GÜ BH 2024/139

[1] A peres felek – azt követően, hogy közöttük 2011. december 17-én az 1. helyrajzi számú ingatlanra jött létre adásvételi előszerződés (a továbbiakban: előzményi előszerződés), annak módosításával – 2014. december 10-én a felperes tulajdonát képező 1., 2. és 3. helyrajzi számú ingatlanok meghatározott részére kötöttek előszerződést (a továbbiakban: előszerződés). Megállapodtak, hogy a felperes a későbbiekben a három ingatlanból telekalakítással az előszerződés 2. pontjában meghatározott ingatlanokat alakítja ki, és az alperes az így kialakított ingatlanokat vásárolja meg. Az előszerződés 3. pontja szerint, amennyiben a telekalakítás 2018. március 31-ig nem zárható le, a felek az előszerződés tárgyát úgy módosítják, hogy az alperes az 1. helyrajzi szám alatti ingatlan 2537/7506, a 2. helyrajzi számú ingatlan 3160/8684, míg a 3. helyrajzi számú ingatlan 337/868 arányú tulajdoni hányadát szerzi meg, és így a mellékelt térképen megjelölt ingatlanrészek kizárólagos használatára válik jogosulttá.

[2] A felek a végleges adásvételi szerződés megkötésének időpontját 2018. március 31-ben határozták meg, sikeres és sikertelen telekmegosztás esetére egyaránt. Az ingatlanok teljes vételárát 411 000 euróban kötötték ki, amelyből az alperes az előszerződésig 177 000 eurót már megfizetett. A fennmaradó 234 000 euró vételárra nézve úgy állapodtak, hogy azt az alperes 39 havi, egyenként 6000 eurós részletben köteles teljesíteni 2015. január 1-jétől 2018. március 31-ig, minden hónap 10. napjáig esedékesen.

[3] Az előszerződés 5. pontja tartalmazta, hogy a felek mind a fentiek szerint fizetendő részleteket, mind a már teljesített 177 000 eurót vételárnak és emellett foglalónak is tekintik. Amennyiben azonban a bíróság a felek esetleges jogvitájában ezen összegek foglalókénti minősítését nem fogadja el, a felek a megjelölt tételeket használati díjnak tekintik, arra tekintettel, hogy az alperes az ingatlanrészeket folyamatosan használja. Hasonló tartalommal szólt a 9. szerződéses pont is.

[4] Az előszerződés 6. pontja szerint az előszerződés teljesítésének az alperes hibájából történő elmaradása esetén az alperes azonnali hatállyal és megtérítési igény nélkül köteles elhagyni az ingatlanokat. Amennyiben az alperes a vételárrészlet megfizetésével késedelembe esik, a felperes elállását és eljárásrendjét az előszerződés 7. pontja szabályozta. Az előszerződés 12. pontjában a felek a nemteljesítés és a hibás teljesítés esetére egyaránt külön-külön 150 000 euró kötbért kötöttek ki.

[5] A felek az előszerződéssel egyidőben határozott idejű bérleti szerződést is kötöttek, amellyel a felperes a 2015. január 1-jétől 2018. március 31-ig terjedő időre az alperes használatába adta az 1. helyrajzi számú ingatlant havi 1000 euró + áfa bérleti díj ellenében. A bérleti szerződés szóbeli módosítása alapján a felperes 2018. június 30-tól havi 3000 euró bérleti díjról állított ki számlát.

[6] A felperes 2018. március 22-én kifogásolta, hogy az alperes összesen 58 000 euró vételárrészlet megfizetésével elmaradt, és emiatt a hátralék és azon túl 150 000 euró hibás teljesítési (minőségi), illetve meghiúsulási kötbér megfizetésére szólította fel az alperest, valamint arra, hogy a bérleti szerződés 2018. március 31-i véghatáridejére tekintettel az ingatlanokat kiürítve hagyja el, a hátralékos 4 728 212 forint bérleti díjat pedig fizesse meg.

[7] Az alperes a vételárrészlet hátralékát 2018. március 31-ig nem fizette meg a felperesnek.

[8] A felek között az ingatlan-adásvételi szerződés sem a kikötött 2018. március 31-i határidőre, sem azt követően nem jött létre.

[9] Az alperes az ingatlanokat nem bocsátotta a felperes birtokába, azokat használja.

[10] A felperes kérelmére a 2018. november 19-én kelt változási vázrajz alapján a Megyei Kormányhivatal Járási Hivatala 2019. január 9-én telekalakítási engedélyt adott, melynek eredményeként az előszerződés tárgyát képező ingatlanokból 4. és 5. helyrajzi számon új ingatlanok jöttek létre.

[11] A felperes megváltoztatott keresetében kérte az alperes marasztalását egyrészt 64 712,86 euró bérleti és használati díj, valamint az után 2020. július 1-jétől járó késedelmi kamat, továbbá 150 000 euró meghiúsulási kötbér megfizetésében. Kérte ezen túlmenően kötelezni az alperest az előszerződés tárgyát képező ingatlanrészek kiürítésére és elhagyására. További kereseti kérelme annak megállapítására irányult, hogy a felek között a végleges adásvételi szerződés megkötése az alperesnek felróható okból maradt el, a felperes az alperes szerződésszegése miatt az előszerződéstől elállt, az alperes felé nincs megtérítési kötelezettsége.

[12] Az alperes a kereset elutasítását kérte. A hátralékos bérleti díj összegét 30 422,86 euró erejéig nem vitatta. Viszontkeresettel kérte a felperest kötelezni elsődlegesen 637 010 euró – abból 322 610 euró vételár, 164 400 euró mérsékelt, kétszeresen visszajáró foglaló és 150 000 euró meghiúsulási kötbér –, másodlagosan 353 000 euró megfizetésére.

[13] A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.

[14] Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperest kötelezte az alperes részére 288 577,14 euró megfizetésére, azzal, hogy az alperes köteles 64 712,86 euró összegnek 2020. december 1-től a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes, az Európai Központi Bank által közzétett alapkamat 8 százalékponttal növelt összegű kamata elszámolására.

[15] Határozatának indokolása szerint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: Ptké.) 50. §-a alapján az előszerződésre a 2011. évi eredeti szerződéskötési időpontra figyelemmel a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.), míg a bérleti szerződésre a Ptk. szabályai irányadók. Mivel az alperes az ingatlanok birtokában maradt a kikötött szerződéses időtartam lejártát követően is, amely ellen a felperes a Ptk. 6:338. §-a szerint nem tiltakozott, a bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakult át. Ugyanakkor az alperes díjat nem fizet, ezért megalapozott a felperes elmaradt bérleti, illetőleg használati díj iránti követelése 64 712,86 euró és kamata összegében.

