésszerűnek. Ő e követelményeknek megfelelően járt el, ezért az ezzel ellentétes jogerős részítélet jogsértő.

[13] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében kérte a jogerős részítélet hatályában való fenntartását.

[14] Indokolása szerint a jelen ügyben az azonos tényállás alapján meghozott, a Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. számú, BH 2022.235. számon is megjelentetett határozatában írtakat kell irányadónak tekinteni. E szerint a visszatartási jogra hivatkozó alperesnek meg kell jelölnie a bérleti jogviszonyból keletkezett követelést, valamint az azt megalapozó konkrét (történeti) tényeket. Szükséges, hogy az alperest ténylegesen megillesse az általa állított jog és az alapján az általa hivatkozott – bérleti jogviszonyból keletkezett – igény: az elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelés legyen.

[15] Ugyanezen tényállás mellett hozta meg a Kúria Pfv.II.20.136/2022/9. számú határozatát is. E szerint a visszatartási jog gyakorlásának feltétele egyrészt a bérbeadóval szembeni bérleti jogviszonyból eredő követelés fennállása, másrészt annak a bérbeadóval szembeni érvényesítése. Ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogi vagy egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre alapítja, akkor hiányzik a visszatartási jog egyik alapfeltétele, a bérleti jogviszonyból eredő követelés.

[16] A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 413. § (1) bekezdése és a 423. § (1) bekezdése alapján a Kúria a jogerős határozatot a felülvizsgálati kérelemben megjelölt megsértett jogszabályhely, az ott előadott jogszabálysértés, valamint a kérelem jogi indokai által meghatározott keretek között vizsgálhatja felül.

[17] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős részítéletet csak az ingatlan kiürítésére kötelező részében támadta, így a felülvizsgálat csak erre terjedt ki.

[18] Az alperes a jogerős részítélet anyagi jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. 6:341. § (2) bekezdését tévesen értelmezte, amikor azért nem tartotta megalapozottnak a gazdagodás megtérítése iránti követelése alapján gyakorolt visszatartási jogát, mert részéről a követeléssel összefüggésben nem történt konkrét igényérvényesítés. Állította, hogy a visszatartási jog alapjául szolgáló követelést azonosítható és értelmezhető módon kell meghatároznia, de nem köteles annak érvényesítésére.

[19] Az elsőfokú bíróság a visszatartási jogra vonatkozó kifogást azért tekintette alaptalannak, mert az alperes nem jelölte meg határozottan követelése jogalapját, annak tényeit és összegszerűségét: nem volt egyértelmű, hogy – jogelődje vagy saját beruházásai alapján – ráépítésből vagy jogalap nélküli gazdagodásból eredő követelésre hivatkozik-e. A másodfokú bíróság értékelése szerint az alperes megjelölte követelése jogszabályi alapját, esedékességét és összegét, de maga az igényérvényesítés elmaradt, amely feltétele a visszatartási jog gyakorlásának.

[20] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a Ptk. 6:341. § (2) bekezdésével kapcsolatban a Kúria két közzétett határozatára hivatkozott. A Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. számú, BH2022. 235. számon is megjelent határozata [31] bekezdésében kifejtette, hogy a visszatartási jogra történő hivatkozás olyan anyagi jogi kifogás [Pp. 7. § (1) bekezdés 1. pont], amelyre az alperes érdemi védekezését alapíthatja a vele szerződő féllel szemben az ingatlan visszaadása iránti kereset előterjesztése esetén. A felperesnek az ingatlan visszaadására irányuló alanyi joga érvényesíthetőségét az anyagi jogi kifogás akkor gátolja, ha a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti jogállítás alapos, a visszatartási jog megalapozott követelésen alapul. A bíróságnak ehhez azt kell értékelnie, hogy az alperesnek ténylegesen van-e a bérleti jogviszonyból keletkezett követelése az általa megjelölt összegben. A visszatartási jog megalapozott gyakorlásához szükséges, hogy a visszaadás biztosítéki jelleggel való megtagadása okaként hivatkozott igények az alperest valóban megillessék: azok elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelések legyenek. A Pfv.II.20.136/2022/9. számú határozat [23]–[25] bekezdéseiben írtak alapján a Kúria döntését arra alapította, hogy a visszatartási jog egyik alapfeltétele a bérleti jogviszonyból eredő követelés. Nem valósul meg ez a feltétel, ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogviszonyból eredő követelésre (ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése iránti igény), valamint egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre (jogalap nélküli gazdagodás visszatérítése iránti igény) alapítja.

