KÜ BH 2023/85

[1] A perben nem álló haszonbérbeadó és az alperesi érdekelt mint haszonbérlő között 2022. december 31-ig terjedő haszonbérleti jogviszony állt fenn 2012. december 28-án megkötött haszonbérleti szerződés alapján.

[2] 2021. január 25-én a bérbeadó és az érdekelt „haszonbérleti szerződés felbontás és új haszonbérleti szerződés” megnevezéssel ellátott megállapodást kötött, amelyben haszonbérleti szerződést hoztak létre 2021. február 1-jétől 2027. december 31-ig terjedő időtartamra. Ezen okirat 4. pontjában a felek utaltak a korábbi haszonbérleti szerződésükre. A szerződés 5. pontjában írtak szerint abban állapodtak meg, hogy a korábbi jogviszonyukat 2021. január 31-i hatállyal, figyelemmel a szerződés 12. pontjára is, megszüntetik. Kijelentették, hogy egymással elszámoltak. A haszonbérlő feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz is, hogy a földhivatali nyilvántartásból a földhasználati bejegyzést a hatóság törölje. Ugyanennek az okiratnak a 12. pontjában a felek rögzítették, hogy a jogügylet a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött. Kikötötték, hogy amennyiben az illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv a haszonbérleti jogviszony létrehozására vonatkozó szerződésük jóváhagyását megtagadja, úgy hatálytalan a teljes szerződés, a korábbi szerződés felbontásáról szóló ügylet és az új jogviszony létrehozásáról szóló jogügylet is. Ebben az esetben a korábbi szerződésen alapuló földhasználat továbbra is hatályban marad, a földhivatal a bérlő korábban bejegyzett használati jogát nem törli.

[3] A felperes terjesztett elő a szerződés tartalmát elfogadó nyilatkozatot. Az alperes az 588690-2/2021. ügyiratszámú határozatával az ügylet létrejöttét az érdekelt tekintetében megtagadta, míg a felperes vonatkozásában jóváhagyta. A haszonbérleti szerződést jóváhagyó záradékkal látta el, mely szerint a felperes az érdekelt mint szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lép. A határozat szerint az érdekelt esetében a megtagadásra a megjelölt előhaszonbérleti jogosultsággal kapcsolatos nyilatkozatai hiányossága miatt került sor, az a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel (a továbbiakban: Fftv.) 51. § (1) bekezdés c) pontján alapult.

[4] A hatósági jóváhagyó záradékkal ellátott haszonbérleti szerződés alapján az alperes hivatalból eljárást indított a földhasználati nyilvántartásba vétel iránt, amely során az alperes a 726474-2/2021. ügyiratszámú végzésével felhívta a felperest haszonbérleti szerződést felbontó okirat 8 napon belüli becsatolására. A döntésben utalt a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 14. § (4) bekezdésére és figyelmeztette a felperest, hogy az okirat hiányában az eljárást az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 47. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alapján megszünteti.

[5] A felperes beadványában kifejtette, hogy a felbontást a haszonbérleti szerződés 5. pontja tartalmazza. A Rendelet 6. § (5) bekezdése értelmében a földhasználatot a jóváhagyó záradékkal ellátott szerződés alapján kell nyilvántartásba venni, az eljárásra a Rendelet 9/A. § (2) bekezdése irányadó, így azt a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának napja alapján kell bejegyezni. A felperes szerint a jogszabály a szerződéstől elkülönült okirat meglétét nem írja elő, annak csatolása iránti felhívás jogszabálysértő, a jóváhagyott szerződés alapján törölhető a korábbi földhasználat, kérte a földhasználata nyilvántartásba vételét.

[6] A felperes hivatkozott még a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 57. § b) pontjában, valamint a Fétv. 95/A. §-ában foglaltakra és a Rendelet 6. § (2a) bekezdésére. Eszerint a hivatalból indult eljárásban nem volt kibocsátható a felbontó okiratra vonatkozó hiánypótlás. A Rendelet 14. § (2) bekezdés h) pontja egyértelmű jogalapot ad a földhasználat bejegyzésére.