[16] Az elsőfokú bíróság megítélése szerint az ingatlan kiürítése iránti kereset azért megalapozatlan, mert a használati jogcímet is biztosító, ezáltal adásvételi előszerződéssel vegyes szerződésben foglaltaknak megfelelően a felperes nem állt el a szerződéstől, azt nem is mondta fel; a megállapítási keresetet eljárásjogi feltételei hiányában utasította el.

[17] Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint egyik fél sem bizonyította az adásvételi szerződés megkötését meghiúsító felróható szerződésszegést, ezért meghiúsulási kötbér fizetésére egyik fél sem köteles és az alperes sem követelhette a 164 400 euró mérsékelt foglaló kétszeres visszafizetését. Rögzítette, hogy mivel a régi Ptk. szerint a foglaló a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg vagy más dolog, ezért a korábban teljesített 177 000 euró és az előszerződés megkötését követően fizetendő további 234 000 euró sem tekinthető foglalónak. Az előszerződésben foglalt szerződéskötési kötelezettség meghiúsulása a lehetetlenülés következményét vonta maga után, amiből a kifizetett vételárelőleg elszámolási kötelezettsége keletkezett. Az alperes által megfizetett vételárelőleggel a felperes a vételár részeként, az adásvételi szerződés meghiúsulása miatt tartozik elszámolni, amelynek összegét a bíróság a felperes által elismert 353 000 euróban fogadta el, szemben az alperes által állított, de nem bizonyított 404 810 euróval. Figyelemmel volt arra is, hogy az alperesnek nem volt kamatigénye, így a bíróság a két tétel különbözetéből álló marasztalási összeg mellett döntött a felperesnek járó 64 712,86 euró bérleti és használati díj utáni kamat elszámolásáról.

[18] A felperes és az alperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet fellebbezett részét megváltoztatta és mellőzte a felperes 288 577,14 euró megfizetésére kötelezését, egyúttal az alperes kötelezését 64 712,86 euró után 2020. december 1. napjától számított kamat elszámolására. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 214 712,86 eurót, valamint abból 64 712,86 euró után 2020. december 1. napjától a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes, az Európai Központi Bank által közzétett alapkamat 8 százalékponttal növelt összegű késedelmi kamatát.

[19] A jogerős ítélet indokolása szerint fellebbezés hiányában nem terjedt ki a másodfokú eljárás az alperest 64 712,86 euró és kamatai megfizetésére kötelezésére és az ingatlan kiürítésére és a megállapításra irányuló keresetet elutasító, valamint a mérsékelt foglaló kétszeres visszafizetésére irányuló viszontkeresetet elutasító ítéleti rendelkezésekre. Nem támadta fellebbezés, ezért a másodfokú bíróság irányadónak tekintette a másodfokú eljárásban az elsőfokú bíróság jogi álláspontját az adásvételi előszerződésre alkalmazandó régi Ptk., a bérleti szerződésre a Ptk. rendelkezéseit illetően, és abban is, hogy a bérleti szerződés utóbb határozatlan idejűvé alakult át.

[20] A másodfokú bíróság az ügy érdemét tekintve azt vizsgálta, hogy a mindkét fél által előterjesztett meghiúsulási kötbér megfizetésére vonatkozó igény és az alperes 353 000 euró visszafizetésére irányuló igénye mennyiben megalapozott Ennek megítéléséhez abban kellett állást foglalnia, hogy az előszerződés alapján a végleges szerződés megkötése melyik félnek felróhatóan, melyik fél szerződésszegésére vezethető okból maradt el.

[21] Az alperes fellebbezési ellenkérelmében foglalt hivatkozással szemben – ez arra vonatkozott, hogy az előszerződésnek további módosítás eredményeként már nem képezte tárgyát a 2. helyrajzi számú ingatlan – leszögezte, az elsőfokú ítélet fellebbezéssel nem támadott indokolása szerint az előszerződés 2014. decemberi megkötését követően annak további módosítása – amelyre a régi Ptk. 208. § (6) bekezdéséből, a 216. § (1) bekezdéséből és 365. § (3) bekezdéséből következően csak írásban kerülhetett volna sor – nem történt meg.

[22] Rögzítette az előszerződés 2. és 3. pontjai értelmezésével, hogy a végleges adásvételi szerződés tárgyát a felek a régi Ptk. 230. § (1) bekezdésének megfelelően vagylagos szolgáltatásként határozták meg: a régi Ptk. 208. § (1) bekezdése alapján a szerződéskötési kötelezettség ezáltal vagy az 1., 2., 3. helyrajzi számú ingatlanokból telekalakítás útján létrehozott, az előszerződés 2. pontjában meghatározott térmértékű ingatlanokra vagy – ha a telekalakítás 2018. március 31-ig jogszabályi akadály miatt nem zárható le – az ingatlanoknak az előszerződés 3. pontja szerinti tulajdoni illetősége tulajdonjogának átruházására vonatkozott. A vagylagos szolgáltatásokat illetően a választás joga eltérő szerződéses kikötés hiányában a felperest illette meg. A szerződésben meghatározott vagylagos szolgáltatások egyikének lehetetlenülésével a kötelem a megmaradt szolgáltatásra korlátozódott. Ezért nem minősült a felperes részéről szerződésszegésnek a telekalakítás elmaradása 2018. március 31-ig, amelyre jogszabályi akadály miatt nem is volt lehetőség. A telekalakítás elmaradása az előszerződés 3. pontjából következően azt eredményezte, hogy a felek szerződéskötési kötelezettsége az egyes ingatlanok tulajdoni illetőségének átruházására korlátozódott.

