KÜ BH 2023/205

[1] A Végrehajtói Iroda a 2019. március 5-én kelt 0748.V.0650/2017/140. számú megkeresés megküldésével a felperes tulajdonát képező 1/1 tulajdoni illetőségű ingatlan vonatkozásában a végrehajtást kérőnek a felperes elleni kölcsön címén indult végrehajtási ügyében készült 0748.V.0650/1017/128. számú ingatlan árverési jegyzőkönyv megküldésével kérte az árverési vevő tulajdonjogának bejegyzését, tekintettel arra, hogy az árverés jogerős.

[2] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a 2019. április 4. napján kelt 37020/2/2019.03.07 számú határozatával az ingatlan vonatkozásában törölte a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát, egyidejűleg az árverési vevő1/1 arányú tulajdonjogát árverési vétel címén bejegyezte; ezzel egyidejűleg törölte a III/6., 8. és 9. sorszámok alatt bejegyzett jelzálogjogot, végrehajtási jogot, valamint a feljegyzett árverés kitűzése tényét.

[3] Az elsőfokú határozattal szemben a felperes fellebbezéssel élt, amelyben előadta, hogy a végrehajtó jogsértő cselekményei miatt végrehajtási kifogást és végrehajtás felfüggesztése iránti kérelmet terjesztett elő a Járásbíróságon; továbbá a Bíróságon kölcsönszerződés érvénytelensége iránti per van folyamatban, amelyet a végrehajtó figyelmen kívül hagyott és az ingatlanügyi hatóság e tényekről nem kapott tájékoztatást a végrehajtótól.

[4] Az alperes a 2019. július 24. napján meghozott 30666/2019. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Határozatát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:167. §-ára, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 6. § (1) bekezdésére, a 26. § (8) bekezdésére, 47. § (1), (2) és (4) bekezdéseire, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 144. § (2) bekezdésére, a 137. § (1) bekezdés a)–d) pontjaira, a 153. § (1) bekezdésére, a (2) bekezdés a) és b) pontjaira, a (3) bekezdésére, a 222. §-ára, az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 30. § (3) bekezdésére alapította. Indokai szerint a végrehajtói megkeresés és az ingatlanárverési jegyzőkönyv tekintetében a feladat- és hatáskör korlátai közötti alaki felülvizsgálati jogkörében nem talált bejegyzési akadályt. Hangsúlyozta, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre a végrehajtható okirat alapjául szolgáló tényállást különösen a végrehajtói tevékenység jogszerűsége tekintetében vizsgálni. A végrehajtható okiraton alapuló megkeresés alapján – amennyiben az megfelel a vonatkozó jogszabályokban foglalt alaki és tartalmi követelményeknek – köteles a megkeresés alapján a tulajdonjog bejegyzése, valamint az ingatlanra bejegyzett jogok és feljegyzett tények törlése iránt intézkedni. Megjegyezte, hogy az Inytv. 47. §-ban foglalt feltételek fennállásának hiányában az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésére nem volt lehetőség, illetve annak alkalmazását a Vht. 222. §-a kizárja.

[5] Az alperesi határozattal szemben a felperes keresetet terjesztett elő, amelyben annak megsemmisítését kérte.

[6] Álláspontja szerint az alperesi határozat jogsértését egyrészt az alapozza meg, hogy az ingatlanárverési jegyzőkönyvből megállapíthatóan az árverési vevő az árverési vételárat már a jegyzőkönyv elkészültét megelőzően megfizette, holott a Vht. 152. (1) bekezdés a) pontjából és a (2) bekezdéséből, valamint a Vht. 149. (1) bekezdéséből következően az árverési vételár legkorábban csak az árverési jegyzőkönyvből derülhet ki. Álláspontja szerint az alperesnek az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 3 §-a, az 5. § (1) bekezdése, de különösen a 2. § (1) bekezdése szerinti jogszerűség elvére figyelemmel észlelnie kellett volna az ingatlan árverés jogsértő voltát és meg kellett volna tagadnia az árverési vevő tulajdonjogának bejegyzését. Másrészt az ingatlanügyi hatóság az árverési vevő tulajdonjogát a Vht. 153. § (3) bekezdésében meghatározott feltétel – az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedése – fennállásának hiányában sem jegyezhette volna be. Előadta, hogy a végrehajtási kifogásának elbírálása folyamatban van a Törvényszék előtt 4.Pkf.51.113/2020. számon, amelynek alátámasztására csatolta a Törvényszék mint másodfokú bíróság a 2020. június 18. napján kelt 4.Pkf.50.613/2020/5. számú végzését.

