PÜ BH 2023/68

[1] Az alperes által a 2019. március 13-án kelt adásvételi szerződéssel megszerzett társasházi ingatlan közös költségét a korábbi tulajdonos 2018. november 1. óta nem fizette. A hátralék az alperes tulajdonszerzése után is tovább növekedett, 2020. május 31. napjával 525 077 forint összegű volt. A felperes társasház alapító okirata a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyáról szóló rendelkezései között a 14. oldal f) pontjában úgy rendelkezik, hogy a közös költség tartozásért a tulajdonos jogutóda a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, míg a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) a 9. oldal B/10.) pontjában ezzel azonosan rögzíti az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét.

[2] A felperes a tartozás megfizetésére a 2020. július 1-jén kelt levelében az alperest szólította fel, majd ennek eredménytelensége miatt a perbeli, 2019. március 1. és 2020. augusztus 31. közötti időszakra 609 898 forint és járulékai erejéig fizetési meghagyás kibocsátása útján érvényesítette az igényét.

[3] Az alperes a fizetési meghagyás kibocsátása után, 2020. szeptember 25-én a felperesnek 491 315 forintot megfizetett, ezt meghaladóan azonban az eljárás az ellentmondása folytán a fennmaradó 140 668 forint és járulékai erejéig perré alakult.

[4] A felperes keresetet tartalmazó iratában az alperest 140 668 forint közös költség és kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Követelése jogalapjaként a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:75. §-át, az 5:85. § (5) bekezdését, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdését, az alapító okirat 14. oldal f) pontját, az SZMSZ 9. oldal 10. pontját, valamint a közös költség viselési kötelezettség arányát meghatározó 7. oldal 4. pontját jelölte meg, a „középarányosan”, 2019. október 16-tól a kifizetésig érvényesített kamatigénye tekintetében pedig a Ptk. 6:48. § (1) bekezdését.

[5] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a perbeli tartozást jogelődei halmozták fel, ezért az velük szemben érvényesíthető. A Tht. 22. § (1) bekezdés a) pontjára is hivatkozott, amely rendelkezés alapján a társasházi jogviszony lezárása a régi tulajdonos kötelezettsége. Hangsúlyozta, hogy a hátralék miatti jelzálogjog bejegyeztetéséig a közös költség fizetési kötelezettség nem az ingatlanhoz, hanem a tulajdonos személyéhez kötődik, a perbeli esetben viszont jelzálogjog bejegyeztetésére nem került sor, így tulajdonjoga fennállásának idejére a kötelezettség a jogelődöt terheli. Előadta, hogy az alapító okirat és az SZMSZ tartalmáról ingatlana megvásárlásakor nem szerezhetett tudomást; az egyetemlegesség előírása egyebekben a Tht. 22. § (6) bekezdését sérti, e rendelkezések a jogsértés miatt sem alkalmazhatók.

[6] Az elsőfokú bíróság az alperest az alapító okirat és az SZMSZ egyetemleges felelősséget előíró rendelkezései alapján a keresettel egyezően marasztalta. Indokai szerint annak vizsgálata, hogy az alapító okirat vagy az SZMSZ ellentétes-e a jogszabályok rendelkezéseivel, törvényességi felügyeleti eljárás tárgya lehet, hatáskör hiányában a bíróság azzal nem foglalkozhatott. Az alperes az adásvétellel a társasházi jogviszonyba jogutódként lépett, ezzel a jogelődjét illető jogok és az őt terhelő kötelezettségek alanya is lett, függetlenül attól, hogy a társasház által alkotott szabályokat (alapító okirat, SZMSZ) a szerződéskötés előtt ismerte vagy sem.

[7] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva a marasztalás összegét 22 085 forintra és annak 2020. október 1-jétől a kifizetésig járó kamatára leszállította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Megváltoztató ítéleti döntését azzal indokolta, hogy a közös költség fizetési kötelezettség kötelmi jellegű, ekként tulajdoni jogviszonya megszűnéséig terheli a tulajdonost. A Kúria Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozatára hivatkozott, amely szerint az új tulajdonos csak akkor marasztalható, ha a fennálló közös költség hátralék miatt a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére került sor vagy a tartozást jogelődjétől átvállalta. Az elsőfokú bírósággal ellentétben mind az alapító okiratot, mind az SZMSZ-t vizsgálhatónak találta, és úgy foglalt állást, hogy jogszabállyal ellentétes rendelkezéseket a társasház nem alkalmazhat, egyebekben azok nem is hatályosak az új tulajdonossal szemben. Mivel álláspontja szerint az SZMSZ kizárólag a társasház tagjaira vonatkozik és az alperes fizetési kötelezettsége a Tht. 46. § (2) bekezdéséből, valamint a Ptk. tulajdonjogi szabályaiból sem vezethető le, úgy ítélte meg, hogy az alperes csak a tulajdonszerzését követő időszakban keletkezett tartozás megfizetésére volt kötelezhető.