[23] A másodfokú bíróság az előzményi előszerződés 3. és 4. pontjai alapján megállapította, hogy az alperes egyedül akkor szerezhetett tulajdonjogot – szerződéskötési kötelezettség a felperest csak akkor terhelte –, ha az alperes a vételárfizetési kötelezettségének a végleges szerződéskötés időpontja előtt maradéktalanul eleget tesz. A 2014. december 10-i előszerződés 5. pontja ugyancsak azt rögzítette, az alperes 2018. március 31-ig, a végleges szerződéskötés időpontjáig köteles a fennmaradt vételár részletekben történő megfizetésére. A felek ügyleti akarata a vételár teljesítésével kapcsolatban nem módosult a szerződésmódosítással. A felperes ügyvezetőjének személyes előadása is alátámasztotta, hogy a felperes csak abban az esetben vállalta a végleges szerződés megkötését és az előszerződésben meghatározott ingatlanok vagy tulajdoni illetőségek tulajdonjogának átruházását, ha az alperes a vételárfizetési kötelezettségének a részletfizetésre biztosított idő lejártáig, a végleges szerződéskötés 2018. március 31. napjában meghatározott időpontjáig eleget tesz. A vizsgált körülmény a régi Ptk. 205. § (2) bekezdése szerinti lényeges szerződési feltétel volt, amely nélkül a felperes – az e tekintetben azonos tartalmú eredeti és módosított előszerződési rendelkezésekre, valamint a felperesi ügyvezető személyes előadására is figyelemmel – az előszerződést nem kötötte volna meg. Mindez a bírói gyakorlat szerint megengedett és értékelhető volt: kiköthető volt az előszerződésben a végleges adásvételi szerződés megkötésére vállalt határidőt megelőző vételárelőleg-fizetési kötelezettség úgy is, hogy az a végleges szerződés megkötésének feltétele, melynek nemteljesítése az előszerződés megszegését eredményezi (Kúria Pfv.VI.21.074/2017/12., megjelent: BH 2018.193.).

[24] Az alperes a hátralékos részleteket nem teljesítette, azokat a felperesnek nem ajánlotta fel és nem helyezte bírói letétbe sem. Az előszerződés 5. pontjában írt részletfizetési kötelezettségének az alperes korábban is csak a felperes felszámolási kérelmének eredményeként, 2017. július 21-jét követően pedig egyáltalán nem tett eleget. A felperes 2018. március 22-i levelére írt válaszában ugyan vitatta az 58 000 euró hátralék összegét, ugyanakkor a bérleti szerződés és az adásvételi előszerződés alapján fennálló összesen 20 978,64 euró tartozását részletekben vállalta megfizetni. A 2019. szeptember 16-i levelében is elismerte, hogy az adásvételi előszerződés alapján fennálló fizetési kötelezettségének maradéktalanul nem tett eleget. Mindebből következően a részletfizetési kötelezettség elmulasztása olyan szerződésszegésnek minősült, amely a régi Ptk. 300. § (1) bekezdése alapján elállást alapoz meg, egyben a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése szerint a végleges szerződés megkötésének megtagadására jogosította fel a felperest. Az alperes részletfizetés teljesítésével kapcsolatos késedelme kizárta a felperes egyidejű, telekalakításra vonatkozó kötelezettségének késedelmét (régi Ptk. 303. §).

[25] A másodfokú bíróság nem fogadta el az alperesnek azt a hivatkozását, hogy a felperes a telekalakításra vonatkozó iratok bemutatásának elmaradásával megszegte a szerződést. A vagylagos szolgáltatások közül ugyanis a választás joga a felperest illette meg, illetve az előszerződés 3. pontjából következően a felperesnek 2018. március 31-ig volt lehetősége a telekalakítás elvégzésére és annak igazolására, hogy megvalósítása jogszabályba ütközik, az alperes viszont ezt megelőzően már késedelembe esett a részletfizetési kötelezettsége teljesítésével.

[26] A másodfokú bíróság a viszontkeresetet tárgyában rögzítette, hogy a fellebbezés nem támadta az elsődleges viszontkeresetet elutasító ítéleti rendelkezést. Kiemelte, hogy az alperes előadása szerint is 353 000 euró vételárelőleg megfizetését igazolták számlák, könyvelési adatok – az alperes által állított további teljesítés tényét bizonyíték nem támasztotta alá –, miből következően az alperes az előszerződésben írtakkal szemben 58 000 euró teljesítésével késedelembe esett. A felperes az alperes késedelme folytán szabadult az előszerződésben vállalt szerződéskötési kötelezettség alól. Az alperes szerződésszegésére, a végleges adásvételi szerződés megkötésének eredménytelenül eltelt időpontjára, valamint arra figyelemmel, hogy utóbb már egyik félnek sem állt érdekében az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződés megkötése, nem volt ügydöntő jelentősége annak, hogy a felperes megbízásából utóbb sor került telekalakításra.

[27] A másodfokú bíróság megítélése szerint a végleges adásvételi szerződés megkötésére az alperes szerződésszegő magatartása miatt nem került sor. A felperesnek utóbb már nem állt érdekében az előszerződés alapján a végleges szerződés megkötése. Az előszerződés meghiúsulásáért felelős alperes az előszerződés 12. pontja alapján köteles meghiúsulási kötbért fizetni.

[28] A másodfokú bíróság az előszerződés 5. pontjában meghatározott pénzösszegek minősítését illetően egyetértett az elsőfokú bírósággal abban a kérdésben, hogy a régi Ptk. 243. § (1) bekezdésében írtakra figyelemmel nem minősülnek foglalónak. Ebből következően elfogadta a felperes fellebbezésében előadott és tartalmát tekintve is helytálló hivatkozását a kifizetett vételárrészletek eltérő, a felek kifejezett szerződési rendelkezése alapján használati díjkénti minősülésére. Kiemelte, az előszerződés 5. pontja és 9. pontja egyértelmű rendelkezést tartalmazott azzal kapcsolatban, hogy amennyiben az alperes által teljesített összegeket a felek jogvitája esetén a bíróság nem minősíti foglalónak, úgy azok használati díjnak minősülnek, melynek az jelentette az alapját, hogy az alperes nem egyedül a bérleti szerződés tárgyát képező 1. helyrajzi számú ingatlanon lévő csarnokot, hanem az előszerződésben meghatározott további két ingatlant is használta az előszerződés megkötését megelőzően. Értékelte, hogy az alperes viszontkeresettel nem támadta az előszerződés 5. és 9. pontját, és nem vitatta a használati díj mértékét sem, ezért az alperes által teljesített összegek használati díjnak minősülnek.

[29] A másodfokú bíróság az alperes fellebbezési ellenkérelmére tekintettel kitért arra is, hogy a felperesnek a használati díjjal kapcsolatos fellebbezési érvelése megengedett. A felperesnek nem volt a vételárként megfizetett 353 000 euró megfizetésére irányuló igénye. A megállapításra irányuló keresetét, melyben annak megállapítását kérte, hogy nincs megtérítési kötelezettsége az alperessel szemben, a másodfokú bíróság tartalmilag a 353 000 euró megfizetésére irányuló viszontkeresettel szembeni védekezésnek tekintette, ezért az ellenkérelem alapjául tett jogi érvelés megváltoztatása nem minősült sem a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 7. § 12. pontja szerint keresetváltoztatásnak, sem a Pp. 7. § 4. pontja szerint ellenkérelem-változtatásnak.