[7] Az alperes a 726474-5/2021. ügyiratszámú végzésével a hivatalból indított eljárást megszüntette. A döntés szerint a felperes a felhívásnak nem tett eleget, az alperes hivatkozott a Rendelet 14. § (4) bekezdésében foglaltakra. Az eljárás során azt állapította meg, hogy a haszonbérleti szerződés nem bontotta fel a korábban kezdődött haszonbérleti jogviszonyt, mivel az ehhez megszabott feltétel nem teljesült, emiatt a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzéshez szükséges lett volna a hiánypótlási végzésben leírt okiratok csatolása.

[8] A felperes keresetében kérte az alperesi végzés megsemmisítését és új eljárásra kötelezését. A hiánypótlás teljesítése álláspontja szerint részéről lehetetlen volt, mivel a kért okirattal nem rendelkezik. Hivatkozott az Ákr. 2. §-ában foglaltak megsértésére.

[9] Az alperes védiratában fenntartotta a határozatában foglaltakat és kérte a kereset elutasítását, hivatkozással a Rendelet 14. § (2) bekezdésére. Az alperes párhuzamot vont az egyes agrárszabályozási tárgyú törvényeknek az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvénnyel összefüggő és más célú módosításáról szóló 2017. évi CCV. törvénnyel módosított, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) és a Rendelet rendelkezései között.

[10] Az érdekelt az alperes pernyertessége érdekében lépett perbe, kérte a kereset elutasítását. Kiemelte, hogy miután a hatóság a földtulajdonos és közte létrejött szerződés jóváhagyását megtagadta, így a korábbi jogviszony nem szűnt meg.

[11] Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével az alperes végzését megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte.

[12] Indokolása szerint a felek a 2021. január 25-i szerződésükben a korábbi haszonbérleti szerződés megszüntetéséről állapodtak meg, a szerződés 12. pontjában foglalt feltétellel. A szerződés e pontjában rögzített kikötésnek az 5. pontban foglaltakkal való logikai összevetése alapján megállapította, hogy a közös megegyezés hatályosulására előírt szerződés szerinti kikötés, az új haszonbérleti jogviszony létrehozására irányuló szerződés hatósági jóváhagyása megvalósult. Ennek következtében a Fétv. 95/A. § (1) bekezdése alapján a földhasználati jog bejegyzése iránti eljárás hivatalból indult.

[13] Az alperes eszerint tévedett a szerződésben meghatározott feltétel értelmezésében, ezért eljárása során helytelenül alkalmazta a Rendelet kérelemre induló eljárásra vonatkozó 14. § (4) bekezdését, és jogszabálysértően hívta fel a felperest hiánypótlásra, törlési-bejelentési adatlap, valamint a haszonbérleti szerződést felbontó okirat csatolására. A felperes földhasználati jogát a Rendelet 6. § (5) bekezdése szerint a jóváhagyó záradékkal ellátott szerződés alapján kellett volna nyilvántartásba vennie.

[14] Megállapítása szerint jelen esetben a felperes földhasználati jogának bejegyzéséhez és a korábbi haszonbérleti jogosultság törléséhez szükséges okirat a hivatalból indult eljárásban a hatóság rendelkezésére állt, erre tekintettel – és a szerződéses kikötés bekövetkezése okán – a hiánypótlási eljárás szükségtelen volt. A hatóság ezzel megsértette az Ákr. 2. §-ában foglalt szakszerűség elvét.

[15] A felperes és az ingatlan tulajdonosa között új haszonbérleti szerződés jött létre, így nem volt jelentősége annak, hogy a földhasználati lap még a korábbi haszonbérleti szerződés szerinti adatokat tartalmazta, mert a jóváhagyást követően kerül sor a földhasználati lap tartalmának módosítására. A hivatalból való törlés lehetősége fennállt a Rendelet 14. § (2) bekezdés h) pontja alapján.

[16] Az ítélet indokolása szerint a felek által hivatkozott bírósági határozatok a Kfv.V.38.135/2021. szám alatti ügyön túlmenően eltérő tényállásúak voltak. A KGD 2010.205. számú határozat teljes mértékben, a KGD 2018.24. számú és a Kfv.II.37.330/2016/6. számú pedig részben eltérő jogszabályi környezet mellett született, egyik esetében sem volt még hatályban a Rendelet 14. § (2) bekezdés h) pontja. A Kfv.II.38.057/2018/4. számú határozat kapcsán a Kúria a szerződés lejárata miatt alkalmazható, a Rendelet 14. § (2) bekezdés a) pontja szerinti feltétel alkalmazhatóságát vizsgálta, így az ott írtak a jelen esetben nem voltak relevánsak.