[8] A Kúria a felperes kérelmére a jogerős ítélet felülvizsgálatát a Pfv.I.20.817/2022/2. számú végzésével a Pp. 409. § (2) bekezdés a) pontja alapján engedélyezte.

[9] Felülvizsgálati kérelmében a felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. A felülvizsgálati tárgyaláson pontosított kérelme szerint a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kizárólag az elutasító rendelkezések, valamint a perköltség mérséklése tekintetében tartotta fenn.

[10] Arra hivatkozott, hogy az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek a volt tulajdonos és jogutóda egyetemleges felelősségét kimondó szabálya az alperest is kötelezi, így a vele szemben érvényesített igénye alapos, e dokumentumok kötelező ereje a mindenkori tulajdonosra terjed ki. Hangsúlyozta, hogy az alapító okirat, illetve az SZMSZ rendelkezése jogszabályt nem sért, az egyetemlegesség a Kúria határozata (Kúria Pfv.X.20.288/2011/5.) szerint is csak árverés esetén nem értelmezhető. Érvelése szerint a Tht. 24. § (1) bekezdéséből és a 46. § (2) bekezdéséből ugyancsak az vezethető le, hogy a közös költség tartozásért a mindenkori tulajdonos felel, a Tht. 22. § (6) bekezdése pedig csak lehetőséget ad a korábbi tulajdonosnak a tartozás kifizetésére, ez azonban nem jelenti azt, hogy kizárólagos helytállásra lenne köteles. Utalt arra, hogy a Tht. és az SZMSZ nem teszi kötelezővé a jelzálog bejegyeztetését, így nem róható a terhére annak elmaradása, figyelemmel arra is, hogy a megváltozott jogszabályi környezetben [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29) FVM rendelet 68/D. §] a jelzálogjog bejegyeztetése szinte lehetetlen, és az eset körülményeitől függően értelme sincs. Nézete szerint az elsőfokú bíróság azt is helyesen állapította meg, hogy a jegyző eljárásának a perbeli esetben nem volt helye.

[11] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Az alperes álláspontja szerint jogszabálysértés nem történt. Utalt a Kúria Pfv.I.20.533/2019/5. számú határozatára, amelyben a felülvizsgálati bíróság is úgy foglalt állást, hogy a közös költséget a perbeli időszakban tulajdonjoggal rendelkező félnek kell megfizetnie, és a már hivatkozott Pfv.X.20.288/2011/5. számú határozatból sem következik, hogy az alapító okirat egyetemleges felelősséget írhatna elő. Vitatta, hogy a jelzálogjog bejegyeztetése jelentős terhet ró a társasházakra; ugyanakkor szerinte ez a hozzáállás eredményezi a közös költség hátralék felhalmozódását. A társasháztól – mutatott rá – elvárható, hogy mindent megtegyen a teljesítés előmozdítása érdekében, ha nem ennek megfelelően jár el, felróhatóan közrehat a tartozás gyarapodásában.

[12] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[13] A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 406. § (1) bekezdése értelmében felülvizsgálatnak az ügy érdemére kiható jogszabálysértés, illetve a Kúria közzétett határozatától jogkérdésben való eltérés miatt van helye. Az adott esetben a felperes a Tht. 24. § (1) bekezdésének megsértését, téves alkalmazását rótta fel a jogerős ítéletet hozó másodfokú bíróságnak.

[14] A felülvizsgálati kérelem elbírálásához a Kúriának elsődlegesen abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a perben érvényesített igény tekintetében rendelkezésre áll-e precedensértékű – azaz a Bírósági Határozatok Gyűjteményében (BHGY) 2012. január 1-jét követően közzétett – kúriai határozat. Az attól való eltérésre ugyanis csak előzetes döntéshozatali indítvány alapján, az eljáró tanács elnöke által kezdeményezett jogegységi eljárás eredményeként van mód [a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (Bszi.) 32. § (1) bekezdés b) pont].