[21] A Kúria fenti határozataira is figyelemmel a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen. A jelen ügyben az alperes írásbeli ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a felépítményt a korábbi bérlő építette, akitől azt a házastársa vásárolta meg és ő is újíttatta fel. A felépítménnyel összefüggésben úgy nyilatkozott, hogy jogutódként azt saját tulajdonnak tekinti, követelése jogalapja pedig a felépítmény vonatkozásában ráépítésből eredő gazdagodás megtérítése 12 500 000 forint összegben, míg a kerti beruházásokkal és növénytelepítéssel elért értéknövekmény 3 000 000 forint, amelyek megtérítésére a felperes a haszonbérleti szerződések, valamint az azokra irányadó jogszabályi rendelkezések alapján köteles. Ezt követő beadványaiban az alperes a 15 500 000 forint összegű követelését a felépítményben és a növénytelepítésben megnyilvánuló tulajdonosi gazdagodásként két jogalapon, egyrészt ráépítésből eredő gazdagodás, másrészt jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránti igényként jelölte meg. Az alperes tehát azt állította, hogy követelései a bérleti jogviszonyból erednek, visszatartási jogát azonban ténylegesen dologi jogviszonyból (ráépítésből) és szerződésen kívüli jogviszonyból (jogalap nélküli gazdagodásból) eredő igényekre alapította. Az alperes emellett követelése jogalapja és összegszerűsége alaposságát, az azokkal kapcsolatban (részben) előadott tényeket nem kívánta bizonyítani, követelését (gazdagodását) „vitathatatlan tényként” kezelte, arra kizárólag azért hivatkozott, hogy a felperest rászorítsa egy peren kívüli elszámolásra. A követelés külön perben történt megítélése vagy annak felperesi elismerése hiányában az alperesnek e perben lehetett és kellett volna anyagi jogi kifogása körében bizonyítania, hogy a visszatartási jog gyakorlása megalapozott követelésen alapul (Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. [31]), így ténylegesen megilleti az érdemi védekezésben [Pp. 199. § (2) bekezdés b) pont ba) és bc) alpont] érvényesített jog [Ptk. 6:341. § (2) bekezdés]. Az alperes azonban e perben az anyagi jogi kifogás alapjául szolgáló követelés jogalapját és összegszerűségét kifejezetten nem kívánta bizonyítani. Mindezek alapján a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog feltételei nem állnak fenn: egyrészt az alperes a visszatartási joga fennállása körében hivatkozott követeléseket nem a felek közötti szerződéses jogviszonyból eredő igényként állította (Kúria Pfv.II.20.136/2022/9. [23]–[25]), másrészt azok a perben érdemben nem elbírálhatók (Kúria Pfv.I.20.720/2021/5. [31]). A másodfokú bíróság nem vizsgálta a követelések felek közötti szerződéses jogviszonyból való keletkezését, azok érdemi elbírálhatóságával kapcsolatban pedig a fentiekkel részben ellentétes következtetésre jutott. A visszatartási jog alaptalanságára vonatkozó döntése azonban – az előzőekben kifejtettek szerint – érdemben helyes.

[22] Mindezekre figyelemmel a jogerős részítélet felülvizsgálattal támadott részében nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályi rendelkezést, ezért azt a Kúria hatályában fenntartotta.