[30] Az alperes fellebbezési ellenkérelmével szemben, amelyben vitatta a 6000 euró bérleti díj összegét, a másodfokú bíróság rámutatott, hogy az előszerződésnek az alperes által nem támadott rendelkezése egyértelműen meghatározta az utóbb kifogásolt összeget. Emellett nem volt vitatott az sem, hogy az alperes az előszerződésben meghatározott végleges szerződéskötési határidőig és azt követően is használta az előszerződés tárgyát képező ingatlanrészeket, a felperes azonban a végleges szerződéskötés meghiúsulását követő használat ellenértékét nem tartozik visszafizetni az alperesnek. Mivel a felperes ügyvezetője a 2022. április 13-i tárgyaláson részletesen nyilatkozott a releváns szerződéskötési körülményekre, ismételt meghallgatása – amely a Pp. 230. §-a szerint nem is bizonyítási cselekmény – szükségtelen. A másodfokú bíróság a fél meghallgatására irányuló bizonyítási indítványt a Pp. 373. § (1) bekezdése alapján elutasította.

[31] Az alperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen a jogerős ítéletben írt marasztalása mellőzését, egyben a felperes kötelezését kérte 438 577,14 euró megfizetésére, 64 712,86 euró után 2020. december 1-jétől számított késedelmi kamat elszámolásával, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, harmadlagosan a másodfokú bíróság utasítását kérte új eljárásra és új határozat hozatalára.

[32] Arra hivatkozott, hogy a jogerős ítélet a Pp. 7. § (1) bekezdés 1. és 4. pontjába, a 373. §-ába, a 279. §-ába és a régi Ptk. 208. § (5) bekezdésébe, a 230. §-ába, a 300. §-ába ütközően jogszabálysértő.

[33] Előadta, hogy a másodfokú bírósággal megsértette a Pp. 7. § (1) bekezdés 1. és 4. pontjait, a 373. § (1) és (3) bekezdését, egyben a 279. §-át is, mivel elfogadta a felperes fellebbezését, amely az előszerződés 5., 6. és 7. pontjaira hivatkozással a korábban foglalónak állított összeg használati díjként való értékelésén alapult. A másodfokú bíróság az eljárási szabályok megsértésével bírálta el a meg nem engedett ellenkérelem-változtatást, és nem a rendelkezésre álló bizonyítékoknak megfelelően rögzítette a tényállást, azt hiányosan és iratellenesen állapította meg, amikor a felperesnek a viszontkeresetet megelőző megállapítási keresetét értékelte. Állította, hogy a felperes az elsőfokú eljárás során a bemutatott nyilatkozataival konkrétan megjelölte a foglalóként érvényesíteni kívánt jogot és a kereseti kérelmet megalapozó tényeket, amelyhez képest a másodfokú bíróság azt jogszabálysértő módon töltötte ki a használati díj iránti igényre vonatkozó tartalommal. A felperes mind a perfelvételi szakaszban, mind az alperes viszontkeresetét követő ellenkérelmében azzal érvelt, hogy az alperes részéről vételárként megfizetett összeg visszafizetésére azért nem köteles, mert az foglalónak minősül és mivel az alperesnek felróható a végleges adásvételi szerződés megkötésének meghiúsulása, a foglalóként megfizetett összeget jogosult megtartani. A Pp. 199. § (2) bekezdés b) pontjából, a 207. §-ából, a 7. § (1) bekezdés 1. pontjából, a 183. §-ából és a 214. §-ából együttesen levezette, a felperes ellenkérelmében anyagi jogi kifogásként a jogalap megjelölésével hivatkozott a fenti tartalommal arra, hogy a teljes megfizetett 353 000 euró összeget a foglaló rendeltetése szerint jogosult megtartani. A jogvita így meghatározott keretei miatt a fellebbezési eljárásban előterjesztett használati díjigény nem tárgya a pernek. Nem tekinthető ellenkérelem-változtatásnak a 2022. április 13-i érdemi tárgyaláson a felperesi törvényes képviselő részéről tett nyilatkozat sem. Állította, hogy a felperes először a fellebbezésben hivatkozott tény- és azzal összefüggő jogállítással az adásvételi előszerződésben kikötött használati díjtartalomra. A felperes új jogérvényesítésére a Pp. 373. §-a irányadó.

[34] Álláspontja szerint a másodfokú eljárásban megvalósult ellenkérelem-változtatásnak nem álltak fenn a Pp. 373. § (2) és (5) bekezdéseiben írt feltételei, a kérelem nem volt megengedhető. A másodfokú bíróság jogszabálysértő módon bírálta el a felperes fellebbezését és döntött a használati díj elszámolási igény 353 000 eurós összegéről.

[35] A jogerős ítélet megállapításával szemben – miszerint az előszerződés 5. és 9. pontjait viszontkeresettel nem támadta, a használati díj mértékét nem vitatta – megjegyezte, hogy mivel a felperes használati díjigényt nem terjesztett elő, a viszontkeresetben és az ellenkérelemben ezért nem tett erre perfelvételi nyilatkozatot.

[36] Utalt arra is, hogy az elsőfokú bíróság a 2022. szeptember 7-i tárgyaláson tájékoztatta a feleket az előszerződés 5. pontjának utolsó bekezdésében és a 9. pont második fordulatában foglalt feltétel ellentmondásos jellegéről, az ítélet pedig a régi Ptk. 228. § (3) bekezdésére is utal. Álláspontja szerint ebből az következik, hogy az elsőfokú bíróság az anyagi pervezetés körében jelezte, az előszerződés 5. és 9. pontjai ellentmondásosak, az elsőfokú bíróság ítélete pedig arra is kitér, hogy semmisnek tekinti azt a bíróság. Az előszerződés 5. és 9. pontjának semmissége hivatalból figyelembe vehető körülmény, amely irányadó a felülvizsgálati eljárásban is.