[15] Az alperes által hivatkozott Pfv.X.20.288/2011/5. számú, 2012. február 2-án kelt, a BHGY-ban közzétett ítélet az előzőek értelmében precedensképes határozat. A következő lépés ezért annak eldöntése, hogy fennáll-e ún. ügyazonosság a jelen ügy és a hivatkozott határozat tárgya között, azonosság hiányában ugyanis a Kúria korábban közzétett ítélete értelemszerűen nem köti a jelen ügyben eljáró felülvizsgálati tanácsot.

[16] Az ügyazonosságot minden esetben a konkrét ügyhöz kapcsolódva, az anyagi jogi szabály és a jogértelmezés szempontjából jelentős tények lényegi hasonlósága alapján kell vizsgálni (Kúria Jpe.I.60.002/2021/7. számú határozat [20] pont). Ennek eredményeként lehet állást foglalni az ügyek irányadó azonosságáról vagy eltéréséről.

[17] Az adott esetben a Kúria a két ügy közötti azonosságot a következők miatt nem találta megállapíthatónak. Az érvényesített jog – az előző tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék viselése, illetve a megfizetése alóli mentesülés a viszontkereset alapján – mindkét ügyben azonos volt, és az is egyezett, hogy az alapító okirat, illetve az SZMSZ a hátralékért a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges helytállását írta elő. Ami az ún. ügyazonosságot, azaz az eldöntendő jogkérdést illetően a két határozat összevethetőségét mégis kizárta, az a tulajdonjog megszerzésének módja volt. A Pfv.X.20.288/2011. számú eljárásban árverés – eredeti szerzés –, míg a perbeli esetben adásvétel – származékos szerzésnek minősülő átruházás – volt a tulajdonszerzés jogcíme. Tekintve, hogy az árverési vevő nem jogutóda a korábbi tulajdonosnak és tulajdonjogát csak a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 137. § (1) bekezdésében nevesített jogok terhelhetik, a korábbi ügy tényállása – és ebből fakadó jogi megítélése – nem vethető össze a jelen ügyben adásvétellel szerző alperes jogi helyzetével. Az eldönthető jogkérdés szempontjából ez olyan lényegi különbség, amely miatt a két ügy között azonosság nem áll fenn, a jelen ügy elbírálására a Kúria Pfv.X.20.288/2011/5. számú ítéletében kifejtettek nem irányadók.

[18] A Kúria utal arra, hogy a másik – az alperes által hivatkozott – határozat a (Pfv.I.20.533/2019/5. számú ítélet) esetében az érvényesített jog is eltérő volt. A bíróság abban az ügyben adásvételi szerződés érvénytelenné nyilvánítása és az eredeti állapot helyreállítása folytán keletkező helytállási kötelezettséget bírált el az alapító okirat, illetve az SZMSZ egyetemlegességet előíró rendelkezése hiányában. A kifejtettek miatt „precedensképző” ügyazonosság ez utóbbi esetben sem volt megállapítható.

[19] A fentiekből következően a Kúria a jelen perben érvényesített jogról az eladó által felhalmozott közös költség tartozás viseléséről az alapító okirat és az SZMSZ egyetemlegességet előíró szabálya esetén még nem foglalt állást. Nincs olyan kötelező erejű kúriai döntés, amely a felülvizsgálati tanács érdemi döntésének kereteit kijelölné, illetve, amelytől való eltérés esetére a jogegységi panasz tanács eljárását kellene kezdeményezni [Bszi. 32. § (1) bekezdés b) pont].

[20] A Kúria a perbe vitt igény – ezen belül az érvényesített jog – tekintetében az elsőfokú bíróság álláspontját tartotta helyesnek. Túlnyomórészt – a következő kiegészítésekkel – a jogi indokaival is egyetértett.

[21] A tulajdonjogból fakadó jogok és kötelezettségek szabályozását a Ptk. tartalmazza, mindenkori háttérjoganyagát képezve a társasháztulajdon mint különleges tulajdonjogi alakzat szabályait meghatározó társasházi törvénynek. A Tht. rendelkezései általában kógensek – sok esetben imperatívak –, diszpozitivitásra általában a törvény megengedő szabályaiból lehet következtetni. A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között a működőképesség érdekében a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat.