[7] Az alperes a védiratában – a határozatában foglaltakat fenntartva – kereset elutasítását indítványozta.

[8] Az elsőfokú bíróság a perbelépés lehetőségéről csak a végrehajtást kérőt értesítette.

[9] Az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletével az alperesi határozatot az elsőfokú határozatra is kiterjedően megsemmisítette és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte akként, hogy a megismételt eljárásban az elsőfokú hatóság a végrehajtói kérelem elutasítása mellett intézkedjen az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításáról, nevezetesen az ingatlan tulajdoni lapjáról az árverési vevő 1/1 arányú tulajdonjogát árverési vétel jogcímen törölje, egyidejűleg a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát jegyezze vissza. Intézkedjen továbbá a tulajdoni lap III/6. sorszám alatti törölt zálogjog, és a III/8. sorszám alatti törölt végrehajtási jog visszajegyzéséről.

[10] Indokolásában a Ptk. 5:167. §-ára, az Inytv. 6. § (1) bekezdésére, a 26. § (8) bekezdésére, a 47. § (1), (2) és (4) bekezdéseire, a Vht. 137. § (1) bekezdés a)–d) pontjaira, a 149. § (1) bekezdésére, a 152. § (1) bekezdés a) és b) pontjaira, illetőleg a (2) és (3) bekezdéseire hivatkozott.

[11] Rámutatott arra, hogy a Vht.-ből és az elektronikus árverési rendszer informatikai alkalmazásának működtetésére vonatkozó részletes szabályokról szóló 27/2008. (XII. 10.) IRM rendeletből következően az árverési vevő az árverési vételár összegéről az árverési jegyzőkönyv kibocsátását megelőzően nem szerezhet tudomást. Ugyanakkor a perbeli végrehajtói megkeresés alapját képező árverési jegyzőkönyv tanúsága szerint az árverési vevő a vételárat korábban már megfizette, mindez pedig egyértelműen igazolja azt, hogy az ingatlan árverés és az árverési jegyzőkönyv jogszabálysértő. A végrehajtói megkeresés és az annak alapját képező okiratok jogszabálysértő voltát – az Ákr. 2. § (1) bekezdésére, a (2) bekezdés a)–c) pontjaira, az 5. § (1) bekezdésére és a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban foglaltakra is tekintettel – az eljáró ingatlanügyi hatóságnak észlelnie kellett volna.

[12] Nem értett egyet azzal az alperesi állásponttal, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre a bejegyzés alapjául szolgáló irat jogszerűségi vizsgálatára, erre ugyanis lehetőséget biztosít az Inytv. 42. § (1) bekezdése, amely kimondja, ha az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozatot nem a hatáskörében eljáró szerv hozta, vagy a határozat tartalma jogszabályba ütközik, erről az ingatlanügyi hatósági határozathozatal előtt az ügyészt értesíti.

[13] Megállapította továbbá, hogy a tulajdonjog bejegyzésének akadályát képezte az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedésének hiánya, hiszen annak elbírálása a Törvényszék előtt – 4.Pkf.51.113/2020. szám alatt – folyamatban van.

[14] Az elsőfokú ítélet meghozatalát követően, 2021. október 13-án az árverési vevő perbelépés iránti kérelmet terjesztett elő.

[15] Az elsőfokú bíróság a 2021. november 19. napján kelt végzésével az árverési vevőnek az alperesi pernyertesség érdekében történő perbelépését engedélyezte.