[17] Az új eljárásra szóló iránymutatás szerint a hatóságnak mellőznie kell a felperes felhívását a felbontó okirat és törlési adatlap csatolására.

[18] Az ügyben az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben az ítélet hatályon kívül helyezését kérte az eljárt bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása mellett.

[19] Álláspontja szerint a jogerős ítélet ellentétes a Rendelet 14. § (1), (2) és (4) bekezdéseiben foglaltakkal és a korábbi bírói gyakorlattal [KGD 2010.205.], továbbá eltérni szükséges a Kúria Kfv.V.38.135/2021/9. számú ítéletében foglaltaktól.

[20] Álláspontja szerint a hatóság csak a vitathatatlan megszűnés eseteiben törölheti hivatalból a földhasználatot. Az ítélet azonban a hivatalból való törlés eseteit a nem kétségtelenül megállapítható megszűnésre, a közös megegyezésre is kiterjeszti. Jelen ügyben a kétségtelen megszűnés ténye nem volt megállapítható, mivel az alperesi érdekelt vitatta ezt. A bíróság továbbá a közös megszüntetés jogcíméhez rendelt rendelkezéseket a Rendeletből nem alkalmazta. Élesen el kell választani egymástól a mezőgazdasági igazgatási szervi eljárást az ingatlanügyi hatósági eljárástól. A mezőgazdasági igazgatási szervi eljárásban nem vizsgálandó szempont, hogy a földhasználat később bejegyezhető-e, míg az ingatlanügyi hatóság a mezőgazdasági igazgatási szerv határozatát nem vizsgálhatja felül.

[21] Az alaperes kifogásolta, hogy az ítélet túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, amikor kijelentette, hogy a végzés törlésbejelentési adatlap csatolására nem irányult. Megsértette ezzel a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 78. § (4) bekezdését, továbbá a Rendelet 6. § (2a) bekezdését.

[22] A kérelem szerint a korábbi szerződés a felek közös megegyezésével szűnt meg, így kizárt annak a lehetősége, hogy a földhasználó személyét a hatóság döntése változtatta volna meg, ezért a hivatalból bejegyzés feltételei nem állhattak fenn. Az új szerződés jóváhagyása alkalmatlan volt arra, hogy a bejegyzett földhasználat alapjául szolgáló szerződés szerinti földhasználó személyét megváltoztassa.

[23] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében az ítélet hatályában fenntartását kérte. Hivatkozott a Kúria Kfv.V.38.135/2021/9. számú, azonos ügyben hozott ítéletére.

[24] Álláspontja szerint az alperes a szerződés szerinti haszonbérló nyilvántartásba bejegyzett földhasználatát jogalap nélküli védi a felperesnek a nyilvántartásba vételre vonatkozó jogával szemben. A korábbi haszonbérlet ugyanis kétségkívül megszűnt. A megkötött szerződés felbontó feltétele nem teljesült, mivel van, akivel jóváhagyta a mezőgazdasági igazgatási szerv a jog gyakorlásáról szóló megállapodást.

[25] A felperes rámutatott továbbá, hogy a hiánypótlási kötelezettség terjedelme utóbb az alperes részéről nem lett volna bővíthető. Az erre vonatkozó felhívás egyébiránt hiányos volt, a törlési adatlap csatolása pedig különben is szükségtelen.

[26] Az alperes a felülvizsgálati ellenkérelemre észrevételt nyújtott be. Megjegyezte, hogy a felperes kísérletet tett a törlési-bejelentési adatlap beszerzésére. Kérte a felperesi ügyvédi munkadíj iránti igény mérséklését. Hivatkozott az Agrárminisztérium jogértelmezésére a hivatalból való törlés kizártságára vonatkozóan, mivel az csak kérelemre teljesíthető.

[27] Az alperesi érdekelt felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen az ítélet megváltoztatásával az alperesi határozat hatályában fenntartását kérte. Másodlagos igénye az ítélet megváltoztatása akként, hogy az eljárt bíróság új eljárásra utasítása történjen.

[28] Az alperesi érdekelt arra hívta fel a figyelmet, hogy a vitatott szerződéses kitétel a tulajdonos és közte való viszonyban értelmezhető, mások között szerződésjóváhagyásra nem vonatkozhat, harmadik személy (a felperes) eljárásának ehhez nem lehet köze. A felperes emiatt a hatósági jóváhagyással sem léphetett volna be a szerződésbe.