[37] Az ügy érdemét tekintve kifejtette, hogy az elsőfokú ítéletnek a régi Ptk. 228. §-ával kapcsolatos megállapításával szemben a másodfokú bíróság a régi Ptk. 230. § (1) és (2) bekezdésébe ütközően foglalt állást a vagylagos szolgáltatásról; a 2014. december 10-i adásvételi szerződés 2. és 3. pontjait tévesen és iratellenesen értelmezte. Hangsúlyozta, hogy a felek nem kötöttek ki több szolgáltatást. A felperes egyetlen szolgáltatás teljesítését vállalta, nevezetesen azt, hogy a későbbiekben telekalakítás során külön helyrajzi számon bejegyzésre kerülő ingatlanokat az alperes tulajdonába adja és vállalta a telekalakítás 2018. március 31-ig való elvégzését. A felperes erre jog- és kellékszavatosságot vállalt, amikor kijelentette, a kért előzetes tájékoztatásoknak megfelelően a rendezési terv, a helyi építési szabályzat hatályos rendelkezései lehetővé teszik a megosztás szerződésben rögzített módját. A telekalakítás határidőben történő elvégzése a felperesnek elsődleges szerződéses kötelezettsége volt, a kikötés lényeges szerződéses feltételnek minősült. Megállapodtak a felek az előszerződés 3. pontjában abban is, hogy amennyiben a telekalakítás 2018. március 31-ig jogszabályi akadály miatt nem zárható le, az előszerződés tárgyát módosítják. Iratellenes és a rendelkezésre álló bizonyítási eszközökkel ellentétes a másodfokú bíróságnak az a megállapítása, hogy a felperes a telekalakítást 2018. március 31-ig azért nem végezte el, mert arra jogszabályi akadály miatt nem volt lehetősége.

[38] Álláspontja szerint a felek a szerződés hatályának beálltát, tehát a végleges adásvételi szerződés megkötését tették függővé a régi Ptk. 228. § (1) bekezdése szerint bizonytalan jövőbeni eseménytől – és nem vagylagos szolgáltatásban állapodtak meg –, amikor úgy rendelkeztek, hogy az adásvétel tárgya elsődlegesen a telekalakítás lefolytatása, mint feltétel bekövetkezése után a vázrajzban megjelölt ingatlankör. Másodlagosan szólt a megállapodásuk úgy, hogy amennyiben a feltétel jogszabályi akadály miatt nem következik be, a szerződés nem szűnik meg, hanem azt úgy módosítják, hogy az alperes meghatározott tulajdoni hányadokon szerez tulajdonjogot. A felek által így meghatározott sorrendiségből nem lehetett következtetni a vagylagos – választható – szolgáltatás kikötésére. A jogerős ítélet a Pp. 279. § (1) bekezdésébe ütközően rögzíti ezzel ellentétesen a tényállást.

[39] A felperes szerződésszegésével kapcsolatban előadta, a 2018. március 22-i felperesi levél cáfolja, hogy 2018. március 22-én a felperes a részletfizetés késedelmét olyan szerződésszegésnek tekintette a részéről, amely miatt nem állt volna érdekében a végleges adásvételi szerződés megkötése. A felperes egyidejű teljesítésre hívta fel, ez alapján a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoztak. A válaszlevelében pedig a végleges adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg vállalta a hátralékos vételár megfizetését. A felperes erre nem adott választ, a szerződéskötést jogos ok nélkül tagadta meg, ami kizárta a késedelmét. A régi Ptk. 302. § a) pontja alapján a felperes esett késedelembe. A részletfizetési késedelme pedig nem zárta ki a felperes telekalakításra vonatkozó kötelezettségének késedelmét.

[40] Arra is hivatkozott, hogy a felek az előszerződésben külön megállapodtak a felperes által gyakorolható elállási jog feltételeiről, amelyeknek megfelelően a felperes az elállási jogát nem gyakorolta. A szerződésben kikötött elállási jog mellett a régi Ptk. 300. § (1) bekezdésében írt elállási jog nem gyakorolható, a szerződésben biztosított elállási jog feltételei nem álltak fenn. Kitért arra is, hogy az érdekmúlás hiánya sem teljesült a felperes oldalán, ami a régi Ptk. 208. § (5) bekezdése szerint jogosulttá tette volna a végleges szerződés megkötésének megtagadására.

[41] Utalt a régi Ptk. 277. § (4) és (5) bekezdése alapján a felek együttműködési kötelezettségére a teljesítésben, illetve hogy a felperes ismertetett magatartása miatt eszerint is megállapítható a súlyos szerződésszegése. A végleges adásvételi szerződés megkötésének elmaradása és meghiúsulása egyedül a felperes szerződésszegéseivel áll okozati összefüggésben. Mivel a felperes felelős azért, hogy a szerződést nem teljesítette, köteles a régi Ptk. 246. § (1) bekezdése szerint 150.000 euró meghiúsulási kötbér fizetésére.

[42] A felperes nem terjesztett elő felülvizsgálati ellenkérelmet.

[43] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 423. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem korlátain belül vizsgálta felül és az alperes által megjelölt okból nem találta jogszabálysértőnek.

[44] A Kúria előrebocsátja a felülvizsgálati eljárás lényegét és korlátait illetően – egyben a felülvizsgálati eljárás kereteinek tisztázáshoz –, hogy a felülvizsgálati eljárás nem folytatása a jogerős ítélettel befejezett pernek. A felülvizsgálat a jogerős ítélet, illetve az ügy érdemében hozott jogerős végzés ellen igénybevehető rendkívüli perorvoslat, amiből nemcsak az következik, hogy a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, és nem lehet tárgya sem olyan tény-, sem pedig jogkérdés, amely a megelőző eljárásban nem merült fel, de következik az is, hogy – miként a korábban hatályban volt polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvénynek (a továbbiakban: régi Pp.) a Pp. 423. § (1) bekezdésével ebben a részében tartalmilag azonos rendelkezéseit az 1/2016. (II. 15.) PK vélemény értelmezte – felülbírálati jogkörét a Kúria az adott ügyben nem irányadó, három kivételtől eltekintve, a felülvizsgálati kérelem korlátján belül, a törvényes határidőben érkezett perorvoslati kérelemben előadott jogszabálysértések, illetve a kúriai határozattól jogkérdésben való eltérés vizsgálatával gyakorolhatja, amennyiben a felülvizsgálati kérelem hivatkozásai megfelelnek a Pp. következőkben ismertetett követelményeinek [Pp. 406. § (1) bekezdés, 413. § (1) bekezdés].

[45] A jogerős határozat több rendelkezését támadó, avagy több egymástól elkülönülő jogszabálysértésre hivatkozó felülvizsgálati kérelemnek valamennyi hivatkozás tekintetében rendelkeznie kell a törvényben meghatározott, egymással szoros logikai és perjogi kapcsolatban álló kötelező tartalmi kellékekkel. Több jogszabálysértésre alapított felülvizsgálati kérelemnek valamennyi jogszabálysértés tekintetében teljesítenie kell az előzőekben bemutatott tartalmi elvárást, ellenkező esetben a tartalmilag fogyatékos felülvizsgálati kérelmet – vonatkozó részében – a Kúria nem vizsgálhatja érdemben. A tartalmilag hiányos perorvoslati kérelem nem korrigálható utóbb, sem hiánypótlás elrendelésével, sem a felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél kiegészítő nyilatkozatával.