[16] Az árverési vevő az alperesi érdekelti minőségében tett nyilatkozatában a kereset elutasítását kérte. Nyilatkozata mellékleteként csatolta a Járásbíróság a 1413-18.Vh.28/2019/81. számú végzését, amely a felperes 2019. január 7. napján kelt végrehajtási kifogását elutasította azon indokkal, hogy nincs jogszabályi tilalom abban a vonatkozásban, hogy az árverési vevő az árverési jegyzőkönyv aláírása előtt megfizesse az ingatlan teljes vételárát. Csatolta továbbá a Törvényszék mint másodfokú bíróság a 2021. október 28. napján kelt 4.Pkf.51.367/2021/4. számú végzését, amely a Járásbíróság a 1413-18.Vh.28/2019/81. számú végzését helybenhagyta.

[17] Az elsőfokú bíróság – az ítélet kiegészítése tárgyában – tartott tárgyaláson kihirdetett 2022. június 25. napján jogerőre emelkedett végzésével az alperesi érdekeltet a perből kizárta, tekintettel arra, hogy a jogerősen befejezett perben a perbelépés már nem lett volna engedélyezhető.

[18] Az alperes felülvizsgálati kérelmében az ítélet hatályon kívül helyezését és az alperesi határozat helybenhagyását kérte.

[19] Állította, hogy az ítélet sérti az Inytv. 6. §-át, a 26. §-át, a 42. §-át, a Kp. 4. § (1) bekezdését, a 20. §-át, a 85. § (1) és (2) bekezdéseit, a 78. § (2) bekezdését, továbbá eltér a kúriai joggyakorlattól (Kfv.37.097/2018/6., Kfv.37.413/2017/18.).

[20] Okfejtése szerint az ítélet jogsértő jellege abban nyilvánul meg, hogy az elsőfokú bíróság az alperesi határozat felülvizsgálatát valójában a bejegyzés alapjául szolgáló árverési jegyzőkönyv jogszerűségi felülvizsgálatával helyettesítette, amelyre azonban az elsőfokú bíróságnak a Kp. 2. § (4) bekezdéséből, a 4. §-ából, valamint a 85. § (2) bekezdéséből következően nem volt hatásköre.

[21] Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság az alperesi határozat jogszerűségét az Inytv. 6. §-a, 26. §-a, valamint a 42. §-a által szabályozott keretek között vizsgálhatta volna, amelybe az árverés jogszerűségének vizsgálata nem tartozik bele.

[22] A Kp. 20. § (6) bekezdésének megsértését arra tekintettel állította, hogy az elsőfokú bíróság az árverési vevő hivatalbóli perbeállítása nélkül hozott döntést a perbeli érdekelt tulajdonjogát érintően.

[23] Állította, hogy az elsőfokú bíróság az Inytv. 6. § sérelmét a Kp. 78. § (2) bekezdésének megsértésével állapította meg, ez a bírósági jogértelmezés fenntarthatatlan az ingatlan-nyilvántartáshoz fűződő jogbiztonság és közbizalom megőrzése érdekében.

[24] Hangsúlyozta, hogy az ítélet indokolása önellentmondó, tekintettel arra, hogy az alperesi döntés Inytv. 42. §-ába ütköző jellegét állapította meg, amely alapján azonban a bejegyzés iránti megkeresést megtagadni nem lehetett volna, az alapján csak az eljárás függő volta lett volna megállapítható.

[25] Rámutatott továbbá arra, hogy a felperes az elsőfokú határozat elleni fellebbezésében csupán előadta, hogy a végrehajtó jogsértő cselekményével szemben végrehajtási kifogással élt, azonban a végrehajtási kifogás sem az első-, sem a másodfokú ingatlan-nyilvántartási eljárás során nem került benyújtásra, valamint a kifogás alapján indult bírósági eljárásról, annak ügyszámáról az alperesnek hivatalos tudomása nem volt. A végrehajtási kifogások elbírálása tárgyában keletkezett bírósági döntések csupán a bírósági szakban lettek részére megküldve. Megjegyezte továbbá, hogy az ítélet indokolásában megjelölt másodfokon eljáró Törvényszék előtt folyamatban lévő ügy száma nem azonos a felperes által megjelölt végrehajtási ügyben született és az alperes részére megküldött bírósági döntés számával.