[22] Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” – külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad – kijelölő megállapodás. Ennél fogva az aláíró tulajdonost és jogutódait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. Tekintettel arra, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, a másodfokú bíróság álláspontjával szemben az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasház-közösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat.

[23] Helytállóan utalt tehát arra az elsőfokú bíróság, hogy a társasházi ingatlan vevője nem egyszerűen egy ingatlan-nyilvántartási egységet vásárol, hanem jogutódává válik az eladó társasházban elfoglalt pozíciójának is, amelyet az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok együttesen írnak körül. Tekintve, hogy mind az alapító okirat, mind az SZMSZ az ingatlan-nyilvántartásban megtekinthető, a közgyűlés határozatait pedig a közös képviselő tartja nyilván, a vevő ezen okiratok ismeretének hiányára hivatkozva nem mentesülhet a jogelőddel szemben hatályosult társasházi előírásokból reá háruló kötelezettségek viselése alól.

[24] A Kúria a továbbiakban azt vizsgálta, hogy a társasházi törvény rendelkezéseinek kógenciáját figyelembe véve az alapító okirat, illetve az SZMSZ rendelkezhet-e úgy, hogy a közös költséget a korábbi – a közös költség hátralékot felhalmozó – és a tulajdonjogot tőle megszerző vevő egyetemlegesen viselik.

[25] A Tht. 24. § (1) bekezdésének szűkszavú rendelkezése szerint a közös költség a tulajdonost terheli, kifejezett eltérési lehetőséget a törvényhely csak a költségviselés arányára fogalmaz meg, lehetővé téve, hogy a tulajdonosok az SZMSZ-ben a tulajdoni hányaddal arányos költségviseléstől eltérjenek. A Tht. 24. § (1) bekezdésének szabályát a Ptk. rendelkezéseivel összevetve elsődlegesen valóban az a következtetés adódik, hogy a tulajdonost a költségek viselése jogviszonya fennállásának idejére terheli: kötelezettsége a tulajdonjoga keletkezésével kezdődik és annak megszűnésével ér véget. E szabályok alapján tehát a tartozást felhalmozó tulajdonos – az eladó – helytállási kötelezettsége vezethető le. A Tht. 24. § (1) bekezdése mint speciális rendelkezés ugyanakkor nem tiltja az eltérést és bár nem rögzít tulajdonosváltozás esetére irányadó szabályt, nem hagyható figyelmen kívül a Tht. 46. § (2) bekezdése, amely a vevő helytállására utal. Mindezekből az következik, hogy a törvény nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi – alapító okiratban, SZMSZ-ben megjelenő – szabályozást. Amennyiben a társasház ilyen szabályt alkot, a társasházi jogviszonyba lépő új tulajdonosnak a kifejtettek szerint számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költség tartozásért az egyetemlegesség szabályai szerint maga is helytállásra köteles. A Tht. hivatkozott 46. § (2) bekezdése is ebben az összefüggésben nyer értelmet: a kifejezetten a közös költség hátralék tekintetében megfogalmazott szavatossági rendelkezés arra utal, hogy az esetleges közös költség tartozásért – ilyen tartalmú társasházi szabályozás esetén – fennállhat a jogutód tulajdonos helytállási kötelezettsége.

[26] A kifejtettek alapján nem volt akadálya annak, hogy a felperes társasház az új tulajdonosra is kötelező egyetemleges helytállási kötelezettséget foglaljon az alapító okiratba, illetve az SZMSZ-be. Mindezek alapján az elsőfokú bíróság ítélte meg helyesen a felmerült jogkérdést: a keresettel egyezően kötelezve az új tulajdonos alperest. A jogerős ítélet megváltoztató rendelkezése ezzel szemben jogszabálysértő módon szűkítette a Tht. 24. § (1) bekezdésének költségviselési szabályát. A Kúria ezért a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott rendelkezése tekintetében, a per fő tárgyára vonatkozóan hatályon kívül helyezte és ebben a körben az elsőfokú ítéletet a Pp. 424. § (3) bekezdése alapján, a Pp. 383. § (2) bekezdésének alkalmazásával helybenhagyta. A perköltséget illetően a jogerős ítéletet egészében hatályon kívül helyezte, és a pervesztes alperes által a felperesnek fizetendő perköltség összegét a rendelkező részben foglaltak szerint állapította meg.