[29] Az alperesi érdekelt felülvizsgálati ellenkérelmet is előterjesztett. Annak megállapítását kérte ebben, hogy a tulajdonos és közte a megelőző haszonbérleti szerződés nem szűnt meg, tekintettel a további megállapodásukban foglalt felfüggesztő feltétel nem teljesülésére.

[30] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[31] A Kp. 115. § (2) bekezdése értelmében alkalmazandó Kp. 108. § (1) bekezdése, 100. § (2) bekezdés b) pontja alapján a Kúria a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelem, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem, és a felülvizsgálati ellenkérelem keretei között, a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogsértések körében vizsgálhatja felül. Az eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt [Kp. 120. § (5) bekezdés].

[32] Az Fftv. 49. § (5) bekezdése szerint a haszonbérbeadót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az előhaszonbérletre jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában a haszonbérleti szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja.

[33] Az Fftv. 55. § (1) bekezdése alapján, ha az 53. §-ban foglaltak nem állnak fenn, és a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja a haszonbérleti szerződést a jegyzék szerinti sorrend alapján első helyen álló vagy az 54. § szerint kijelölt előhaszonbérletre jogosulttal, akkor a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérlő helyébe az előhaszonbérletre jogosult lép be.

[34] Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adásvételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendeletnek a 6. §-a alapján haszonbérlet esetén is alkalmazandó 4. § (1) és (2) bekezdései szerint az eladó a közzétételi kérelmet az adásvételi szerződés kormányzati portálon való közzétételéig vonhatja vissza. Ha a visszavonás iránti bejelentés a szerződés kormányzati portálon való közzétételét követően érkezik be a jegyzőhöz, a visszavonás iránti bejelentésnek joghatása nincs, az a szerződés közlésének hatályát nem szünteti meg.

[35] Jelen esetben az eladó haszonbérleti szerződése közzétételét kérte, és azt határidőben nem vonta vissza. A szerződő felek részéről a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása megtagadása esetére kikötött felfüggesztő feltételről, miszerint ekkor a szerződés hatálytalan, ugyanakkor megállapítható, hogy annak ebben az eljárásban az Fftv. szerinti szabályozás jellegénél és tartalmánál fogva nem lehet joghatása. Már csak azért sem, mert annak figyelembe vétele esetén előhaszonbérleti jog egyáltalán nem lenne gyakorolható, mivel akkor minden lehetséges esetben a bérlő használati joga marad fenn. A rájelentkező jogosult ekkor nem tudná jogát érvényesíteni.

[36] A szerződés jóváhagyásáról ezek után a mezőgazdasági igazgatási szerv – a jegyző által megküldött okiratok beérkezése napját követő naptól számított 60 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg a haszonbérleti szerződést záradékkal látja el. A haszonbérleti szerződést jóváhagyó záradéknak tartalmaznia kell a Fftv. 55. § (1) bekezdés a) pontja szerint azt a tényt, hogy a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérlő helyébe az előhaszonbérletre jogosult lép.

[37] E hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződésen alapuló használat esetén ugyanakkor az ingatlanügyi hatóság a hozzá érkező, jóváhagyási záradékkal ellátott szerződés alapján a földhasználat nyilvántartásba történő bejegyzése iránti eljárást a Fétv. 95/A. § (1) bekezdése alapján hivatalból folytatja le.

[38] A Rendelet 6. § (2a) bekezdése szerint a hivatalból induló földhasználati nyilvántartásba vételi eljárásokra e rendeletnek a bejelentésre induló földhasználati nyilvántartásba vételi eljárásra vonatkozó szabályait a Rendeletben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

[39] A Rendelet 6. § (5) bekezdése rögzíti, hogy a föld használatát az adatlap, illetve az adatlap és az ahhoz csatolt okirat, hivatalból indult eljárás esetén a jóváhagyó záradékkal ellátott szerződés, az eljárás során tett nyilatkozat és csatolt okirat alapján kell nyilvántartásba venni a 9/A. §-ban meghatározott eltéréssel.