[26] Hangsúlyozta, hogy a kifogás benyújtásáról szóló felperesi nyilatkozat önmagában nem elegendő eljárási joghatás kiváltására, az ingatlan-nyilvántartásban bizonyító erővel rendelkező okirattal bizonyítani is kell, hogy a kifogás benyújtása folytán megindult az eljárás. Ekkor kerül abba a helyzetbe az ingatlanügyi hatóság, hogy intézkedhet a megkereső hatóság felé az általa kiállított okiraton jelzett jogerőt igazoló záradékra vonatkozóan.

[27] Mindezért az ítélet sérti a Kp. 85. § (2) bekezdését, mert olyan jogorvoslati tény alapján állapította meg a döntése jogsértő voltát, amely az alperes előtti közigazgatási eljárásokban nem volt ismert, azokat az alperessel szemben nem ismertette.

[28] Rámutatott továbbá arra, hogy az egységes és következetes kúriai joggyakorlat (Kfv.37.097/2018/6., Kfv.37.413/2017/18.) szerint a földhivatal regisztratív hatóság, a bejegyzés alapjául szolgáló bírósági, hatósági határozatot – így az önálló bírósági végrehajtó megkeresését is – csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség szempontjából vizsgálhatja, azt felülbírálni nem jogosult. Ezzel szemben az elsőfokú ítélet a megkeresés és az annak alapjául szolgáló okirat felülbírálatának hiányát kérte számon az alperesen.

[29] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében az elsőfokú ítélet hatályában fenntartását kérte.

[30] Álláspontja szerint az alperes jogellenesen, egy még nem jogerős és jogszabálysértő árverési jegyzőkönyv alapján jegyezte be az árverési vevő tulajdonjogát, ezért az elsőfokú ítélet jogszerűen rendelkezett annak megsemmisítéséről.

[31] Nézete szerint - az alperesi okfejtéssel ellentétben – a perbeli ügyben alkalmazandó az Ákr. 2. §-a, valamint az Inytv. 42. §-a, nem vitatva, hogy az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, ez azonban nem mentesíti őt az iratok alapos és szakszerű vizsgálata alól.

[32] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[33] A Kp. 120. § (5) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.

[34] A Kúria szerint az ügyben eljárt bíróság helytállóan állapította meg a tényállást, azonban olyan vizsgálat elmulasztását rótta az ingatlanügyi hatóság terhére, amely nem tartozik annak a hatáskörébe; továbbá az ítélet jogkérdésben indokolatlanul eltért az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség kapcsán kialakított kúriai joggyakorlattól.

[35] A Ptk. 5:167. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor.

[36] Az Inytv. 6. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás – ha a törvény másként nem rendelkezik – az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl.

[37] Az Inytv. 26. § (1) bekezdése szerint az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését a miniszter e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy megkeresés alapján kell az ingatlan-nyilvántartásba átvezetni. A (8) bekezdés kimondja, hogy az eljáró hatóság - ideértve a bíróságot, közjegyzőt, bírósági végrehajtót is - bejegyezhető jogra, feljegyezhető tényre, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokra vonatkozó, végrehajtható határozata alapján megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az átvezetés iránt.

[38] A kiemelt jogszabályi rendelkezések értelmezése talaján kialakult több évtizedes következetes hatósági és bírósági joggyakorlatnak megfelelően rögzítette az alperes a határozatában, hogy az ingatlanügyi hatóság regisztratív hatóság, a bejegyzés alapjául szolgáló bírósági, hatósági határozatot - így a bírósági végrehajtó megkeresését is - kizárólag az ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőség szempontjából vizsgálhatja, azaz, hogy a megkeresés a kötelező alaki és tartalmi feltételeknek megfelel-e. Annak teljesülése esetén a bejegyzési kérelem megtagadására jogszabályi lehetőség nincs (Kfv.37.413/2017/18., Kfv.37.578/2016/7. Kfv.37.097/2018/6., Kfv.37.413/2017/18.).