[46] A fentiekből következő alapvető elvárás egyben a felülvizsgálati kérelemmel szemben – érdemi elbírálásához és eredményességéhez –, hogy hivatkozásai a fenti tartalommal megfeleltethetők legyenek a jogerős ítéletnek: a felülvizsgálatot kérő félnek a felülvizsgálni kért határozat indokaival, érveivel szemben, azok cáfolatára kell az ellenérveit megfogalmaznia.

[47] Jelen ügyben a felülvizsgálatot kérő alperes több körülhatárolható okból is támadta a jogerős ítéletet. A felülvizsgálati kérelem azonban – a következőkben részletezettek szerint – nem valamennyi ott megjelölt hivatkozás kapcsán tartalmazott a korábban kifejtetteknek megfelelő tartalmú hivatkozást a jogerős ítélet cáfolatára.

[48] A Kúria abban egyetértett az alperes felülvizsgálati kérelemben kifejtett érvelésével, hogy a felperes részéről volt ellenkérelem-változtatás a másodfokú eljárásban, azonban ezzel kapcsolatban olyan eljárási szabálysértés nem állapítható meg, amely az ügy érdemi elbírálására kihatott.

[49] Az elsőfokú iratokból kitűnően a felperesnek – és vele ebben azonos állásponton az alperesnek is – következetes álláspontja volt a perbeli előszerződésben kikötött vételárelőleg egyidejű és foglalókénti minősülése. A felperes erre figyelemmel állította keresete negyedik részében és a viszontkeresettel szembeni védekezésében is azt a jogát, hogy a teljesítés alperesnek felróható meghiúsulása miatt a kapott vételárelőleget – foglaló jellege miatt – megtarthatja. Az alperes pedig kérte viszontkeresetében a kétszeres (mérsékelt) foglaló megfizetésére a felperes kötelezését az adásvételi szerződésnek a felperesre visszavezethető meghiúsulása miatt. Az elsőfokú bíróság a felektől ebben a körben eltérő jogszabályértelmezését – vagyis azt, hogy jogállításukkal ellentétben foglalónak egyedül a szerződés megkötésével egyidőben átadott pénzösszeg fogadható el – előzetesen nem közölte, és nem adta meg a lehetőséget a feleknek, hogy erre figyelemmel további nyilatkozataikat az elsőfokú eljárásban megtegyék [Pp. 237. § (3) bekezdés a) pont]. A felek, így a felperes is csak az elsőfokú ítéletből ismerték meg a bíróság álláspontját a régi Ptk. 243. §-ának a felek által állítottól eltérő tartalmú értelmezéséről, ami miatt megalapozatlannak minősült a perbeli előszerződés megkötése előtt és után teljesített, a felek által ennek ellenére foglalónak tekintett, de eszerint nem minősíthető vételárelőlegekkel kapcsolatos igény.

[50] A Pp. erre az eljárásjogi helyzetre – amikor az elsőfokú bíróság korábban, megfelelő anyagi pervezetéssel nem közölte az ügyben releváns jogszabálynak a felek álláspontjától eltérő értelmezését – a 373. § (4) bekezdésében foglalt külön szabállyal biztosítja a felek jogát arra, hogy a fellebbezésben (csatlakozó fellebbezésben, fellebbezési ellenkérelemben) kereset- vagy ellenkérelem-változtatással éljenek, illetve hogy utólagos bizonyítás felvételét kérjék a korábban elmaradt anyagi pervezetéssel összefüggésben.

[51] Ezért a felperes az elsőfokú bíróságnak a foglalóra vonatkozó, de csak az elsőfokú ítéletből megismert eltérő jogi álláspontja alapján megengedetten tért át a fellebbezésében a vételárelőlegek korábban elő nem adott használati díj szerinti minősítésére: eljárási szabálysértés nélkül jelölte így meg a viszontkeresettel szemben előterjesztett ellenkérelme alapjául az előszerződés további, kisegítő rendelkezését a vételárelőleg foglalókénti elfogadása helyett a használati díjként minősítéséről, és állította a jogát az ingatlanrészek alperesi használata miatt a kapott vételárelőlegek ez okból való megtartására, a vételárelőlegeknek a továbbiakban irányadó szerződéses kikötés szerint használati díjban megnevezett jellege miatt [Pp. 7. § (1) bekezdés 4. a) pont, 373. § (4) bekezdés].

[52] A másodfokú eljárásban előterjesztett ellenkérelem-változtatás engedélyezéséről alakszerű határozat ugyan nem született [Pp. 218. § (1) bekezdés, 219. § (1) bekezdés], a másodfokú eljárást tekintve az előzőek szerint feltárt perjogi szituáció mégsem eredményezett jelen ügyben a jogvita érdemi elbírálására kiható eljárási szabálysértést. Az alperes eljárási jogai ugyanis a másodfokú eljárásban nem sérültek.

[53] A fellebbezésben előadott ellenkérelem-változtatással összefüggésben az alperes megtehette és a fellebbezési ellenkérelmében ténylegesen meg is tette a szükséges nyilatkozatát a felperes új tény- és jogállítására, amelyet a jogerős ítélet az előadott tartalommal el is bírált. Ennek ellenkezőjét az alperes sem állította a felülvizsgálati eljárásban: csak általánosságban, lényegében elvi jelleggel utalt a jogvitának az ellenkérelem-változtatással felmerülő, a korábbiaktól eltérő kereteire, de nem hivatkozott arra, hogy elmaradt a felperes ellenkérelem-változtatásával szemben a másodfokú eljárásban előadott nyilatkozata teljes körű elbírálása, és nem állított a jogerős ítélet alapjául vett tényálláson kívül további, az ügyben releváns olyan tényt vagy olyan további, eddig nem értékelt konkrét bizonyítékot sem, amelyet korábban nem adott elő, és ami a felülvizsgálni kért jogerős ítéletben foglalttól különböző tényállást vagy más következtetést támaszthatott volna alá. A felülvizsgálati kérelem anélkül utalt az alperes perfelvételi nyilatkozatának lehetséges bővebb tartalmára és a bizonyítási eljárásnak a megvalósulthoz képest eltérő irányára, illetve szélesebb terjedelmére, egyúttal arra, hogy mindettől a másodfokú bíróság elzárta, hogy állítását konkretizálta és a jogerős ítéletnek megfeleltette volna. A másodfokú bíróság az alperesnek a fellebbezési ellenkérelmében tett hivatkozásait a felperesnek használati díjként járó tétel cáfolatára – idetartozott a későbbi, az elsőfokú ítéletben nem írt szerződésmódosítások ténye, az ingatlanhasználat ténye és a szerződéses díj mértéke, valamint az ezekkel kapcsolatos további bizonyítás szükségessége – egyenként elbírálta a [26], a [39] és a [41]–[42] bekezdésekben kifejtettek szerint. Ebből következően az alperes a felülvizsgálati eljárás már ismertetett lényege szerint a másodfokú eljárásban kiegészített nyilatkozata elbírálása mellett, annak megfeleltetve mutathatta volna ki a jogerős ítélet jogszabálysértő jellegét, akár a tényállás megalapozatlansága, a bizonyítékértékelés vagy a bizonyítási eljárás konkrét hibája miatt. Ilyen tartalmú hivatkozást azonban a felülvizsgálati kérelem nem tartalmaz. Az alperes nem jelölt meg olyan konkrét tény- vagy jogállítást sem a másodfokú eljárásban általa már érdemben kifejtett – és el is bírált – körülményeken túlmenően, amelyet korábban, a fellebbezési ellenkérelmében ne adott volna elő, és amelynek értékelése így jogszabálysértően elmaradt volna.