[40] A Rendelet 9/A. § (2) bekezdése kimondja, hogy ha a hatósági jóváhagyáshoz kötött haszonbérleti szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv az előhaszonbérletre jogosulttal hagyja jóvá, és ezáltal a szerződés a jóváhagyás napján válik hatályossá, a nyilvántartásba a használat kezdő időpontjaként a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyásának napját kell bejegyezni, ha a felek a szerződésben a használat kezdő időpontjaként ennél korábbi időpontot jelöltek meg.

[41] A Rendelet 14. § (1) bekezdése szerint a föld használatának nyilvántartásból való törlésére a) hivatalból vagy b) a földhasználó, illetve a használatba adó kérelme alapján, a 4. számú melléklet szerinti törlés-bejelentési adatlap benyújtásával kerülhet sor.

[42] A Rendelet 14. § (2) bekezdése akként rendelkezik, hogy az (1) bekezdés a) pontja alapján az ingatlanügyi hatóság akkor törölheti hivatalból a földhasználatának nyilvántartását, ha a használat megszűnése kétségtelenül megállapítható. A használat megszűnése akkor állapítható meg kétségtelenül a 14. § (2) bekezdés h) pontja alapján, ha a bejegyzett földhasználat alapjául szolgáló földhasználati szerződés szerinti földhasználó személye a hatóság végleges döntésével változott meg.

[43] Az Fftv. 50. § (2) bekezdése értelmében az új haszonbérleti szerződésbe haszonbérlőként az alperesi érdekelt helyébe az érvényes előhaszonbérleti nyilatkozatot tevő felperes lépett, mivel a szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyta. Ennek alapján az alperesnek az előbbiek szerint hivatalból kellett eljárnia, és ekként a haszonbérleti szerződést önmagában, azaz a hatósági jóváhagyástól függetlenül, nem kellett vizsgálnia. A földhasználati nyilvántartást vezető ingatlanügyi hatóság ezáltal rendelkezett a felperes földhasználati jogának bejegyzéséhez szükséges és elégséges, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását tartalmazó okirattal. A nyilvántartásba a használat kezdő legkorábbi időpontjaként a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyásának napját lehet, illetve kell bejegyezni a Rendelet idézett szabályai szerint. Az alperesnek ugyanezen szabályok szerint kell hivatalból intézkednie a korábbi földhasználat törléséről is.

[44] Az alperes az alperesi érdekelt földhasználatának törléséhez, illetve a felperes földhasználati joga bejegyzéséhez további okirat csatolását ezért jogszerűen nem követelhette meg. Ennek következtében az idézett rendelkezéseket sértette – a hiánypótlási kötelezettség teljesítésének elmaradására hivatkozással – az eljárás megszüntetése. Mivel a bejegyzést hivatalból kellett megtennie az alperesnek, ezzel egyidejűleg – a Rendelet 14. § (1) bekezdés a) pontja és (2) bekezdés h) pontja alapján, figyelemmel a (6) bekezdésre is – a törlésnek is hivatalból, a bejegyzéssel egyidejűleg kellett volna megtörténnie. A Rendelet 6. § (2a) bekezdése értelmében a hivatalból rendelkezésre álló jóváhagyott szerződés szerinti törlés és bejegyzés vezetendő át egyidejűleg a nyilvántartáson.

[45] A Kúria nem osztja az alperes jogértelmezését, amikor a földhasználat szabályozását az ügy idején alkalmazandó hatályos szabályozás keretei között a földforgalmi rendszertől elkülönítve értelmezi. Az Fftv. és a Fétv. rendelkezéseit ugyanis megszorítás nélkül alkalmazni kell a földhasználati nyilvántartási eljárás viszonylatában is. A joggyakorlat értelmezésekor ezzel szemben különösen figyelembe kell venni a jelentősen eltérő jogi környezetet. A KGD 2010.205. (Kfv.IV.37.659/2009/7.) eseti döntés pedig teljes egészében a földforgalmi törvény hatályba lépése előtti jogszabályokon alapul, és az előbbiekre tekintettel ez jelen ügyben a közvetlen hivatkozás relevanciáját korlátozza.

[46] A Kúria mindezek alapján megállapította, hogy az elsőfokú bíróság ítélete nem sérti a felülvizsgálati kérelmekben megjelölt jogszabályokat, ezért a Kúria a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (2) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. Az ítéletnek az alperesi új eljárás lefolytatására vonatkozó iránymutatásának megfelelően a hatóságnak mellőznie kell a felperes felhívását a felbontó okirat és a törlési adatlap csatolására.