[39] E joggyakorlattól tért az elsőfokú bíróság, amikor a bírósági végrehajtói megkeresés alapját képező ingatlan árverés jogszerűségének vizsgálatát, majd az alapján a tulajdonjog bejegyzésének megtagadását kérte számon az ingatlanügyi hatóságon.

[40] Az Inytv. 42. § (1) bekezdése alapján, ha az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozatot nem a hatáskörében eljáró szerv hozta, vagy a határozat tartalma jogszabályba ütközik, erről az ingatlanügyi hatósági határozathozatal előtt az ügyészt értesíti.

[41] A Kúria rámutat arra, hogy - az elsőfokú ítéletben kifejtettekkel szemben - az Inytv. 42. § (1) bekezdése alapján az ügyész értesítésére és ezzel egyidejűleg az eljárás függő hatályának megállapítására kerülhet sor, nem pedig a tulajdonbejegyzés megtagadására. Az ügyészi értesítés Inytv. 42. § (1) bekezdésében meghatározott feltételei nem álltak fenn, mert a megkeresés kibocsátása a végrehajtó hatáskörébe tartozott, a megkeresés tartalmának jogszabályba ütközése pedig az ingatlanügyi hatóságot terhelő a feladat- és hatáskör korlátai közötti alaki felülvizsgálati jogkörében nem merült fel.

[42] Az Ákr. hivatkozott rendelkezései, így a jogszerűségre vonatkozó alapelve sem jogosítja fel az ingatlanügyi hatóságot a végrehajtói tevékenység jogszerűségének vizsgálatára, az ingatlanügyi hatóságot ugyanis a részére megküldött bírósági végrehajtói megkeresés alapján intézkedési kötelezettség terheli, a közokirat valóságtartalmának, jogszerűségének vizsgálata nem tartozik a hatáskörébe.

[43] Helytállóan hivatkozott a Kp. 85. § (2) bekezdésének megsértésére az alperes a felülvizsgálati kérelmében, tekintettel arra, hogy az elsőfokú bíróság olyan tényre figyelemmel állapította meg az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedésének hiányát, amelynek fennállása sem az első- sem a másodfokú ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem volt igazolt. Az a tény, hogy a felperes a fellebbezésében nyilatkozott a végrehajtási kifogás benyújtásáról, önmagában nem elegendő a joghatás kiváltására. Az ingatlanügyi hatóság ugyanis az ingatlan-nyilvántartásban bizonyító erővel rendelkező okirat alapján intézkedhetett volna a bírósági végrehajtó felé az általa kiállított okiraton jelzett jogerőt igazoló záradékra vonatkozóan. Ennek hiányában jogszerűen fogadta el az alperes a megkeresés tartalmát.

[44] Egységes a kúriai joggyakorlat abban, hogy amennyiben a perben hozandó ítélet valamely személy jogát, jogos érdekét közvetlenül érinti, és a perben állása a jogvita rendezése érdekében szükséges, úgy a bíróság e személy perbeállítását nem mellőzheti (Kfv.37.475/2021/6.). A perben hozott ítélet az árverési vevő tulajdonjogát érintette, tehát a Kp. 20. § (6) bekezdésében meghatározott feltételek fennálltak, így az elsőfokú bíróság a rendelkező rész szerinti döntését nem hozhatta volna meg az árverési vevő hivatalbóli perbeállítása nélkül, ezzel megsértette a Kp. 20. § (6) bekezdését.

[45] A fentiekre tekintettel a Kúria a kiegészített elsőfokú ítéletet a Kp. 121. § (1) bekezdés a) pontja alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította. Az új eljárás során az elsőfokú bíróságnak az árverési vevőt a perbelépés lehetőségéről értesítenie kell, majd a perben hozandó döntése függvényében kell azt megítélnie, hogy szükséges-e az ő hivatalbóli perbeállítása. A kereset megalapozottsága tárgyában a kúria fenti jogértelemzésének megfelelően kell állást foglalnia az elsőfokú bíróságnak.