[54] Megalapozatlanul utalt a felülvizsgálati kérelem az ügyben felmerült részleges, az előszerződés 5. és 9. pontját érintő, az elsőfokú ítéletben hivatalból figyelembe vett és a felülvizsgálati eljárásban is irányadó érvénytelenségre. Az alperes a felülvizsgálati kérelme idetartozó alapjául konkrét, álláspontja szerint sérült jogszabályhelyet az általa szövegesen előadott jogszabálysértésekkel összhangban – vagyis a semmisség hivatalbóli észlelését és az elsőfokú ítéletben megállapított semmisség fellebbezés hiányában irányadó jellegét illetően – nem jelölt meg [az elsőfokú ítélet tartalmaként hivatkozott csupán annak [22] bekezdésére, a régi Ptk. ott írt 228. § (3) bekezdésére, 239. §-ára]. Az anyagi pervezetésre is csupán utalt, annak esetleg megsértett szabályát nem jelölte meg és nem is indokolta, a felülvizsgálati kérelem tartalmi hiányossága pedig kizárta annak eredményességét. Rámutat a Kúria, hogy az elsőfokú bíróság ítélete indokolásának az alperes által állított tartalom és eljárási joghatás nem tulajdonítható. Az elsőfokú bíróság ugyan ítélete indokolásában zavaróan egy helyen felsorolt több jogszabályi rendelkezést is – köztük a régi Ptk. 228. §-át is –, döntését azonban nem alapította az előszerződés általa esetleg észlelt részleges érvénytelenségére, amelynek felmerülhetett volna a fellebbezéssel nem támadott jellege. A jogerős ítélet ezzel szemben azt rögzíti, hogy az előszerződés 5. és 9. pontjai egyértelmű rendelkezést tartalmaznak a foglalónak nem tekinthető összegek használati díjnak minősítéséről.

[55] Az alperes a felperes ellenkérelem-változtatásával összefüggő nyilatkozatát teljeskörűen megtette a másodfokú eljárásban. A felülvizsgálati eljárásban sem tett olyan tartalmú előadást, amelyből más következne. Az általa állított eljárási szabálysértés ezért nem hatott ki az ügy érdemére.

[56] A Kúria leszögezi, hogy az alperes az előzőekben vizsgált nyilatkozatában nem adott elő a perbeli szerződéses konstrukció lényégét és elemeit befolyásoló tényt vagy körülményt. Előadásából egyáltalán nem következik a jogerős ítéletben megállapított szerződéses konstrukciótól és tényállástól eltérő következtetés: vagyis attól, hogy az előszerződés előzményeiből és a felek nyilatkozataiból kitűnően a felek valóban használattal vegyes adásvételi előszerződést kötöttek; az alperes az általa folyamatosan használt üzemcsarnokot, valamint a kapcsolódó ingatlanrészeket egyedül akkor vehette volna meg az előszerződésben kikötöttek szerint az adásvételi szerződéssel, ha az előszerződésben írt fizetési kötelezettségét maradéktalanul teljesíti a felperes felé; a felperest pedig minderre figyelemmel illette meg a vételárelőleg végső soron használati díjként.

[57] A felülvizsgálati kérelemnek a régi Ptk. 230. §-ával, a 228. § (3) bekezdésével és mindezekkel összefüggésben egyben a Pp. 279. §-ával kapcsolatos hivatkozása azért nem alapos, mert a másodfokú bíróság támadott jogértelmezése nem a régi Ptk. alperes által megjelölt rendelkezéseinek megsértéséből következik és nem is bizonyítékértékelő munka eredménye.

[58] A régi Ptk. vagylagos szolgáltatásra vonatkozó rendelkezésének (230. §) és a feltételtűzés szabályának [228. § (3) bekezdés] a sérelme akkor állapítható meg, ha a bíróság az adott anyagi jogi jogintézménynek a normatartalomtól eltérő tartalmat vagy joghatást tulajdonít.

[59] A jogerős ítéletből kitűnően azonban a másodfokú bíróság nem határozta meg a régi Ptk.-ban foglaltaktól eltérően egyik, a felülvizsgálati kérelemben megjelölt polgári jogi jogintézmény fogalmát sem; a vagylagos szolgáltatás kötelmi szabályának tartalmát is helyesen tárta fel és annak megfelelően határozta meg a vagylagos szolgáltatás fogalmát, mibenlétét. Nem sérült az ügyben a bizonyítékértékelés szabálya sem: a másodfokú bíróság az előszerződés tartalmát okszerűen, az iratokkal összhangban – az írásban rögzített tartalommal egyezően – rögzítette határozatában. Támadott jogi álláspontja nem bizonyítékértékelő munka (Pp. 279. §) eredménye.

[60] A másodfokú bíróság a helyes fogalmi tartalommal meghatározott anyagi jogi jogintézmény (régi Ptk. 230. §) szabálya mellett, az ugyancsak helyesen, a rendelkezésre álló okiratban foglaltak szerint rögzített szerződéses tartalom értelmezésével, jogi minősítésével – a helyes, a kikötöttnek megfelelő szerződéses tartalom és az említett anyagi jogi norma egymásnak megfeleltetésével – jutott arra a következtetésre, hogy a vizsgált előszerződés tárgya vagylagos jellegű. A másodfokú bíróság tehát nem a felülvizsgálati kérelemben megjelöltek szerint, nem a régi Ptk. 230. §-ának, 228. §-ának és nem is a Pp. 279. §-ának megsértésével, hanem a régi Ptk.-nak az alperes által nem hivatkozott szerződésértelmezési szabálya (régi Ptk. 207. §) alkalmazásával vonta le azt az egyébként valóban téves következtetését, hogy az előszerződésben kikötött szolgáltatás vagylagos.

[61] a Kúriának ahhoz, hogy az adott körben a szerződéses szolgáltatások vagylagos szolgáltatáskénti jogerős ítéleti értelmezését és értékelését felülbírálhassa, és e részében a felülvizsgálati kérelem helyt foghasson, az alperesnek a régi Ptk. szerződésértelmezési szabályának a megsértésére kellett vonna hivatkoznia. A felülvizsgálati kérelem azonban ilyen hivatkozást nem tartalmaz, ez a hiányosság kizárta a jogerős ítélet jogszabálysértő jellegének megállapítását a szerződés értelmezésével kapcsolatban a felülvizsgálati eljárásban.

[62] Az alperes felülvizsgálati álláspontjától eltérően nem okszerűtlen, iratellenes, ezáltal nem ütközik a Pp. 279. §-ába a jogerős ítélet a felperes szerződésszegése hiányára vonatkozó részében sem. A Kúria egyetért a másodfokú bíróság idetartozó következtéseivel, azzal, hogy a bizonyítási eljárás eredménye nem igazolta a felperes szerződéses kötelezettségeinek megszegését a telekalakítás körében, a felperes kötelezettségvállalása érdektelen az adásvételi szerződés meghiúsulásának tényleges oka körében.

[63] A bizonyítási eljárás eredménye igazolta, hogy nem volt lehetőség a perbeli ingatlanok olyan megosztása, amelyet az előszerződés elsődlegesen célzott. A meghallgatott felperesi ügyvezető ezt megerősítő személyes elmondását az alperes ügyvezetője a tárgyaláson megértette, tudomásul vette. A felperes az előszerződésből kitűnően nem vállalt az alperes által állított kellék- és jogszavatosságot a telekmegosztásért: a telekalakítási eljárás kezdeményezése, vagyis annak vállalása, hogy a telekalakítást a kapott tájékoztatás ellenére a felperes megpróbálja, nem értelmezhető ilyenként.

[64] Az előszerződés tartalma és a felek ügyvezetőinek egyező előadása kétséget kizáróan alátámasztotta a jogerős ítéletben feltárt szerződéses konstrukciót [Pp. 279. § (1) bekezdés], melynek lényege abban állt, hogy az alperes az általa tartós használatba kapott, folyamatosan használt üzemcsarnokot, valamint a kapcsolódó ingatlanrészeket egyedül akkor vehette meg, ha az előszerződésben írt fizetési kötelezettségét maradéktalanul teljesíti, és a vételárat 2018. március 31-ével bezárólag teljes mértékben megfizeti a felperesnek. A vizsgált konstrukció kizárólag akkor tette lehetővé a végleges adásvételi szerződés megkötését – és az alperes tulajdonszerzését –, ha az alperes az előszerződésben írt fizetési kötelezettségét maradéktalanul, a kikötött rendben – havi bontásban – teljesíti. Az alperesnek tehát az előszerződés alapján folyamatos teljesítési kötelezettsége volt, elől kellett járnia a fizetési kötelezettsége teljesítésével.

[65] Az elsőfokú eljárás irataiból és a jogerős ítélet ebben a körben nem támadott indokolásából kitűnően viszont az alperes a fizetési nehézségei miatt 2017 júniusától nem teljesített szerződésszerűen, az előszerződésben meghatározott fizetési kötelezettségét megszegte, ami oda vezetett, hogy 2018 márciusára már jelentős tartozása állt fenn.

[66] Az alperes felülvizsgálati álláspontjától eltérően a felek 2018 márciusi levélváltása is ezt igazolja. A vizsgált felszólító levél és az alperes arra adott válasza nem értelmezhető szerződésmódosító tartalommal. A felek nem érintették az előzőekben már részletezett szerződéses célt, azt, hogy az alperes az előírt rendben kellett teljesítse a fizetési kötelezettségét, és a teljesített fizetéssel szerezhette meg az ingatlanokat. A felperes 2018. március 22-én a felek közti szerződések (előszerződés, bérleti szerződés) keretei között szólította fel az alperest az elmaradt teljesítése miatt, melyre adott válaszában az alperes a hátralék tényét nem, csupán annak mértékét vitatta.

[67] A Kúria a végleges adásvételi szerződés megkötésének megtagadását [régi Ptk. 208. § (5) bekezdés] tekintve kiemeli, hogy az előszerződés 7. pontja – az alperes értelmezésétől eltérően – csak az előszerződés futamideje alatti elállás esetére jelentett a régi Ptk. szabályaihoz képest külön szabályozást. A felek – nyilvánvalóan a szerződéses konstrukció tartós használati eleméből kiindulva – csupán arra az esetre határoztak meg speciális elállási szabályokat, ha az alperes a vételárelőleg megfizetési kötelezettségének elmulasztása miatt a felperes az előszerződés futamideje alatt gyakorolja elállási jogát. Az elállás ilyen szerződéses szabályozása nem zárta ki az elállást az előszerződéstől egyéb, ott nem írt okból.

[68] Az iratokból megállapíthatóan nem valósult meg az előszerződés 7. pontja alá tartozó tényállás. A felperes az alperes fizetési késedelme miatt nem állt el a szerződéstől annak futamideje alatt. Az alperesnek a már kifejtettek szerint megállapítható szerződésszegése – nem az előszerződés futamideje alatt, hanem – a végleges szerződés megkötése megtagadásának okaként, a futamidő lejártával merült fel.

[69] Az, hogy az alperes az előszerződés futamidejének lejártáig, 2018. március 31-ig a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, az adott – az előzőekben már részleteiben feltárt – szerződéses konstrukcióban érdekmúlást eredményezett [régi Ptk. 300. § (1) bekezdés]. Az előszerződés megkötésével elérni kívánt cél az alperes késedelme miatt nem volt megvalósítható; az alperes szerződésszegése az előszerződés futamidejének lejártával érdekmúláshoz vezetett. Mindebből pedig az következett, hogy a felperes oldalán teljesültek a végleges adásvételi szerződés megkötésétől való elzárkózás feltételei [régi Ptk. 208. § (5) bekezdés].

[70] Mindezekre tekintettel a másodfokú bíróság a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabálysértések nélkül döntött a kereset megalapozottságól és a viszonkereset alaptalanságáról a felülvizsgált körben.

[71] A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 424. § (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.